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부동산을 계약할때 게약금 같은 경우에는 꼭 먼저 지불해야 거래가 시작되는가요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 일반적인 계약은 계약금을 지불하는 것에서부터 계약의 구속력이 발생하므로 거의 무조건이라고 보시면 됩니다. 계약금은 매매 계약이 유효하게 성립되었음을 증명하는 증거금(증약금)의 성격을 가집니다. 계약금이 오감으로써 단순한 협의 단계를 넘어 법적으로 구속력 있는 계약이 체결되었음을 명확히 합니다. 계약서를 작성하고 도장을 찍어도 계약금이 오가지 않으면, 나중에 당사자 중 한쪽이 계약의 구속력을 부정하거나 해제를 주장하기가 훨씬 쉬워집니다.또한 해약금으로서의 기능도 하는데요, 민법 제565조(해약금)에 따라, 계약금은 '해약금'의 성격을 가집니다. 이는 계약 당사자 중 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지는, 계약금을 포기(매수인)하거나 계약금의 배액을 상환(매도인)함으로써 계약을 자유롭게 해제할 수 있도록 하는 기능입니다. 계약금이 없다면 이러한 해약금 규정을 적용하기 어려워져 계약의 안정성이 크게 떨어집니다.또한 매도인 입장에서는 계약금이 없다면 매수인이 언제든 마음을 바꾸어 다른 계약을 할 수 있으므로 안전하며, 매수인 입장에서도 계약금을 걸지 않으면, 더 좋은 조건을 제시하는 매수인에게 팔릴 위험이 항상있기 때문에 안전합니다. 그래서 계약금은 계약의 안전성을 높이는 역할을 하지요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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아파트나 토지를 거래할때 계약금 10프로를 돌려 받을수 있는 조건에는 어떤게 있는가요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 계약 후 지급한 계약금에 대해서 매수인이 돌려받기 위해서는 매도인의 귀책사유로 계약이 해제되어야 합니다. 이것이 가장 확실하게 계약금을 돌려받을 수 있는 경우입니다. 매도인이 계약 내용을 이행하지 않거나 이행할 수 없게 되어 계약이 파기될 때 해당됩니다.매도인의 이행 지체: 매도인이 약속된 날짜에 소유권 이전 서류를 제공하지 않거나, 잔금 수령을 거부하는 등 매매계약상의 의무를 이행하지 않을 경우입니다. 이 경우 매수인은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)하고, 그 기간 내에도 매도인이 의무를 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.매도인의 이행 불능: 매도인이 고의 또는 과실로 부동산을 제3자에게 이중 매매하거나, 건물이 멸실되는 등 계약 이행이 불가능해진 경우입니다.계약 해제 특약: 계약서상에 매도인의 특정 행위(예: 특정 시점까지 대출 불가 시 계약 해제 등)를 계약 해제 사유로 명시하고, 그 사유가 발생하면 계약금을 반환한다는 특약을 정해둔 경우입니다.위의 세가지 경우는 통상적으로 계약금의 배액을 위약금으로 받을 권리가 발생합니다. 또한, 이런 원인 외에도 계약자체에 법률적 하자가 있는 경우가 되는데요, 이런경우는 계약 자체가 처음부터 유효하지 않은 경우에 해당합니다. 계약시점부터 건물이 멸실되어 없었거나, 토지가 없는 등의 상황입니다. 또한, 사기나 강박에 의해 이루어진 계약이나 계약 내용에 중대한 착오가 있는 상태로 계약을 체결한 경우에도 마찬가지로 계약금을 돌려받고 계약을 취소할 수 있습니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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아파트 매수시 조합원 권리 의무 승계 삭제는 왜 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2017년에 준공된 아파트라 할지라도, 현재까지 조합이 완전히 해산되지 않고 잔여 청산 절차가 진행 중일 가능성이 큽니다. 이러한 상황에서 매수인이 기존 조합원의 지위를 승계하게 되면, 청산 과정에서 발생할 수 있는 추가 분담금이나 조합 관련 법적 분쟁에 대한 책임을 떠안게 될 위험이 있습니다. 부동산에서 제안한 확인서는 바로 이러한 잠재적 위험과 부담을 매수인에게 전가하지 않고, 매도인이 잔여 조합원으로서의 모든 권리와 의무를 최종적으로 책임지겠다는 내용을 명확히 하는 것입니다. 이는 매수인 입장에서는 혹시 모를 추가적인 재정적 또는 법적 부담을 피할 수 있어 유리합니다.요약하자면, 이 확인서는 매수인을 보호하고 매도인이 잔여 조합 관련 책임을 명확히 하는 조치라고 이해하시면 됩니다. 8년이 지난 아파트임에도 조합 해산이 완료되지 않은 경우는 생각보다 흔하며, 이는 대부분 복잡한 정산 문제, 소송 진행, 또는 잔여 재산 처리 지연 등 여러 요인 때문입니다.질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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압류 당했던 신탁회사 매물에 입주하는건..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이런 경우는 실질 소유자는 따로 있고 신탁회사는 관리/처분권을 가지는 형태입니다. 이미 채권 문제로 분쟁이 있었다는 뜻이고, 압류 해제되었다 해도 같은 문제가 반복될 가능성이 높습니다. 소유가 변경이 6번이면 정상적인 임대사업이라고 보기는 어렵구요. 투기나 탈세 목적 거래, 채무 정리 과정일 가능성이 큽니다. 결론적으로 절대 추천드리지 않습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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금리가 오른다면 꼭 부동산 가격이 떨어지는 것인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대체로는 그렇습니다. 