답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 근저당권이 있음에 대해 부동산의 위험도를 따지는 부분입니다. 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다는 것은 집주인이 해당 부동산을 담보로 금융기관 등에서 대출을 받았다는 의미입니다. 근저당권이 존재한다고 해서 무조건 위험한 부동산인 것은 아니며, 주택의 실제 시세와 근저당권의 채권최고액, 그리고 본인의 전세 보증금을 합산하여 종합적으로 위험도를 판단해야 합니다. 일반적으로 아파트는 70퍼센트, 빌라나 다세대주택은 60퍼센트 이하로 근저당권 채권최고액과 보증금의 합이 실제 매매 시세 대비 낮게 유지되어야 비교적 깡통전세의 위험에서 안전하다고 평가합니다.등기부등본 을구에 표기되는 채권최고액은 실제 대출 원금이 아니라, 대출 원금에 향후 발생할 수 있는 연체 이자 등을 가산하여 금융기관이 담보로서 최대로 우선변제받을 수 있는 금액을 뜻합니다. 통상적으로 제1금융권은 대출 원금의 110퍼센트에서 120퍼센트, 제2금융권은 120퍼센트에서 130퍼센트 수준으로 설정합니다. 계약을 앞두고 위험성을 계산할 때는 집주인이 대출 원금을 일부 상환했다 하더라도, 감액등기를 하지 않는 이상 등기부등본상의 채권최고액 전액을 부채로 간주하고 보증금 회수 가능성을 따져봐야 합니다.다음으로는 경매 진행시 근저당권의 영향에 대한 내용입니다. 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 근저당권의 설정 일자와 세입자의 전입신고 및 확정일자 중 어느 것이 빠른지에 따라 배당 순위가 결정됩니다. 근저당권 설정일이 세입자의 대항력 발생일보다 빠르다면 은행이 선순위 채권자가 되어 낙찰 대금에서 먼저 배당을 받습니다. 통상 경매 낙찰가는 일반 매매 시세보다 낮게 형성되므로, 선순위 채권자인 은행이 배당을 받은 후 남은 금액이 부족하면 세입자는 보증금의 일부나 전부를 잃게 됩니다. 매매 계약 시에도 잔금일 전까지 근저당권을 말소하지 않으면 매수인이 해당 부채를 떠안거나 최악의 경우 경매로 소유권을 잃을 위험이 존재합니다.그래서 근저당권이 있는 부동산을 계약할 때는 잔금 지급 시점에 임차인의 보증금이나 매수인의 매매 대금으로 기존 대출금을 전액 상환하고 근저당권을 말소한다는 특약 사항을 계약서에 반드시 명시해야 합니다. 잔금을 치르는 당일에는 집주인과 동행하거나 법무사를 통해 해당 은행 대출금이 실제로 완납되었는지 확인하고 근저당권 말소 등기 신청이 접수되는 것까지 점검해야 합니다. 아울러 계약 전에는 집주인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하여, 등기부등본에 기재되지 않은 미납 세금이 경매 배당에서 선순위로 빠져나갈 위험이 없는지 함께 확인하는 절차가 필수적입니다.위 내용을 참조하시어 , 근저당 있는 물건에 대해 검토하실때 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통은 해당 평수에 맞는 에어컨이라면 시원해져야 하는 것이 정상인데, 보통은 에어컨이 오래되거나 고장이 나서 시원한 바람이 공급되지 않는 것입니다. 이러한 경우는 에어컨 냉매 가스 부족, 실외기 고장, 내부 부품 결함 등 기기 자체의 문제일 가능성이 높습니다.임차인은 우선 에어컨 필터 상태를 확인해보고, 단순 오염 문제가 아니라면 즉시 임대인에게 고장 사실을 알리고 수리를 요구해야 합니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 목적물을 정상적으로 사용할 수 있는 상태로 유지해 주어야 할 법적 의무가 있으므로, 원룸 계약 시 기본 옵션으로 제공된 에어컨의 기계적 결함은 임대인이 비용을 들여 수리해 주어야 합니다.