경매 넘어가는 집 보증금 문의 드립니다.
서울에서 보증금 3,000만 원에 월세 30만 원으로 2023년 4월에 입주하여, 2025년 4월 만기인 주택에 거주 중입니다.
다만 2024년 5~6월경 건물이 경매에 넘어갔다는 연락을 받았고, 그 이후인 2024년 6월부터 월세를 지급하지 않고 거주하고 있습니다.
경매가 진행될 경우, 월세가 보증금에서 차감되는 시점이 계약 만료 이후인 2025년 5월부터로 알고 있는데, 이게 맞는지 궁금합니다.
또한 제 보증금이 소액임차인에 해당하여 최우선변제 대상인데 임차권등기명령을 신청한 뒤 주택에서 퇴거하더라도 최우선변제권은 그대로 유지되는지도 함께 문의드립니다.
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
최우선변제에 해당하는 소액임차인인지 여부는 지역도 중요하지만 최초 근저당 설정일에 따라 달라집니다.
서울지역의 보증금 3000만원이라면, 그래서 3000만원 전액을 최우선변제로 받으려면 2014. 1. 1 이후 근저당이면 됩니다.
미비급 월세가 차감되는 시점이란 건 없습니다. 미지급 월세는 합산액 전액 제하고 배당됩니다. 선순위 근저당권자가 월세 납부 내역을 요구합니다
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
경매가 진행 중인 상황이라 심려가 크실 것 같습니다. 질문하신 내용은 경매 절차에서 임차인이 보증금을 보호받기 위해 반드시 알아야 할 핵심적인 부분들입니다.
결론부터 말씀드리면, 월세 차감 시점에 대해서는 오해하고 계신 부분이 있으며, 임차권등기명령의 효력에 대해서는 올바르게 알고 계십니다. 상세 내용을 정리해 드립니다.
1. 미납 월세의 보증금 차감 시점
월세가 보증금에서 차감되는 시점은 '계약 만료 이후'가 아니라, '실제 집을 비워주는 시점'을 기준으로 정산됩니다.
원칙: 임대차 계약 기간 중이라도 임차인이 월세를 지급하지 않으면, 임대인은 나중에 보증금을 돌려줄 때 미납된 월세(및 연체이자)를 당연히 공제할 수 있습니다.
경매 시: 경매 절차에서 배당을 받을 때도 마찬가지입니다. 귀하가 경매 개시 이후 월세를 내지 않고 거주하고 있다면, 배당 시점까지 발생한 총 미납 월세는 귀하가 돌려받을 보증금 3,000만 원에서 차감됩니다.
주의사항: 2024년 6월부터 월세를 내지 않으셨다면, 나중에 배당금을 수령할 때 그동안의 월세가 모두 빠진 나머지 금액만 받게 된다는 점을 반드시 염두에 두셔야 합니다.
2. 임차권등기명령과 최우선변제권 유지
임차권등기명령은 귀하처럼 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.
권리 유지: 임차권등기가 완료(등기부등본에 기재)된 후에는 주택에서 퇴거하고 주민등록을 옮기더라도, 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권(최우선변제권 포함)이 그대로 유지됩니다.
퇴거 시점 주의: 신청만 했다고 바로 이사하시면 안 됩니다. 반드시 등기부등본상에 '임차권등기'가 기재된 것을 확인한 후에 짐을 빼고 전입신고를 옮기셔야 합니다.
최우선변제 금액: 서울시 기준(2023년 4월 입주 당시 소액임차인 범위) 보증금이 1억 6,500만 원 이하일 경우, 최대 5,500만 원까지는 다른 저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 귀하의 보증금은 3,000만 원이므로 전액 최우선변제 대상에 해당할 가능성이 매우 높습니다.
답변을 참조하시어, 남은 과정에 도움이 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1. 경매가 진행돼도 실제로 거주한 기간의 월세는 원칙적으로 임차인의 채무라서 계약 종료 시 보증금에서 차감될 수 있습니다.
