답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라에서 최고 티어의 건설사를 꼽으라면 삼성물산이라고 해도 과언이 아닙니다. 2026년 국토교통부 시공능력평가에서 삼성물산은 34조8785억원으로 1위, 현대건설은 18조2714억원으로 2위, GS건설은 11조668억원으로 3위를 기록했습니다. 하지만 단순히 공사 규모만 놓고 본다면 약간 달라질 수 있습니다. 공사실적은 현대건설이 2025년 기준으로 약 1조원 가량 많은 것으로 나타납니다.즉 삼성물산과 현대건설 이 두 회사를 사실상 국내 1티어로 보는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신축이며 공사가 조금 있는 상황이네요. 이런 경우는 20일에 잔금 및 키 인수 , 집 상태 꼼꼼히 확인하고 바로 공사를 시작할 수 있도록 만들어 놓는 것이 핵심입니다. 천장 타공이나 배선 작업 과정에서 먼지가 많이 발생하고 다른 공사와 간섭될 가능성이 있기 때문입니다.그다음에는 냉장고장이나 붙박이장 등 목공·가구공사를 진행하면 됩니다. 냉장고장은 특히 실제 구입할 냉장고 모델의 가로, 세로, 깊이와 문이 열리는 공간까지 정확히 확인한 뒤 제작하는 것이 좋습니다. 일정을 단순하게 잡는다면 '20일 잔금 및 키 인수 -> 21~23일 시스템에어컨·전기공사 -> 23~25일 냉장고장 등 가구공사 -> 26일 최종 점검 및 보수 -> 27일 입주청소 -> 28일 이사 및 가전·가구 반입' 정도가 무난할 것 같습니다. 맞벌이라고 하셨으니까 가능하면, 같은 종류 공사를 하루에 몰아 작업하시는 편이 좋습니다. 작업자들이 공사를 하다가 반드시 집주인에게 문의 할 사항이 생깁니다. 추후 길게 보고 거주하실 집이니, 공사 를 하루에 몰고 가능하면 집주인께서 함께 있는 게 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증금에 대한 안정성은 아파트가 더 좋은 조건이라고 볼 수 있습니다. 무조건 그런 것을 아니지만요.아파트라고 무조건 안전한 것은 아니지만 한 세대별로 등기가 나뉘어 있고 실거래가나 시세를 확인하기 쉬워 위험성을 판단하기가 상대적으로 쉽습니다.가구주택은 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있고 여러 세입자의 보증금이 함께 얽혀 있기 때문에, 문제가 생겼을 때 내가 몇 번째 순위인지까지 확인해야 합니다. 특히 시세보다 대출과 기존 세입자들의 보증금이 많이 잡혀 있는 다가구주택은 피하는 것이 좋습니다.등기부등본에서는 우선 계약하려는 집의 실제 소유자와 임대인이 같은 사람인지 확인해야 합니다. 그다음 근저당권이 있다면 단순히 대출 잔액만 보지 말고 등기부에 적혀 있는 '채권최고액'을 확인하는 것이 좋습니다. 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 권리가 있다면 가급적 계약하지 않는 편이 안전하고, 신탁등기가 되어 있는 집도 권리관계가 복잡하기 때문에 특별히 주의해야 합니다. 집값도 집주인이나 중개사가 말하는 호가만 믿지 말고 최근 실거래가격과 주변 시세를 함께 확인해서, 선순위 대출과 내 전세보증금을 합친 금액이 집값에 너무 가까워지지 않는지를 보는 것이 중요합니다.가장 현실적인 안전장치는 계약하기 전에 해당 주택이 HUG 등의 전세보증금반환보증에 가입 가능한지 먼저 확인하는 것입니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.진보나 보수성향이 집값을 올리는 것과 직접적인 연관이 있는 것은 아닙니다. 다만, 그렇게 느끼게 된 이유는 문재인 시절 집값 상승폭이 너무 컷기 때문일 것입니다. 