답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사회초년생이신데, 억대 연봉에 2억을 보유하고 계시다니 정말 대단하십니다. 현재 연봉을 기준으로 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 적용하더라도 연간 원리금 상환액이 충분히 허용되므로 대출 여력은 아주 넉넉합니다. 금리 4%에 40년 만기를 가정할 때 3억 원에서 4억 원 정도의 주택담보대출을 받는 것은 매월 120만 원에서 160만 원 안팎의 원리금을 부담하게 되어 현재의 높은 소득 수준에서는 거뜬히 감당할 수 있는 안전한 범위입니다. 따라서 가진 자본 2억 원에 대출 3억~3억 5천만 원을 더해 총예산 5억 원 중반에서 6억 원 초반대의 아파트를 타깃으로 삼으시는 것이 좋습니다. 제가 추천하는 지역은 동탄입니다. 동탄 지역은 직장 통근버스가 잘 발달되어 있고 인프라가 쾌적하여 실거주지로 인기가 높습니다. 동탄1신도시인 능동 일대는 연식은 15년 차 안팎으로 다소 쌓였지만, 향후 동탄인덕원선(동인선) 개통이라는 확실한 교통 호재가 대기하고 있어 5억 원대 예산으로 20평대 중후반을 매수하여 추후 가치 상승을 생각해볼 수도 있습니다. 감사합니다.!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 동탄 집값 상승이 상당합니다. 한국부동산원 통계에 따르면 올해 초부터 8월 초까지 동탄구 아파트값은 약 15.99% 급등하며 전국 시군구 중에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다.말씀하신 대로 반도체 산업의 호조와 이에 따른 고소득 배후 수요의 집중입니다. 용인과 화성 일대의 반도체 메가 클러스터 투자가 구체화되면서 대기업 직장인들이 매수 수요가 더해지면서 계속 올라가는 중입니다. 하지만 주의해야 할 것이, 아무 동탄이나 오르는 것이 아니라는 것입니다. 동탄 내에서도 입지에 따라 극심한 가격 양극화 현상이 벌어지고 있다는 점입니다.수억 원씩 오르며 폭등하는 곳은 주로 동탄역을 중심으로 한 동탄2신도시의 신축 및 초역세권 핵심 단지들에 한정되어 있으며 물리적으로 거리가 먼신축이나 연식이 오래된 구축은 금액이 보합하고 있어서 아무 물건이나 잡아오면 안되십니다. 검토 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 샤브샤브집 같은 경우에는 이익이 많이 남는 편입니다.상대적으로 샤브샤브 보기를 좋은 걸 쓰지 않 않기 때문에 구이집보다는 더 저렴한 가격에 고기의 공급이 가능하고 그리고 야채 그리고 돈이 많이 들지 않는 밑반찬 등을 활용해서 구성은 푸짐하나, 원가가 많이 들지 않는 것들 위주로 구성되어 있습니다.그리고 샤브샤브의 특성상 회전율이 원활하다는 것도 장점이 될 수 있는데요. 샤브샤브집 같은 경우는 고기를 먹고 식사를 하는 비교적 단순한 구성으로 이루어져 있습니다. 샤브샤브집에서 오랜 시간 동안 앉아서 술을 먹는 손님도 드물고, 또 카페처럼 음식을 앞에 놔두고 무조건 대화만 할 수 있는 분위기가 아니기 때문에 회전이 빠른 편입니다.그리고 마지막으로는 인건비의 간소화를 들 수 있습니다. 불판 세척 등이 없기 때문에 고깃집보다는 주방에서의 비용이 적게 드는 편이고, 고기도 구워 주거나 하지 않아도 서빙만 한번 시행하면 나머지 밑반찬은 거의 셀프 서비스 위주로 돌아가기 때문에 이런 부분은 인건비에서도 장점입니다.참고가 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차인이 건물에 지출한 모든 비용이 법적으로 유익비로 인정받는 것은 절대 아니며, 민법상 유익비로 인정되기 위해서는 매우 엄격한 기준을 통과해야 합니다. 