답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이미 계약이 완료되었고 잔금도 납부하여 살고 계신경우에는 계약서를 다시 쓸 필요는 없고, 쌍방이 인정하는 합의서 또는 이미 작성된 계약서에 해당 내용 수정만 해도 됩니다. 결론적으로 임대인과 임차인 모두가 동의 한다면, 해당 내용을 수정하고 서명 날인을 통해 보완하면 충분합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공공기관 계좌로 입금하는 경우는 대체로 국가기관이 직접 사업을 시행하거나 보증을 서고 있다는 의미이므로, 자금 관리와 안전성이 상대적으로 높습니다. 만약 시행사나 조합이 자금난이나 부도 등의 문제를 겪더라도, 공공기관이 개입한 사업이라면 계약자의 권리 보호가 비교적 안정적으로 이루어질 수 있습니다.반대로 , 조합이나 민간 시행사는 안정성이 조금 떨어지는 편입니다. 국가 기관이 아니라서 전적으로 사기업의 재무 상태나 사업진행 능력에 모든 것이 달려 있기 때문입니다. 결론적으로 어느 단체던지 실제 위험도는 사업 주체의 신뢰도와 자금 관리 능력, 보증 여부에 따라 달라지므로 계약 전에는 반드시 분양보증 발급 여부와 사업 주체의 신뢰성을 확인하는 것이 중요합니다.문의 사항에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요. 공인중개사를 필수로 통해서 계약을 하여야 하는 것은 아닙니다. 계약을 공인중개사를 끼지 않고 직접 작성했다 하더라도, 국토교통부 표준주택임대차계약서 양식을 사용하고 확정일자를 받아두면 상생임대인제도 적용에 문제가 없습니다.중요한 것은 계약의 내용과 형식이 법에 맞는지에 대한 내용이므로 , 이 부분만 잘 검토가 된다면 문제될 것이 없겠습니다. 결론적으로 중개업소를 반드시 거칠 필요는 없으며, 임대인과 임차인이 직접 작성한 계약서라도 법적 효력이 있고 제도 적용에도 무리가 없습니다.질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선적으로 현재 말씀하신 내용에서 분명하게 해야 할 부분은 바로 맞은 편 건물은 기존에 존재하는 것을 확인한 후 계약하셨기 때문에 이웃 건물로 인해서 발생하는 상황은 계약해제를 주장하기에는 약간은 억지가 있습니다. 다만, 추운 겨울 , 단열이 되지 않아서 임대한 건물의 하자로서 결로나 곰팡이가 과도하게 발생하는 경우에는 이것을 수정해줄 것을 요청할 권리가 있고, 이것이 주거에 방해가 되는 경우 계약해제를 주장할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 집의 구조적 문제나 환기·채광이 잘 안 되는 환경, 건물 노후화 등에서 비롯된 곰팡이는 임차인 잘못으로 보기 어렵기 때문에 수리·교체 비용은 집주인의 부담이 되는 경우가 많습니다. 특히 질문처럼 중층이고 오래된 집이라 자연스럽게 곰팡이가 발생하는 환경이라면 임차인이 별도로 벽지나 바닥 비용을 부담해야 할 의무는 크지 않습니다.하지만, 임차인의 고의 및 과실로 관리 불량으로 인해 발생한 것이 확인된다면, 벽지와 바닥을 모두 해야 할 의무가 발생합니다. 통상적으로 실무에서는 기본적인 이사 청소만 하시면 되고, 벽지나 바닥 교체는 집주인의 몫으로 생각하시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.법원 경매에 넘어가는 경우에는 매각대금에서 먼저 금융기관의 채권 과 당해세(해당 부동산에 대해 발생했지만 미납한 세금)이 먼저 변게 됩니다. 만약 경매 낙찰가가 대출잔액보다 높다면 채무는 모두 청산되고 남은 금액을 받으시게 됩니다. 