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소형 오피스텔 주택보유수 포함여부가 궁금해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님이 언급하신 주택이 주택수에 포함이 되는지 안되는지에 대해서는 여러 목적에 따라 달라지기 때문에, 이를 고려해서 보아야 합니다.먼저, 청약이 목적이라면 30m^2 오피스텔은 주택 수에 전혀 영향을 주지 않으므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.다음으로 세금측면에서 국세청이 어떻게 보는지가 궁금하시다면, 해당 오피스텔의 취득 시점이 중요합니다. 2024년 1월 10일 이후 취득한 신축 소형 오피스텔이라면 정부의 주택 수 제외 특례를 받아 기존 1주택 지위를 유지할 가능성이 매우 높습니다.마지막으로 실제 용도에 비추어 본 주 택수 산정입니다. 만약 특례 대상이 아님에도 주택 수에서 빠지고 싶다면, 주거용이 아닌 '업무용'(사업자 등록 후 사무실로 임대)으로 사용해야 하며 이 경우 임차인이 전입신고를 하면 안 됩니다.이상으로 세가지 단계로 정리 해 드립니다.도움이 되시길 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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행복 주택이 진짜 좋은 게 맞나요?? 의문입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로, 지금 언급하신 주택들은 전혀 행복한 가격이 아니죠. 질문자님과 같은 의문이 드는 게 당연합니다. 이런의문이 들게 된 가장 큰 이유는 '행복주택'과 '청년안심주택(민간임대)'을 혼동하고 계시기 때문입니다.진짜 행복주택 (공공임대): LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사)가 직접 지어서 공급합니다. 시세의 60~80% 수준으로 매우 저렴하며, 보증금과 월세가 질문자님이 생각하시는 수준(매우 낮음)에 가깝습니다.청년안심주택 (민간임대): 역세권에 민간 건설사가 지은 집입니다. 이 중 일부는 국가가 사들여서 저렴하게 내놓지만(공공형), 나머지는 민간이 직접 운영합니다(민간형).더원역삼, 와이센트럴시티 상봉 등은 바로 이 '민간임대' 유형일 확률이 높습니다.민간임대는 주변 시세의 85~95% 수준으로 책정되기 때문에, 강남(역삼)이나 역세권(상봉)인 경우 월세가 70~80만 원을 훌쩍 넘기게 됩니다.또한 언급하신 소득기준의 경우 , 소득 부분은 '집지켜' 플랫폼의 필터링 기준과 실제 공고문 사이의 차이로 보입니다.예상되는 이유 1: 소득 산정 기준의 차이청년안심주택(민간임대)은 공공임대보다 소득 기준이 훨씬 완화되어 있습니다.특별공급: 소득 기준이 엄격함 (보통 100~120% 이하)일반공급: 소득 기준을 아예 보지 않는 경우가 많습니다. (자산만 보거나 무작위 추첨)질문자님의 소득이 483만 원이라면 '일반공급' 기준으로는 충분히 신청 가능하기 때문에 플랫폼에서 '가능'으로 표시했을 수 있습니다.진짜 저렴한 행복주택을 찾으려면 이제 어떻게 하는 것이 좋은 방법일까요?질문자님이 원하는 '진짜 저렴한 곳'을 찾으시려면 다음 필터를 확인해 보세요.공급 주체 확인: LH, SH, GH 등 공공기관이 올린 공고인지 확인하세요.유형 확인: '민간임대'가 아닌 '공공임대' 또는 '행복주택' 카테고리만 필터링하세요.임대료 전환: 행복주택은 보증금을 최대한 높이면 월세를 10~20만 원대까지 낮출 수 있는 '임대조건 전환' 제도가 강력합니다.현재 소득(483만 원)은 1인 가구 기준 공공임대 신청 시 다소 높은 편에 속합니다. 따라서 '청년안심주택 중 공공임대 유형'이나, 소득 기준이 완화된 '3순위 공고'를 집중적으로 노려보시는 것을 추천합니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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부동산 투자에 대해 알고 싶어요 공부 자료 추천