법에서 말하는 '유익비'란 물건의 본래 목적에 부합하게 개량하여 건물 자체의 객관적인 가치를 실질적으로 증가시키고, 임대차 계약이 종료되는 시점까지도 그 가치 증가분이 현존해야 하는 비용을 의미합니다. 반면 단순히 임차인 본인의 특정한 영업 목적이나 개인적인 취향, 편의를 위해 지출한 비용은 아무리 거액이 들어갔더라도 유익비가 아닌 '사적 영업 시설비'로 분류되어 임대인에게 한 푼도 청구할 수 없습니다.​영업 시설과 객관적 가치 증대의 구분 기준은 '해당 시설이 다음 임차인이나 건물의 일반적인 이용자에게도 보편적인 가치가 있는가'에 달려 있습니다. 예를 들어 음식점이나 카페 운영을 위한 전용 인테리어, 간판 설치, 특수 조명, 주방 후드 닥트 공사 등은 해당 업종의 특정 임차인에게만 필요한 것이므로 유익비로 인정되지 않습니다. 반면 재래식 화장실을 최신식 수세식 화장실로 전면 개조하거나, 노후된 건물 전체의 단열 창호를 교체하고, 낡은 배관을 전면 교체하여 건물의 기능과 수명을 근본적으로 개선한 공사는 건물의 객관적 가치를 높인 것으로 보아 유익비로 인정받을 가능성이 높습니다. 시스템 에어컨과 같은 냉난방 시설의 경우, 건물에 완전히 부속되어 떼어낼 수 없고 건물 가치를 높인다면 유익비나 부속물 매수 대상이 될 수 있으나, 분리하여 회수할 수 있는 일반 에어컨은 유익비 대상에서 제외됩니다.​임대인의 사전 동의 여부와 관련해서는, 원칙적으로 민법상 유익비 상환청구권은 임대인의 동의가 절대적인 성립 요건은 아닙니다. 즉 동의를 받지 않고 공사를 진행했더라도 실제로 건물의 객관적 가치가 증가했고 그 가치가 계약 종료 시점에 남아 있다면 법적으로 상환을 청구할 수 있는 권리 자체는 발생합니다. 하지만 현실에서 가장 중요한 핵심은 '임대차계약서상의 원상복구 특약'입니다. 대다수의 표준 임대차계약서에는 '계약 만료 시 임차인은 임차 목적물을 원상복구하여 반환한다'는 조항이 포함되어 있는데, 대법원 판례는 이러한 원상복구 약정을 임차인이 유익비나 필요비 상환청구권을 사전에 포기하기로 합의한 것으로 봅니다. 따라서 사전에 서면으로 유익비 청구를 인정받기로 특약을 맺어두지 않은 이상, 통상적인 계약서를 작성한 임차인은 계약 종료 시 비용을 돌려받기는커녕 오히려 자신의 돈을 들여 시설을 철거해야 하는 상황에 처하게 됩니다.만약 임차인이시라면 이런 부분을 참고하시어, 추후 인정받을 수 있는 부분에만 투자하시고, 임대인이시라면 부당한 임차인의 요구에 잘못 응해 안타까운 비용누수가 발생하지 않도록 하면 좋겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산을 증여할 때 세금이 많이 붙는 것은 사실이지만, "남는 게 거의 없다"는 말은 틀렸습니다. 우리나라의 증여세 최고 세율이 50%에 달하다 보니 자산의 절반 이상을 세금으로 뺏긴다고 오해하는데, 실제로는 누진공제와 기본공제가 적용되므로 아무런 절세 전략 없이 통째로 넘기더라도 전체 자산 가치의 약 30~35% 안팎이 세금으로 발생하는 정도입니다. 자산의 65% 이상은 온전히 자녀에게 이전되므로 완전히 남는 게 없는 것은 아니지만, 현금으로 세금을 마련해야 하니 부담이 되긴 합니다.구체적으로 20억 원 상당의 부동산을 성인 자녀 1명에게 아무런 사전 작업 없이 단순 증여한다고 가정해 보겠습니다. 성인 자녀 증여재산공제 5,000만 원을 차감한 19억 5,000만 원이 과세표준이 되며, 여기에 40% 세율(누진공제 1억 6,000만 원 차감)을 적용하면 산출세액은 6억 2,000만 원이 나옵니다. 