답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사람들이 서울로 빠져나가지 않고 지역에 머물고 싶게 만들어야 가장 좋은 방법입니다. 생활에 가장 급한 건 돈입니다. 이 돈을 벌 수 있는 직장을 먼저 해결할 필요가 있습니다. 기업들 세금을 많이 깎아서 지방에 큰 회사들은 위치시키는 방법이 있습니다. 청년들이 서울로 올라가는게, 결국 지방에는 오래 다닐만한 회사가 없어서 인 경우가 많습니다. 다음으로 교육 문제 입니다. 결과적으로 일자리와 일맥상통하는 부분입니다. 서울로 상경하여 학교를 다니려는 이유는 사실 순수한 학문적인 학구열보다는 서울에 있는 좋은 일자리에 취직하려는 이유 때문입니다. 따라서 지역마다 좋은 기업이 위치하고 해당 기업에 원활히 취직이 되도록 하면 좋을 것 같습니다. 이렇게 되면 주거가 옮겨오기 때문에 자연스럽게 놀곳, 병원, 등 생활에 필요한 인프라를 갖추려는 움직임이 생깁니다. 돈을 쓸사람들 근처로 가야 장사가 되기 때문입니다. 이런 단계를 거치면 지방 소멸도 막고, 서울로 몰리는 인원도 분산할 수 있을 것이라고 생각이 듭니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 상황에 대해 충분히 검토해 보았습니다. 다만, 여러가지 좋지 못한 결과가 있을 것 같아 마음이 무겁습니다. 일단, 문의하신 내용에 따라 답변을 정리해 보겠습니다. 1. 현재 상황에서 매수자 상황변동을 이유로 일방적으로 분양계약 해지를 할 수 는 없습니다. 이미 입주 지정기간까지 종료된 상황으로 보아 원칙적으로는 시행사가 동의 하지 않는 한, 질문자님 단독으로 계약해지를 주장할 수가 없는 상황입니다. 시행사 측의 부실공사, 허위광고 등 귀책사유가 있어야 하는데, 이런 방법을 사용하기는 힘들 것 같고, 시행사와의 협의만이 유일한 방법이라고 생각이 됩니다. 2. 계약해지 시, 발생하는 손실은 10%의 위약금입니다. 따라서 현재 납부하신 6,400만원이 분양가의 10% 수준이라면 해당 금액을 포기하는 선에서 마무리 될 수 있습니다. 하지만, 추가로 부담해야 할 손해배상 성격의 금액들이 발생할 가능성이 높습니다. 입주지정기간 종료일 이후부터 계약 해지일까지 발생한 잔금 연체이자, 시행사가 무이자나 후불조건으로 대납해 준 중도금 대출이자 같은 것이 있다면 모두 정산 대상이 됩니다. 즉, 추가 청구가 발생할 확률이 거의 95% 이상입니다. 3. 질문자님이 먼저 계약 해지를 요청하여 합의하는 것과 잔금 미납으로 인해 시행사가 일방 해지 하는 것에는 큰 차이가 있습니다. 질문자님의 요청을 시행사가 수용하여 '합의 해제'로 종결된다면, 상호 간에 위약금과 이자를 정산하는 선에서 비교적 원만하게 채권·채무 관계가 정리되어 신용상 불이익을 방지할 수 있습니다. 반면, 시행사가 계약을 해지하는 경우는 질문자님의 '채무불이행'을 원인으로 한 법적 조치이므로, 해지 통보가 오기 전까지 막대한 연체이자가 매일 누적될 뿐만 아니라, 중도금 대출 은행으로부터 기한의 이익 상실 통보를 받아 신용불량자(신용유의자)로 전락하여 정상적인 금융 거래가 전면 차단될 위험이 매우 큽니다.4. 잔금 납부 못하는 경우 내용증명을 받으시게 되며, 이 기간 동안 매우 높은 이율의 연체이자가 가산됩니다. 통상 3~6개월이 지나도 납부나 해결의 기미가 보이지 않으면, 중도금 대출 은행은 시행사 측에 보증 책임을 물어 대위변제(시행사가 수분양자 대신 대출금을 갚는 것)를 요구합니다. 시행사가 이를 대위변제하면 질문자님에게 분양계약 해제를 최종 통보하고, 납부하신 6,400만 원에서 분양가의 10% 위약금, 대위변제에 따른 이자, 잔금 연체이자 등을 전부 공제합니다. 정산 후 남은 금액이 있다면 반환하겠지만, 공제 금액이 더 커서 마이너스가 발생한다면 시행사는 그 손실을 보전하기 위해 질문자님이 새로 매수한 아파트나 급여, 예금 통장 등 일반 재산에 가압류를 걸고 구상금 청구 소송을 제기하는 수순으로 이어집니다.5. 