답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신혼부부로 첫 보금자리를 마련하시는 시기에 재건축이라는 특수한 상황 때문에 신경이 많이 쓰이시겠습니다. 신혼부부에게 낮은 전세가는 분명히 큰 메리트이기는 한데요, 하지만 재건축단지는 시간이 많이 걸리는 변수가 있어서 그것을 염두에 두어야 합니다. 1. 사업시행계획인가 이후 계약갱신청구권 거부 가능 여부주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제7호에 따르면, 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 다음 중 하나에 해당해야 합니다.가. 임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 매우 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우 (안전진단 D, E등급 등)다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우결과적으로, 단순히 "사업시행계획인가가 났다"는 사실만으로는 갱신권 거절이 어렵습니다. 하지만 관리처분계획인가 단계에 진입하면 '다' 항목(도시 및 주거환경정비법 등)에 해당하여 임대인이 법적으로 갱신을 거절할 수 있게 됩니다. 따라서 2년 뒤 갱신 시점에 해당 단지가 어느 단계에 있느냐가 관건입니다. 그래서 갱신시점이 중요하게 됩니다. 2. '이주 전까지 거주' 특약과 계약 기간의 우선순위결론부터 말씀드리면, 임대차보호법은 강행규정이므로 세입자에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.2년 미만 거주 특약: 만약 특약에 "1년만 살고 이주 시 퇴거한다"고 적었더라도, 임차인은 법적으로 보호받는 최소 2년의 기간을 주장하며 거주할 수 있습니다.계약갱신청구권(2+2): 하지만 재건축 단지에서는 상황이 다릅니다. 재건축 사업이 진행되어 관리처분계획인가가 떨어지고 '이주 명령'이 내려지면, 임대차보호법보다 정비사업 관련 법령이 우선시되는 경향이 있습니다. 이때는 갱신권을 사용했더라도 이주 시점에 맞춰 퇴거해야 할 가능성이 매우 높습니다.주의해야 하실 사항은 이주 전까지 거주한다는 특약은 보통 2년거주를 기준으로 해당 기간을 보장받지 못할 정도로 사업이 급박하게 진행될 때, 퇴거 독려용으로 특약을 넣는 경우가 많기 때문에 이런 경우를 생각하셔야 합니다. 마지막으로 실질적 리스크에 대해 문의를 주셨는데요... 사실 다소 불확실합니다. "충분하다" 는 말은 공감하기가 어렵네요. 4년을 거주하는 기준으로는요. 통상적으로 사업시행인가에서 이주까지 보통 3-5년이 소요가 됩니다. 현재 상태로 2026년 사업시행인가 단계라면 늦어도 2030년에는 관리처분인가와 이주 공고가 날 가능성이 아주 높습니다. 그 전에 날 수도 있습니다. 이런 경우 이자지원은 임대차계약 기간에 연동되기 때문에 재건축으로 퇴거하게 되는 경우 전세대출을 상황해야 하거나 급하게 새 집을 구할 때 대출 연장 문제가 발생할 수 있습니다. 이점 고려하시어 판단하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저도 최근에 이 부분에 대해서 상당히 관심이 있는 부분이라 답변을 드려보고자 합니다. 문의하신 순서대로 답변을 달아 같이 생각을 나누는 시간이 되었으면 좋겠네요.​1. 고금리·고환율 상황에서 유동성이 공급될 수 있는가?​일반적으로 금리가 오르면 시중 자금이 은행으로 흡수되어 유동성이 줄어드는 것이 맞습니다. 하지만 부동산 시장에서는 다음과 같은 이유로 '선별적 유동성'이 공급됩니다.​현금 부자의 시장 진입: 최근 서울 핵심지의 상승은 대출 위주가 아닌 '현금 비중이 높은 수요'가 주도하고 있습니다. 