부동산은 대물림하면 거의 남는게 없나요?

Question

누가 부동산은 증여하면 세금이 엄청나게 붙어서 남는게 없다고 하던데 맞나요?

예를 들어서 20억짜리 부동산이다 그러면 자식한테 증여했을때 얼마나 세금이 붙나요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

20억원짜리 부동산을 성인 자녀에게 증여할 경우 직계존비속 증여공제 5천만원을 제외한 과세표준 19억원에 대해서 약 세율 40%의 6억원 정도의 증여세가 발생합니다. 이처럼 높은 세금 부담 때문에 단순 증여시 자산의 상당 부분이 세금으로 납부돼서 남는게 없다는 말이 나오지만 무조건 남는게 없는 것은 아닙니다. 따라서 세금 부담을 줄이기 위해서 부담부증여, 시기별 분산 증여, 사전 상속 계획 등 다양한 합법적인 절세 전략을 함께 검토하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

20억원 상당의 부동산을 성년 자녀에게 증여할경우 직계존속 증여공제 5000만원을 제외한 과세표준 19억원에 대해서 40%세율이 적용되는데 자진신고 세액공제 3%등을 반영하면 최종 납부할 증여세는 약 6억 140만원 수준으로 시세의 약 30% 이상이 세금으로 부과됩니다. 국세인 증여세 외에도 지방세인 증여 취득세가 별도로 부과돼서 수천만원의 추가 비용이 발생하므로 철저한 사전 대비가 필요합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

20억 짜리 부동산을 자녀에게 증여하며 세금 때문에 남는 게 없다는 말은 과장된 표현입니다.

다만 20억 정도의 부동산을 한 번에 증여하면 증여세가 상당히 큰 것은 맞습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

부동산을 증여할 때 세금이 많이 붙는 것은 사실이지만, "남는 게 거의 없다"는 말은 틀렸습니다. 우리나라의 증여세 최고 세율이 50%에 달하다 보니 자산의 절반 이상을 세금으로 뺏긴다고 오해하는데, 실제로는 누진공제와 기본공제가 적용되므로 아무런 절세 전략 없이 통째로 넘기더라도 전체 자산 가치의 약 30~35% 안팎이 세금으로 발생하는 정도입니다. 자산의 65% 이상은 온전히 자녀에게 이전되므로 완전히 남는 게 없는 것은 아니지만, 현금으로 세금을 마련해야 하니 부담이 되긴 합니다.

구체적으로 20억 원 상당의 부동산을 성인 자녀 1명에게 아무런 사전 작업 없이 단순 증여한다고 가정해 보겠습니다. 성인 자녀 증여재산공제 5,000만 원을 차감한 19억 5,000만 원이 과세표준이 되며, 여기에 40% 세율(누진공제 1억 6,000만 원 차감)을 적용하면 산출세액은 6억 2,000만 원이 나옵니다. 법정 기한 내에 성실히 자진 신고할 경우 받는 3% 공제를 반영하면 최종 증여세는 약 6억 140만 원 수준입니다. 여기에 부동산을 넘겨받을 때 자녀가 내야 하는 증여 취득세(지방교육세 포함 약 3.84% 기준 약 8,000만 원과 법무사 수수료 등을 더하면, 실제로 자녀가 납부해야 하는 총세금은 대략 6억 8,000만 원에서 7억 원 선이 됩니다. 즉 20억 원 자산 대비 약 35% 정도가 세금으로 지출되는 셈입니다.

그런데 부모가 사망할 때 자녀 자산이 집을 팔아서라도 7억원이 된다면, 혹은 모자란 부분을 대출이라도 받을 수 있다면 그 자녀의 자산은 약 13억원 이상 증식하는 것이므로 부동산 대물림이 남는게 없다는 말은 완전히 틀린 말입니다.

실제 실무에서는 부모가 아무전략없이 물려주는 경우도 없으므로 자녀의 부담은 더더욱 줄어든다고 보시면 되겠습니다.

감사합니다.