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 투자에 대해 시작하려 하시는 군요. 아마도 어디서부터 시작해야 할지 막막하실 거로 생각됩니다.부동산 투자는 종류가 너무나도 다양하거든요.먼저 부동산 투자를 공부해야겠다 마음먹으셨으면, 어떤 종류의 부동산이 있는지를 파악하시는 게 좋습니다.가장 좋은것은 먼저 국토의 계획및 개발에 관한 법규를 살펴보시면서, 우리나라의 토지가 어떤 식으로 구획되고, 이용되고 있는지를 익히시는 게 좋아요.그 다음에 어떤 분야에 투자를 할 것인지를 대략 정하고, 그 부분에 대해 검색어를 유투브에 입력하시어 조회수가 많거나, 영상을 꾸준히 올리는 유투브를 3-4개 정도 정해 꾸준히 보시기 바랍니다. 한 1주일정도 보시다 보면, 대충 용어나 시장의 분위기 정도는 파악이 되실겁니다.그 이후에 해당 용어를 이용하여 서점에서 책을 검색합니다. 하루 날 잡고 몇 권정도를 서점에서 훑어보세요. (교보문고를 추천합니다.) 먼저 유투브를 보고 책을 보는 이유는 점점 양질의 정보로 거슬러 올라가는 방법입니다.무분별하게 기초지식을 무료로 얻은 후 양질의 선별된 지식을.책을 통해 얻는 것이죠.이렇게 2-3주정도만 하시면 해당 문야에 대해 조금 감이 오실갑니다. 여기서부터는 개인의 능력에 따라 조금씩 더 깊이 들어가며 스터디를 하시면 됩니다.공부의 시작에 도움이 되시길...감사합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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경매 넘어가는 집 보증금 문의 드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경매가 진행 중인 상황이라 심려가 크실 것 같습니다. 질문하신 내용은 경매 절차에서 임차인이 보증금을 보호받기 위해 반드시 알아야 할 핵심적인 부분들입니다.결론부터 말씀드리면, 월세 차감 시점에 대해서는 오해하고 계신 부분이 있으며, 임차권등기명령의 효력에 대해서는 올바르게 알고 계십니다. 상세 내용을 정리해 드립니다.1. 미납 월세의 보증금 차감 시점월세가 보증금에서 차감되는 시점은 '계약 만료 이후'가 아니라, '실제 집을 비워주는 시점'을 기준으로 정산됩니다.원칙: 임대차 계약 기간 중이라도 임차인이 월세를 지급하지 않으면, 임대인은 나중에 보증금을 돌려줄 때 미납된 월세(및 연체이자)를 당연히 공제할 수 있습니다.경매 시: 경매 절차에서 배당을 받을 때도 마찬가지입니다. 귀하가 경매 개시 이후 월세를 내지 않고 거주하고 있다면, 배당 시점까지 발생한 총 미납 월세는 귀하가 돌려받을 보증금 3,000만 원에서 차감됩니다.주의사항: 2024년 6월부터 월세를 내지 않으셨다면, 나중에 배당금을 수령할 때 그동안의 월세가 모두 빠진 나머지 금액만 받게 된다는 점을 반드시 염두에 두셔야 합니다.2. 임차권등기명령과 최우선변제권 유지임차권등기명령은 귀하처럼 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.권리 유지: 임차권등기가 완료(등기부등본에 기재)된 후에는 주택에서 퇴거하고 주민등록을 옮기더라도, 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권(최우선변제권 포함)이 그대로 유지됩니다.퇴거 시점 주의: 신청만 했다고 바로 이사하시면 안 됩니다. 반드시 등기부등본상에 '임차권등기'가 기재된 것을 확인한 후에 짐을 빼고 전입신고를 옮기셔야 합니다.최우선변제 금액: 서울시 기준(2023년 4월 입주 당시 소액임차인 범위) 보증금이 1억 6,500만 원 이하일 경우, 최대 5,500만 원까지는 다른 저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 귀하의 보증금은 3,000만 원이므로 전액 최우선변제 대상에 해당할 가능성이 매우 높습니다.답변을 참조하시어, 남은 과정에 도움이 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
