경제
개인 소유 현황도로 매매할 수 있나요?
서울에 있는 도로와 연결된 개인 소유 현황도로(수십년 동안 시민 통행 도로)를 약 100여평 매매 할 수 있나요?(구청, 시청 협의 없이 개인들이 매매할 수 있나요? 아니면 구청, 시청에 확인 절차를 해야 하나요? 그 절차, 매매 가능시 소유권이전 방법, 금액산정 방식은?)
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
개인 소유 현황도로(공부상 도로는 아니지만 실제로 통행로로 사용되고 있는 토지)는 시청이나 구청 등과 협의 없이 개인 끼리 매매가 가능합니다. 매매 이전시 소유권 이전 방식은 일반 부동산 이전 절차와 다르지 않으며 잔금을 납부하고 소유권이전 등기 절차를 거쳐서 이전하게 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
토지의 경우는 등기부를 통해 소유자를 확인하시고 해당 소유자가 지차제와 같은 정부기관이라면 재산의 구분(행정재산, 일반재산구분_에 따라 매각이 될수도 매각이 불가할수 있고 반대로 소유자가 일반 개인이라면 이는 해당 개인과의 협의를 통해 매매의 방식으로 등기이전을 하실수 있습니다. 물론 해당 등기부에 설정된 용익물권(지상,전세,지역권)등이 있다면 이에 대한 권리관계분석은 필요할수 있습니다. 매매가격은 당사자간 협의에 따라 정하게 되나, 보통 토지와 같이 거래가 거의 없는 부동산에 대해서는 감정평가들을 하여 가격을 선정한뒤 해당가격을 기준으로 협의로 정하게 됩니다 .
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 개인 소유의 현황도로는 구청이나 시청의 허가 없이도 개인 간 매매가 가능하며, 소유권 이전 등기도 일반 토지와 동일하게 진행할 수 있습니다.
현황도로 역시 등기부등본이 존재하는 사유지이므로, 국가의 간섭 없이 사고팔 수 있습니다. 구청이나 시청에 신고하거나 협의할 법적 의무는 없습니다.
다만 그 가격에 대해서는 주변 시세를 그대로 적용하기엔 무리가 있습니다. 현황도로는 건물을 지을 수 없고 일반인의 통행을 막을 수도 없기 때문에, 주변 대지 가격보다 훨씬 저렴하게 거래됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
사유지이므로 구청이나 시청의 사전 승인이나 협의 없이도 개인 간 매매가 가능합니다. 일반 토 거래와 동일하게 부동산 매매 계약을 체결한 후 관할 지자체에 실거래가 신고를 하고 등기소에 소유권 이전 등기를 진행하면 됩니다. 해당 토지가 건축법상 도로로 지정 공고된 곳인지 토지이용계획확인원을 통해 확인해야 합니다. 수십년간 시민들의 통행로로 사용되었다면 법적으로 배타적 사용수익권이 포기된 것으로 간주될 가능성이 커서 소유권을 취득하더라도 통행료 청구나 통행 차단이 사실상 불가능할 수 있습니다. 금액 산정 방식은 국유재산법 및 감정평가 실무상, 인접한 일반 대지 시세의 1/3 약 33% 이내로 산정하는 것이 일반적이고 실제 개인 간 거래에서는 활용도가 낮다는 점을 반영하여 공시지가 수준이나 인접지 시세의 20~30% 선에서 가격이 형성되는 경우가 많습니다. 정리하자면 개인 간 매매는 법적으로 자유로우나 수십년간 도로로 사용된 특성상 일반 땅값보다 훨씬 낮은 가격에 거래되며 소유권을 얻더라도 독점적인 사용은 어렵다는 점을 유념해야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
개인 소유 현황도는 매매가 가능하지만 서울시의 도시계획도로 여부와 공공 이용 실태 확인이 필수입니다.
수십 년 시민 통행으로 상용된 도로는 지자체가 매입, 도로화할 가능성이 높아 사적 매매 후 강제 수용 위험이 이씁니다.
구청 협의 없이 거래 가능하나 사전 확인 절차를 밟고 진행 하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
개인 소유의 토지는 지목이 도로이거나 실제 도로로 사용되고 있더라도 사적 자치의 원칙에 따라 구청이나 시청의 허가 없이 개인 간 자유롭게 매매할 수 있습니다. 매매 전 반드시 토지이용계획확인원과 도로대장을 확인해야 합니다. 해당 지번이 건축법 제2조 제1항 제11호에 따른 지정 도로인지 확인하기 위함입니다. 원칙적으로 필요 없으나 향후 지자체가 해당 도로를 수용할 계획이 있는지 확인하면 매수 결정에 도움이 됩니다. 현황도로는 일반 대지와 달리 이용 가치가 제한되므로 보통 다음과 같은 기준으로 가격을 산정합니다. 감정평가 실무 지침에 따르면 사실상의 현황도로는 인근 유사 대지가격의 33.3% 이하로 평가되는 것이 관례이며 만약 전 소유자가 인근 필지를 분양하면서 해당 도로의 사용권을 이미 포기한 상태라면 경제적 가치는 거의 없다고 보아 공시지가보다 낮은 금액에 거래되기도 합니다. 지자체가 공익 목적으로 매수할 때는 공인된 감정평가법인 2곳 이상의 평균가로 보상금을 산정합니다. 소유권 이전 방법과 법정 효력은 일반적인 부동산 매매와 동일한 절차를 밟습니다. 특약 사항에 현재 도로로 사용중이며 통행을 제한할 수 없음 등을 명시하여 추후 분쟁을 예방하고 계약 후 30일 이내에 관할 구청에 신고해야 합니다. 잔금 지급 후 법무사를 통하거나 셀프 등기로 소유권 이전 등기를 마치면 됩니다. 감사합니다