현재 단계에서는 시행사에 적극적으로 협의를 요청하여 합의 해제를 이끌어 내는 것이 방법입니다. 시행사 입장에서도 수분양자가 잔금 능력이 없다면 계약을 해지 하고 계약금을 받아놓는 것이 이롭습니다. 따라서 현재의 부채증명서, 대출불가 확인서, 다른 아파트 매수한 상황 등을 준비해서 시행사 담당자와 면담을 하고 , 이미 납부한 금액을 포기할 테니 계약해지를 하자고 조율하는 방법이 가장 빠른 방법입니다. 6. 가장 손실을 줄이는 방법은 가장 빠르게 협의를 진행하는 것입니다. 시간이 지날수록 이자가 붙기 때문에 즉시 부동산 전문 변호사나, 법무사등 법률전문가의 조언을 받아서 위약금 감수를 전제로 계약해지를 촉구하는 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 이를 통해서 시행사가 늑장대응을 하지 않고 조기에 해지 결정을 내리도록 유도하여 불필요한 연체이자 증가를 차단하는 한편, 중도금 대출을 실행한 은행 지점에도 현재 상황과 합의 해제 진행 의사를 미리 밝혀 신용유의자 등재를 최대한 방어하는 것이 남은 자산과 신용을 지키는 가장 안전하고 현실적인 대응 방안입니다.상당히 좋지 못한 상황에 고민이 많으시겠습니다만, 위 내용을 잘 확인하셔서 최소한의 손실로 빠져 나오실수 있기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 어떤 상황이신지 대략적으로 이해가 됩니다. 전 세입자가 지불하고 나간 청소비가 현재 질문자님 들어가실 때 제대로 쓰이지 않은 것 같습니다. 이런 경우 집 내부의 오염상태를 그냥 청소하지 마시고 꼼꼼하게 촬영해 두시길 바랍니다. 이렇게 확보한 증거 자료를 문자나 메신저를 통해 임대인과 공인중개사에게 즉시 발송하여, 입주 당시 청소가 전혀 되어있지 않았다는 사실을 명확히 고지하고 기록을 남겨두는 것이 핵심입니다.이러한 증거를 토대로 다시 청소용역을 제공받거나 청소비 특약을 면제하는 것으로 수정할 것을 협의하시는 것이 좋습니다.특히 자다가 검은 때가 떨어질 정도로 심각하게 오염된 에어컨과 시멘트가 바닥으로 드러난 장판 틈새는 단순한 청소 불량을 넘어 임대인의 수선 유지 의무에 해당합니다. 주요 기본 옵션 가전의 심각한 오염이나 일상생활에 지장을 주는 하자는 임대인이 비용을 부담하여 해결해 주어야 할 책임이 있습니다. 에어컨 내부의 곰팡이와 먼지는 호흡기 건강과 직결되는 문제이므로, 오염된 상태를 촬영해 임대인에게 보내며 전문 업체를 통한 에어컨 분해 청소를 강력하게 요구하시는 것이 좋습니다. 부디 잘 협의되셔서 건강에 문제 없이 잘 지낼 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님, 결과적으로 이런 집에 계약하는 것은 피하시기 바랍니다.위 내용만 놓고 봤을 때는, 중고차 시장에서마치 "지난 번 홍수에 침수된 차 이지만 시동 잘 걸리니 문제없는 차입니다." 라고 말하는 것과 같습니다.폭탄을 끌어안고 사시겠습니까?절대 비추천 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근에 반도체 시장과 주식 전체적으로 하락세가 두드러지고 있습니다. 2026년 상반기까지 AI 열풍이 불어 상승을 보였던 반도체가 조정을 겪고 있는 것입니다. 그동안 누적되었던 높은 가치 축적에 대한 부담감과 메모리 반도체 시장의 가격 사이클 변화가 큰 역할을 한 것입니다. 그동안 주식 시장은 주요 반도체 기업들의 엄청난 실적과 글로벌 빅테크 기업들의 인공지능 설비 투자 확대에 대한 기대감을 주가에 매우 선제적이고 공격적으로 반영해 왔습니다. 