답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 방식대로 하여 보증금을 낮추고 월세를 더 높이는 방향으로 재계약은 얼마든지 가능합니다.다만, 이것은 원칙적으로 가능한 것이지, 임대인에게 강제되는 부분은 아니기 때문에 먼저 임대인과 상의를 해 보시는게 좋겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 질문하신 상황에서 건물주를 상대로 사용료(부당이득금)를 청구하여 승소할 가능성은 현실적으로 매우 낮습니다.가장 핵심적인 쟁점은 소유주가 과거에 해당 토지를 스스로 도로로 제공했느냐 하는 점입니다.질문자님께서 말씀하신 "수십 년 전 필지를 분할 매도하면서 도로 부분만 남겨두었다"는 점이 결정적입니다. 법원은 토지 소유주가 대지를 분할하여 매도할 때, 나머지 부분(현황도로)을 도로로 내놓지 않으면 분할된 토지들이 맹지가 되어 가치가 떨어지기 때문에, 도로 부분에 대한 독점적인 권리(배타적 사용수익권)를 스스로 포기한 것으로 간주합니다.요약하면 현재 상황에서 개인 건물주에게 소송을 제기하시면 "소유주가 과거 토지 매각 시 이미 도로 사용을 묵인/제공했으므로 이제 와서 사용료를 받는 것은 부당하다"는 논리에 부딪힐 확률이 90% 이상입니다.안타깝지만 , 사용료 받기는 어려울 듯 싶습니다.좋은 주말 되세요`

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요... 보통 중개사를 통해 계약을 하고, 사정이 있어 2-3개월 연장시에는 중개사를 통하지 않고 그냥 집주인과 임차인 간에 협의하여 연장하는 것이 일반적입니다.집주인이 그 중개사로부터 계약시마다 뭔가를 받는 모양이네요... 자세히 설명하기엔 좀 그렇지만 간혹가다 그런 집주인들이 좀 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 주택을 취득할 때와 다르게 임대를 하는 것은 여러개 주택에 임대를 하셔도 전혀 문제가 없습니다.주택을 매매할 때는 등기라는 것을 해서 해당 주택의 주인임을 기록하게 되지만, 임대차 계약서를 쓴다고 해서 이것이 등기되는 것도 아니고, 개인의 자산이 늘어나는 것도 아니기 때문입니다.아무런 문제가 없으니 안심하고 여러 개 임대차 계약을 맺으셔도 됩니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문의하신 내용에 아래와 같이 답변드립니다.이사하고나서 집들이 다들 하시나요? : 최근에는 집들이를 하는 가구들의 수가 많이 줄어들었습니다. 이유는 개인화 되어가는 주거의 비중이 큰 탓입니다.하게되면 먼저 놀러와 하고 초대하나요 아니면 이사했어요 하고 놀러갈게 하면 놀러오세요 하고 초대하나요? : 일반적으로는 집들이를 하는 쪽에서 먼저 손님들을 초대합니다.친구까지? 아니면 초대하는 지인의 범주는: 보통은 친구들 및 현재 몸담고있는 직장이 있다면 직장 동료까지 부르게 되는데, 두 집단이 서로 모르는 사람들이라면 집들이를 따로 두번 하더라도 함께 초대하지는 않습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전원주택이 잘 팔리지 않아 고민이시군요.잘 팔리지 않는데, 양도차익까지 실현해야 하니 더 고민이 많으시겠습니다.사실상 단독주택의 경우 아파트와 같은 개념으로 집이 팔리는 것이 아닙니다.아파트는 단지의 크기, 브랜드, 주변 상가 등을 보고 들어오는 경우가 많지만단독주택의 경우는 땅을 사는 개념으로 접근하는 것이 일반적이죠.게다가 단독주택에 살고자 하는 사람은 자신이 원하는 설계대로 집을 지어 살고자하는 분들이 많기 때문에 이런 부분에서 더 어려움이 있습니다.