한국은행 분석에 따르면 강남 3구 등 핵심 지역의 현금 매수 비중이 과거보다 높아졌습니다.​가구당 가용 자산의 증가: 전체 통화량(M2)은 경제 규모와 함께 지속적으로 늘어납니다. 절대적인 돈의 양이 늘어난 상태에서 자산 가치가 인플레이션에 따라 방어되기를 원하는 수요가 '안전자산'인 서울 아파트로 쏠리는 현상이 발생합니다.​환율과 실물자산: 환율 상승(원화 가치 하락)은 화폐 가치에 대한 불신을 낳습니다. 이 경우 사람들은 종이 화폐보다 실물자산(금, 부동산)을 보유하려는 성향이 강해지며, 이것이 또 다른 수요의 근거가 됩니다.​2. 저성장 시대에도 수요가 발생할 수 있는가?​경제성장률이 낮다는 것은 전체적인 '파이'가 커지지 않는다는 뜻입니다. 이 상황에서 부동산 수요는 '양적 팽창'에서 '질적 이동'으로 변화합니다.​성장의 양극화: 저성장기일수록 일자리가 풍부하고 인프라가 집중된 곳으로 자본과 사람이 몰립니다. 소득 성장이 정체되면 사람들은 리스크가 큰 지방이나 외곽보다는 '확실한 한 채'에 자산을 집중시키려 합니다.​자산 소득의 영향력: 근로 소득(경제성장률 연동)보다 자산 소득(기존 보유 자산의 가치 상승)의 영향력이 커지는 시기입니다. 이미 자산을 보유한 유효 수요층은 저성장과 관계없이 갈아타기나 증여를 통해 수요를 창출합니다.​3. 10년 후 인구·세대수 감소에도 가격 방어가 가능할까?​가장 우려하시는 부분일 텐데요, 인구 통계학적 관점에서 서울 아파트 시장은 일반적인 인구론과 조금 다르게 흘러갈 가능성이 높습니다.​가구 분화의 시차: 인구는 줄어도 1인 가구, 분화된 가구 수의 정점은 2039년경으로 예측됩니다(통계청). 즉, 향후 10년 이상은 주택을 필요로 하는 '가구 수' 자체는 줄어들지 않거나 미세하게 증가합니다.​신축 선호와 멸실: 서울 내 노후 주택이 늘어날수록 사람이 살고 싶어 하는 '표준 주거지(아파트)'에 대한 희소성은 더 커집니다. 낡은 빌라나 단독주택은 인구 감소의 직격탄을 맞겠지만, 정주 여건이 좋은 아파트는 '대체 불가능한 자원'이 되어 가격 방어력을 가집니다.​지역별 양극화(Polarization): 인구가 줄면 일본의 사례처럼 도심 집중화가 극심해집니다. 외곽은 빈집이 늘어나지만, 일자리가 있는 중심지는 오히려 수요가 넘치는 현상이 발생합니다. 10년 후 가격 방어는 '전체 부동산'이 아닌 '서울 및 수도권 핵심지'에 국한될 가능성이 큽니다.한번 읽어보시고, 생각을 정리하는데 도움이 되시길 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실제 거주를 위해서 경매 아파트를 사는 경우는 흔치 않지만 있습니다.그러나 이경우에는 상당히 시간이 걸리고 까다로운 것이경매이기 때문에, 부동산 가서 알아보듯이 하면안돼고, 권리분석에 대한 철저한 준비가 필요합니다.보통은 권리분석 후, 승계되는 채무에 대해 정리가 되는데요, 은행 대출금 같은 경우는 기준일보다 뒤로 가는 권리들은 소멸이되고, 앞에 남는 권리(선순위) 들은 소멸되지 않습니다. 결국 낙찰자가 낸 금액으로 선순위 및 경매개시권한 권리가 돈을 먼저 가져가고 남은 돈을 이전 집주인이 받아가는 것입니다.중요한 것은 임대차가 있는 경우 이 보증금인데요, 이 경우 은행 대출처럼 먼저 소거되지 않고 인수되는 권리로 되는 경우에 매우 위험하니 신경써서 입찰하시기 바랍니다. 감사합니자.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 상황으로 보았을 때, 첫 계약 만료 전이라면, 한달만 일찍 나가더라도 중개수수료를 부담하셔야 할 수가 있습니다. 이것을 알고, 아마도 집주인은 만료즈음 되어 새로운 세입자를 구하는 것 같네요.