다만, 에어컨이 고장났다는 이유만으로 임차인이 일방적으로 월세납부를 중단해서는 안됩니다. 월세를 납부하지 않으면 임차인의 차임 연체로 간주되어 오히려 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있는 귀책 사유가 발생하게 됩니다. 따라서 월세는 기존대로 납부하면서 임대인에게 신속한 수리를 지속적으로 촉구하는 것이 올바른 절차입니다.만약에 임대인이 수리 요구를 무시하거나 지연하여 계속 스트레스를 발생시킬 경우에는 임차인이 직접 수리 후 그 비용을 임대인에게 요구하는 필요비 상환청구권을 행사할 수 있습니다. 또한 에어컨 고장으로 인해 폭염 속에서 주거 공간을 제대로 사용하지 못한 기간에 대해서는 임대인에게 월세 감액을 요구할 수 있으며, 고장 방치가 심각하여 계약 목적을 달성할 수 없을 정도라면 임대인의 수선 의무 불이행을 이유로 계약 해지 및 보증금 반환을 요구하는 절차를 밟으셔야 합니다.해결책은 다소 복잡하게 느껴지실 수 있지만, 무엇보다도 폭염속에서 인간답게 거주할 수 있어야 하기 때문에 집주인이 적극적으로 대응하지 않는다면, 먼저 수선을 하시고 비용청구를 하는 쪽이 더 빠르게 생활을 원상복구할 수 있는 길이 될 것 같습니다.위 내용을 참조하시어 더 더워지기 전에 조치를 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약기간 도래 전에 중도퇴실하는 경우, 계약 해지 조건으로 새 세입자 중개 수수료 중 임대인 부분을 이전 세입자가 부담하고는 합니다. 그러나 이전 세입자이신 질문자님의 조건으로 계산했을때는 40만원은 너무 과도합니다. 월세 40만 원에 100을 곱한 4천만 원에 보증금 300만 원을 더한 4천300만 원이 최초 거래 산출 금액이 됩니다. 이 금액이 5천만 원 미만이므로 관련 법령에 따라 월세에 100이 아닌 70을 곱하여 재계산해야 합니다. 월세 40만 원에 70을 곱한 2천800만 원과 보증금 300만 원을 더하면 최종 환산 거래 금액은 3천100만 원이 됩니다. 주택 임대차 거래 금액이 5천만 원 미만일 때의 법정 최고 상한 요율은 0.5퍼센트입니다. 3천100만 원에 0.5퍼센트를 곱하면 산출되는 법정 최고 중개수수료는 15만 5천 원입니다. 여기에 해당 부동산이 부가가치세 10퍼센트를 청구할 수 있는 일반과세자라고 가정하더라도 청구 가능한 최대 금액은 17만 500원에 불과합니다.질문 처음 부분에 방을 빨리 빼기 위해서 중개수수료를 좀더 부담해달라고 했음에도 불구하고 현재 두배가 넘는 금액을 청구한 것입니다. 이런 것은 공인중개사법상 법정한도를 초과한 것이므로 법적으로 금지되어 있습니다. 따라서 질문자께서는 초과된 수수료를 지급할 법적 의무가 없으며, 계산된 법정 최대 한도액까지만 입금하시면 됩니다. 부동산 측에 법정 수수료율을 근거로 금액 정정을 요구하시기 바라며, 그럼에도 불구하고 초과 금액을 계속 요구할 경우 관할 구청의 부동산 관련 부서에 신고하실 수 있습니다.부디 잘 협의하시어 원만한 계약해지 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.KB시세나 한국부동산원 시세가 없는 빌라의 경우, 디딤돌 대출의 주택 가격 평가는 공시가격의 140%를 기준으로 삼는 것이 원칙입니다. 현재 공시지가가 1억 3천만 원이므로 대출 심사 시 인정되는 주택 평가는 약 1억 8천200만 원이 됩니다. 생애최초 주택구입자의 디딤돌 대출 한도는 주택 평가액의 최대 80%까지 가능하므로, 1억 8천200만 원의 80%인 약 1억 4천560만 원이 이론적인 최대 대출 예상 금액이 됩니다. 다만 빌라 매매가인 2억 5천만 원에서 보유 현금 9천만 원을 제외하면 필요한 자금은 1억 6천만 원이기 때문에, 공시지가 기준 대출액만으로는 약 1천440만 원의 자금이 부족하게 됩니다. 