답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님께서 매수를 계획하신 6억 6천만 원의 아파트는 감정평가액이 5억 2천만 원으로 낮게 나오더라도 신혼부부 생애최초 디딤돌 대출을 이용하실 수 없습니다. 해당 매물은 디딤돌 대출의 주택가격 요건을 초과합니다. 디딤돌대출에서 요구되는 주택가격 6억이하라는 기준은 시세와 감평액중 낮은 것을 선택할 수 없습니다. 대출 심사 시 주택의 평가는 KB시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액 등의 평가금액은 물론, 실제 매수인이 지급하는 매매계약서상의 가액을 모두 확인하게 됩니다. 주택도시기금 규정에 따르면 구입 용도의 대출에서는 시세, 감정평가액, 그리고 매매가액 중 어느 하나라도 6억 원을 초과하면 디딤돌 대출 취급이 원천적으로 불가능하도록 명시되어 있습니다.은행 상담원이나 중개사가 가능하다고 한 이유는 질문을 조금 잘못 이해한 것 같습니다. 상담 시, KB 시세가 없어서 감정가로 가능하냐고 묻는 질문에 은행원은 심사자체는 가능하다는 의미로 가능하다는 답변을 한 것 같습니다. 매매가액 자체가 6억 원을 초과한다는 사실이 디딤돌 대출의 절대적인 결격 사유가 된다는 점을 상담원이나 중개사가 놓쳤거나, 단순히 대출 한도 산출식(LTV 70% 방공제 계산)에만 집중하느라 잘못된 안내를 했을 확률이 매우 높습니다. 한도를 계산하기 이전에 대출 자격 요건 자체에서 매매가 6억 6천만 원이 애초에 문제가 됩니다. 그래서 현재 상황에서는 자금 조달계획을 수정하실 필요가 있습니다. 일반 디딤돌 대출이나 보금자리론은 이용이 불가하시니, 시중은행의 일반 주담대를 함께 알아봐 두시는 것이 안전할 것 같습니다. 긍정적인 답변 드리지 못해 죄송하네요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 불법으로 축조된 가건물을 사후에 신고하여 합법화하는 이른바 '추인허가(양성화)' 절차는 이론적으로 가능하지만 단순한 신고만으로 해결되는 것이 아니라 매우 복잡하고 까다로운 과정을 거쳐야 합니다.특히 가건물이 대지뿐만 아니라 농지인 '전'에 걸쳐 있다는 점이 가장 걸립니다.농지에 허가 없이 건축물을 지은 것은 건축법 위반일 뿐만 아니라 농지법상 불법 형질변경에 해당하기 때문에, 이를 양성화하려면 과거의 불법 행위에 대한 이행강제금 및 벌금을 납부하는 것은 물론, 농지전용허가를 사후에 받아야 하며 이에 따른 농지보전부담금도 납부해야 됩니다.위에 적어드린 비용 지불만으로 깔끔하게 끝나는 것이 아닙니다. 해당 가건물이 현재의 건축법과 해당 지역의 조례가 규정하는 건폐율, 용적률, 일조권, 대지 안의 공지, 도로 폭 확보 등 모든 건축 기준을 완벽하게 충족해야만 사후 허가를 받을 수 있습니다.이 기준 중 하나라도 어긋나면 양성화가 불가하며, 강체 철거 명령이 나오기 때문에 상당히 조심스럽게 접근해야 합니다.그래서 이런 경우에는 저희도 지역 건축사사무소에 의뢰하시라고 말씀드릴 수밖에 없습니다.당장 팔아야 하는 상황이라면 양성화 절차를 밟는 것은 원만한 해결책이 아닌 것 같습니다. 가건물을 그대로 두고 진행하고자 하신다면 매수자와 공인중개사에게 무허가 건물이 존재한다는 사실을 꼭 말씀하셔야 합니다. 그리고 계약서 상에도 이 내용을 고지하셔야 나중에 계약파기가 되거나 심하면 사기로 고소당하는 일이 없습니다.간혹가다 시골집 매매 할 때 보면, 매매대금을 일부 깎아서 이런 조건을 넘겨 계약하거나, 건물만이라도 철거해서(서류 작업 없이) 판매하는 경우가 왕왕 있습니다. 따라서 이런 부분들을 잘 고려하시어 매매계약 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.