주택자금 대출금 계약금 중도금 잔금 받아치기 궁금합니다
안녕하세요
집을 구매 하려고 하는데
자금을 어떻게 해야 하나 고민입니다
8억에 매도 하고
10억 자리 아파트 매수 하려고 하는데
대출 1억 8천 있구요
계약금 10프로면 1억이 필요한데
현재 현금 천만원 정도 가지고 있습니다
대출 상환은 어떻게 하는지
매수하는 아파트는 대출이 얼마가 나올지
계약금 중도금 잔금은 어떻게 하는지
걱정이 많습니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
내 집 팔때 받는 계약금 8000+보유 현금 1000 + 부족분 1000만원(신용대출 등) 으로 마련합니다. 기존 대출 1.8억원은 내 집을 판 잔금을 받는 날 은행에 즉시 상환하여 담보를 해지합니다. 신규 대출은 10억 아파트는 보통 최대 7억원까지 가능하나 보인소득 DSR에 따라 실제 한도는 더 줄어들 수 있습니다. 잠금 처리는 새 집 대출금 +내 집 판 순수익 6.2억을 합쳐 새 집주인에게 잔금을 치릅니다. 결론적으로 내 집 매도와 새 집 매수 잔금일을 같은날로 맞춰야 돈이 끊기지 않고 물 흐르듯 넘어갑니다. 취득세 등 부대비용으로 4~5000만원이 추가로 필요하니 이 부분도 대출 한도에 포함해 계획하셔야 합니다. 계약전에 가심사를 꼭 받으시고 대출이 잘 나왔는데 잔금 날 은행 이체 한도에 걸려 돈을 못보내는 사고도 예외적으로 많으니 미리한도를 넉넉히 늘려두세요. 특약에 금융기관의 대출 제한 등 매수인의 귀책 사유 없는 사유로 대출이 불가할 경우 본 계약은 무효로 하며 매도인은 받은 계약금을 즉시 반환한다는 내용을 적어야 안전합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 이사갈 집에 대출 한도부터 구하는 것이 좋습니다.
서울 및 수도권의 경우 강력한 대출 규제로 신용대출이 1억 초과할 경우 규제지역 매수가 금지가 되어 대출이 아예 안나올 수도 있으니 우선적으로 개인 소득 및 신용등으로 이사갈 집 대출 한도를 먼저 구하고 나머지 필요한 자금의 경우 기존 집을 매도를 해서 충당하는 전략을 세워야 합니다. 먼저 은행에 대출 한도를 알아보고 현 주택 매도 가능성과 매도가액등을 계획을 하고 그리고 한도가 충분하고 매도가 확실시 될때 먼저 기존 집을 매도를 하고 새로운 집 계약을 하는 것이 가장 안전한 프로세스이긴 합니다. 그리고 매도금액(잔금시)으로 기존 담보대출 상환을 하시고 다음으로 이사갈 집 계약금 치고 향후 잔금 시 주택담보대출 실행을 해서 잔금을 치시고 입주를 하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
자산규모가 큰 아파트 갈아타기 과정에서 현금 유동성에 대해 걱정하시는 군요. 8억 아파트 매도 후 10억 아파트 매수, 그리고 기존 대출 1억 8천만 원 상환까지 연결되는 이른바 '잔금 받아치기(동시이행)' 전략을 핵심 위주로 정리해 드리겠습니다.
먼저 계약금 1억을 마련하는 방법이 가장 중요합니다.
현재 현금이 1,000만 원뿐이라 10%인 1억 원을 맞추기에 9,000만 원이 부족합니다. 보통 갈아타기에서는 아래 순서로 자금을 융통합니다.
매도를 먼저 확정하기: 본인 집(8억)의 매매 계약을 먼저 체결합니다. 이때 매수인으로부터 계약금 10%(8,000만 원)를 받습니다.
자금 합치기: [매수인에게 받은 8,000만 원] + [보유 현금 1,000만 원] = 9,000만 원이 됩니다.
