답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.읽다보니, 조금 위험한 생각이 끼어 있어서 먼저 짚고 넘어가겠습니다.본인이 전입신고를 한 상태로 실제 거주하지 않으면서 전세를 주고 2년 뒤에 매도하겠다는 계획에는 몇 가지 법적, 현실적인 문제가 있어 주의가 필요합니다. 첫째, 실제 거주하지 않는 곳에 전입신고를 유지하는 것은 주민등록법을 위반하는 '위장전입'에 해당하여 명백한 불법 행위입니다. 둘째, 새로운 세입자가 전세보증금을 안전하게 지키기 위해 대항력을 갖추려면 세입자 본인이 해당 주소로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야만 합니다. 집주인이 전입신고를 빼주지 않으면 정상적인 세입자를 구하는 것 자체가 불가능에 가깝습니다. 셋째, 집에 선순위인 경락잔금대출이 많게 남아있으면 이른바 '깡통전세'의 위험성 때문에 세입자가 계약을 꺼리게 됩니다. 따라서 전세를 주고자 하신다면 집주인은 전출을 하고, 새로 들어오는 세입자의 전세보증금을 받아 기존의 경락잔금대출을 전액 상환 및 말소해 주는 조건으로 계약을 진행하는 것이 일반적입니다.다음으로, 대출에 대한 실거주의무입니다. 일반적인 시중은행의 경락잔금대출 자체에는 실거주 의무가 따르지 않지만, 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정부의 주택도시기금 정책 대출을 이용하시거나, 주택이 위치한 곳이 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역 등)인 경우, 또는 다주택자 여부에 따라 대출 조건으로 일정 기간 내 전입 및 실거주 의무가 부과될 수 있습니다.마지막으로 2년 후 매도 시 발생하는 양도소득세 문제도 반드시 고려하셔야 합니다. 아파트 취득(잔금 납부) 당시 해당 지역이 '조정대상지역'이었다면, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 '2년 보유'뿐만 아니라 '2년 실거주' 요건까지 반드시 충족해야만 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 이상 3가지를 잘 검토하셔서 성공적인 투자 되시기를 바라겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.돈나무라고 하면 금전수를 말씀하시는 것이군요.금전수에 실제로 돈을 들어오게 한다는 속설이 있지만 이것은 어디까지나 꽃말일 뿐 과학적으로 증명된 예는 없습니다. 하지만 금전수는 키우기 쉽고 생명력이 질기기 때문에 개업 축하 화분 혹은 사무실 이전 축하 화분 등으로 많은 사랑을 받고 있습니다. 그런 이유 때문에 금전수라는 이름과 부합하여 선물용으로 더 많이 사용되고 있는 것이지요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전기세와 가스비 합쳐서 6만원이라고 하면 대략 구 평에서 10평 정도 되는 원룸이겠군요. 특히나 6월의 경우 무더운 날씨는 아니기 때문에 에어컨을 틀었다고 해도 그 정도 가격이 나오는 게 적당합니다. 그리고 보일러는 가스 보일러를 사용할 것으로 보이는데 아무래도 6월 7월 8월과 같은 여름 시즌에는 더운 물 사용과 난방 가스비가 적게 들기 때문에 6만원 정도면 적당한 것 같습니다. 한겨울에 하루 종일 난방을 틀게 되면 대략 10만원까지도 난방비와 전기세에 도합하여 나오는 것을 볼 수 있습니다. 그러므로 질문자님의 주택의 가스비와 전기세는 정상 범주 안에 있으므로 걱정하지 마시고 생활하시면 되겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 제가 아는 범위 내에서 성실하게 답변해 드리겠습니다. 지역 소멸 문제를 해결할 수 있는 키워드는 제가 생각할 때는 한 가지입니다. 바로 일자리입니다. 