답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오늘, 아니 이제 어제인가요. 제 2차 부동산 국민 대토론회가 열렸습니다. 1차 토론회에서 찬반이 엇갈리거나 논의가 부족했던 사안들을 구체화하기 위해 마련된 자리였습니다. 가장 뜨거운 쟁점은 세제 개편에 대한 것이었습니다. 그 중에서도 초고가 1주택자와 비거주자에 대한 보유세 및 양도소득세 차등과세 문제였죠. 똘똘한 한채로 불리는 아파트 투기수요를 줄이기 위한 것으로 보유세를 늘리는 증세를 해야 한다는 방침에는 공감대가 형성되었으나, 초고가 주택을 구분짓는 기준을 두고는 상당히 대립적이었습니다. 일률적으로 세금을 올리면 결국 세입자에게 조세 부담이 전가되거나, 소득없는 고령1주택자들이 피해를 본다는 이유에서 였습니다. 주택공급 분야도 다뤄졌습니다. 민간 정비사업과 비아파트 부문의 활성화가 핵심과제였습니다. 전문가와 참석자들은 침체된 빌라나 오피스텔등 비아파트 신축을 장려하기 위해 비아파트를 주택 수 산정에서 아예 제외해 주는 세제 혜택을 주어야 한다고 주장했습니다. 그리고 재개발 장려를 위해 조합원 이주비 대출한도 상향, 용적률 상향 등 여러 가지 의견이 나왔습니다. 정부에서는 이에 대해 필요하다면 그린벨트 해제까지도 고려하겠다는 방침을 내놨습니다. 결국 그린벨트로 묶인 땅 사겠다고 또 한바탕 땅값이 들썩일 곳들이 예상이 됩니다. 금융분야에서도 협의가 오갔습니다. 투기 자금은 차단하되, 실수요자들은 피해를 보지 않도록 핀셋형 규제 완화에 초점을 맞추었습니다. 갭투기꾼들이 전세대출이나 개인사업자 대출금을 이용하여 주택을 구입하는 것을 막기 위해 유주택자에 대한 대출문턱을 높이고, 청년, 신혼부부, 생애최초 대출의 경우 예외적으로 자금을 더 빌려주겠다는 것이죠. 대충 어느 세대가 이제 집값을 밀어올릴 수 있을 지 짐작이 가는 부분입니다. 이처럼 부동산 대책에는 완벽한 정답이 나오지 않습니다. 부동산의 특징이기도 한데요, 부동산 공급 이라는 것이 워낙 시간도 많이 걸리고, 막대한 자금과 법규, 정치에까지 연결되어 있어 그런 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아파트에서 방 한칸만 월세로 내놓고 들어가는 것은 가능합니다. 최근에는 1인가구가 늘면서 룸쉐어나 쉐어하우스 라는 이름으로 남는 방을 이용해 월세를 받는 형태가 늘고 있습니다. 이게 예전에 있었던 하숙집을 생각하면 편합니다. 직접 보신 4룸아파트의 경우에 집주인이 집에 거주하면서 방 하나를 세주는 것일 수도 있고, 아니면 아파트 전체를 빌린 세입자가 전대 형식으로 다시 나누어 세를 주는 것일 수도 있습니다. 어떻든 간에 불법은 아닙니다. 다만, 중요한 부분이 하나 있습니다. 방을 내 놓은 사람이 실제 집주인인지, 아니면 세입자인지를 확인하는 것입니다. 만약 집주인이라면 일반적인 임대계약처럼 계약을 하시면 되기 때문에 안전합니다. 하지만 세입자가 다시 전대를 놓는 것이라면 이야기는 달라집니다. 민법 상에는 임차건물의 일부분을 타인에게 세주는 것은 임대인의 동의 없이도 가능하다고 되어 있지만, 아파트 표준 계약서에는 전대금지라는 항목이 있을 수 있기 때문입니다. 실무에서는 자주 넣고는 합니다. 이런 전대차 형태라면 반드시 집주인이 알고 동의한 문서를 확인하셔야 합니다. 관리비가 따로 적힌 부분은 정상이며, 필수적인 부분입니다. 아파트 전체에 부과되는 공용관리비는 물론, 전기, 가스 ,수도 등 거주자들이 나누어 내는 것들이 있기 때문입니다. 이 부분은 나중에 분쟁이 발생하지 않도록 확실히 하셔야 합니다. 마지막으로 방 한칸 계약이라 할지라도 꼭 서면 계약서를 작성하시는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 들어간다면 해당 주소지로 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있는지도 꼼꼼히 살피셔야 합니다. 