법정 기한 내에 성실히 자진 신고할 경우 받는 3% 공제를 반영하면 최종 증여세는 약 6억 140만 원 수준입니다. 여기에 부동산을 넘겨받을 때 자녀가 내야 하는 증여 취득세(지방교육세 포함 약 3.84% 기준 약 8,000만 원과 법무사 수수료 등을 더하면, 실제로 자녀가 납부해야 하는 총세금은 대략 6억 8,000만 원에서 7억 원 선이 됩니다. 즉 20억 원 자산 대비 약 35% 정도가 세금으로 지출되는 셈입니다.그런데 부모가 사망할 때 자녀 자산이 집을 팔아서라도 7억원이 된다면, 혹은 모자란 부분을 대출이라도 받을 수 있다면 그 자녀의 자산은 약 13억원 이상 증식하는 것이므로 부동산 대물림이 남는게 없다는 말은 완전히 틀린 말입니다.실제 실무에서는 부모가 아무전략없이 물려주는 경우도 없으므로 자녀의 부담은 더더욱 줄어든다고 보시면 되겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.유튜브에서 뉴스 기사를 그대로 복사하여 붙여넣고 AI 음성을 입혀 영상을 만드는 이른바 '뉴스 복붙' 채널은 현실적으로 수익 창출이 매우 어렵습니다. 과거에는 이러한 꼼수가 잠시 통했던 적도 있었지만, 현재 유튜브 알고리즘과 애드센스 정책은 단순히 텍스트를 나열하거나 타인의 저작물을 재가공 없이 사용하는 '재사용된 콘텐츠'에 대해 수익 창출 승인을 엄격하게 거절하고 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차인이 건물에 지출한 모든 비용이 법적으로 유익비로 인정받는 것은 절대 아니며, 민법상 유익비로 인정되기 위해서는 매우 엄격한 기준을 통과해야 합니다. 법에서 말하는 '유익비'란 물건의 본래 목적에 부합하게 개량하여 건물 자체의 객관적인 가치를 실질적으로 증가시키고, 임대차 계약이 종료되는 시점까지도 그 가치 증가분이 현존해야 하는 비용을 의미합니다. 반면 단순히 임차인 본인의 특정한 영업 목적이나 개인적인 취향, 편의를 위해 지출한 비용은 아무리 거액이 들어갔더라도 유익비가 아닌 '사적 영업 시설비'로 분류되어 임대인에게 한 푼도 청구할 수 없습니다.​영업 시설과 객관적 가치 증대의 구분 기준은 '해당 시설이 다음 임차인이나 건물의 일반적인 이용자에게도 보편적인 가치가 있는가'에 달려 있습니다. 예를 들어 음식점이나 카페 운영을 위한 전용 인테리어, 간판 설치, 특수 조명, 주방 후드 닥트 공사 등은 해당 업종의 특정 임차인에게만 필요한 것이므로 유익비로 인정되지 않습니다. 반면 재래식 화장실을 최신식 수세식 화장실로 전면 개조하거나, 노후된 건물 전체의 단열 창호를 교체하고, 낡은 배관을 전면 교체하여 건물의 기능과 수명을 근본적으로 개선한 공사는 건물의 객관적 가치를 높인 것으로 보아 유익비로 인정받을 가능성이 높습니다. 시스템 에어컨과 같은 냉난방 시설의 경우, 건물에 완전히 부속되어 떼어낼 수 없고 건물 가치를 높인다면 유익비나 부속물 매수 대상이 될 수 있으나, 분리하여 회수할 수 있는 일반 에어컨은 유익비 대상에서 제외됩니다.​임대인의 사전 동의 여부와 관련해서는, 원칙적으로 민법상 유익비 상환청구권은 임대인의 동의가 절대적인 성립 요건은 아닙니다. 즉 동의를 받지 않고 공사를 진행했더라도 실제로 건물의 객관적 가치가 증가했고 그 가치가 계약 종료 시점에 남아 있다면 법적으로 상환을 청구할 수 있는 권리 자체는 발생합니다. 하지만 현실에서 가장 중요한 핵심은 '임대차계약서상의 원상복구 특약'입니다. 