부족분(1,000만 원) 해결: * 매수 계약 시 협의: 매수하려는 집 주인에게 상황을 설명하고 계약금을 5%~9%로 낮춰 조정하거나, 나머지 1,000만 원은 며칠 뒤에 주는 조건으로 계약서를 씁니다.
단기 신용대출: 부족한 1,000~2,000만 원은 마이너스 통장이나 신용대출로 잠시 메꾼 뒤 잔금일에 상환합니다.
다음으로는 매수 아파트의 대출 가능금액을 가늠해 보아야 합니다.
2026년 현재 대출 규제(LTV, DSR)를 적용해 보면 다음과 같습니다.
LTV (담보인정비율): 비규제지역 기준 보통 60~70%입니다. 10억 아파트라면 최대 6억~7억까지 가능합니다.
DSR (총부채원리금상환비율): 가장 중요한 변수입니다. 연 소득의 40% 내에서만 원리금을 갚을 수 있어야 합니다.예시: 연봉 7,000만 원인 경우, 다른 대출이 없다면 약 4.5억~5억 내외가 한도일 가능성이 높습니다.
실제 필요한 대출액: * 매도 후 순자산: 8억(매도가) - 1.8억(기존대출) = 6.2억 즉, 매수 필요 자금: 10억(매수가) + 세금/비용(약 4천) = 10.4억
부족 금액: 약 4.2억 (이 금액 이상 대출이 나오는지 미리 은행 상담이 필수입니다.)
자, 여기까지 확인했으면, 갈아타기의 핵심으로 매도잔금일과 매수잔금일을 같은 날에 맞추어야 합니다.
오전에는 기존 집 매수인에게 잔금을 받고, 은행으로 바로 가서 1.8억을 상황하고 근저당 말소합니다. 이후 오후에 새로 대출받은 돈과 매도 잔금 남은돈을 합쳐 새집의 기존 집주인에게 송금합니다.
이러한 경우 매도잔금이 늦어지면 매수잔금을 못 치르는 불상사가 발생합니다. 계약서 특약에 매도 잔금 수력 후, 매수 잔금지급한다는 취지의 내용을 넣어서 며칠의 여유를 마련하는 것도 좋습니다.
잊지 말아야 할 부분이 취득세와 중개수수료입니다. 대략 10억원짜리 아파트라면, 4,000만원 정도의 자금이 더 필요합니다. 따라서 이 비용도 대출 한도에 포함하여 계산하시기 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 연 소득 정보의 부재와 DSR
10억 아파트 매수에 필요한 주택담보대출 한도를 확정할 수 없습니다. 2026년 현재 대출의 핵심은 담보 가치(집값)보다 상환 능력(소득)이기 때문입니다.
필요 자금: 10억(매수가) - 6.2억(매도 후 남는 순자산) = 약 3.8억 원 (취득세 등 부대비용 별도)
이 3.8억 원을 대출받기 위해서는 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 통과해야 합니다. 즉, 질문자님의 연 소득이 기존 부채와 신규 대출 원리금을 감당할 수 있는지 계산해봐야 합니다. 소득이 낮다면 3.8억 원 대출이 불가능하여 매수 자체가 어려울 수 있습니다.
2. 현실적인 자금 흐름 (계약금 1억 만들기)
현재 보유 현금이 1,000만 원뿐이므로, 10억 아파트의 계약금(1억 원)을 내기 위해서는 선 매도 후 매수전략이 필수적입니다.
1단계 : 현재 거주 중인 집(8억)을 먼저 계약하고, 매수자로부터 계약금 10%(8,000만 원)을 받습니다.
2단계 : 받은 계약금 8,000만 원 + 보유 현금 1,000만 원 + (부족분 1,000만 원은 신용대출 등으로 융통) = 총 1억 원을 마련합니다.
3단계 : 마련한 1억 원으로 이사 갈 집의 계약금을 지급합니다.
