답변 내역
- 전세연장 의사 확인 없이 새임차인 계약안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.많은 분들이 부동산거래질서 교란행위에 해당하지 않는다고 보시는데, 저는 약간은 해당할 수도 있다고 생각합니다. 중요한 절차의 문제를 건너뛰었기 때문입니다. 2020년 개정된 「주택임대차보호법」에 따르면, 임차인은 계약만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 이 경우 임차인의 계약만료일은 2025년 10월 9일이므로, 갱신요구권은 2025년 4월 9일부터 8월 9일 사이에 행사할 수 있습니다. 그런데 부동산 중개사는 6월 30일에야 임차인에게 갱신 의사를 물었으며, 그보다 앞선 6월 24일에 이미 새로운 임차인과 계약을 체결한 사실이 확인되었다면, 이는 임차인의 권리를 무시한 중대한 절차 위반으로 볼 수 있습니다.이러한 행위는 「공인중개사법 시행령」 제13조의2에서 정한 '부동산 거래질서교란행위'에 해당할 소지가 있습니다. 특히 "중개의뢰인의 의사에 반하여 계약을 체결하거나 체결하도록 유도하는 행위" 또는 "중요한 사항을 고지하지 않는 행위"에 포함될 수 있으며, 이 경우 해당 중개사는 행정처분 또는 자격정지 등의 징계를 받을 수 있습니다.따라서 임차인은 중개사무소에 공식적인 해명을 요구하고, 필요 시 관할 시·군·구청 부동산과나 공인중개사협회에 민원을 제기할 수 있습니다. 또한 이로 인해 임차인이 실제적인 피해(이사 비용, 새 계약 중개수수료 등)를 입었다면 민사상 손해배상 청구도 가능하며, 이를 위해 계약서, 통화·문자 내역 등의 증거를 확보하는 것이 중요합니다.결론적으로, 이번 사안은 단순한 실수로 보기 어려울 정도로 절차 위반의 소지가 크며, 임차인이 법적으로 강하게 대응할 수 있는 사안입니다. 필요하다면 계약갱신요구권 행사 통보서나 공식 항의 문구 예시 등을 통해 대응을 준비하시는 것이 좋습니다.경제 / 부동산25.08.0400
- 아파트 정보에 보면 학군정보가 보이는데 먼 아파트도 학군정보가 좋은 학교로 되어있는데 맞는걸까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.초등학교는 학군으로 분류되어 해당 지역범위 내에서 입학을 하게 됩니다. 그래서 바로 길 건너에 붙어 있더라도 더 먼 학교로 배정이 되는 상황이 발생하게 되는 것이지요.해당 아파트는 지어질 때부터 초등학교가 정해져 있습니다 .(특히 신도시) 그래서 학군지정보에 등록된 초등학교로 100% 배정되게 됩니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.0400
- 627 부동산 대책 전세대출 규제로 인해서 전세 가격 하락으로 이어질까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.627 부동산 규제로 인해 시장에 미치는 양방향 효과가 큽니다. 먼저 수요감소입니다. 이는 전세가격이 하락하게끔 하는 요인으로 작용하는데, 전세대출이 어려워지며, 임차인이 전세입주를 포기하거나 줄이게 됩니다. 특히 청년,무주택자, 저가 아파트의 실수요자는 큰 타격을 받게 됩니다. 입주초기 신축 아파트의 전세수요 또한 감소되게 됩니다. 그래서 미입주에 대한 리스크가 상승합니다. 특히 수도권과 지방에서 분양물량 많은 지역은 전세매물은 많은데, 수요자금이 막혀 가격은 내려갈 수밖에 없게 되지요.하지만, 반대로 작용하는 요인도 있습니다. 이는 공급을 감소시키는 쪽으로 나타나게 됩니다. 집주인 입장으로 보면 전세를 놓기가 어렵거나 전세로 인한 이득이 없다면 월세전환을 고려하게 됩니다. 특히 고가 전세물건은 오히려 전세가가 상승하게 되는데요. 일부 인기 학군지처럼 공급이 한정된 곳에 전세수요가 몰린다면 이 지역특정으로 전세가가 상승하게 됩니다. 전반적으로는 전세가 하락이 주된 흐름이고, 특정 지역에서 전세가 상승을 고려하시면 되겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.0400