에어컨 같은 경우에는 집주인의 관리가 필요한 항목으로, 관리주체인 집주인이 청소를 하는 것이 맞습니다. 사진을 찍어 집주인에게 전송하여 청소를 해 줄것을 강력하게 요청하시기 바랍니다. 민법에도 임대목적물을 목적에 맞게 관리할 책임은 임대인에게 있는 것으로 나와 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.근무지 이동 때문에 이사를 먼저 하셨는데, 빈집에 대한 월세를 계속 내고 있는 상황에, 다음 세입자가 빨리 구해지지 않는 상황인 걸로 파악됩니다. 게다가 집주인은 다음 세입자를 구하는데 소극적이네요.하지만, 지금 상황은 법적으로 봤을 때, 계약기간이 끝나지 않아 집주인에게 적극적으로 다음 세입자를 구해야 할 의무는 없습니다. 이 임대차 계약이 끝날때까지 집주인이 다음 세입자를 들이지 않고 버티더라도 법적으로 문제삼을 수 있는 구실이 없는 상황입니다. 하지만 그렇다고 해서 계속 손해를 감수할 수는 없는 일입니다. 이런 상황에서는 세입자가 적극적으로 다음 세입자를 구하는 것이 가장 좋은 선택지 입니다. 우선 집주인에게 방이 빨리 나가지 않으니, 직접 다음 세입자를 좀 구하겠다고 이야기 해보세요. 집주인들이 적극적으로 움직이지 않는 건 본인이 귀찮아서 일 경우가 99%입니다. 그리고 어차피 중도해지시 중개수수료 집주인몫은 기존세입자가 부담해야 하니, 이 부분도 확실히 이야기를 해두시기 바랍니다. 그럼 거절할 수 있는 핑계가 없어 아나 승낙을 할 것입니다. 동의 얻고난 후에는 동네 공인중개사무소, 직방 다방앱에도 올라가게끔 해 두면 훨씬 빠르게 다음 세입자를 구할 수 있습니다.만약 너무 방이 안나가는 상황이라면 한달 월세중 반을 부담해 주거나, 이사비용을 조금 보전해 주겠다고 하면 더욱 빨리 세입자를 구할 수 있습니다. 잘 해결되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.5천에 매입하셔서 2.2억에 매매하셨다니, 성공적인 투자축하드립니다. 1.7억의 양도차익이 발생했는데, 이에 대한 세금은 여러 조건에 따라 편차가 굉장히 클 수 있습니다. 만약 질문자님께서 '1세대 1주택자'이시고, 처음 빌라를 매입하신 시점부터 계산하여 해당 주택을 2년 이상 보유하신 상태에서 매도하셨다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 현재 세법을 기준으로 매매가가 비과세 기준선인 12억 원 이하에 해당하기 때문에, 1억 7천만 원의 수익에 대한 양도소득세는 '전액 비과세' 됩니다.그러나 다주택자시거나 보유기간이 2년 미만일 경우에 비규제지역 여부에 따른 2년 실거주 요건을 못채운 경우에는 수익금에서 기본공제 (연당 250만원) 와 필요경비만 빼고 나머지 금액이 과세표준이 됩니다. 이에 따라 편차가 클수 있으니, 조금 더 정확한 정보를 가지고 세무사사무소를 찾아 보시는 것이 더 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

가격이 부담이 되지 않았는데, 몇년째 쓰고 있는 물건이라고 하면 저는 전자제품 중 이어폰을 들고 싶습니다. 보스Qc울트라 이어버드2 제품을 사용하고 있습니다. 보스의 사운드는 원래 제가 너무 마음에 들어 블루투스 스피커를 이용하고 있었는데, 2년 전 이어폰이 출시되어 구매하게 되었습니다. 그런데 너무 소리도 좋고 외부소리 차단이 탁월해서 이젠 이 이어폰 없이는 생활이 불가능할 지경입니다.다만, 케이스 크기가 약간 크다는 점과, 가끔 한쪽 이어폰이 완전히 연결이 안되어 다시 연결해주어야 한다는 점만 바꾸면 정말 완벽한 이어폰이 될 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약 후 6개월도 안된 집을 매매한다고 집을 보자고 하니, 참 번거로우실 것 같습니다. 