그리고 공용공간을 함께 공유하게 되므로 생활 규칙을 미리 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 청소분담, 외부인 초대 가능 여부, 샤워나 세탁기 사용 등의 조건들을 잘 따지셔서 이사 이후에도 스트레스 없는 생활이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 선물같은 아기가 찾아온 것을 축하 드립니다. 10월에 가족간 거래로 주택 매수하실 때 주담대를 받고 12월에 출생직후 신생아 특례대출을 하고자하시는 군요. 주담대를 받은 지 1-2개월만 지난경우에도 신생아특례의 조건만 맞추시면 기간 제한 없이 신청을 하실 수가 있습니다. 말씀하신 것처럼 은행에 미리 단기 대환계획을 말씀하시고 상담을 진행하시는 것이 좋습니다. 하지만, 단기간 대환을 진행하실 때 신경 쓰셔야 할 부분이 몇가지 있습니다. 바로 중도상환수수료 입니다. 시중은행의 주담대는 보통 3년이내 조기상환의 경우 1.5% 정도 수수료가 발생합니다. 그래서 꼭 2개월 뒤 상환을 할 예정을 밝히시고 중도상환수수료가 없거나, 적은 상품으로 신청하시길 바라겠습니다. 변동금리 상품의 경우 중도상환 수수료가 감면 혹은 면제되기도 합니다. 또한 대출신청 시기에 따라서 심사 성격이 좀 달라질 수도 있습니다. 소유권 이전등기일 이후 3개월 이내에 신생아 특례대출신청하시게 되면, 기존 대출을 상황하는 형태이더라도 기금 대출 규정상 구입자금 용도로 취급을 받게 될 수도 있습니다. 구입자금으로 취급을 받게 되면, LTV, DTI 에서 신규 대출과 동일한 기준을 적용받습니다. 반면, 3개월 이상이 지나 신청하게 되면, 순수대환용도로 심사받게 되어서 기존 대출금액을 제외한 나머지 잔액 범위 내에서만 가능해 지는 등 요건이 좀 달라질 수 있습니다. 이것은 은행별로 심사 기준이 다르므로 꼭 직접 확인하시기를 바랍니다. 제일 준비를 잘 하셔야 하는 부분이 친누나와의 가족간 주택 매매 부분입니다. 정부기금 대출은 대출악용을 막기 위해서 가족간 거래에 매우 엄격하게 심사합니다. 객관적인 시세에 맞는지, 공인중개사를 통해 정식 거래계약서가 작성되었는지, 금융거래는 원칙적으로 (실제로 ) 돈이 오갔는지 등 정상적인 매매임을 알 수 있는 자료를 구비하시는 것이 좋습니다. 이런 자료가 없으면 정상거래가 아닌 것으로 보아서 특례대출 승인이 거절되고, 증여세 조사가 나올 수 있습니다. 이런 점을 참조하셔서 안전하게 매매 및 대출 받으시길 바라겠습니다. 다시한번 결혼과 출산을 축하드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그 막막함이 너무나 공감이 됩니다. 가족에게 아파트라는 더 쾌적한 환경을 제공해 주고 싶은 마음도요.하지만, 서울의 높은 전세값이나 매매가는 근로소득만으로 만들어내기가 너무 힘듭니다. 청약에 당첨되더라도 막대한 대출 이자를 견뎌야 한다는 두려움 역시 매우 현실적이고 타당한 걱정입니다. 자책하지 마시고, 지금부터는 막연한 불안감 대신 국가에서 지원하는 주거 및 금융 제도를 최대한 활용하여 현실적인 징검다리를 놓는 방법에 집중하셔야 합니다.일단은, 현재 어느 형태의 주거로 계신지 모르겠지만, 가장 먼저 주거 비용을 획기적으로 낮춰 시드머니(종잣돈)를 모을 수 있는 공공임대주택 제도를 적극적으로 알아보셔야 합니다. 처음부터 무리해서 서울 민간 아파트 전세나 매매로 진입하기보다는, LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사)에서 공급하는 국민임대, 행복주택, 매입임대주택을 징검다리로 활용하는 것이 현명합니다. 