2. 소액임차인의 최우선변제권은 임차권등기명령을 신청하고 퇴고한 뒤에도 유지됩니다. 임차권등기를 하면 대항력, 우선변제권이 등기 시점 기준으로 고정되기 때문입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙상은 거주기간동안의 월세는 질문자님이 당연부담하여야 하는 부분으로 계약만료 이후부터가 아니라 지급을 하지 않은 시점부터는 배당시점까지의 기간이 모두 차감되는 게 맞습니다. 다만 실제 경매에서는 경매개시일 이후부터 미납월세에 대해서 배당시 차감이 되며, 보통은 경매개시일은 경매개시등기가 기록되는 날짜라고 보시면 됩니다. 그 이전의 미납분에 대해서는 별도 차감을 하지 않습니다. 다만, 후순위 권리자의 배당배제신청등이 있다면 추가적인 차감도 가능할수 있는것으로 알고 있는데, 실제 후순위권리자가 미납내역여부를 정확히 알수 없기 때문에 위 기간까지의 미납월세만 차감된다고 보시면 됩니다. 그리고 임차권등기명령 신청일 기준부터 대항력과 우선변제권이 보호되는 것이 아니면, 실제 등기부상 임차권 등기가 된 날이후부터 점유여부와 관계없이 권리가 보호되게 되게 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 월세집이 경매로 넘어갔다면 현재 임대인은 연락이 안 될 가능성이 매우 큽니다.
따라서 월세를 지불하지 않는 것이 유리할 수 있습니다. 어차피 향후 배당을 통해서 보증금을 받게 될 경우 미납 월세가 있다면 공제 즉 상계 처리하고 나머지 보증금만 받을 수 있기 때문에 굳이 망한 임대인에게 월세를 줄 필요는 없다고 볼 수 있습니다. 또한 확정일자 + 전입신고가 있어야 우선변제권의 권리가 유지가 되고 혹시 이사를 하게 되면 반드시 임차권등기명령을 하고 가야 그러한 권리가 유지가 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
경매 개시 이후에도 계약기간 중 월세는 보증금에서 자동 차감되지 않고 계약 종료 시점 이후부터 정산되며 임차권등기명령을 하고 퇴거하더라도 소액임차인 최우선변제권은 그대로 유지됩니다.
서울에서 보증금 3,000만 원에 월세 30만 원으로 2023년 4월에 입주하여, 2025년 4월 만기인 주택에 거주 중입니다.
다만 2024년 5~6월경 건물이 경매에 넘어갔다는 연락을 받았고, 그 이후인 2024년 6월부터 월세를 지급하지 않고 거주하고 있습니다.
경매가 진행될 경우, 월세가 보증금에서 차감되는 시점이 계약 만료 이후인 2025년 5월부터로 알고 있는데, 이게 맞는지 궁금합니다.
또한 제 보증금이 소액임차인에 해당하여 최우선변제 대상인데 임차권등기명령을 신청한 뒤 주택에서 퇴거하더라도 최우선변제권은 그대로 유지되는지도 함께 문의드립니다.
==> 최우선 보증금은 임차권 등기명령을 신청한 뒤 주택에서 퇴거를 하여도 기존 대항력이 유지됩니다. 경매시간 중에도 월세를 연체하는 경우 나중애 배당시 차감되는 구조입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
경매 진행 시 미납 월세의 보증금 공제 시점과 임차권등기 후 대항력 유지 여부는 배당 절차의 수익성과 직결되는 매우 중요한 사안입니다.
1. 미납 월세의 보증금 차감 시점
월세가 보증금에서 차감되는 시점은 계약 만료 여부와 상관없이 실제 주택을 인도(퇴거)하는 시점까지 발생한 모든 채무를 포함합니다. 질문자님께서 알고 계신 '계약 만료 이후'가 아니라, 경매 낙찰자가 대금을 완납하고 소유권을 취득하여 질문자님이 집을 비워줄 때까지의 모든 연체 임대료가 보증금에서 공제됩니다. 따라서 2024년 6월부터 발생한 미납 월세는 추후 배당받을 보증금 3,000만 원에서 전액 차감된 후 남은 금액만을 수령하게 됩니다.