2일 전
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부동산 경매 매물이 나왔는지는 어디서 볼 수 있는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공식사이트로는 법원경매 사이트가 있습니다.구글에 "법원경매" 라고 검색하면 바로 나옵니다.하지만 이 법원 공식 사이트는 약간 정보가 부족하여 유료 사이트들이 많이 운용되고 있습니다.예를 들면 탱크옥션, 옥션원, 같은 사이트들입니다.해당 사이트에서는 법원 경매물건을 동일하게 보여주지만, 지역별검색, 조건별 검색 등 용이하여 많이들 이용하시는 것 같습니다.경매를 처음 접하신다면, 유료 사이트를 추천드립니다. 처음 한달을 저렴하게 사용해 보신다음, 필요한 것을 공부하시고, 결정하시는 것도 추천드립니다.성공적인 투자되시기 바랍니다! 감사합니다!
경제 / 부동산
2일 전
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부동산은 앞으로 수도권과 서울 외에는 투자하면 안 되는 것이겠죠?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지방의 부동산에 투자를 하는 것에 대해 고민중이시군요. 말씀해주신 내용은 대체로 맞는 말씀입니다. 하지만, 완전히 맞는 것은 아니에요. 지방도 몇 가지 요건을 충족하는 곳을 공략한다면 충분히 승산이있습니다.부동산의 상승과 하락은 수요와 공급에서 비롯됩니다.서울 부동산이 그만큼 오르고 있는 것은 부족한 공급과 밀려드는 인구, 그리고 1인가구화가 가속되며 수요가 몰리는데서 비롯됩니다.그리고 이런 변화가 서울 외에도 진행되는 곳이 있습니다. 세종, 대전, 부산 등지의 대도시 위주로 보시면 좋습니다. 최근에 회사나 정부기관이 주로 이전한 지역을 보시되, 교육환경이 어느정도 맞추어져있어서 외부로 인구 유출이 잘 되지 않는 지역을 고르시면 됩니다.지방을 잘 선택하면, 과도한 투자비나, 이자지출을 막으면서도 소득을 거둘 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
2일 전
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공인중개사 동차 원서를 내고 2차만 붙으면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1,2차를 같은 날 보게 되어 있어서, 이런 부분이 더 신경이 쓰이실 것 같습니다.공인중개사 시험은 1차를 먼저 합격하면, 2차가 효력이 생기는 방식입니다. 즉, 1차에서 합격점을 넘지 못하고, 오후에 진행한 2차에서 합격점을 넘는다고 해도 , 해당 회차 시험은 불합격입니다.다만, 1차시험을 합격하고, 2차 시험에 불합격한다면, 1차시험은 다음 회차에 한하여(1년) 시험에 면제됩니다. 저도 시험장에서 1차 시험이 끝나고 점심시간에 제게 이 내용을 질문하신 분이 있었습니다. 같은 내용으로 답을 해 드렸더니, 2차 시험을 보지 않고 퇴실하시더군요.공부량이 너무 많다면, 1차위주로 첫해 시험을 보시고 , 다음회차에 2차만 공부하여 2년에 걸쳐 합격하시는 것이 오히려 빨리가는 지름길이라고 생각합니다. 감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
5일 전
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원룸 잔금 입금 후 전입은 나중에 해도 상관 없는거죠?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사를 하다 보면, 이런 경우가 많이 발생되고는 하죠.네, 원룸을 계약하신 날짜와 잔금을 치르는 날, 입주하는 날짜는 큰 문제가 없습니다. 다만, 보증금을 안전하게 지키기 위해서라면, 전입신고는 잔금일에 해 두시는 것이 안전합니다. 법적으로는 입주를 늦게 한다거나, 전입신고를/확정일자를 늦게 받는 것에는 아무 문제가 없습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