그러나 최근 들어 주요 빅테크들의 데이터센터 투자 증가 속도가 점차 둔화될 수 있다는 우려가 제기되고, 기대치가 이미 주가에 최고조로 반영된 상태에서 실적이 발표되다 보니 호재에도 오히려 주식을 파는 현상이 강하게 나타나고 있습니다.메모리 반도체 시장의 공급 및 가격 변동성 또한 시장의 불확실성을 키우고 있습니다. AI 서버용 고대역폭 메모리(HBM) 수요 폭증으로 제조사들이 범용 D램 및 낸드플래시 생산을 줄이면서 최근까지 부품 가격이 폭등했습니다. 하지만 부품값이 지나치게 오르자 스마트폰이나 PC 등 일반 IT 기기의 제조 원가에 엄청난 압박이 가해졌고, 결국 높아진 완제품 가격으로 인해 소비자들의 최종 수요가 위축되는 역효과가 발생하고 있습니다. 여기에 중국 업체들의 낸드플래시 생산 확대 움직임과 주요 고객사들의 재고 증가가 맞물리면서, 이르면 2026년 하반기에는 반도체 공급 부족이 완화되고 메모리 가격 상승세가 꺾일 수 있다는 고점 논란이 제기되어 관련 기업들의 주가에 큰 부담을 주고 있습니다.결과적으로는 위 내용과 같이 국지적인 마이너스 요소들이 쌓이다 보니, 글로벌 경기 침체와 주요국 금리 인하상황과 맞물려 고평가 기술주에 대한 투자가 많이 줄어든 것입니다. 또한 첨단 반도체 기술을 둘러싼 주요국 간의 수출 규제가 심화되면서 글로벌 공급망 리스크가 여전히 해소되지 않고 있습니다. 이처럼 펀더멘털 자체의 붕괴라기보다는 과도했던 기대감의 재조정, IT 전방 산업의 메모리 수요 양극화, 그리고 외부 경제 지표의 변동성이 한꺼번에 겹치면서 현재의 전반적인 반도체 시장 하락세가 연출되고 있다고 볼 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.누나의 아파트를 사서 신혼집으로 활용하실 계획이시군요. 우선 결혼을 축하드립니다. 질문자님 이신지는 모르겠지만, 비슷한 질문을 하신 분이 있어 그 당시 조사했던 내용을 토대로 답을 드려 보겠습니다. 유사한 사례들을 좀 확인해 봤는데요. 매매가를 낮춰서 증여세를 피하려다가 대출 한도 부족이 된 사례가 있습니다. 금융사들이 주담대 한도를 산정 시, KB 시세와 실제 매매계약서상 더 낮은 금액을 담보 가치 기준으로 잡기 때문입니다. 시세가 4억이더라도 매매가가 2.8억이실 경우 은행은 2.8억만을 가치로 인정합니다. 즉 1.96억이 최대한도가 되는 것입니다. 이런 상황이 오면 기존 세입자의 전세 보증금 처리가 상당한 문제가 있습니다. 2.6억과 1.96억은 차이가 6400만원이나 나기 때문에 이 액수의 현금을 준비하지 않는다면, 세입자를 내보내기 곤란한 상황이 될 수 있습니다. 마지막으로 우려되는 부분은 말씀하신 대로 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정부정책대출에서는 가족간 거래 시 제한이 될 경우입니다. 부모 자식, 직계존비속 간의 매매는 원칙적으로 정부 대출이 불가합니다. 친누나는 방계가족이므로 100% 차단은 아니지만 심사과정에서 제한이 걸릴 가능성이 높습니다. 심지어 시세보다 30% 나 저렴한 금액으로 집을 매매하는 특수관계인 사이의 거래를 증여세 회피로 봅니다. 따라서, 세무적 측면에서만 보면 거래 자체는 완벽한 합법이지만 저렴한 정부대출을 이용하지 못할 가능성이 큰 점, 은행 시중대출을 이용하더라도 6400만원의 추가 금액이 필요한 점은 이 거래에서 고민하셔서 결정하실 내용입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로 모든 건물은 신축할 때 관할 관청의 사용승인 후 건축물 대장이 작성이 됩니다. 하지만, 실제로는 건축물대장이 존재하지 않는 건물도 상당수 존재합니다. 가장 대표적인 경우가 허가를 받지 않고 임의로 지은 무허가 건축물이나 불법으로 증축된 건물입니다.또한 아주 오래된 구옥이나 낡은 농가주택의 경우에도 대장 작성이 누락되어 있는 경우가 종종 있습니다. 