대다수의 표준 임대차계약서에는 '계약 만료 시 임차인은 임차 목적물을 원상복구하여 반환한다'는 조항이 포함되어 있는데, 대법원 판례는 이러한 원상복구 약정을 임차인이 유익비나 필요비 상환청구권을 사전에 포기하기로 합의한 것으로 봅니다. 따라서 사전에 서면으로 유익비 청구를 인정받기로 특약을 맺어두지 않은 이상, 통상적인 계약서를 작성한 임차인은 계약 종료 시 비용을 돌려받기는커녕 오히려 자신의 돈을 들여 시설을 철거해야 하는 상황에 처하게 됩니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.DSR(총부채원리금상환비율)은 쉽게 말해 '개인이 1년 동안 벌어들이는 소득 중에서, 은행 빚을 갚는 데 쓰는 돈이 차지하는 비율'을 뜻합니다. 과거에는 주택담보대출을 받을 때 담보로 잡힌 집의 가치만 충분하다면 소득이 적어도 큰돈을 빌릴 수 있었습니다. 하지만 DSR 규제가 도입되면서부터는 내가 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자를 합친 금액이 내 연봉의 일정 비율(통상적으로 40%)을 넘지 못하도록 대출 한도가 엄격하게 묶이게 되었습니다.​예를 들어 연봉이 5천만 원인 사람에게 DSR 40% 규제가 적용된다고 가정해 보겠습니다. 이 사람은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자의 합이 2천만 원(연봉의 40%)을 넘을 수 없습니다. 여기서 가장 중요한 핵심은 DSR을 계산할 때 이번에 새로 받으려는 주택담보대출뿐만 아니라, 기존에 이미 사용하고 있던 마이너스통장, 신용대출, 자동차 할부금 등 모든 종류의 금융권 빚이 전부 합산된다는 점입니다. 따라서 이미 다른 빚을 많이 지고 있다면 새롭게 받을 수 있는 부동산 대출 한도는 그만큼 크게 줄어들 수밖에 없습니다.​정부가 부동산 시장에서 이 DSR 규제를 강력하게 유지하는 이유는 빚을 내어 무분별하게 집을 사들이는 수요를 억제하기 위해서입니다. 개인이 자신의 상환 능력을 초과하여 무리하게 대출을 받았다가 이자를 감당하지 못해 파산하는 것을 막고, 시중에 풀리는 대출 자금을 통제하여 국가 전체의 가계부채와 집값을 안정적으로 관리하려는 것이 이 규제의 가장 큰 목적입니다.이해에 도움이 되셨길 바랍니다!!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문서 아카이빙의 기초는 전자문서화하는 것입니다.그리고 스캔한 파일들에 대해 OCR 진행하여 검색이 가능한 형태로 문서화 하는 것입니다.문서아카이빙은 ISO9001 번에 규격화되어 있는데요, 여기에 해당 문서를 올려드리지 못하지만 ISO 규격에 따라 폴더트리를 구성하고 아카이빙한다면 필요할 때 검색하여 이용할 수있습니다.그리고 의사결정에 사용하느냐는 별개의 문제입니다.기존의 레퍼런스를 의사결정에 사용할 수 있게끔 할 것인지, 아니면 지금의 의사결정권자들의 판단에 의해 다른 결정을 내릴 것인지 그때마다 판단하여야 합니다.결정권자들의 의견보다 기록을 결정에 우위를 두고 사용한다면 잘못된 결정이 계속 반복될 가능성이 있습니다.따라서 이것은 문제의 사안에 따라 다르게 적용되어야 할 것으로 판단됩니다. 참고하세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫번째 아파트를 추천드립니다.실거주를 염두에 두고 계신다면, 신축추천이며, 아이의 연령은 안써 주셨지만 아마도 초등학생으로보이는데 학군의 약점이 있는 곳에 굳이 들어가는 것은 좋지 않아보입니다.게다가저층은 가격가장 늦게오르고 빠질때 제일 먼저 떨어집니다. 더불어 30년 이상 구축은 시설노후,벌레유입 등 스트레스 포인트가 많습니다.따라서 신축 추천드리오니 참조를 바랍니다. 감사합니다.