5일 전
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계약을 파기하고 배액을 주면서까지 매도인이 집을 안파는 이유는?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 서울 아파트 시장에서 계약후 배액배상 사례가 빈번하게 나오고 있습니다. 수익률계산에 따른 것으로, 조금이라도 돈을 더 벌 수 있다는 기대감이 이런 상황을 만들고 있습니다. 게다가 위약금은 필요경비로 인정되어 양도소득세 산정에서도 차감됩니다. 따라서 실질적으로 손실되는 체감도가 낮은 것이죠. 현재 서울은 신고가를 계속 경신하는 중이며, 정책이 변동할 때마다 매수 심리가 요동을 치며, 호가가 엄청 빠르게 변화합니다. 또 다른 이유로는 매도인의 사정이 있을 수 있습니다. 다른 집을 사서 이사를 가야 하는데, 이사를 가려고 했던 집이 더 많이 오르는 경우, 자신의 집을 그냥 팔았다가는 집을 못구하는 상황이 되니, 일단 계약을 깨고 관망세로 보는 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
5일 전
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살고있는 아파트가 경매로 넘어갔는데 낙찰자가
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.갑작스러운 경매 낙찰 소식과 독촉 전화로 많이 불안하시겠네요. 결론부터 말씀드리면, 낙찰자가 당장 귀하를 내보낼 수는 없습니다. 낙찰자가 서둘러 연락이 오는 이유는 하루라도 빨리 집을 비워야 자신의 이자부담이 줄고 수익이 나기 때문에 그런거지,무슨 권한이 있어서 그런건 아니에요.낙찰자는 아직 집주인이 아니기 때문에 아래의 절차가 모두 진행되어야 소유권을 이전 받고 강제이행이 가능합니다.매각허가결정 (약 1주일): 법원이 낙찰이 적절했는지 판단합니다.매각허가확정 (또 1주일): 이해관계인들의 이의신청 기간입니다.대금 납부 (약 한 달 이내): 낙찰자가 법원에 잔금을 모두 내야 합니다.소유권 이전: 잔금을 납부하는 순간 낙찰자가 집주인이 됩니다. (등기 전이라도 잔금 납부 시점 기준)아직 잔금도 치르기 전이라면, 당장 나가라고 요구할 권한이 전혀 없습니다. 언제까지 집을 비워줘야 하는가에 대해서는 보통 잔금 납부 후 2-3개월 정도 기간을 두고 비워주는 것으로 생각하시면 됩니다. 그러나 지금 귀하의 낙찰자의 행동을 봤을 때, 법적 절차 및 소유권이전이 진행되기 전에도 계속 연락이 오거나 만나자고 할것으로 예상이됩니다. 직접 만남은 피하시고, 나중에 잔금 납부 후 법적 절차 진행되면, 그때 이야기 하자 라고 거절하세요. 이사 계획을 세워야 하니 시간을 달라라고 말씀하시고 어느정도 기간을 가지며 이사계획을 세우시기 바랍니다. 주의 사항으로는 관리비 체납이 되지 않도록 유의해 주시고, 시설물을 마음대로 훼손하는 일이 없도록 해야 추후 불이익 받지 않을 수 있습니다. 심리적으로 많이 힘드시겠지만, 법적으로도 귀하에게 최소한의 이사를 준비할 시간이 마련되어 있습니다.실제로 낙찰 후부터 법원의 강제집행 명령이 떨어지기 까지는 3-6개월의 시간이 소요됩니다. 사실상 이 전에 낙찰자가 직접 방문을 하거나 생활에 방해를 하는 경우는 경찰에 신고할 수 있습니다. 차분하게 이사갈 곳을 찾아 보시는 것이 우선입니다. 부디 잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
5일 전
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