하지만, 임대인은 세입자의 거주 기간과 상관없이 집을 매매할 수 있습니다. 단, 조건은 임대차 계약이 우선이기 때문에 이 임대차 계약을 승계한다는 조건이지요. 즉, 집주인이 바뀌더라도 질문자님은 처음에 계약하신 기간(일반적으로 2년) 동안 보증금을 안전하게 지키며 기존 조건 그대로 계속 거주하실 수 있는 권리가 보장됩니다.만약 계약서 특약사항에 '매매 시 집 보여주는 것에 협조한다'는 내용이 적혀 있더라도, 이것이 세입자의 사생활과 평온하게 거주할 권리를 침해하면서까지 무조건 문을 열어주어야 한다는 뜻은 결코 아닙니다. 어디까지나 협조에 대한 의미이므로 이에 대해 가능하실 때 협조를 하시면 되겠습니다. 중개사에게 "집을 보여주는 것에는 협조하겠지만, 내가 퇴근하고 집에 있는 평일 저녁 8시 이후나 주말 오후에만 가능하다"라고 질문자님께서 편하신 특정 시간대를 미리 지정해서 명확히 통보해 두시는 것을 추천해 드립니다. 만약 세입자의 동의 없이 함부로 비밀번호를 누르고 들어오려 하거나 계속해서 무리한 시간을 요구하며 화를 낸다면, 이는 주거침입에 해당할 수 있음을 경고하셔도 됩니다. 지금 살고 계신 공간의 통제권은 계약 기간 동안 온전히 질문자님에게 있다는 점을 잊지 마시고 당당하게 권리를 행사하시기 바랍니다. 부디 잘 마무리 되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용은 어머니 명의로 된 주택을 질문자님 명의로 바꾸고, 어머니와 누나가 들어갈 수 있도록 임대아파트를 신청하는 것이 가능한지에 대한 문의로 판단됩니다. 지금 세 분이 같은 주민등록등본에 등재되어 함께 거주하시는 상태에서 빌라 명의만 질문자님으로 변경한 뒤 어머니를 신청자로 하여 임대아파트를 신청하시는 것은 불가능합니다.임대아파트는 기본적으로 세대원 전원이 주택이 없는 "무주택세대구성원" 전원으로 구성되어 있어야 합니다. 어머니가 신청하실 경우 같은 세대에 거주하는 직계비속인 자녀(질문자님)는 당연히 세대구성원에 포함되기 때문에, 명의를 넘겨받은 질문자님이 주택을 소유한 것으로 산정되어 결국 어머니의 세대는 유주택 세대로 분류됩니다.가끔 만60세 이상 부모님이 주택을 소유한 경우 자녀는 무주택으로 인정해 주는 예외가 있으나, 이것은 일반 청약에만 해당하고 국민임대나 영구임대에는 해당하지 않습니다. 하지만 중증장애 판정을 받은 누나가 신청하신 다면 가능할 수 있습니다. 공공임대주택 청약 시 주택 소유 여부를 검증하는 무주택세대구성원의 범위에는 신청자 본인과 배우자, 그리고 신청자의 직계존속(부모) 및 직계비속(자녀)만 포함되며, 형제나 자매는 세대구성원 산정 범위에서 제외됩니다.따라서 누나가 신청하실 경우 형제자매가 포함되지 않기 때문에 어머니는 집이 없는 상태가 되고, 형제인 질문자님은 세대원 검증 대상에서 제외가 가능하므로 자격인정이 됩니다. 또한 누님의 경우 장애인 특별공급이나 영구임대주택 1순위 등 매우 유리한 조건으로 신청할 수 있는 자격이 주어질 확률이 높습니다.하지만 그 전에 어머님 댁을 명의이전하실 때 증여 혹은 매매에 따른 세금이 발생하는 것을 주의하여야 합니다. 단순히 임대아파트 신청 자격 하나를 얻기 위해 당장 현금으로 납부해야 하는 세금과 부대비용이 임대아파트 입주로 얻게 되는 주거 안정 혜택보다 훨씬 클 수도 있습니다.따라서 섣불리 집 명의부터 변경하기보다는, 우선 관할 주민센터의 복지 담당자나 한국토지주택공사(LH) 콜센터에 누님의 장애인 우선공급 및 임대아파트 자격 조건에 대해 상세히 상담을 받아보신 후, 최종적인 결정을 내리시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.