경제
꾸준한거북이
갭투자할 때 전세가율만 보고 들어가도 괜찮을까요?
요즘 부동산 공부를 하면서 갭투자라는 말을 많이 듣고 있습니다.
매매가와 전세가 차이가 적은 아파트를 사면
적은 돈으로 투자할 수 있다고 하던데
막상 알아보니 생각보다 위험한 부분도 많아 보이네요.
특히 전세가율이 높으면 좋은 투자처라고 하는 분들도 있고
오히려 매매가 하락이나 역전세 위험을 조심해야 한다는 분들도 있어서 헷갈립니다.
전세 끼고 아파트를 매수할 때
전세가율 말고 꼭 확인해야 할 부분이 있을까요?
실제로 부동산 투자해보신 분들
갭투자할 때 조심해야 할 점이나
초보자가 피해야 할 지역·매물 기준이 있다면 조언 부탁드립니다
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
갭투자의 투자목적은 주택가격에 상승에 따른 시세차익입니다. 단순히 전세가율은 내가 투자하는 금액단위의 정도만을 결정할수 있는 것이지 이게 투자대상의 판단기준이 될수는 없습니다. 예를 들어 재건축호재가 있는 지역내 구축의 경우 갭투자를 하시면 실거주편의성이 낮기 때문에 전세가격은 낮지만 입지적 요건이 반영하여 시세는 상승되기에 전세가율은 자연스럽게 낮아지게 되고 ,그에 따른 투자자금이 많이 들어가게 됩니다. 그런데 해당 단지가 전세가율이 낮다고 해서 투자가치가 없다라고는 볼수 없기 떄문입니다.
보통 전세가율은 신축일수록 높고 구축일수록 낮고 시세 확인이 가능한 아파트가 , 빌라보다는 전세가율이 낮습니다. 그리고 향후 주택가격상승가치가 충분하면 높은 전세가율이라도 시세가 상승하게 되면서 자연스레 전세가율이 낮아지는 거것이에 전세가율이 높다고 해서 무조건 위험한것도 아닙니다. 반대로 시세상승요인이 없는 지역에 단순히 투자금이 적게 들어가는 전세가율 높은 빌라등을 선택하시면 질문처럼 깡통전세등의 투자실패가 나타날수 있는 것입니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
갭투자의 경우 서울 및 수도권의 경우는 토지거래허가제로 인해서 실거주 의무가 있으므로 거의 불가능하다 볼 수 있고 그외 지역의 경우 전세끼고 갭투자가 가능하나 그러한 지역의 경우 주택가격이 하락을 하게 되면 향후 임차인이 임대차종료를 하게 될 경우 역전세가 나서 전세보증금 반환에 문제가 생길 수도 있습니다.
갭투자의 경우 부동산 상승기에 적합한 투자 방식으로 지금의 비규제지역의 경우 부동산 가격이 보합 및 약세 상태에서는 좀 처럼 갭투자 성공하기는 다소 무리가 있을 수 있으므로 부동산 상승기 초입이나 호재가 있는 지역 위주로 향후 전세 수요도 많고 주택 가격 상승이 충분히 예상이 되는 곳 위주의 투자가 바람직하다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전세가율만 보고 갭투자를 결정하는 것은 위함하다고 볼 수 있습니다. 전세가율은 투자를 위한 참고자료일 뿐이지 안정성을 보장하는 기준이 되지는 않습니다. 투자를 위해서는 일단 매매가격의 흐름을 먼저 살펴 보셔야 합니다. 그리고 향 후 역전세의 가능성도 있을지 확인해 보시고, 무엇보다 해당 지역의 수요과 공급 상황은 어떤지, 공실의 위험을 없을지, 보유 비용과 세금 등에 대한 내용을 확인해 보시는 것이 중요 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세가율은 참고할 수 있는 지표이지만, 그것만 보고 갭투자를 결정하는 것은 추천하기 어렵습니다
전세가율이 높으면 적은 자기자본으로 매수할 수 있다는 장점은 있지만, 반대로 전세가격이 하락하거나 매매가격이 떨어질 경우 손실 위험도 함께 커질 수 있습니다
따라서 전세가율은 투자금 규모를 보여주는 지표일 뿐, 안전성을 보장하는 지표는 아닙니다
전세가율은 여러 판단 기준 중 하나로만 활용하고, 입지, 수요, 공급, 가격 흐름, 자금 계획을 함께 검토하는 것이 보다 안정적인 접근이라고 볼 수 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
갭투자는 입지가 생명입니다. 전세가율이 올라갈 수 있는 곳을 선택하시는 것이 좋습니다.
대도시 위주로 갭투자 하시는 것을 추천드립니다.
전세가율과 매매가율이 붙어 있으면 좋은 캡투자를 할 수 있고 나중에 전세가율이 매매가율을 올려 시세가 상승할 수 있습니다.
그 상승 차익 분을 노리는게 갭투자입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
갭 투자 같은 경우는 보증금을 제때 돌려주지 못하면 전세 사기. 혹은 전세 사고가 발생할 수 있어서 상당히 조심스럽게 접근해야 합니다. 일각에서는 정상적인 투자 방법이 아니라고 생각하시는 분들도 있습니다. 전세 세입자의 전세금을 이용해서 적은 금액만 투자하여 집을 산 후 그 집값이 오르기를 기다리는 것인데요. 여기서 주의해야 할 점은 이 주택 가격이 계속 오를 것인가 하는 부분에 있습니다. 우선적으로 역세권 혹은 지속적인 호재가 예상되는 부분의 아파트는 가격이 계속 오를 가능성이 있기 때문에 비교적 안정적이라고 볼 수 있겠으나 그렇지 않은 지역 같은 경우에는 본인이 전세 보증금을 돌려줄 수 있지 않으면 매수를 하는 것을 부정적으로 고려해 보셔야 합니다.
전세가 하락도 중요한 이슈겠으나 집값이 하락되고 거래 수량이 줄어드는 지역과 같은 경우에는 매우 위험한 투자처가 될 수 있습니다. 정부에서는 이러한 갭투기 실패로 인한 피해자 발생을 방지하기 위해서 여러 가지 제한 대책을 내놓고 있습니다. 가장 먼저 갭 투자를 시작하시기 전에 과연 이것이 지속 가능한 투자 방식인지를 먼저 고민하시는 후에 시작하셨으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전세가율보다 중요한게 향후 그지역 입주 물량입니다.
입주물량이 쏟아진다면 앞으로 전세가는 계속 떨어질테고
그러면 갱신시마다 돈을 더 토해내는 일이 반복됩니다.
10억 아파트인데 8.5억에 전세로 들어간 아파트를 갭투자해서 매수하였다고했을때
주변에 신축아파트가 지어지면서
주변 전세가가 7억정도르 떨어졌다면
처음엔 1.5억투자로 매수할수있었든데
갱신기간에 1.5억을 더 세입자에게 내주어 실질적으로 3억의 투자비용이 발생하는 경우가 있습니다.
이럴때 보통 추가 1.5억이 없죠
그래서 경매로 나와 기존 투자했던 1.5억도 날리게 되는 원리입니다.
그러니 전세가율만 보지 마시고 전체적인 시장상황도 보셔야합니다.