안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
말씀하신 상황에 대해 충분히 검토해 보았습니다. 다만, 여러가지 좋지 못한 결과가 있을 것 같아 마음이 무겁습니다. 일단, 문의하신 내용에 따라 답변을 정리해 보겠습니다.
1. 현재 상황에서 매수자 상황변동을 이유로 일방적으로 분양계약 해지를 할 수 는 없습니다. 이미 입주 지정기간까지 종료된 상황으로 보아 원칙적으로는 시행사가 동의 하지 않는 한, 질문자님 단독으로 계약해지를 주장할 수가 없는 상황입니다. 시행사 측의 부실공사, 허위광고 등 귀책사유가 있어야 하는데, 이런 방법을 사용하기는 힘들 것 같고, 시행사와의 협의만이 유일한 방법이라고 생각이 됩니다.
2. 계약해지 시, 발생하는 손실은 10%의 위약금입니다. 따라서 현재 납부하신 6,400만원이 분양가의 10% 수준이라면 해당 금액을 포기하는 선에서 마무리 될 수 있습니다. 하지만, 추가로 부담해야 할 손해배상 성격의 금액들이 발생할 가능성이 높습니다. 입주지정기간 종료일 이후부터 계약 해지일까지 발생한 잔금 연체이자, 시행사가 무이자나 후불조건으로 대납해 준 중도금 대출이자 같은 것이 있다면 모두 정산 대상이 됩니다. 즉, 추가 청구가 발생할 확률이 거의 95% 이상입니다.
3. 질문자님이 먼저 계약 해지를 요청하여 합의하는 것과 잔금 미납으로 인해 시행사가 일방 해지 하는 것에는 큰 차이가 있습니다. 질문자님의 요청을 시행사가 수용하여 '합의 해제'로 종결된다면, 상호 간에 위약금과 이자를 정산하는 선에서 비교적 원만하게 채권·채무 관계가 정리되어 신용상 불이익을 방지할 수 있습니다. 반면, 시행사가 계약을 해지하는 경우는 질문자님의 '채무불이행'을 원인으로 한 법적 조치이므로, 해지 통보가 오기 전까지 막대한 연체이자가 매일 누적될 뿐만 아니라, 중도금 대출 은행으로부터 기한의 이익 상실 통보를 받아 신용불량자(신용유의자)로 전락하여 정상적인 금융 거래가 전면 차단될 위험이 매우 큽니다.
4. 잔금 납부 못하는 경우 내용증명을 받으시게 되며, 이 기간 동안 매우 높은 이율의 연체이자가 가산됩니다. 통상 3~6개월이 지나도 납부나 해결의 기미가 보이지 않으면, 중도금 대출 은행은 시행사 측에 보증 책임을 물어 대위변제(시행사가 수분양자 대신 대출금을 갚는 것)를 요구합니다. 시행사가 이를 대위변제하면 질문자님에게 분양계약 해제를 최종 통보하고, 납부하신 6,400만 원에서 분양가의 10% 위약금, 대위변제에 따른 이자, 잔금 연체이자 등을 전부 공제합니다. 정산 후 남은 금액이 있다면 반환하겠지만, 공제 금액이 더 커서 마이너스가 발생한다면 시행사는 그 손실을 보전하기 위해 질문자님이 새로 매수한 아파트나 급여, 예금 통장 등 일반 재산에 가압류를 걸고 구상금 청구 소송을 제기하는 수순으로 이어집니다.
5. 현재 단계에서는 시행사에 적극적으로 협의를 요청하여 합의 해제를 이끌어 내는 것이 방법입니다. 시행사 입장에서도 수분양자가 잔금 능력이 없다면 계약을 해지 하고 계약금을 받아놓는 것이 이롭습니다. 따라서 현재의 부채증명서, 대출불가 확인서, 다른 아파트 매수한 상황 등을 준비해서 시행사 담당자와 면담을 하고 , 이미 납부한 금액을 포기할 테니 계약해지를 하자고 조율하는 방법이 가장 빠른 방법입니다.
6. 가장 손실을 줄이는 방법은 가장 빠르게 협의를 진행하는 것입니다. 시간이 지날수록 이자가 붙기 때문에 즉시 부동산 전문 변호사나, 법무사등 법률전문가의 조언을 받아서 위약금 감수를 전제로 계약해지를 촉구하는 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 이를 통해서 시행사가 늑장대응을 하지 않고 조기에 해지 결정을 내리도록 유도하여 불필요한 연체이자 증가를 차단하는 한편, 중도금 대출을 실행한 은행 지점에도 현재 상황과 합의 해제 진행 의사를 미리 밝혀 신용유의자 등재를 최대한 방어하는 것이 남은 자산과 신용을 지키는 가장 안전하고 현실적인 대응 방안입니다.
상당히 좋지 못한 상황에 고민이 많으시겠습니다만, 위 내용을 잘 확인하셔서 최소한의 손실로 빠져 나오실수 있기를 바랍니다. 감사합니다.