우리나라의 일자리의 특히 양질의 일자리가 서울과 수도권의 80% 이상 몰려 있다는 것을 아실 겁니다. 일반 사기업은 물론이고 공기업들도 보통 서울 경기권에 몰려 있습니다. 그리고 지방 발령이 나더라도 서울이나 경기도로 다시 복귀하고자 하는 수요가 굉장히 많습니다. 이것을 해결하기 위해서는 양질의 일자리가 지방으로 분산되어야 합니다. 먼저 지방으로 분산된 뒤 그 인원들을 감당하기 위해서 인프라나 교육 생활 편의 시설 등을 구축해야 합니다. 사람들이 살고 싶어 하는 아파트 살고 싶어 하는 주택 단지는 보통 인프라와 교육이 유명한 곳이 많습니다. 이러한 것을 먼저 만든다고 해결이 될까요? 학교를 아무리 짓고 학원을 유치하고 주변에 마트와 편의시설 등을 설치해도 일자리가 이동하지 않으면 아무 소용이 없습니다. 사회생활을 해 보시면 아시겠지만 집주 근접은 굉장히 중요한 요소입니다. 편도로 2시간 정도 되는 거리를 출퇴근할 수 있는 사람은 굉장히 드물며 이로 인해서 직장을 옮기는 경우가 많습니다. 따라서 제가 생각하는 가장 확실하고 유일한 해결책은 정부가 나서서 일자리를 먼저 옮기는 것입니다. 이상입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 말씀하신 대로 건물주의 건물 소유 형태는 매우 다양합니다. 한 사람이 백채를 가진 경우도 있고 여러 사람이 한 채를 가지고 있는 경우도 있습니다. 하지만 통계상으로는 가장 많은 형태는 한 명의 건물주가 한계 내지 두 개 정도의 건물을 소유하고 있는 것입니다. 통계가 이렇게 나올 수밖에 없는 이유는 재산세 혹은 각종 세금 때문에 한 명의 건물주가 가족 이름으로 또는 친척 이름으로 차명 관리를 하기 때문입니다.원룸을 계약하러 갔는데 집주인은 서류상에 다른 사람이고 실제 내가 주인이니 나와 이야기하면 된다라고 하는 경우 사기인 경우도 있겠지만 그렇게 대놓고 사기를 치지는 않으니 보통은 가족 명의 차명인 경우가 많습니다.가장 많은 건물을 단독 소유하고 있는 사람은 지금 누구라고 딱 찝어서 말씀드리기가 어렵겠네요.비 많이 오는데 우산 챙기시고 건강 유의하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.갭 투자 같은 경우는 보증금을 제때 돌려주지 못하면 전세 사기. 혹은 전세 사고가 발생할 수 있어서 상당히 조심스럽게 접근해야 합니다. 일각에서는 정상적인 투자 방법이 아니라고 생각하시는 분들도 있습니다. 전세 세입자의 전세금을 이용해서 적은 금액만 투자하여 집을 산 후 그 집값이 오르기를 기다리는 것인데요. 여기서 주의해야 할 점은 이 주택 가격이 계속 오를 것인가 하는 부분에 있습니다. 우선적으로 역세권 혹은 지속적인 호재가 예상되는 부분의 아파트는 가격이 계속 오를 가능성이 있기 때문에 비교적 안정적이라고 볼 수 있겠으나 그렇지 않은 지역 같은 경우에는 본인이 전세 보증금을 돌려줄 수 있지 않으면 매수를 하는 것을 부정적으로 고려해 보셔야 합니다. 전세가 하락도 중요한 이슈겠으나 집값이 하락되고 거래 수량이 줄어드는 지역과 같은 경우에는 매우 위험한 투자처가 될 수 있습니다. 정부에서는 이러한 갭투기 실패로 인한 피해자 발생을 방지하기 위해서 여러 가지 제한 대책을 내놓고 있습니다. 가장 먼저 갭 투자를 시작하시기 전에 과연 이것이 지속 가능한 투자 방식인지를 먼저 고민하시는 후에 시작하셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집값이 떨어져서 오열하는 장면은 아마 비싸게 산 자기 집의 가격이 떨어져서 피눈물 나는 상황이 아닐까 합니다.질문자님 말 대로 가지고 있지 않은 집이라면 더 싸게 구할 수 있으니 좋은 것이겠지요. 하지만 10억에 산 집이 8억,7억이 되어가고 있다면 저라도 오열할 것 같습니다.