안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
누나의 아파트를 사서 신혼집으로 활용하실 계획이시군요. 우선 결혼을 축하드립니다.
질문자님 이신지는 모르겠지만, 비슷한 질문을 하신 분이 있어 그 당시 조사했던 내용을 토대로 답을 드려 보겠습니다.
유사한 사례들을 좀 확인해 봤는데요. 매매가를 낮춰서 증여세를 피하려다가 대출 한도 부족이 된 사례가 있습니다. 금융사들이 주담대 한도를 산정 시, KB 시세와 실제 매매계약서상 더 낮은 금액을 담보 가치 기준으로 잡기 때문입니다. 시세가 4억이더라도 매매가가 2.8억이실 경우 은행은 2.8억만을 가치로 인정합니다. 즉 1.96억이 최대한도가 되는 것입니다.
이런 상황이 오면 기존 세입자의 전세 보증금 처리가 상당한 문제가 있습니다. 2.6억과 1.96억은 차이가 6400만원이나 나기 때문에 이 액수의 현금을 준비하지 않는다면, 세입자를 내보내기 곤란한 상황이 될 수 있습니다.
마지막으로 우려되는 부분은 말씀하신 대로 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정부정책대출에서는 가족간 거래 시 제한이 될 경우입니다. 부모 자식, 직계존비속 간의 매매는 원칙적으로 정부 대출이 불가합니다. 친누나는 방계가족이므로 100% 차단은 아니지만 심사과정에서 제한이 걸릴 가능성이 높습니다. 심지어 시세보다 30% 나 저렴한 금액으로 집을 매매하는 특수관계인 사이의 거래를 증여세 회피로 봅니다. 따라서, 세무적 측면에서만 보면 거래 자체는 완벽한 합법이지만 저렴한 정부대출을 이용하지 못할 가능성이 큰 점, 은행 시중대출을 이용하더라도 6400만원의 추가 금액이 필요한 점은 이 거래에서 고민하셔서 결정하실 내용입니다. 감사합니다.