3. 최종 잔금과 이사
이삿날(잔금일)은 반드시 내 집 파는 날과 새 집 사는 날을 같은 날로 잡아야 합니다.
8억 중 계약금을 뺀 나머지 잔금을 받습니다.
잔금을 받자마자 기존 1억 8,000만 원 대출을 전액 상환하고 근저당을 말소합니다.
부족한 자금(3.8억 원)에 대해 미리 승인받은 주택담보대출을 실행하여 잔금을 치릅니다.
4. 제안 드리는 말씀
현금 흐름은 위와 같이 받아서 주는 방식으로 해결할 수 있습니다. ✔️하지만 가장 위험한 것은 계약은 했는데, 소득이 부족해 대출이 안 나오는 상황입니다. 따라서 부동산 계약서를 쓰기 전에 반드시 소득 증빙 서류를 지참하고 은행을 방문하여 내 소득으로 3.8억 원 대출이 가능한지 가심사를 먼저 받아보셔야 합니다.
집을 구매 하려고 하는데
자금을 어떻게 해야 하나 고민입니다
8억에 매도 하고
10억 자리 아파트 매수 하려고 하는데
대출 1억 8천 있구요
계약금 10프로면 1억이 필요한데
현재 현금 천만원 정도 가지고 있습니다
대출 상환은 어떻게 하는지
매수하는 아파트는 대출이 얼마가 나올지
계약금 중도금 잔금은 어떻게 하는지
걱정이 많습니다
==> 대출 가능한 규모는 개인별 신용조건, 부동산의 위치 등을 고려하여 상이한 만큼 주거래 은행에 상담이 필요한 사항입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 주택갈아타기를 할때, 본인 소유주택에 매도계약을 체결하고 계약금을 받아 구매하려는 주택의 계약금으로 지급하는게 일반적입니다, 그리고 일반매매에서는 잔금일이 특별히 너무길지 않는 이상 중도금 없이 계약금 잔금으로만 진행하기에 잔금일을 매도, 매수건 모두 동일하게 하여 대출상환 및 신규대출실행을 하게 됩니다. 이런 경우 새 주텍에 대한 주담대는 상환조건부대출로써 신청을 하셔야 한도등에서 기대출로 인한 한도제한등을 피하실수 있습니다,
결국은 이렇게 하기 위해서는 현 주택에 대한 매도계약을 먼저체결하고 신규주택에 대한 계약을 진행하여야 합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
보유 현금이 부족한 상황에서 **8억 매도와 10억 매수**를 동시에 진행하려면, 두 거래의 **잔금일을 동일하게 맞추는 '동시이행'** 전략이 필수적입니다.
현재 현금 1,000만 원으로는 10억 아파트의 계약금 1억 원을 충당할 수 없습니다. 따라서 반드시 **내 집을 먼저 팔아 계약금을 확보**한 뒤 매수 계약을 체결해야 합니다.
**1. 계약금 및 중도금 마련**
내 집(8억) 매매 계약을 먼저 체결하고 계약금 8,000만 원을 받으십시오. 여기에 보유 현금을 보태 매수할 집(10억)의 계약금 1억 원을 지급합니다. 중도금은 가급적 **'잔금 시 일시불'** 조건으로 협의하여 추가 대출 부담을 줄이는 것이 유리합니다.
**2. 대출 상환 및 신규 대출**
현재 내 집에 걸린 대출 1억 8,000만 원은 **매도 잔금 날** 들어오는 돈으로 즉시 상환합니다. 신규 대출의 경우, 2026년 현재 LTV 규제에 따라 1주택자 처분 조건부로 **최대 6억~7억 원(LTV 60~70%)**까지 가능할 수 있으나, 본인의 **DSR(소득 대비 부채 비율)**에 따라 한도가 크게 달라집니다. 부족한 자금은 주택담보대출로 충당하되, 실행일은 매수 주택의 잔금일로 지정합니다.