왜냐하면, 레버리지를 이용하여 주택을 구입하려는 수요가 줄어들기 때문입니다. 금리가 올라가면, 레버리지 효과가 줄어들게 되는데요. 이자 부담이 크게 되기 때문에 주택을 소유해서 이득을 보는 것보다는 해당 금액을 현금으로 소유하는 것이 더 유리한 상황이 됩니다. 따라서 부동산의 인기는 금리가 저렴할 때 보다 상대적으로 줄어들게 되고, 이로 인해 집값은 내려가게 되는 것입니다. 그러나 현업에서는 현재 공급이 워낙 적은 상태로, 금리가 어느정도 올라가더라도 주택의 인기는 꾸준히 우상향되는 모습을 보여줍니다. 이는 부동산의 가격을 결정하는 요인이 금리 하나가 아니라는 것을 알려주는 중요한 지표입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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단기로 원룸 계약했는데 꼭 전입신고를 해야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전입신고는 의무사항입니다. 주민등록법상 새로 이사한 날로부터 14일 이내에 전입신고를 해야 과태료 부과가 되지 않습니다. 실무적으로는 사실상 쉽게 알 수 있는 방법이 없기 때문에 큰 문제가 되지는 않습니다. 다만, 임차인의 권리를 보호하기 위해서는 무조건 하는 것이 좋습니다. 보증금으로 보면 300만원은 작은 돈이라고 생각할 수 있지만, 돌려받지 못한 상황을 생각해 보면 단돈 10만원이라도 기분이 좋지는 않죠. 전입신고와 확정일자를 통해 임차인의 권리인 대항력과 우선변제권을 챙기시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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아파트에서 해먹는 거 같은데 어떡해야 할까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.관리비는 수억-수십억 단위로 오가는 돈이라서 실제로 관리소장이나 위탁업체가 횡령하는 사건이 종종 발생합니다. 그래서 요즘은 대부분 회계감사, 입주자대표회의 결재 등을 거치게 의무화되어 있습니다. 관리비 내역을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 매달 공개하는 내역을 잘 보시구요. 전기요금 수입과 한전에 납부한 금액이 맞는지 비교를 잘 해봐야 합니다. 또한 입주자대표회의에 참여하여 감시를 강화할 필요가 있습니다. 그리고 마찬가지로 관리비 회계감사를 요구하세요. 공동주택관리법상 일정규모이상 아파트는 정기 회계감사를 받는 것이 의무화 되어 있습니다. 입주민의 1/10 이상의 동의를 받아서 감사요구를 할 수도 있습니다. 마지막으로는 구청 주택과에 민원을 넣는 것입니다. 관리사무소 운영이 불투명할 경우 관할 구청의 공동주택관리 부서에 민원을 넣을 수 있습니다. 현재 상황을 현실적으로 생각해 보면, 아마도 미입주세대 미납관리비를 관리사무소가 관리를 못한 것 같습니다. 따라서 지금은 관리비 사용내역을 모니터링 하면서 혹시라도 수상한 정황이 있으면 민원을 넣는 것이 가장 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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부동산 대필료 관련 문의드립니다..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.과하죠.실제로 공인중개사는 중개보수만 받을 수 있습니다. (법적으로)계약서만 작성해주는 경우 5-10 만원선에서 받는 것이 일반적입니다. 그리고 보증금 2천이면 임대료 대략 50-90 만원정도 될 것 같은데요.그러면 대서료로 중개수수료의 50% 에 육박하는 금액을 받겠다는 것입니다. 오피스텔 주인과 이런 상황에 대해 먼저 이야기를 해 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.18
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중학교 친구들 모임 회비를 내야 할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사실 이 문제는 여러 모임에서 자주 발생하는 문제입니다. 참석률이 낮을(본인의 의사와 무관, 어떤 사정땜에) 것이 분명한데도, 동일하게 회비를 분담하는 것이 부담이 될 수 있습니다. 그래서 이런 경우는 회의 의논을 할 때 참석자 부담방식으로 하는 것을 제안해 보세요.그러면, 참석시에만 참석자들끼리 돈을 낼 수 있으니, 부담이 훨씬 줄어들 것입니다. 정 협의가 안되고, 질문자님의 상황을 이해해 주지 않는다면, 해당 집단에서 떨어져서 다른 친구들을 만드는 방법도 좋습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.18
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부동산 공시가격 산정체계 또 다시 바뀌는 건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 결론적으로는 부동산 공시가격 산정체계가 재개편될 가능성이 큽니다. 현실화 계획으로 돌아갈 것인지, 합리적인 방안을 보완할 것인지, 혹은 새로운 접근법을 시행할지는 모르겠으나 현재 연구용역이 진행 중인 것으로 봐서 아직 방향을 결정하지는 않은 것으로 보입니다. 이번 연구용역 결과 및 개편은 실제로 2026년 정도에 반영될 것으로 보입니다. 이 점 참고를 부탁드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.18
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