마지막으로는 건물이 다 지어졌지만 아직 관할 관청의 사용승인(준공 인가)을 받지 못한 신축 건물의 경우에도 일시적으로 건축물대장이 조회되지 않습니다. 즉 아이가 태어나긴 했는데 아직 출생신고가 되기 전인 것이지요.건축물대장이 없는 건물을 매매할 때는 매우 각별한 주의가 필요합니다. 가장 큰 문제는 소유권 증명과 재산권 행사입니다. 건축물대장이 없으면 보존등기를 할 수 없어 건물 등기부등본도 존재하지 않는 미등기 상태일 확률이 높으며, 이로 인해 매도인이 실제 적법한 소유자인지 확인하기가 매우 까다롭습니다.게다가 이런 무허가 건축물을 매입하는 경우 거래신고가 들어가기 때문에 관할 관청의 눈에 띄어 철거명령이나 원상복구명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 내야 할 수 있습니다. 또한 대출자체도 불가능 한 것으로 보시면 됩니다. 전세나 월세 등 임대차 계약을 맺을 때도 임차인에게 여러 위험이 따릅니다. 무허가 건물이나 미등기 건물이라도 주택임대차보호법의 적용 대상이 될 수는 있어 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 대항력 자체는 갖출 수 있습니다. 하지만 시중 은행의 전세자금대출이나 주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금반환보증보험 가입은 건축물대장과 등기부등본 제출을 필수로 요구하기 때문에 가입이 원천적으로 차단됩니다. 이러한 이유로 건축물대장이 없는 무허가 건물은 거래를 추천 드리지 않고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 요즘 이재명 대통령이 전에 살던 집을 매도인 파이낸싱으로 거래를 하면서 매도인대출이 유명해 졌습니다. 대출규제가 엄격하다보니, 매수인이 자금마련에 어려움이 있을 때 매도인이 집을 더 수월하게 처분하게 하기 위해서 이런 구조를 택합니다. 따라서 이 거래에서는 부동산에 실거주 점유자는 매수인입니다. 매수인은 매도인에게 계약금과 자신이 당장 융통할 수 있는 일부 금액만 먼저 지급한 뒤, 소유권을 넘겨받고 입주하여 생활하게 됩니다. 그리고 나머지 대금은 매도인과 합의한 기간동안 원금과 이자를 갚는 구조로 진행됩니다. 매수인이 집에 살게 되면 매도인은 당연히 집을 비워주고 다른 곳으로 이사를 가야 합니다. 당장 집값 전체를 현금으로 받지를 못하니, 매도인이 손해보거나 갈 곳이 없어지는 것이 걱정되실 수 있습니다. 하지만 부자 걱정할 거 없다는 말처럼 이런 거래를 하는 매도인들은 현금 보유고가 충분한 경우가 많습니다. 당장 목돈이 없기 때문에 집도 빨리 팔고, 이자도 받는 거래를 선택하게 되는 것이지요. 매도인은 매수인으로 부터 받은 일부 매도금액을 전세 보증금이나 월세 보증금으로 활용할 수 있습니다. 혹은 다른 주택이 또 있을 확률이 높습니다. 은행수준, 혹은 더 높은 이자를 받으며 돈을 빌려주는 것이기 때문에 그 이자가 월세를 내는데 충당된다면 이것 또한 훌륭한 금융수입원이 됩니다. 게다가 저당권까지 설정되어 있으니, 매수인이 이자를 내지 못한 경우 경매 처분하여 원금을 상환할 수도 있기 때문에 매도인 입장에서는 절대 불리한 거래가 아닙니다. 결국 돈을 많이 가지고 있으면, 소규모 은행처럼 돈을 빌려주면서 소유권은 넘기지만 해당 집에 대해 권리를 행사할 자격을 가지게 되는 것입니다. 사실상 매도인에게 너무 유리한 방식이지요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오늘, 아니 이제 어제인가요. 제 2차 부동산 국민 대토론회가 열렸습니다. 1차 토론회에서 찬반이 엇갈리거나 논의가 부족했던 사안들을 구체화하기 위해 마련된 자리였습니다. 가장 뜨거운 쟁점은 세제 개편에 대한 것이었습니다. 그 중에서도 초고가 1주택자와 비거주자에 대한 보유세 및 양도소득세 차등과세 문제였죠. 