- 월세 임대차계약 세면대가 막혀서... 수리비 청구에 관하여안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 건물 또는 설비의 “기본적인 정상적 작동”에 대한 유지·보수 책임은 임대인에게 있습니다. (예: 배수관 막힘이 입주 전부터 있었거나 사용상 문제가 아닌 구조적/노후 문제라면 임대인 책임에 해당할 여지가 큼)임차인이 고의·과실로 망가뜨린 경우는 임차인 책임이지만, 지금처럼 “원래부터 배수가 안 되었고 내가 해결 시도했으나 안 되는 상황”이라면 임대인에게 먼저 알리고 수리 요청하는 게 타당합니다.특약에 ‘소액 소모품은 임차인, 일정 금액 이상은 협의’라고 되어 있어도, 이게 어디까지를 말하는지 계약서에 기준이 명시돼 있지 않다면 “배수관 막힘”(구조/설비 문제)이 단순 소모품 범주로 보기 어렵다는 점을 설명하면서 협의해야 합니다.통상적으로 그정도 수리비는 출장비 5만원 작업비용 5-8만원 정도가 청구되는 것이 일반적입니다. 그래서 해당 비용을 먼저 알아보시고, 임대인에게 원래부터 조짐이 있었다는 내용을 잘 설명하시어, 입주전부터 원인제공이 되었다는 것을 반드시 고지하시기 바랍니다. 만약에 25만원 이상이 청구되는 경우라면, 특수 장비를 이용한 공용 배수관까지의 내시경 후 원인물질을 제거하는 공사이므로 해당 건은 집주인이 모두 부담하는 것이 맞습니다. (소액 소모품이 아니기 때문)부디 참고하시어 잘 해결하시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.045.01명 평가00
- 아파트 분양권 매수 질문 드립니다 :)안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문하신 사항에 대해 번호 순서대로 답을 드리겠습니다. 형식상으로는 가능하지만, 매우 주의하셔야 합니다. 분양대행사는 중개업소가 아니므로 마케팅업체입니다. 즉, 안전장치가 없다고 보시면 됩니다. 특히 조합원 지위 양도는 일반 부동산 매매와 달라서, 지자체 신고나 조합 내부 규정, 해당 사업의 정관까지 확인이 필요합니다. 중개 플랫폼에 올라와 있지 않다는 것 자체는 불법은 아니지만, 거래가 음성적으로 이뤄질 가능성도 있으므로 분양대행사가 믿을 만한 회사인지 철저히 확인해야 합니다.이건, 절대 비추천합니다. 매도인의 계좌가 아닌 분양대행사 계좌로 송금하는 건, 법적으로 소유권 이전 대가를 정당하게 지불한 증거가 불명확해질 수 있습니다. 특히 대행사가 자금을 유용하거나 부도가 나면, 사기 피해로 이어질 수 있습니다. 추후 매도자와의 법적 분쟁이 생기면 “내가 대금을 지불했다”는 사실을 법적으로 증명하기 어렵습니다.이 건에 대해서는 준조합원일 경우 불이익이 있을 수 있으므로, 그것을 해결하기 위해 "총회 결의 없는 한 추가 분담금 없음", "사업지연 시 환불 또는 위약 가능" 특약을 반드시 추가하시기 바랍니다. 아래에 적어드리는 내용정도면 충분할 것입니다. 추가 분담금 면제 조항입니다. 매수인은 향후 어떠한 명목의 추가 분담금 및 추가 비용도 부담하지 않으며, 조합 또는 건설사 측이 요구할 경우 매도인이 책임진다.입주 지연 시 책임조항입니다.입주 예정일이 지연될 경우, 매수인은 계약 해제 또는 위약금 청구 권리를 가진다.대금 정신 방식 및 계좌 명시 조항입니다. 분양권 매매 대금은 반드시 매도인 본인 명의 계좌로 송금하며, 분양대행사 또는 제3자 계좌로 송금하지 않는다.조합원 지위의 이전을 명확화 합니다. 계약 체결 후 조합원 지위는 즉시 매수인에게 이전되며, 이에 따른 권리와 의무는 매수인에게 귀속된다.저는 질문자님께서 말씀하신 현재 거래에 대해서 결론적으로는 부정적으로 보는 편입니다. 위험성이 많아요.그래도 진행하시겠다면, 특약을 반드시 넣으시고, 해당 시행사가 부도내지 않기를 바라시기 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.0400
- 자녀에게 아파트를 증여하는게좋을지 매매를 해야할지 궁금 합니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세금 관련해서 증여세냐, 양도세냐를 결정해야 하는 상황이군요.결론부터 말씀드리면, 부모님의 주택 보유 상황, 자녀의 자금 마련 가능성, 향후 양도세 문제 등에 따라 달라지며 각각의 방식에 장단점이 있습니다.먼저, 증여하는 경우입니다. 성인 자녀에게 아파트를 증여하면 5천만 원의 증여세 공제를 받을 수 있습니다. 예를 들어 시세 3.6억 원으로 증여할 경우, 과세표준은 3.1억 원이 되며, 이에 대한 증여세는 약 5,300만 원 정도입니다. 여기에 자녀가 소유권 이전을 할 때 취득세 약 1,440만 원(약 4%)이 추가되므로, 총세금은 약 6,740만 원 정도가 됩니다. 증여는 자녀가 돈을 따로 마련하지 않아도 되며, 부모가 자산을 무상 이전하고자 할 때 현실적입니다.다음으로는 매매 하는 방식입니다. 부모가 자녀에게 시세대로 매도하고, 자녀가 그 대금을 실제로 부담하는 구조입니다. 