자녀가 있으시다면 신혼부부, 신생아 가구, 혹은 다자녀 등 특별공급 자격으로 지원할 수 있으며, 시세의 30~80% 수준의 저렴한 임대료로 최장 20년까지 안정적으로 거주할 수 있어 매달 나가는 고정 지출을 크게 줄이고 저축액을 늘릴 수 있습니다.주거비 부감을 낮추면서 동시에 내집마련을 준비하실 때는 정부의 공공분양 주택인 '뉴홈'과 저금리 정책 대출 상품을 주목하셔야 합니다. 특히 공공분양 중 '나눔형'은 주변 시세의 70% 이하로 저렴하게 분양받고, 최대 40년 만기의 전용 저금리 모기지를 통해 집값의 80%까지 대출을 지원해주어 초기 자본금과 월 상환액 부담이 훨씬 적습니다. 또한, 2년 이내에 자녀를 출산하셨다면 최저 1%대 금리를 제공하는 신생아 특례 디딤돌대출(매매) 및 버팀목대출(전세)이 현재 가장 강력한 혜택을 자랑하며, 이에 해당하지 않더라도 무주택 서민을 위한 일반 디딤돌/버팀목 대출을 통해 시중 은행보다 훨씬 낮은 이자로 주거 자금을 조달하실 수 있습니다.주거 전략과 더불어 매달 새어나가는 돈을 막고 정부의 현금성 지원을 놓치지 않는 것도 중요합니다. 소득과 재산 기준을 충족하신다면 매년 5월에 신청하여 최대 수백만 원을 현금으로 환급받을 수 있는 근로장려금(EITC)과 자녀장려금(CTC) 대상자인지 국세청 홈택스에서 반드시 확인해 보셔야 합니다. 이와 함께 월급이 들어오면 가장 먼저 저축할 금액을 강제로 분리하는 통장 쪼개기를 실천하시고, 부모 급여나 아동 수당 등 지자체별로 제공되는 양육 지원금을 생활비로 쓰지 않고 아이 명의의 통장에 따로 묶어두는 등 철저한 현금 흐름 통제가 반드시 병행되어야 합니다.지금 더 나은 환경을 만들어주기 위해 고민하시는 것만으로도 최고의 부모님입니다. 오히려 영끌해서 가족 전체를 위험에 빠뜨리는 것보다는 국가 제도를 통해 발판을 하나씩 만들어 가는 것이 더 좋을 것으로 보입니다. 꼭 잘 확인하셔서 행복하시고 더 나은 환경이 되시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.적어주신 내용을 살펴보면, 현재 상황에서는 임차인이 보호받는 상황으로 정리해 볼 수 있을 것 같습니다. 우선 집주인이 말한 1년에 5%씩을 소급해서 올린다는 것은 전혀 법적근거가 없는 말입니다. 주택임대차 보호법상 증액은 기존에 계약된 금액기준으로 5% 까지만 가능하며, 과거에 올리지 않았던 비율을 누적하거나 소급할 수는 없습니다. 그래서 현재 전세 보증금인 1억 5천을 기준으로 5% 인 750만원만 요구할 수 있습니다. 그리고 주변 시세에 따라 올릴 권리도 없습니다. 제일 우려하시는 1년 계약만료 시점에 대해서도 안심하셔도 될 것 같습니다. 주택임대차보호법은 세입자 안정적 거주를 위해 계약기간을 최소2년으로 하고 있습니다. 만약의 경우 집주인이 요구하여 1년으로 명시해서 작성하더라도 세입자에게 불리한 조항은 무효가 됩니다. 따라서 그 계약은 2년으로 되는 것이지요. 즉, 서류상 1년계약을 하더라도 법적 권리에 따라 1년을 더 거주하겠다고 할 수 있습니다. 2년을 보장받으실 수 있습니다. 결론적으로는 이번 갱신 시점에는 보증금을 5%(750만원) 이내로만 인상하여 계약갱신 청구권을 행사하시게 되면, 서류상 1년으로 되더라도 법적으로는 2년이 보장되는 것입니다. 하지만, 이렇게 2년을 사시고 나면 새로운 조건으로 재계약을 하거나 퇴거를 하여야 하는 상황이 올 수 있습니다. 이러한 점을 참조하시어 대응하셔서 좋은 결과가 있으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 바와 같이 매물잠김 현상이 심해질 것이라는 견해가 현재 가장 지배적입니다. 양도세 부담을 덜어주던 장기보유 특별공제가 사라지거나 축소되면 집 판매시 세금이 폭증합니다. 