**3. 잔금 받아치기(자금 흐름)**
매도 잔금 날, 매수자로부터 받은 **잔금 7억 2,000만 원**에서 기존 대출을 갚고 남은 돈과 신규 주택담보대출금을 합쳐 매수 주택의 **잔금 9억 원**을 치르는 방식입니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현금이 극히 부족하므로 매도 계약서에 **"매수인의 잔금 지급 지연 시 매도인은 계약을 해제할 수 있다"**는 특약을 넣어 본인의 매수 계약이 파기되는 리스크를 방지해야 합니다. 또한, 반드시 주거래 은행을 방문하여 본인의 소득으로 10억 아파트에 대한 대출이 얼마나 나오는지 **사전 심사**를 먼저 받으시길 권장합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
순서만 잘 지키시면 아무런 문제 없습니다.
자 일단 내 자금능력부터 체크해 보겠습니다
현금 1천만원 8억 매도할수 있는 자산, 부채 1억8천
10억짜리 아파트 매수 할려면
계약금을 치뤄야 하겠지요?
보통 10% 1억이 필요합니다.
양당사자간 합의를 하면 5%까지는 계약금을 줄일수 있습니다.
5%는 대출때 들어가는 계약서가 5%이상의 계약금으로 하여 작성한 계약서가 들어가야 하기 때문입니다.
그냥 10%로 하겠습니다.
일단 매도하는 집에서 10%를 계약금으로 받습니다.
그럼 8천을 받으셨으면 현금 1천만원해서 9천이 수중에 있게 됩니다.
9천으로 계약금을 해주면 좋겠지만
깐깐한 들어갈 아파트 매도측에서 1억을 맞춰달라하면
1천만원은 신용대출이든 지인 찬스든 쓰셔서 매꾸셔야 합니다.
그리고 5억정도 대출을 받는다는 가정하에
나머지는 동시진행으로
(10억정도의 아파트는 중도금 없이 바로 잔금하는 경우가 많습니다.)
잔금날 대출과 지존집 잔금 그리고 새로운 아파트 잔금이 동시에 진행되니
현금흐름에 지장이 없을겁니다.
다만 계약금에서 조금 조율을 보시는게 어떻가 생각됩니다^^
마지막으로
취등록세 복비 이사비용 등 5천정도는 현금으로 잔금날 꼭 준비하세요
없을경우 낭패봅니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
기존집을 먼저 매도 하면 받은 계약금으로 새로운집의 계약을 해야 합니다
동시에 진행을 하셔야 합니다
중도금역시 받은 돈으로 치러야 하고 잔금때 기존대출을 갚고 새로구입한 집에 대출을 일으켜야 합니다
은행 상담을 받을때 동시 진행 할거라고 얘기하고 부족분에 대해 대출을 더 받고 여유자금을 합쳐서 잔금정리를 하시면 됩니다
집을 매도,매수할때 부동산과 잘 협의해서 소유권이전까지 마무리하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 계약금 치르는게 급선무입니다.
계약금 1억 원에 현재 1천만 원 가지고 있다면 9천만 원이 비어 있는 상황인데 기존 주택 담보대출을 받던가 아님 신용대출로 1억을 만들어 계약금을 납부해야 합니다.
그리고 중도금 대출은 집단대출이라 크게 신경 안써도 되고 마지막 잔금 때 기존 주택 처분하면서 주택담보대출 받아 잔금을 치르는 것이 가장 일반적인 방식입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
기존 주택을 8억에 매도하고 대출 1억8천이 남아 있다면 매도 시 대출을 먼저 상환하고 남는 자금으로 신규 주택 잔금에 충당하는 구조가 일반적이며 계약금은 신용대출·중도금대출·브릿지론으로 임시 조달하는 경우가 많습니다.
매수 주택의 주담대 가능 금액은 소득·DSR·LTV 기준으로 사전 한도 조회가 필수이고 계약금 → 중도금 → 잔금 일정에 맞춰 기존 집 매도 잔금일을 최대한 맞추는 것이 핵심입니다.