만약 감정평가를 따로 진행하여 빌라 가치가 매매가에 가깝게 높게 나온다면 대출 한도가 늘어날 수 있지만, 공시지가 기준으로는 예산이 부족할 수 있다는 점을 먼저 고려하셔야 합니다.대출 확인 절차에 대해서는 계약 전에 은행을 방문하여 가심사를 받는 것과 계약 후 본심사를 진행하는 것 모두 맞는 측면이 있습니다. 대출의 정확한 승인과 최종 액수는 실제로 매매계약서를 작성하고 확정일자를 받아 정식 신청을 해야만 알 수 있는 것이 사실입니다. 계약서 없이는 정식 대출 심사 시스템을 돌릴 수 없기 때문입니다. 하지만 그렇다고 해서 무작정 계약부터 하는 것은 위험하며, 계약 전에 반드시 은행에 방문하여 가심사 혹은 사전 상담을 받아야 합니다.계약 전 은행 방문 시에는 매입하려는 빌라의 등기부등본, 건축물대장, 공시가격 출력물과 질문자님의 소득 증빙 서류를 지참하셔야 합니다. 은행 창구 직원은 이 서류들을 바탕으로 해당 빌라가 디딤돌 대출 대상 주택에 부합하는지, 질문자님의 소득과 신용도로 대출 한도가 얼마나 나오는지를 시뮬레이션하여 가심사 형태로 안내해 줍니다. 특히 시세가 없는 빌라는 은행 협약 감정평가 업체를 통해 탁상감정(서류상 가치 평가)을 미리 진행하여 대출 가능 금액을 유추해 주기도 하므로 계약 전 필수적인 단계입니다.따라서 가장 안전한 순서는 먼저 은행 여러 곳을 방문하여 서류를 보여주고 디딤돌 대출 가심사 및 탁상감정을 받아 대출 가능 여부와 예상 금액을 확인하는 것입니다. 그 후 대출 가능성이 높다고 판단되면 매매 계약을 진행하되, 계약서 특약 사항에 '정부 지원 디딤돌 대출이 매수인의 귀책 사유 없이 부결되거나 원하는 한도만큼 나오지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금은 조건 없이 전액 반환한다'라는 문구를 반드시 넣어야 계약금을 지킬 수 있습니다. 계약 체결 이후에 그 계약서를 들고 은행에 가서 정식 대출 신청을 완료하는 것이 정석적인 절차입니다.이 점 참조하시어 성공적인 대출 되실 수 있도록 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문제가 좀 있습니다. 결과적으로만 놓고 보면 해당 오피스텔은 계약을 피하시라고 말씀드리고 싶습니다.그 이유는 이렇습니다. 시세 6억원에 근저당 5억원과 임대차 보증금 1억원을 합산하면 총 부채가 6억원이 되어 주택 가치와 부채 규모가 동일하기 때문에 위험도가 상당히 높은 물건입니다. 게다가 오피스텔이 경매에 넘어갈 경우 낙찰가율은 시세의 70퍼센트에서 80퍼센트 수준으로 형성되므로, 낙찰 대금만으로는 기존의 선순위 근저당 5억원조차 모두 변제하기 어렵습니다.말슴하신 내용중에 최우선변제금은 현재 시점이 아니라 해당 주택에 근저당이 설정된 날짜의 주택임대차 보호법 기준입니다. 따라서 과거 근저당 설정일에 따라 소액임차인 적용 기준과 최우선변제금이 질문자께서 파악하신 1억 4천800만원 및 4천800만원보다 적을 수 있습니다. 만약 기준을 충족하여 4천800만원을 배당받는다 하더라도, 나머지 보증금 5천200만원은 선순위 채권자인 은행에 밀려 사실상 회수하기 불가능합니다.법인물건이라는 것도 좀 위험해 보이는 요소중에 하나입니다. 법인의 미납 세금이나 소속 직원의 3개월치 체불 임금 및 3년치 퇴직금은 주택임대차보호법상의 확정일자나 은행의 근저당보다 우선하여 경매 대금에서 배당됩니다. 이러한 법인의 숨은 부채는 계약 전 완벽하게 파악하기 어려워 경매 시 배당금이 더 줄어들 위험이 있습니다.마지막으로는 근저당 금액이 주택 시세 대비 너무 높아서 전세보증금 반환보증보험이 가입이 거의 불가능할 것으로 보인다는 점도 그 이유입니다. 지금 상태에서 보수적으로 생각해 보면 보증금의 반 이상을 잃을 위험이 있습니다. 그래서, 다시한번 말씀드리지만, 다른 물건을 찾아보시는 것을 강하게 추천 드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 계약 기간 중 발생하는 시설물 수리 책임은 고장의 원인과 규모에 따라 달라집니다. 