당시에는 저금리기조가 강했고 서울 및 수도권에 강한 주택 수요가 몰렸습니다. 게다가 다주택자 규제 및 세금 강화 대출규제 등등 시행되었지만, 집값상승을 제대로 잡지 못했습니다. 이 때 똘똘한 한채 라는 말이 나올 정도로 차라리 비싼거 하나 사서 잘 가지고 있으면 자산이 오른다는 생각이 강했습니다. 부동산은 시간이 오래 걸리는 분야입니다. 그래서 시장 분위기가 중요합니다. 현재 공급량보다 앞으로 원하는 지역에 더 많은 공급이 될거라는 기대가 중요합니다. 그런데 현재 시장에서는 규제가 너무 심해 나중의 공급량을 예측할수 없을 뿐더러, 오히려 경제 침체까지 겹쳐 건설사들도 아파트 건설에 힘을 빼는 상황입니다. 그래서 현시점에서는 어느 정부가 들어서더라도 부동산 시장이 좋지 않을 수 밖에 없으며, 보수정부에서도 저금리와 공급 부족, 경기 회복이 겹치면 집값은 충분히 오를 수 있습니다. 결국 집값을 가장 크게 움직이는 것은 정권의 이름보다는 금리와 유동성, 실제 입주물량, 수도권 집중, 대출 여건, 그리고 앞으로 집값이 오를 것이라는 시장의 기대가 어떻게 맞물리느냐입니다. 이런 점을 참고하시어 다시 한번 생각해 주시기를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정치인이 국민의 민심을 얻기 위해 국민들이 관심있어하는 정책을 추진하는 것은 상당히 바람직한 일이라고 생각합니다. 이는 곧 국민의 시선을 의식하는 일이며, 민심이 결국 자신의 재선이나 다음 당의 행보에 영향을 미친다고 생각하는데서 나오는 행위이기 때문입니다. 문제는 이것이 아니라 자신의 이익만을 위해 행동하는 정치인들에 있습니다. 국민의 시선을 생각하지 않고 자신의 임기 동안 최대한의 이익일 끌어내기 위한 정치를 하는 사람들도 있습니다. 이런 것들이 오히려 책임에 대한 회피이며, 자신들의 위치를 망각하는데서 발생한다고 생각합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그린벨트 해제를 통한 주택 공급은 효과가 있을 것 같지만, 그것이 완전한 답은 아닐거로 보입니다. 특히 수도권처럼 주택 수요가 많은 지역에서 그린벨트를 해제해서 신도시를 건설하면 중장기적으로 좋은 신호를 줄 수 있기는 하지만, 주택공급에 시간이 너무 많이 걸린다는 것이 단점으로 보입니다. 지구지정, 토지보상, 인허가 등 거쳐야 할 것들이 너무 많은 게 문제지요.그래서 이것으로 단기간의 전세가격을 안정시키는 수단으로 보기는 어렵습니다. 또한 교통망이나 일자리 접근성이 떨어지는 지역에다가 주택만 갖다 짓는다고 했을 때는 수도권 내에서도 수요와 공급이 엇갈려 잘못된 투자가 될 가능성도 매우 큽니다. 그래서 그린벨트 해제만이 답은 아니지만, 여러 수단 중의 하나인 것은 확실합니다. 다만 수요가 높은 지역만 일부분해제하여 효과를 많이 볼 수 있는 곳 위주로 개발을 해야 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상당히 중요한 사항을 말씀해 주셔서 그에 대해 확인하고 답변드립니다. 토지거래 허가구역이라고 모든 소유권 이전에 2년실거주 의무가 생기는 것은 아닙니다. 현행법 상으로는 토지소유권 등을 "대가를 받고" 이전하거나 설정하는 것을 대상으로 하기 때문입니다. 그래서 현재 질문자님 상황처럼 순수 무상증여라면 토허제 대상이 아니며, 증여 받았다는 이유만으로 수증자에게 새롭게 실거주 의무가 발생하는 것은 아닙니다. 증여자가 과거 이 빌라를 토지거래허가를 받았다는 점은 별도로 체크해야 할 사항입니다. 자기 거주 목적으로 허가받은 주택은 취득일로부터 2년간 허가 목적대로 이용하도록 되어 있기 때문입니다. 