그런데, 요즘 상가가 인기가 없기 때문에 보통은 대출을 한도까지 하셨을 경우 거의 낙찰가가 대출 잔액보다 낮게 됩니다. 이 경우에는 채무자(질문자)의 다른 자산까지도 압류 대상이 됩니다. 단순히 상가만 잃는 것이 아니라 경매 후에도 남은 빚이 생길 수 있음을 유념하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가주택의 상가 부분을 주거용으로 용도 변경하는 것은 원칙적으로 가능합니다. 다만, 법적인 요소가 있어서 비용이 좀 발생할 수 있어요.먼저, 건축법과 도시계획법상 건물의 용도는 건축물대장과 건축 허가 당시 용도에 따라 결정됩니다. 1층 상가를 주거용으로 용도 변경하려면 관할 구청 건축과에 용도 변경 신청을 해야 합니다. 아래와 같이 나누어 확인을 받고 용도변경이 진행됩니다. 주거용으로 사용하기 위해서는 화장실, 창문, 환기, 난방 등 주거 기준을 충족해야 합니다.특히 층고, 채광, 소방시설 등이 주거용 기준을 만족하는지 검토가 필요합니다.상가 용도에서 주거로 변경 시, 주차 공간 확보, 소방·방화 시설, 위생 설비 기준 등도 충족해야 합니다.구청에 신청하여 심사를 통과하면 건축물대장에 주거용으로 정식 용도 변경이 가능합니다.양도세나 재산세는 건축물대장 상 용도에 따라 달라집니다. 상가를 주거용으로 용도 변경하면 양도세 계산 시 주택으로 분류될 수 있으며, 장기보유특별공제 등 혜택 적용 가능성이 달라집니다.정리하면, 이미 상가를 주거용으로 사용하고 있다고 해서 자동으로 법적 용도가 변경되는 것은 아니며, 관할 구청에 용도 변경 신고 후 기준을 충족해야 합니다. 세금 문제까지 고려하려면 세무사와 건축 전문가 상담을 통해 용도 변경 전후의 양도세 영향까지 확인하는 것이 안전합니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국민임대주택 신청 시 소득 산정은 가구 전체의 월평균 소득을 기준으로 합니다. 이때 근로소득뿐만 아니라 각종 수당과 지원금도 포함되는데, 육아휴직수당 역시 소득으로 인정되는 것이 일반적입니다. 따라서 배우자가 육아휴직 중이라도 수당을 받고 있다면, 심사 과정에서 해당 금액이 월평균 소득에 합산됩니다.다만 여기서 중요한 점은, 국민임대주택의 소득 기준은 건강보험료 납부 내역을 토대로 산정하는 경우가 많다는 것입니다. 즉, 실제 현금으로 받는 수당 전액을 단순히 더하는 것이 아니라, 건강보험공단에서 확인한 보험료와 연동해 소득을 추정하기 때문에, 본인의 예상보다 다르게 계산될 수도 있습니다.정리하면, 원칙적으로는 육아휴직수당도 가구 소득에 포함되지만, 실제 심사에서는 건강보험료 기준으로 판단하는 만큼, 단순 계산으로 초과된다고 해서 무조건 탈락하는 것은 아닙니다. 가장 확실한 방법은 LH나 지자체 주택과에 문의해서, 본인의 건강보험료 납부 내역을 기준으로 해당 소득이 어떻게 반영되는지 확인하는 것입니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동주택에 속하는 아파트의 경우 평당 기본 1만원 정도로 생각하시면 됩니다. 이것은 전기사용이 많아지는 여름철도 비슷하다고 보시면 됩니다. 전기를 사용하는 전자제품의 경우 효율이 좋은 경우가 대부분이기에 이 범위를 넘지 않습니다. 그러나, 관리비가 많이 나오는 계절은 대체로 겨울인데요. 겨울의 경우 난방비가 관리비에 함께 나오기 때문에 평단 1.2만원 정도로 생각하시면 됩니다. 물론 이것은 3-4인 가족기준이며, 혼자 사는 경우에는 약간 더 작게 나올 수도 있습니다. 감사합니다.