개업공인중개사라는 것은 공인중개사 자격을 취득하고 추가적으로 자신의 사무실을 적법하게 개업한 공인중개사를 뜻합니다. 공인중개사 자격만으로는 법적으로 중개를 하고 중개수수료를 받을 자격이 없습니다. 중개사무소에 소속공인중개사로 취업하거나, 자신의 공인중개사무소를 개업하여야 비로소, 공인중개 후 수수료를 취득할 수 있는 것입니다. 위와 같이 이해를 해 주시면 되겠습니다.추가적으로, 현재 현업 분위기가 어떤지 문의를 주셨는데, 전반적으로는 좋지 않습니다. 부동산 불황이 몇년 전부터 지속되어 온 부분도 있고, 최근에는 주택에 대한 대출 규제 및 각종 규제가 더해져 거래량이 많이 줄었기 때문입니다. 중개사들의 세일링 포인트는 많은 거래가 이루어질 때, 발생합니다. 거래량이 많고 주인을 찾는 물건이 많을 때 최대 매출을 달성할 수가 있습니다. 그러나 지금과 같이 세금, 규제 , 고금리 등으로 인해 거래량이 줄어들어 버린 상황에서는 크게 기대를 하기가 어렵습니다. 아울러, 오프라인 상권이 무너지는 곳이 계속 생겨나는 것도 한 이유입니다. 온라인 상거래가 활발해 지면서 거리로 나오는 시민들이 줄고, 이에 따라서 S 급상권은 더 집중되지만, 그 외의 "적당히 잘 되던" 상권들은 공실이 많이 생겨나고 있는 실정입니다. 이런 점을 참조해 주시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.반갑습니다. 거대한 왕나비님, 창업에 도전하시려는 군요.하나 명심하셔야 할것은 현재 우리나라 경제 상황이 호황보다는 불황에 가깝기 때문에 전체적으로 자금이 잘 돌지 않고 소비성향이 예전과 같지 않다는 것은 인식하고 시작하여야 합니다. 이런 상황에서 사업을 시작하려면 조금 더 철저한 고민과 준비가 필요합니다. 커피, 피자, 치킨 같은 건 말씀하신 대로 너무 수요대비 공급이 많은 시장 상태 입니다. 위에서 말씀드린 대로 지금 시점에서 창업을 고민한다면 누구나 아는 대중적아이템 보다는 트렌드에 맞추어 고정비 부담을 줄이는 것이 핵심입니다. 외식이나, 식품쪽에 관심이 있으시다면 일반 외식업 보다는 샐러드나 포케 전문점, 고단백,저당 식단 전문점, 특정 건강 고민을 겨냥한 글루텐프리 베이커리 등을 추천 드려봅니다. 기존의 치킨, 피자처럼 넓은 매장과 많은 인력이 필요한 형태보다는 1인 운영이 가능하거나 배달 및 포장을 특화시켜 운영할 수 있는 소규모 매장으로 접근하는 것이 좋습니다. 만약에 외식을 선택하지 않으신다고 해도 괜찮습니다. 초고령사회로 접어들면서 어르신 방문요양 센터, 주야간보호센터, 시니어 맞춤형 운동 및 재활 스튜디오, 고령층 대상 영양 식단 배달 서비스 등은 구조적으로 수요가 급증할 수밖에 없는 시장입니다. 초기 인허가나 자격 요건을 갖추어야 하는 진입 장벽이 다소 존재하지만, 일단 자리를 잡으면 경기 타격을 비교적 덜 받고 장기적이고 안정적인 운영이 가능하다는 큰 장점이 있습니다.마지막으로 반려동물 관련 컨텐츠도 있습니다. 반려동물을 가족과 같이 생각하는 가구가 늘고 있습니다. 그래서 단순 용품 판매 보다는 케어 중심의 유치원, 프리미엄 미용, 호텔 서비스 등 서비스 중심의 매장이 많이 늘고 있습니다. 게다가 높은 인건비 부담을 극복하기 위해서 24시간 무인 셀프 애견 샵(목욕) 등을 운영 하기도 합니다. 가장 좋은 종목은 질문자님의 자본금 규모, 기존의 경력이나 관심사, 그리고 창업하려는 지역의 상권 특성과 잘 맞아떨어지는 아이템입니다. 대형 프랜차이즈나 유행성 아이템에 성급히 투자하기보다는, 인건비와 임대료 부담을 최소화할 수 있는 사업 구조를 먼저 설계하신 후 소규모로 안전하게 시작해보시길 권장합니다. 감사합니다.