싱크대 배관이 막힌 원인이 거주 중인 임차인의 음식물 찌꺼기나 기름때 누적 등 사용상 과실이라면 임차인이 비용을 부담하여 해결해야 합니다. 하지만 20년 이상 된 노후 아파트라는 점을 감안할 때, 배관 자체의 낡음이나 구조적 결함, 메인 배관의 막힘 등이 원인이라면 민법 제623조에 따라 임대인인 집주인에게 수리 및 유지 보수 의무가 있습니다. 따라서 우선 전문 설비 업체를 통해 막힘의 정확한 원인을 파악한 뒤, 노후화나 구조적 문제로 판명될 경우 집주인에게 공사 및 비용 처리를 요구하는 것이 일반적입니다.대규모 공사로 인해 물을 사용하지 못하게 될 경우 숙박비를 청구할 수 있는지 여부는 거주 불가능의 정도에 따라 결정됩니다. 임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용할 수 있는 상태를 유지해 주어야 할 의무가 있습니다. 공사로 인해 집 전체의 수도가 전면 차단되어 화장실 사용이나 세면조차 불가능하여 정상적인 거주가 안 되는 상황이라면, 집주인에게 대체 숙소 제공이나 숙박비 상당의 손해배상을 요구할 수 있는 근거가 됩니다. 하지만 주방 싱크대의 물만 사용하지 못하고 욕실 등 다른 곳의 수도는 정상적으로 이용할 수 있다면, 주거지로서의 본래 목적을 완전히 상실했다고 보기 어려워 숙박비 청구가 법적으로 인정받기는 매우 까다롭습니다.따라서 배관 공사 규모가 커질 것으로 예상된다면 수리를 본격적으로 시작하기 전에 집주인과 상황을 공유하는 과정이 필수적입니다. 공사 기간 동안 집 전체 단수 조치가 필요한지, 소음이나 분진 등으로 인해 도저히 거주가 불가능한지 설비 업체를 통해 미리 확인해야 합니다. 그 결과 외부 숙박이 불가피하다는 객관적인 판단이 나온다면, 공사 진행에 대한 동의를 구함과 동시에 숙박비 지원이나 해당 기간만큼의 월세 혹은 관리비 감면 등을 집주인과 사전에 협의하여 결정해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.이 점 참조하시어 분쟁 없이 원활히 해결하실 수 있길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재개발 구역 내 주택에서 이사하는 것은 법적으로 가능합니다. 시공사 선정 단계 이후 실제 이주까지는 통상 수년의 시간이 소요되므로 거주의 불편함이 있다면 다른 곳으로 이주할 수 있습니다. 다만 현재 거주자가 주택 소유자인지 세입자인지에 따라 발생하는 결과가 다릅니다.주택 소유자(조합원)인 경우 이사를 가고 주민등록을 이전하더라도 조합원 자격이나 향후 새 아파트에 대한 입주권에는 아무런 영향이 없습니다. 재개발 조합원 자격과 분양 권리는 실거주 여부가 아닌 해당 구역 내 부동산 소유권을 기준으로 인정되기 때문입니다. 따라서 집을 공실로 두거나 새로운 임차인을 구한 뒤 이사해도 조합원으로서의 불이익은 없습니다. 단, 새로운 임차인과 계약할 때는 향후 조합의 이주 기간이 도래했을 때 원활한 명도가 이루어질 수 있도록 임대차 계약서에 재개발로 인한 명도 책임 및 퇴거 조건에 관한 특약을 반드시 명시해야 합니다.반면 세입자인 경우 조합에서 정한 이주 기간이 시작되기 전에 이사를 가면 재개발 법령에 따른 세입자 보상 대상에서 제외되는 불이익을 받게 됩니다. 재개발 구역의 세입자가 주거이전비, 이사비 보상금이나 공공임대주택 입주 자격을 얻으려면 정비구역 지정 공람공고일 등 법에서 정한 기준일부터 실제 이주 시점까지 해당 주택에 계속 거주하며 주민등록을 유지해야 합니다. 중간에 주소지를 다른 곳으로 옮기면 보상 권리가 소멸합니다.이러한 규정은 기본적인 정비사업 법령에 따른 것이며, 구역별 사업 단계나 관할 지자체의 조례에 따라 세부 요건이 다를 수 있습니다. 