웹툰의 주인공이 자기가 사지 않았는데, 단지 이미 구매한 자들을 위해 눈물을 흘려주는 것이 아니라면, 이건 분명 구매자입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세입자가 보증금을 법적으로 안전하게 보호받기 위해 가장 중요한 것은 '대항력'인데, 이는 해당 주소지에 전입신고가 되어 있고 짐을 두어 실제로 그 공간을 지배(점유)하고 있을 때 효력이 유지됩니다. 따라서 서울로 두 달간 인턴을 가시더라도 절대 서울 거주지로 전입신고를 옮기시면 안 됩니다. 주소를 이전하는 순간 부산 원룸에 대한 대항력이 상실되어, 만약 해당 건물에 경매 등의 문제가 생겼을 때 보증금 보호를 장담할 수 없게 됩니다.​또한, 법적인 점유 상태를 확실히 인정받기 위해 본인의 짐(가구, 옷가지 등)을 부산 원룸에 그대로 두시고 비밀번호를 변경하여 본인만 출입할 수 있도록 문을 확실히 잠가두셔야 합니다. 비록 몸은 서울에 있더라도 계약 기간 중이므로 월세와 공과금은 밀리지 않고 평소처럼 정상 납부하셔야 계약 위반 사유가 발생하지 않습니다.​집주인에게 집을 비운다고 반드시 알릴 법적 의무는 없으나, 괜한 오해나 빈집에 대한 걱정을 줄이기 위해 "두 달 정도 서울로 인턴을 다녀오게 되어 집을 비울 예정이며, 짐은 그대로 두고 월세도 평소처럼 정상적으로 입금하겠습니다"라고 미리 문자를 남겨 근거를 만들어 두시는 것을 추천합니다. 전입신고 유지, 원룸에 짐 남겨두기, 월세 정상 납부 이 세 가지만 원칙대로 지키신다면 보증금에는 아무런 문제가 생기지 않으니, 너무 걱정하지 마시고 서울에서 인턴 생활 건강하게 잘 마치고 오시기를 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.게스트하우스를 은퇴후에 운영하려고 하시는 군요. 하지만 준비를 철저히 해야 수익도 날 수 있습니다.도심형과 외곽 휴양형 중 선택이 필요한데, 예를들어 경기 남부권은 도심의 인프라를 누리면서도 주말이나 휴일에 자연 속에서 쉬고 싶어 하는 수요를 끌어들이기에 아주 유리한 입지입니다.그리고 컨셉을 먼저 구상해보세요. 요즘의 게하는 단순히 숙박시설을 넘어 그 컨셉과 분위기를 즐기러 오는 곳이 되었습니다.그리고 마지막으로 법규에 대해서도 꼼꼼히 검토해야 합니다. 건물의 위치와 용도에 따라 '농어촌민박업', '외국인관광도시민박업', '일반숙박업' 등 적용받는 법률이 완전히 다릅니다. 주차장 확보 기준, 정화조 용량, 까다로운 소방 시설 기준 등을 충족해야 하므로, 부지 매입이나 계약 전에 해당 지자체에 인허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세를 사는 도중에 집주인이 바뀌는 문제 때문에 고민이 많으시겠습니다. 집주인이 집을 내놓는 내년 7-9월 사이의 매매 조건을 확실히 확인하실 필요가 있습니다. 세입자 낀 상태로 매매한다고 하는 경우 질문자님은 연장된 계약 기간 동안 계속 거주가 가능하며, 집주인만 바뀌는 것입니다.(계약 승계)명도 조건부 매매라고 하더라도 , 명백히 거주하기로 된 기간 동안에는 거주가 가능하기 때문에 이사를 해야하는 상황이라면, 중개수수료, 이사비 정도는 요청하여 받을 수 있습니다. 따라서 올 11월 이후의 계약 연장방식을 확정할 필요가 있습니다. 또한 집이 매매되어 주인이 바뀌더라도 질문자님의 보증금을 안전하게 지키려면 대항력이 필수입니다.​현재 집에 전입신고가 되어 있고, 확정일자를 받았으며, 실제로 거주(점유)하고 계신 상태를 이사 나가는 그날, 보증금을 돌려받는 그 순간까지 절대 유지하셔야 합니다.​중간에 어떤 이유로든 가족 모두의 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력이 상실되어 보증금 보호를 받지 못할 수 있습니다.마지막으로, 전화 통화로만 "동의한다"고 하셨다면, 추후 서로의 기억이 달라 분쟁이 생길 수 있습니다. 반드시 문자 메시지나 카카오톡 등 기록이 남는 방식으로 한 번 더 확인을 받으시길 바랍니다.도움이 되시길 바라며, 이만 마치겠습니다. 감사합니다.