부모가 1세대 1주택자이며 보유·거주 기간이 2년 이상이라면 양도소득세는 면제됩니다. 자녀는 매매가 기준으로 약 400만 원 정도의 취득세만 부담하면 됩니다. 이 방식의 장점은 자녀가 나중에 아파트를 매도할 때 취득가액이 높게 반영되므로 양도차익이 줄고, 양도세 부담이 적어진다는 점입니다. 그러나 이것은 자녀가 소득증빙이 되지 않으면, 변칙증여로 보고 증여세를 부과할 수 있는 리스크가 존재합니다. 따라서 부모가 1세대 1주택이고, 자녀가 자금 출처를 명확히 증명할 수 있다면 매매 방식이 절세에 유리할 수 있습니다. 하지만 자녀가 실질적으로 돈을 부담할 수 없고, 무상으로 넘기고자 하는 취지라면 증여가 더 현실적이고 안전한 방식입니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.045.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 목동이 고도제한에 걸리면 재건축에도 지장이 있을까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이미 목동은 김포공항으로 인해서 고도제한에 걸려 있는 상태입니다. 그래서 일부 재건축추진위원회 에서는 김포공항의 이전을 추진해달라는 요구를 하고 있지요.고도제한에 걸리면 용적률을 높여서 허가를 받을 수가 없습니다. 그러면 호실의 개수를 늘릴 수가 없고, 사업시행주체(시행사/건설사) 가 가져갈 수 있는 이익이 줄어들어 해당 건을 진행하고자 하는 시행자가 없게 됩니다. 그러면 목동은 재건축을 할 수가 없죠. 고도제한은 재건축의 발목을 잡는 중요한 제한요소 중 하나입니다. 질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.0400
- 아파트 시세에서 1층 가격이 다른 층보다 저렴한 이유가 뭔가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.1층이라고 하면 저층부에서도 가장 아래층입니다. 1층이 2층과 달라지는 가장 큰 차이점은 프라이버시 보호와 보안의 문제입니다. 1층 아파트 창문을 보면 거의 대부분이라고 해도 과언이 아닐 정도로 방범창이 다 달려 있습니다. 그정도로 외부 침입에 대해 우려가 큰 것입니다. 아울러 1층의 경우 외부에서 발생하는 소음 등이 여과없이 모두 들어와서 창문을 열고 생활하기가 어려운 상황에 놓입니다. 이러한 이유가 1층이 가장 저렴한 이유가 되겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.0400
- 최근 직거래가 계속 늘고 있는 추세 인가요??안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 직거래가 조금씩 늘고 있는 것은 실무에서도 보이는 현상입니다. 특히 월세거래나 지방 소형아파트, 지인간 거래, 임대수익형 부동산에서 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 다만, 거래의 안전성이나 법적보호 측면에서는 여전히 신중을 기해야 합니다. 직거래는 중개보수를 절감할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 이게 가능한 이유는 카카오 부동산, 호갱노노, 네이버부동산, 등에서 시세와 실거래가가 쉽게 공개되어 정보를 많이 접할 수 있기 때문입니다. 그리고 단기임대 위주의 임대거래가 확산되다 보니, 보증금을 줄이고 월세에 중점을 두면서 마치 물건을 구매하듯, 주거를 선택하는 현상이 늘고 있습니다. 하지만, 분쟁 및 권리분석 누락 등으로 인한 보증금의 손실이 있을 수 있으므로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.경제 / 부동산25.08.0400
- 아파트 거래시 30년 이상 구축 아파트는 잔금완료후에 하자담보책임을 매수인이 하는게 보통인가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무에서는 30년이 넘어가는 구축 아파트의 경우 매도인은 계약일 이전까지의 상태를 기준으로 매수인이 모든 하자를 승계한다는 특약을 거의 넣는 편입니다. 즉, 잔금 지급 후에는 매수인이 하자에 대해 보수책임이 있는 것이지요. 워낙 오래된 건물이다 보니, 해당 하자에 대해 충분히 예상 가능하며, 그것을 고려한 가격으로 거래하기 때문입니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.0400