2. 임차권등기명령과 최우선변제권 유지
임차권등기명령은 이사(퇴거)를 하더라도 기존에 가졌던 대항력과 우선변제권(최우선변제권 포함)을 법적으로 유지시켜주는 장치입니다.
유지 여부: 등기부등본에 임차권등기가 완료된 것을 확인하고 퇴거하신다면, 이후에 주소를 옮기더라도 최우선변제권은 그대로 유지됩니다.
주의사항: 반드시 등기부등본상에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 후에 퇴거 및 전입신고를 옮겨야 합니다. 신청만 하고 바로 이사할 경우 권리를 상실할 위험이 있습니다.
3. 서울시 최우선변제 금액 기준
2023년 4월 입주 당시 서울특별시의 소액임차인 범위는 보증금 1억 6,500만 원 이하이며, 최우선변제금액은 5,500만 원입니다. 질문자님의 보증금 3,000만 원은 전액 최우선변제 범위에 해당하므로, 경매 낙찰가액의 1/2 범위 내에서 타 선순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 월세를 계속 미납할 경우 배당 시점에 수령액이 줄어들 뿐만 아니라 낙찰자와의 명도 협상에서 불리할 수 있으니, 배당요구종기일 내에 반드시 배당요구를 마치시고 예상 배당액을 미리 계산해 보시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 경매가 진행되는 긴박하 ㄴ상황에서 보증금을 지키기 위해 고심이 많으시겠습니다.
잘못알고 있는 사실은 계약만료후 부터 차감이 아닌 미납하신 시점부터 퇴거일까지 입니다.
법원은 미납한 월세 총액을 보증금에서 모두 뺀 나머지만 질문자님께 돌려드립니다.
3000만원이면 일단 서울에서 최우선변제 대상에 해당되십니다.
배당요구 종기일 내에 반드시 배당요구를 하셔야 합니다 그렇지 않으면 한푼도 못받을수 있어요
임차권등기명령을 신청 후 이사하신다면 배당에는 문제 없습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
경매가 잔행중에도 월세는 지불해야합니다
낙찰 후 일괄 공제합니다
그리고 임차권등기 명령은 선순위 등기여부에 따라 법적 보호를 받기도하고 말소되기 도 합니다
왜냐하면 경매의 모든기준은 등기우선 순위 따라 보호받기도 핱고 말소되기도 하기 때문입니다
다만 확실히 보호벋을 수 있눈 것은 최우선뵨제금입니다
이때 주의할 것은 확정일자를 받은 증거가 있을 것 전입신고가 되어 있을 것, 점유하고 있을 곳 , 최우선 변재신청할 것등의 조건이 맞아야 우선보상을 대상이 된다는 점 을 유념하시기 바랍니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
계약만기 2025.4월과 상관없이 나중에 보증금을 실제로 돌려받는 날까지의 모든 미납 월세가 차감됩니다. 2024년 6월부터 발생한 연체액 전체가 보증금에서 빠집니다. 임차권등기가 등기부등본에 등재된 것을 확인한 후 퇴거하시면 대항력과 최우선변제권은 그대로 유지됩니다. 반드시 등기완료를 확인하고 이사하셔야 합니다. 결론적으로 서울시 기준 소액임차인 보증금 3천만원에 해당하여 전액 보호 가능합니다. 단 법원이 정한 기한 내에 배당요구를 반드시 완료해야 합니다. 정리하자면 등기 확인 후 이사하면 보증금은 안전하나 안 내신 월세는 나중에 돌려받을 돈에서 모두 공제됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,월세 보증금 차감 시점은 계약 만료 이후가 아니고 연체 발생 시점부터입니다
,2024.6 이후 월세는 보증금에서 차감됩니다
,소액임차인 지위는 유지됩니다
,임차권등기 후 퇴거 가능하고 최우선변제권 유지됩니다