똘똘한 한채로 불리는 아파트 투기수요를 줄이기 위한 것으로 보유세를 늘리는 증세를 해야 한다는 방침에는 공감대가 형성되었으나, 초고가 주택을 구분짓는 기준을 두고는 상당히 대립적이었습니다. 일률적으로 세금을 올리면 결국 세입자에게 조세 부담이 전가되거나, 소득없는 고령1주택자들이 피해를 본다는 이유에서 였습니다. 주택공급 분야도 다뤄졌습니다. 민간 정비사업과 비아파트 부문의 활성화가 핵심과제였습니다. 전문가와 참석자들은 침체된 빌라나 오피스텔등 비아파트 신축을 장려하기 위해 비아파트를 주택 수 산정에서 아예 제외해 주는 세제 혜택을 주어야 한다고 주장했습니다. 그리고 재개발 장려를 위해 조합원 이주비 대출한도 상향, 용적률 상향 등 여러 가지 의견이 나왔습니다. 정부에서는 이에 대해 필요하다면 그린벨트 해제까지도 고려하겠다는 방침을 내놨습니다. 결국 그린벨트로 묶인 땅 사겠다고 또 한바탕 땅값이 들썩일 곳들이 예상이 됩니다. 금융분야에서도 협의가 오갔습니다. 투기 자금은 차단하되, 실수요자들은 피해를 보지 않도록 핀셋형 규제 완화에 초점을 맞추었습니다. 갭투기꾼들이 전세대출이나 개인사업자 대출금을 이용하여 주택을 구입하는 것을 막기 위해 유주택자에 대한 대출문턱을 높이고, 청년, 신혼부부, 생애최초 대출의 경우 예외적으로 자금을 더 빌려주겠다는 것이죠. 대충 어느 세대가 이제 집값을 밀어올릴 수 있을 지 짐작이 가는 부분입니다. 이처럼 부동산 대책에는 완벽한 정답이 나오지 않습니다. 부동산의 특징이기도 한데요, 부동산 공급 이라는 것이 워낙 시간도 많이 걸리고, 막대한 자금과 법규, 정치에까지 연결되어 있어 그런 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아파트에서 방 한칸만 월세로 내놓고 들어가는 것은 가능합니다. 최근에는 1인가구가 늘면서 룸쉐어나 쉐어하우스 라는 이름으로 남는 방을 이용해 월세를 받는 형태가 늘고 있습니다. 이게 예전에 있었던 하숙집을 생각하면 편합니다. 직접 보신 4룸아파트의 경우에 집주인이 집에 거주하면서 방 하나를 세주는 것일 수도 있고, 아니면 아파트 전체를 빌린 세입자가 전대 형식으로 다시 나누어 세를 주는 것일 수도 있습니다. 어떻든 간에 불법은 아닙니다. 다만, 중요한 부분이 하나 있습니다. 방을 내 놓은 사람이 실제 집주인인지, 아니면 세입자인지를 확인하는 것입니다. 만약 집주인이라면 일반적인 임대계약처럼 계약을 하시면 되기 때문에 안전합니다. 하지만 세입자가 다시 전대를 놓는 것이라면 이야기는 달라집니다. 민법 상에는 임차건물의 일부분을 타인에게 세주는 것은 임대인의 동의 없이도 가능하다고 되어 있지만, 아파트 표준 계약서에는 전대금지라는 항목이 있을 수 있기 때문입니다. 실무에서는 자주 넣고는 합니다. 이런 전대차 형태라면 반드시 집주인이 알고 동의한 문서를 확인하셔야 합니다. 관리비가 따로 적힌 부분은 정상이며, 필수적인 부분입니다. 아파트 전체에 부과되는 공용관리비는 물론, 전기, 가스 ,수도 등 거주자들이 나누어 내는 것들이 있기 때문입니다. 이 부분은 나중에 분쟁이 발생하지 않도록 확실히 하셔야 합니다. 마지막으로 방 한칸 계약이라 할지라도 꼭 서면 계약서를 작성하시는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 들어간다면 해당 주소지로 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있는지도 꼼꼼히 살피셔야 합니다. 그리고 공용공간을 함께 공유하게 되므로 생활 규칙을 미리 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 청소분담, 외부인 초대 가능 여부, 샤워나 세탁기 사용 등의 조건들을 잘 따지셔서 이사 이후에도 스트레스 없는 생활이 되시길 바랍니다. 감사합니다.