특히 실거주 및 보유 기간이 길어 자산 가치가 많이 상승한 1주택자나 고가주택 보유자일수록 세금 불이익이 커지기 때문에, 시장에 매물을 내놓아 실현손익을 얻기보다는 계속 보유하며 적당한 시점을 두고 보는 사람들이 많아질 것입니다. 이 때문에 매도 시 발생하는 세금 비용이 커질 수록 거래 차제를 회피하게 되기 때문에 말씀하신 대로 매물 가뭄이 심해질 것입니다. 하지만, 보유세 인상이 강하게 작용하다면 매물잠김이 좀 덜할 거라는 입장도 있습니다. 양도세만 높아지고 보유 부담이 적다면 안 팔고 버티는 것이 유리하지만, 보유세 부담까지 급격히 늘어난다면 고가주택을 계속 유지하는 것 자체가 커다란 금융적 압박이 되기 때문입니다. 또한 세제 개편안 적용까지 일정한 유예기간을 준다면, 공제 혜택이 사라지기 전 절세 목적으로 집을 처분하려는 다주택자나 고가주택 보유자들의 급매물이 일시적으로 쏟아져 나와 단기적으로는 시장에 매물이 늘어날 수도 있습니다.이와 또 다른 시각에서 보면 증여나 상속으로 우회 될 것이라고 보는 분석도 있습니다. 집을 내놓고 다른사람에 매도하여 세금을 내느니 증여하여 자산을 유지시키는 선택을 할 수 있다고 보는 것입니다. 이 경우 거래량도 줄고 유통매물도 줄어 실질적으로 매물 잠김이 완전히 고착화 되는 것입니다. 그래서 결과적으로는 장기보유특별공제 개편이 어떻게 문제를 바꿀지는 보유세 인상 수준과, 유예기간 , 증여세율과의 비교 등을 통해 복합적으로 결정될 것 같습니다. 이 점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민법에 따라 임대인은 세입자 거주하는 동안 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지하고 수선할 법적 의무가 있습니다. 누수로 인해서 정상생활이 불가능하고 수리 요구에도 문제 해결이 안되었다면 집주인의 의무 위반이므로 중도 계약해지가 가능합니다. 또한 이같은 경우 해지의 원인이 집주인에게 있으므로 , 보증금 반환은 물론이고 이사비용과 중개수수료 등의 손해배상까지 가능합니다. 집주인이 말로만 하고 미루는 상황이라면 법적인 자세로 대처해야 합니다. 그동안의 피해 사실을 위 사진처럼 다 모아두시길 바랍니다. 비가 샐때 찍은 동영상이나 사진, 다친 병원 진료 기록 , 또한 집주인에게 수리를 요청한 내용을 모두 모아두시길 바랍니다. 증거를 모두 모으셨다면 우체국 내용증명으로 집주인에게 서면을 발송하시는 것을 추천 합니다. 내용증명에는 지속적인 누수 피해 사실, 수리 미이행으로 인한 계약 해지 통보, 그리고 언제까지 보증금과 이사 비용을 반환하라는 명확한 기한을 적으셔야 합니다.당연히, 내용증명 자체만으로 당장 법적 강제성이 생기는 것은 아니지만, 향후 법적 분쟁 시 중요한 증거가 되며 집주인에게 소송까지 갈 수 있다는 뜻으로 비치기 때문에 이 단계에서 해결되는 경우도 많이 있습니다. 만약 기한 내에도 집주인이 돈을 돌려주지 않아 부득이하게 먼저 이사를 가셔야 한다면, 짐을 빼기 전에 반드시 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청하셔서 보증금을 우선적으로 돌려받을 법적 권리를 지켜두셔야 합니다.이러한 점들을 참조하셔서 좋은 곳으로 이사하실 수 있기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 입지에 대해서는 참 여러가지 이야기가 있습니다. 아파트 입지가 좋은 곳이란 직주근접(일자리)교통(역세권)학군(학원가)인프라(편의시설)위 네가지가 잘 갖춰져 있으면 좋은 아파트 입지라고 할 수 있습니다. 위 네가지는 가치의 양극화 형태로 점점 중요도가 높아질 것으로 보고 있습니다. 학군의 경우 아이들이 줄어드는 추세로 일반적 학군의 가치는 떨어질 수 있습니다. 그러나 자녀에게 쏟는 투자비는 더 커지게 되면서 대치동, 목동, 중계동 같은 최상위 학군은 가치가 더 올라갈 예정으로 보고 있습니다. 