땅의 개념으로 접근을 해 보면, 오히려 이해가 빠릅니다.안타깝지만, 단독주택을 비싸게 파시려면, 해당 지역의 대지 가격이 올라야 합니다 .비싼 돈을 들여 집을 지었어도 그것이 매매가에 반영되기란 쉽지 않습니다.따라서, 판매할 때 집을 철거 후 나대지 상태로 판다는 조건을 걸거나, 해당 택지가 얼마나 좋은 조건을 가지고 있는지를 설명하며 판매한다면 조금 더 원활한 판매가 될 수 있겠습니다.주택이 있는 상태와 나대지 상태에서는 세금도 차이가 나기 때문에 이런 부분에서 조금 메리트를 준다면 매수자가 나타날 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.당근마켓에서는 거래가 원활한데, 중고나라나 번장에서는 거래가 원활하지 않다는 말씀 잘 이해했습니다.아마도 이것은 질문자의 글이 다른 사람에게 노출이 되지 않는 등의 문제가 아니라 이용자의 수나 성향이 변한 것이 이유일 수 있습니다. 중고나라나 번장은 초창기 중고거래 플랫폼입니다. 모바일보다는(지금은 가능하지만) PC환경에 더 적합했고요, 거래사기 등도 사실상은 중고나라나 번장에서 거의 있었다고 보면 됩니다. 그래서 이런 것들에 대한 불신이 쌓여가고 있을 때, 당근이 나왔습니다. 모바일 환경을 베이스로 하고 본인인증을 통해 사기거래 가능성을 많이 줄였다는 평가를 받고 있습니다. 게다가 요즘엔 지역사회 커뮤니티의 역할도 같이 하게 되면서 그 인기가 더 높아지고 있습니다. 그래서, 중나나 번장에서 잘 팔리지 않는다면 애초에 그쪽 시스템에서 질문자의 물건이 필요한 수요 자체가 작은 것일 수 있으니, 당근에서 판매하시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.앱테크에는 다양한 방식이 존재합니다. 질문자가 말한 광고보는 것 외에, 이렇게 아하에 질문이나 답변을 달아 토큰(가상화폐) 혹은 베리로 바꾸어 상품권 등으로 사용하는 방법이 있어요.참고가 되길 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아무래도 경매 낙찰 후 차익을 실현하는 것이 많은 경매투자자들의 주된 수입원이지요.먼저, 개인 명의로 낙찰 받아 단기 매도 하는 경우에는 세금 부담이 상당히 높습니다. 양도소득세율로 보면, 1년 미만 보유 후 매도 시에는 70%, 2년미만에는 60% 입니다. 여기에 지방소득세는 별도입니다. 또한 기존 주택을 가지고 계시기 때문에 일시적 2주택 상태가 되어 비과세 혜택을 놓칠 위험도 있습니다. 장점은 DSR 면에서 법인보다는 유리할 수도 있고, 취득세 중과 세율이 법인보다 낮다는 점 정도입니다. 다음으로는 사업자인 개인입니다. 개인사업자 등록을 통해서 종합소득세 과세 받는 방식인데요. 필요 경비를 개인보다 조금 원활하게 비용처리 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 주거용 부동산에 대해서는 단기 양도세율이 개인과 동일하니, 이점은 단점이 되겠네요.마지막으로는 법인입니다. 하지만 주거용을 목표로 하시기 때문에 이점은 신중하게 생각하셔야 합니다. 법인이 주거를 취득하면 취득세가 12% 입니다. 수익률이 많이 떨어지죠.추가로 법인세 부담도 해야 하며, 법인은 기본공제액이 없으니 종부세도 내야 합니다. 가장 추천드리는 방법은 개인명의로 하시되 일시적 2주택을 활용하는 것입니다. 2년이상 보유하여 일반세율을 적용받는거죠. 만약 단기 매도를 정말 포기 못하시겠다면, 상가나 지산(지식산업센터) 를 확인해보세요. 법인 취득해도 취득세 중과 없고 주택보다 세제 혜택이 큽니다. 감사합니다.