이런 경우에는 협상을 시도해서 중개수수료 부담을 줄여 보시는 것도 좋습니다.예를들어 처음 7개월 전에 나가겠다고 했을 때는 수수료를 지급할 생각이었지만, 사람이 구해지지 않아서 지금처럼 한두달 일찍 나갈 것 같으면 그냥 만료일까지 있겠다. 혹시 새로운 사람을 미리 넣어야 할 것 같으면 수수료는 집주인이 지불하시라. 라고 이야기해서 협의하는 것을 추천 드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정말 황당하고 화가 나실 상황입니다. 특히 사회초년생인 사촌동생분이 겪었을 당혹감이 매우 컸을 것 같아 마음이 좋지 않네요. 결론부터 말씀드리면, 중개사의 명백한 과실과 기망 행위가 의심되는 상황이며 법적·행정적으로 대응할 수 있는 명분이 충분합니다.​우선 중개사가 '퇴거 요청을 한 적이 없다'고 발뺌하는 부분은 확보하신 통화 녹음이 결정적인 증거가 됩니다. "27일 세입자가 오기로 했으니 24일까지 비우라"는 구체적인 지시는 명백한 퇴거 요청입니다. 이를 믿고 이사비용을 지출하고 노동력을 들인 것은 중개사의 잘못된 정보 제공으로 인한 손해에 해당합니다. 공인중개사법 제30조에 따르면 중개업자가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.​또한 계약서를 분실했다는 주장 역시 공인중개사의 의무 위반입니다. 공인중개사는 법적으로 중개대상물 확인·설명서와 계약서 사본을 5년간 보관할 의무가 있습니다. 이를 찾지 못해 임대인에게 연락을 못 했다는 것은 중개사로서의 기본 자격이 없음을 스스로 인정하는 꼴입니다. 인수인계 과정의 혼란은 그들의 내부 사정일 뿐, 고객에게 전가할 수 있는 변명이 아닙니다.​대처 방법으로는 가장 먼저 해당 부동산 소재지의 시·군·구청 부동산관리팀(또는 토지정보과)에 민원을 제기하시기 바랍니다. 중개사의 불성실한 중개 행위, 계약서 보관 의무 위반, 그리고 허위 사실로 인한 퇴거 강요 등을 상세히 설명하십시오. 구청의 행정지도가 시작되면 중개사 측의 태도가 달라지는 경우가 많습니다.​또한 중개사가 적반하장으로 큰소리를 친다면, 직접 상대하며 감정을 소모하기보다는 '내용증명'을 발송하는 것을 권장합니다. 녹음 파일 등 증거가 있음을 명시하고, 중개사의 잘못된 안내로 인해 발생한 이사비용, 중도 퇴거로 인해 추가로 부담하게 된 월세, 정신적 피해보상 등을 정리하여 손해배상을 청구하겠다는 의사를 공식화하십시오.​동생분이 어린 나이라 우습게 보고 무책임하게 행동하는 듯 보이는데, 가족분들께서 단호하게 법적 대응 의사를 비치시는 것이 중요합니다. 필요하다면 한국공인중개사협회에 공제금 지급 가능 여부를 문의하거나 민원을 접수하는 방법도 있습니다.말씀드린 내용을 보시고 판단하시어, 빠른 대응으로 더 이상의 손해가 없으시길 바라는 마음입니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.​네, 당연히 요청하셔도 됩니다. 다만, 몇 가지 현실적인 상황을 고려하셔야 합니다.​가입 여부 확인: 모든 공인중개사가 전자계약 시스템을 사용하는 것은 아닙니다. 시스템에 가입되어 있고, 전용 인증서를 보유한 중개사만 가능합니다.​복비 협상 전 요청: 계약 단계에서 갑자기 말씀하시면 번거로워하실 수 있으니, 매물을 보러 다니실 때나 가계약금을 넣기 전에 "디딤돌대출 우대금리 때문에 전자계약이 가능한 곳에서 하고 싶다"라고 미리 의사를 밝히는 것이 가장 좋습니다.​매도인의 동의: 전자계약은 매수인만 한다고 되는 것이 아니라 매도인도 동의해야 합니다. 중개사분이 매도인에게 "요즘은 대출 금리 혜택 때문에 전자계약으로 많이 진행한다"라고 잘 설명해 주시는 경우가 많습니다.필요한 부분 요청하시어 잘 해결하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.