따라서 이사를 실행하기 전에 해당 재개발 조합 사무실에 문의하여 본인의 거주 지위(소유자 또는 세입자)를 밝히고, 주소지 이전에 따른 권리 변동 여부를 최종적으로 확인하는 과정이 필요합니다.이러한 점들을 참조하여 이사를 성공적으로 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울이 각박하여 한적한 시골에 가서 살고 싶으시다는 그 감정은 충분히 이해가됩니다. 다만, 도시생활보다 지방, 특히 질문자님이 말씀하시는 시골생활은 여러모로 다른 불편함을 가지고 올 수 있습니다. 이런 부분을 감내할 수 있을 것으로 마음먹으셨다면, 다음 지역들을 한번 살펴 보시길 바랍니다. 첫 번째로 강원도 영월입니다. 영월은 인구밀도가 낮고 사방이 산과 강으로 둘러싸여 있어 한적한 환경을 제공하지만, 읍내 중심가에는 군청, 대형 마트, 종합병원 등 필수적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 읍내에서 조금만 벗어나면 전통적인 시골 마을의 풍경이 그대로 보존되어 있어 혼자 조용히 시간을 보내기에 적합하며, 영동고속도로나 중앙고속도로와 연계되어 교통 접근성도 무난한 편입니다.두번째는 전라도 입니다. 전라 지역에서는 지리산 자락에 위치한 전라남도 구례를 추천합니다. 인구수가 적어 고즈넉한 분위기를 풍기면서도, 구례읍 중심지에는 기본적인 의료시설과 전통시장, 생활 편의시설이 밀집해 있어 일상생활에 불편함이 적습니다. 이 지역은 옛 시골의 여유롭고 온화한 정서가 비교적 잘 남아 있는 곳으로, 지리산과 섬진강을 배경으로 두고 있어 자연 속에서 심신을 안정시키기에 좋습니다. KTX 구례구역이 있어 필요할 때 수도권으로 이동하기에도 용이하다는 이점이 있습니다.세번째로는 경상도 지역입니다. 경상도 지역에서는 경상남도 산청이 대안이 될 수 있습니다. 인구 소멸 위험 지역으로 분류될 만큼 상주인구는 적지만, 지자체 차원의 보건의료원과 로컬푸드 매장 등이 정비되어 있어 기초적인 생계 유지와 건강 관리에 무리가 없습니다. 약초와 한방으로 유명한 지역 특성상 조용하고 깨끗한 환경을 유지하고 있으며, 마을 주민 간의 유대감이 남아 있어 조용히 정착해 생각의 끈을 놓지 않고 생활하기에 적당한 완충지가 되어줍니다.제가 기본적으로 "오지" 취급을 받지 않는 기본 인프라가 되어 있는 소도시를 골랐습니다. 서울 중심 번화가에 사시던 분들에게는 오지처럼 보일 수 있습니다. 기본적으로 누리던 것이 하나도 없을 테니까요. 하지만 생필품, 간단한 의료시설 등 은 갖추고 있으면서, 기본적인 교통망 정도는 이어져 있는 곳으로 골랐으니, 이 중에서 검토해 보시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.잔금까지 다 치르셨는데 갑자기 대출이 취소될 수 있다는 연락을 받으셔서 정말 당황스러우셨겠습니다. 일단 결론부터 말씀드리면, 예전에는 무단전출에 대해 '주민등록 직권말소'라는 제도를 썼지만 지금은 거주권 보호 차원에서 제도가 바뀌어 '거주불명 등록'으로 명칭과 절차가 변경된 것이 맞습니다. 은행 담당자가 말소되어야 한다고 한 것은 아마 이 예전 용어나 절차에 익숙해서 그렇게 표현했을 가능성이 높습니다. 행정복지센터에서 거주불명 등록 처리가 최종적으로 완료되면, 그 사람의 주소지가 해당 주택에서 관할 센터 주소로 넘어가게 됩니다. 이때 전입세대확인서를 떼면서 '말소 및 거주불명자 제외' 옵션을 선택해 발급받으면 그 이전 세입자 이름이 빠진 깨끗한 서류가 나오게 되고, 은행에서도 당연히 이 서류를 정상적인 증빙으로 인정해 줍니다.​가장 큰 문제는 이를 해결하기까지 걸리는 시간입니다. 거주불명 등록이 신청 즉시 되는 것이 아니라, 담당 공무원이 실제로 거주하지 않는다는 걸 확인하고 우편으로 최고장도 보내고 일정 기간 공고도 띄우는 등 법적인 절차를 밟아야 해서 보통 짧게는 2주에서 길게는 한 달 가까이 걸릴 수 있습니다. 