그래서 증여자의 이용의무 기간이 끝나지 않은 상태라면 기존의무가 사라지는 것은 아니니 주의 하셔야 합니다. 따라서 이 경우에는 수증자의 실거주 의무 승계 문제보다는 증여자가 기존 토지거래허가상의 의무를 제대로 이행했는지가 더 중요한사항이 됩니다.그래서 증여에 따른 기존 이용의무 처리 여부를 잘 확인해 보시는 것이 중요할 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 말씀하신 내용으로는 묵시적 갱신 상태이며, 묵시적 갱신 이후 1년 뒤 새 주인으로 변경되었다는 말씀으로 이해했습니다. 그러면 마지막으로 1년 뒤 즉 계약뒤 4년이 흐른 뒤에는 누가 장기수선충당금의 반환주체가 되느냐 하는 것이죠.퇴거하는 시점의 새 집주인에게 장기수선충당금 전액을 청구하는 것이 원칙입니다. 원래 소유자가 부담하는 것이 원칙이고, 임차인이 대납했다면 소유자가 그 금액을 반환하는 것입니다. 매매 시점에 세입자가 정산을 하실 필요는 없는것이, 기존 집주인과 새 집주인 사이에도 이에 대한 중간정산을 하기 때문입니다. 즉, 장기수선 충당금을 누가 반환하느냐 하는 것은 계약만료 시점의 집주인이 될 것이며, 계약 도중에 이것을 어떻게 정산하고 매매하는지는 매도자와 매수자간의 문제기 때문에 질문자님께서 현 시점에서 크게 신경을 쓰지 않으셔도 됩니다. 감사합니다. 참고해주세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.만기 때 이사하실 생각이 확실하다면, 3개월 반 정도 남은 지금 임대인에게 말씀하시면 됩니다. 일반적인 주택 월세 계약은 늦어도 만기 2개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다는 의사가 임대인에게 전달되도록 하는 것이 중요합니다. 미리 알려두면 임대인도 새 세입자와 보증금 반환을 준비할 시간이 생깁니다.다만 처음 1년 계약 후 추가로 거주하신 상황이라면, 1년을 더 살기로 합의한 것인지, 별도 합의 없이 계속 거주한 것인지에 따라 계약 종료일을 확인할 필요가 있습니다. 처음부터 1년 계약이었다고 해서 1년이 지난 순간 무조건 묵시적 갱신이 되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 원칙적으로 2년의 거주기간을 보장하면서도 임차인이 약정한 1년 만기를 주장할 수 있도록 하고 있습니다. 만약 이미 묵시적으로 갱신된 계약이라면, 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하므로 지금 통보해 두시는 편이 좋습니다.연락은 전화로만 끝내지 마시고, 문자나 카카오톡으로 “현재 계약 만기일인 0월 0일에 계약을 종료하고 퇴거할 예정이며, 추가 갱신 의사는 없습니다. 해당 날짜에 보증금 반환을 부탁드립니다”라고 남겨두세요. 임대인의 답변까지 받아두고 정확한 퇴거일과 보증금 반환일을 함께 확인하시면 됩니다.결론적으로 지금이 최적의시기로 보이니 임대인과 협의를 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.창업하시고자 하는 종목과 규모에 따라 창업비용은 천차만별이 될 수 있기에 딱 잘라말씀드리지 못하는 점 양해바랍니다.다만 쓰신 글에서 몇가지 단서를 발견하였습니다.음식점과 아파트 상가를 언급하신 부분에서, 대략적인 규모와 업종을 유추해 볼수 있었습니다.특수한 요식업이 아닌 일반음식점의 경우, 게다가 아파트상가의 특성상 100평넘는 대규모 평수가 없음을 기준삼아 30-50평 정도의 일반적인 음식점이라고 보았을 때, 프랜차이즈 가맹을 하지않는다면, 부동산 보증금을 제외하고 인테리어 및 집기, 메뉴 설계비용등으로 약 5000-8000만원정도 투입이 최소로 예상됩니다. 감사합니다.