역세권과 인프라는 우리나라가 초고령화가 되면서 점점 더 그 중요성이 커지고 있습니다. 나이가 들면 운전해서 멀리 가기가 더 힘들어지므로 걸어서 대형병원, 마트를 갈 수 있는 도심 내 평지 위치가 더 중요해지고 있습니다. 인서울의 경우는 더 극단적인 현상을 보입니다. 대한민국 인구는 줄지만, 서울인구는 줄지 않고 오히려 늘고 있습니다. 외곽에서 유입되는 인구가 계속 많아지면서 인서울 핵심지의 수요는 더 굳건해 질 것으로 보입니다. 본문 질문에서 말씀하신 입지 좋은 구축과 입지 안좋은 신축의 선택에 대해서는 땅의 가치를 살 것이냐, 건물의 상품성을 구매할 것이냐로 이야기가 나눠 집니다. 입지 좋은 구축은 건물가치가 이미 0원이고 땅의 위치에 대한 가치만 남습니다. 하지만, 주변 핵심지 인프라와 땅값상승분의 영향을 받아 이런 양극화 시대에 계속 가격은 올라갈 것입니다. 그러나 입지 안좋은 신축은 초기에 살기 너무나도 좋을 수 있지만, 입지는 바꿀 수 있는 것이 아니기에 주변에 개발호재가 없다면 지가 상승은 크게 기대하기가 어렵겠습니다. 그래서 결과적으로 부동산 가치는 공급이 제한 된 땅이 결정하는 것입니다. 이런 점을 고려하셔서 매수 시 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.등기부 등본은 계약서 작성 직전과 잔금지급 직전까지 여러번 확인하시는 편이 안전합니다. 전세사기나 미반환 사고를 예방하기 위해서 최소 3번 이상 확인하시기 바랍니다. 이 세번이란, 계약서 작성전, 잔금 송금전, 전입신고 다음날을 말합니다. 계약서 작성전 확인 목적은 계약하려는 사람의 집주인 동일인 여부, 집의 담보대출 상태 등을 전반적으로 파악하기 위한 작업입니다. 필수적이고 기초적인 단계이며, 공인중개 사무소에서도 의무적으로 확인해 주는 내용입니다. 가장 중요한 시점은 잔금 송금 전입니다. 계약금 전체의 90% 에 달하는 금액이 송금이 되는 날인만큼, 재확인한다는 의미도 있습니다. 그러나 가장 중요한 것은 계약 후 잔금일 사이에 집주인이 악의적으로 근저당권을 설정하거나, 집주인의 다른 채무문제로 가압류가 들어올 수 있고, 심지어 최악의 경우 소유권이 넘어가 있는 경우도 있습니다. 그래서 잔금 입금 이전에는 반드시 당일로 발급된 등기부를 확인해서 계약날 받은 등기부등본과 비교해 보시기 바라며, 이 날은 직접 발급받으시는 것을 추천 드립니다. 세번째는 잔금 후 전입신고 및 확정일자 받은 다음날입니다. 우리나라 주택임대차보호법에 따르면 세입자가 보증금을 우선해서 받을 수 있는 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 활성화가 됩니다. 그러나 은행의 근저당권은 설정등기 당일부터 발생합니다. 이것을 노리고 집주인이 잔금일과 같은날 대출을 받는다면 보증금을 잃을 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 계약서 작성 때,"잔금일 다음 날까지 현재의 권리관계를 유지하며, 위반시 계약 무효임."이라는 특약을 꼭 넣으시기 바랍니다. 등기부 항목에는 표제부부터 보시게 됩니다. 이때는 집의 주소, 동 호수 등을 확인하시기 바랍니다. 다음으로 갑구를 보시면 소유권에 대한 사항이 나와 있습니다. 여기 부분이 집주인과 계약인 동일인 확인하는 부분입니다. 그리고 이 갑구에는 가압류, 가처분, 경매개시결정 등 소유권 제한하는 것들이 표기 되기 때문에 이것을 보시면 계약은 하지 않으시는 것이 이롭습니다. 마지막으로 을구는 대출에 관련된 사항이 들어갑니다. 근저당권이 여기 쓰입니다. 을구에 채무액이 많으면 집이 경매로 넘어갈 시, 보증금 보호가 안됩니다. 따라서 집 시세의 70% 가 넘는다면 깡통전세 이므로 신중을 기해 계약을 하셔야 합니다. 이러한 점을 참조하시어 안전한 계약 되시기를 바랍니다. 감사합니다.