완강기는 모든 층에 설치하는 것이 아니라 완강기를 설치하는 기준이 따로 있습니다.완강기는 화재 시 고립된 인원이 지상으로 탈출하기 위해 사용하는 장비로, 일반적으로 다음 기준을 따릅니다.​설치 층수: 보통 3층 이상부터 10층 이하까지 설치합니다.​다중이용업소: 특별법에 따라 2층에도 설치해야 하는 경우가 있습니다.​11층 이상: 완강기 대신 스프링클러나 다른 피난 설비 기준이 강화되며, 완강기 사용은 권장되지 않습니다 (로프 길이 및 안전 문제).​미설치 대상: 피난층(보통 1층), 지상으로 직접 통하는 계단이 있는 층, 또는 옥상 출입이 용이한 최상층 등은 제외될 수 있습니다.궁금하신 부분 해결이 되었으면 좋겠습니다!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 중학생인데 성인이 된 후 바로 자취를 생각하시는군요.경기도에 원룸 자취를 하는데 드는 비용은 지역마다 큰 차이가 있습니다. 그러나 대략 무리없이 거주를 할 만한 방을 구하려면 보증금은 500만원 이상, 월세는 50만원 이상을 생각하는 것이 좋습니다.이보다 저렴한 곳도 분명 있습니다. 하지만 그런 경우에는 상당히 거주 여건이 좋지 않아서 돈이 더 많이 들 수도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 임대계약의 묵시적 갱신 조건에 대해 판단이 필요하시군요. 묵시적 갱신은 계약 만료일 전 6개월부터 2개월까지 상호간 협의가 없다면 이전의 계약대로 한번 더 갱신되는 것을 뜻합니다.질문자께서 오늘 계약종료를 협의하셨다면, 이미 묵시적 갱신이 된 후에 말씀하신 것이므로 기존 계약만료일에는 나가실 수가 없습니다.하지만, 묵시적 갱신이 되고 나면, 계약만료일과 관계없이 3개월 전에 퇴거를 통보하면 되므로, 만약 계약을 해지하고자 하는 경우에는 퇴거 통보를 하신 후 3개월이 되는 날 보증금을 돌려받고 퇴거를 하실 수가 있습니다.이를 감안하시어 이사 계획을 잡으시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.반려동물 금지로 되어 있는 방에 들어가시면서, 반려동물을 데려가야만 하는 상황이시군요.제가 만약에 이런 상황이라도, 질문자님과 집주인이 모두 고객이기 때문에 어느 한 편을 들 수는 없는 상황이라 많이 난감했을 것 같습니다. 지금상황에서 중개사가 취한 태도는 어쩔 수 없는 것입니다. 질문자님이 반려동물 금지인걸 알면서도 데리고 온다고 했을 때, 이것을 집주인에게 알리면, 당연히 계약금 몰수에 계약은 파기가 됩니다. 질문자님이 고양이를 포기하지 않는다면요.그런 걸 뻔히 알면서도 집주인에게 말을 하지 않고 몰래 들어올 수 밖에 없다라고 말하는 것은 고객에 대한 최소한의 배려인 것입니다. 반대로 집주인이 나중에 알게 될 때에는 중개사는 몰랐다고 할 수밖에 없을 것입니다. 알면서도 계약을 진행시켰다면 중개사의 잘못이 되니까요. 같은 업종이라 편을 드는 것이 아니라, 지금 질문자 께서는 중개사분을 상당히 곤란하게 하고 있는 것입니다.솔직히 오픈을 하려면 집주인에게 오픈을 해야겠지요. 하지만 그러면 계약금이 몰수되고 계약이 파기 될 것을 알기에 그렇게 하지 않는 것이라고 생각이 됩니다. 모든 책임을 안고 혼자서 몰래 키우시던지, 아니면 집주인에게 직접 이야기를 하되, "원래는 키울 생각이 없었으나, 부모님이 얼마간 여행을 가면서 맡기는 바람에 잠시 봐야 할 것 같다" 등등의 이유로 오픈을 하셔서 그것을 받아들이지 못할 경우 계약금을 돌려 받거나, 아니면 기간제로 허락을 받아 해당 건을 무리 없이 진행하시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.