빌라 월세 살고있던 도중 경매신청이 들어와서 권리신고는 했는데 연장을 할 수있을지 궁금합니다..!

Question

2025년 10월 31일에 입주하여 빌라에 월세로 살고있었는데 집이 경매에 신청이 되어 배당요구를 하라고 안내문이 와서 7월1일에 권리신고 및 배당요구신청서를 작성해 제출을 했었습니다.

2026년 10월 30일까지가 계약기간이라 그 전에 나가야하나 생각하고는 있었지만 다음 집을 구할여력이 안되어 집주인과 이야기 하고 1년 연장을 해야할것같은데 권리신고 및 배당요구신청서를 작성한 순간 계약 종료를 하겠다는 의미가 되어 기존 계약을 이어나가는데 문제가 생길 수도 있다고해서.. 어떤 문제가 있을지.. 권리신고를 한 순간부터는 그냥 나가는게 맞는지 궁금해서 여쭤보려고합니다...

-집주인은 1년 더 사는걸 긍정적으로 생각하고있고, 보증금 2천에서 월세차감하는 방식으로 진행하는것도 수긍한 상태입니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 해당 주택에 경매가 진행되고 있다는 것은 향후 낙찰에 따라 소유자가 변경될 가능성이 높다는 의미입니다. 이 경우 임차인은 본인의 대항력이나 우선변제권 등 권리관계에 따라 배당절차를 통해 보증금을 반환받고 퇴거하는 것이 일반적입니다.

따라서 현재 소유자와 임대차계약을 연장한다고 하더라도 경매절차와 낙찰자의 권리관계에 따라 기존 임대차계약의 계약기간이 그대로 보장된다고 보기 어렵습니다. 그렇기 때문에 질문처럼 현재 소유자와 별도로 연장계약을 체결하는 것은 실익이 크지 않을 수 있습니다.

우선은 현재 상태로 거주를 계속하면서 경매 진행상황과 배당절차를 확인하시고, 낙찰 이후 계속 거주를 원하신다면 새로운 소유자인 낙찰자와 협의하여 임대차계약을 새로 체결하는 방향을 고려하는 것이 순서상 적절해 보입니다.

결론적으로 현재 소유자와 임대차 연장계약을 체결하더라도 경매가 진행 중인 상황에서는 그 계약기간이 반드시 보장되는 것은 아니므로 큰 의미가 없을 수 있습니다

Answer 2

반갑습니다.

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배당신청을 하게 되면, 임대차 계약 해지의사를 표시한 것은 맞습니다. 그러나 임대인이 보증금을 지급하지 않으면 낙찰자가 나오고 잔대금을 납부할 때까지 거주할 수 있습니다(대항력 있는 임차인이라면 배당기일까지 거주 가능합니다.)

또, 대항력 있는 임차인이라면, 배당요구종기일 전에 배당신청 철회를 하면 됩니다. 배당신청을 철회하면 기존 임대차계약을 낙찰자에게 주장할 수 있고, 기존 계약기간 종료 후에 낙찰자에게 보증금을 반환받고 나가면 됩니다. 단, 주의할 사항은 대항력 없는 임차인이라면 배당신청 철회하면 안됩니다. 배당에서 한푼도 배당받지 못하고 퇴거해야 하기 때문입니다.

 

 

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Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

대법우너 판례에 따라 임차인이 경매 절차에서 배당요구를 하는 행위는 임대차계약을 해지하겠다는 의사표시로 간주되므로 기존 계약을 그대로 연장하는데 법적 걸림돌이 생길 수 있습니다. 이미 집주인과 1년 연장에 합의했더라도 배당요구로 인해 이미 발생한 해지 효력을 되돌리려면 기존 계약의 연장이 아니라 조건을 변경해서 새로 계약을 체결하는 안전절차가 필요해 보입니다. 또한 경매가 진행중인 주택은 향후 낙찰자가 나타나면 기존 임대차 관계가 소멸하고 새주인과 다시 계약해야 하거나 퇴거해야 할 수 있으니 경매 진행 상황을 잘 살피시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

권리신고 및 배당요구신청을 하였다고 하여도 임애인과 합의하에 계약 연장은 가능하지만 배당요구는 임대차 계약 해지의 의사표시로 해석이 될 수 있어 임대인이 이를 문제 삼을 수 있는 여지는 있기에 연장 시 확실하게 서면으로 남겨두시는 것을 권장드립니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

이미 한 번 권리신고 및 배당요구를 했다고 했기 때문에 배당을 받으면 전출해야할 의무가 생깁니다.

낙찰자가 명도 요구 할 수 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

경매절처에서 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였으므로 법적으로 임대차 계약해지하고 법원을 통해 보증금을 배당받겠다는 의사를 밝히신 것으로 보입니다. 현재 거주 중인 주택은 경매가 진행 중이므로 현 집주인은 조만간 주택의 소유권을 잃게 될 확률이 매우 높습니다. 따라서 곧 소유권을 상실할 현 집주인과 1년의 계약 연장을 합의하는 것은 추후 집을 낙찰받을 새로운 소유자에게 어떠한 법적 효력도 주장할 수 없기 때문에 무의미하고 위험한 조치입니다.

집주인과 합의하여 보증금에서 월세를 차감하기로 하신 것도 중단하시는 게 좋아 보입니다. 법원에 이미 2000만원의 보증금에 대해 배당요구를 마쳤기 때문에 현 집주인과 임의로 월세를 차감해서 보증금을 소진하게 되면, 향후 법원의 배당금 산정 과정에서 신고된 금액과 실제 보증금액이 달라져 배당에 불이익을 받거나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 더욱이 경매가 진행되어 새로운 낙찰자가 잔금을 납부해 소유권을 취득하는 순간부터는, 거주에 대한 월세(부당이득금)를 현 집주인이 아닌 새로운 낙찰자에게 지불해야 하므로 현 집주인과의 월세 차감 약속은 성립할 수 없습니다.

권리신고를 했다고 해서 당장 나가셔야 하는 것은 아닙니다. 경매절차가 끝나고 새 낙찰자가 정해지고 배당금 받기 전까지는 적법하게 기존 주택에 거주할 수 있습니다. 그래서 결론적으로 현 집주인과의 계약 연장이나 월세 차감 합의는 진행하지 마시고, 현재 상태 그대로 거주하시면서 경매 진행 상황을 지켜보시다가 낙찰자와의 명도(퇴거) 협의 및 배당 일정에 맞춰 천천히 다음 집을 구하시는 것이 가장 안전하고 확실한 대처법입니다. 이 내용을 따라 안전하게 진행하시기 바랍니다. 다시한번 말씀드리지만 월세차감 협의는 중단하시길 바랍니다. 감사합니다.