지금 가장 현명하고 시급한 조치는 현재 계신 성남이나 해당 물건지 관할 행정복지센터에 직접 찾아가셔서 대출 취소 위기에 처한 절박한 상황을 잘 설명하시는 겁니다. 담당 공무원에게 억울한 사정을 이야기하고 현장 실사 등 관련 행정 처리를 최대한 빨리 진행해 달라고 간곡히 부탁드리는 것이 현실적으로 가장 효과적인 방법입니다.​이와 동시에 은행 대출 담당자에게도 거주불명 등록 신청을 완료한 접수증이나 관련 서류를 보여주면서 상황을 계속 공유하셔야 합니다. 관청의 행정 처리 기간 때문에 물리적인 시간이 소요되는 부분이니, 거주불명 등록이 완전히 끝날 때까지 서류 보완 기한을 연장해 달라고 강력하게 요청하시는 것이 좋습니다. 대출을 해준 은행 입장에서도 이미 실행되어 기표까지 끝난 대출을 취소하고 자금을 강제로 회수하는 것은 굉장히 복잡하고 부담스러운 일이므로, 국가 기관의 처리를 기다리고 있다는 합당한 사유와 증빙이 있다면 기한을 유예해 줄 확률이 높습니다. 결국 은행대출도 사람이 하는 일이니까요. 너무 불안해하지 마시고 관공서와 은행 양쪽을 부지런히 오가며 상황을 조율하시는 데 집중하시길 바랍니다.부디 상황이 잘 해결되기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.고시텔이나 원룸에서 실제 거주하는 호수와 등기부등본상 표기가 다른 경우는 현실에서 매우 흔하게 발생하는 일입니다. 이는 해당 건물이 아파트나 다세대주택처럼 호실별로 소유권이 나뉘어 있는 구분등기 건물이 아니라, 건물 전체나 층 단위로 소유권이 하나로 묶여 있는 다가구주택이나 근린생활시설이기 때문입니다. 이런 건물에서는 임대인이 관리의 편의를 위해 넓은 공간을 임의로 쪼개어 방 번호를 부여하게 되므로, 국가의 공적인 장부인 등기부등본이나 건축물대장에는 개별 호수가 명시되지 않고 3층 전체 등으로만 기재되어 있는 경우가 많습니다.​이러한 경우에도 주민센터를 통한 전입신고와 확정일자 부여는 정상적으로 가능합니다. 법적으로 다가구주택이나 고시원 같은 시설은 지번이나 도로명 주소까지만 정확하게 기재되어 있다면 개별 호수를 기재하지 않더라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 계약서와 전입신고서에 실제 거주하는 호수를 적는 것은 우편물 수령이나 행정 편의를 위한 것일 뿐, 등기부에 해당 호수가 없다고 해서 전입신고가 반려되거나 세입자로서의 법적 권리를 보장받지 못하는 것은 아닙니다.​하지만 대출 등 금융권의 심사를 거쳐야 하는 상황이라면 문제가 생길 수 있습니다. 은행은 서류상의 용도와 현황을 매우 엄격하게 심사하기 때문에, 등기부등본과 건축물대장상 근린생활시설로 되어 있는 공간을 주거용으로 불법 개조하여 임대하는 경우라면 버팀목 전세자금대출 등 일반적인 정부 지원 주택 대출이 거절될 확률이 높습니다. 행정적으로도 해당 건물이 불법 쪼개기 등으로 적발되어 구청으로부터 이행강제금이 부과된 위반건축물 상태라면, 대출이나 각종 주거 지원 사업 심사에서 탈락하게 됩니다.​따라서 계약 전 임대인에게 등기부등본과 함께 건축물대장을 요구하여 해당 건물이 위반건축물로 등재되어 있는지 반드시 확인하셔야 합니다. 또한 서류상 건물의 용도가 고시원이나 주택이 아닌 상가나 일반 사무실 등으로 되어 있는지도 점검이 필요합니다. 고시텔은 보통 예치금 명목의 소액 보증금만 있어 돈을 돌려받지 못할 위험도는 상대적으로 낮지만, 만약 수백만 원 이상의 보증금을 내는 조건이라면 건물에 설정된 은행 빚과 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액을 임대인에게 명확히 묻고 확인하시는 것이 안전합니다.이러한 점을 고려하시어 임대 및 보증금 대출 시 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.