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등기 전 전세계약 진행 시 안전한 방법 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요청하신 내용대로 번호 순서대로 답변을 드리겠습니다. 등기 전에는 확정일자, 전입신고만으로는 대항력이나 우선변제권이 없기 때문에 반드시 특약으로 리스크를 줄여야 합니다. 이를테면, "본 계약은 임대인 소유의 아파트로, 현재 소유권 이전 등기가 미완료된 상태입니다. 임대인은 본 아파트에 대해 준공이후 지체없이 소유권 이전 등기 마무리하고 세입자가 전입신고/확정일자 받을 수 있도록 협조하여야 합니다. 만약, 임대인의 귀책으로 등기 지연이나, 임차인의 대향력 및 우선변제권 취득이 불가할 경우 임대인은 이에 따른 모든 손해를 배상하며 계약금의 배액을 상환, 그리고 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. "이와 같이 명시하시면 안전합니다. 전세보증금 보증보험 가입여부는 일부 보증기관에서 제공하는 조건부 보증가입을 활용해 보세요.HUG, SGI 서울보증 에서는 조건부 보증가입이 가능합니다. 그 외 안전장치로는 등기부, 분양계약서 확인, 집주인 실명확인, 신분증 사본 확보 등이 있겠습니다. 부디 안전하고 좋은 계약 되시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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노모부양을 위해 노모의조합원 입주 아파트를 2주택 자녀가 매수를 하기위해 자녀의 2주택중 하나를 처분해야 하는 상황에서. 절세방법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 부모님을 부양하기 위해 현재 소유중이신 2채의 주택 중 하나를 올해 판매하시려고 하시는 군요. 이럴 경우는 두 주택 중, 가능하면 저렴한 빌라를 먼저 매도하시고, 아파트로 이사를 하시는 것을 추천합니다. 현재 아파트에 전세를 주고 있다면 미리 세입자에게 계약 만료 후 퇴거할 것을 통보하시고요. 제가 저렴한 빌라를 먼저 제안하는 이유는 아파트보다 상대적으로 금액이 적기 때문에 2주택자인 상태에서 판매해도 세금 부담이 적을 것이어서 그렇습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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베란다, 발코니, 테라스의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세가지는 공간적인 성격의 측면과 구조적인 부분에서도 차이가 있습니다. 먼저 베란다는 한국에서 발코니 대신 발코니의 성격으로 사용이 됩니다. 원래 건축적인 의미를 보자면, 보통 1층에 위치하며, 바닥은 실내와 이어져야 하고 기둥과 지붕이 있는 공간을 베란다라고 하는데요. 우리나라에서는 다음에 설명드릴 발코니와 같은 성격으로 사용하고 있어요. 발코니는 건물의 2층이상의 외벽에 덧붙에 튀어나온 공간을 말해요. 보통 난간이 바닥이 튀어나와 있습니다. 외부로 노출되어 있고요. 실내에서 접근 가능한 실외 공간입니다. 마지막으로 가장 성격이 다른 것은 테라스인데요. 건물 옥상, 혹은 건물 중간에 있더라도, 아래층의 천장을 바닥삼아 만들어지거나 혹은 1층에서 외부 공간으로 펼쳐져 나간 공간이라고 되어 있습니다. 그래서 카페 테라스, 옥상 테라스, 테라스 정원 이라고 부르는 것은 바닥이 땅바닥이거나, 아래층의 천장, 즉 옥상에 올라간 경우가 많지요.조금, 정리가 되셨나요? 이해하시는데 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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분양가 상한제는 왜 필요한건가요 ? ?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 분양가 상한제는 정부가 분양가격 상한선을 정해 제한하는 제도 입니다. 건설사들이 마음대로 높은 가격에 분양하지 못하도록 정부가 일정수준 이하로 통제하는 것이죠.이 분양가 상한제가 필요한 이유는 가장 당연하게도 집값 폭등을 억제하는 것이에요. 시장에 맡기면 지나치게 분양가가 높아지고, 덩달아 매매가도 올라가게 되면서, 주변시세를 견인하여 기존 주택들까지 상승하게 되는 악순환이 생깁니다. 이것을 막기위해 정부가 적정원가 +적정이윤을 기준으로 상한선을 정해두는 것이에요.이론적으로는 시장가격에 맡기는 것이 효율적이지요. 정부도 분양가 상한선을 정하기 위해서 인력과 시간을 투입해야 하는 것이니까요. 하지만 이것을 제한하지 않고 시장경제에만 맡겨두면 실수요자가 내집마련하기가 더 어려운 상황에 가기 쉽기 때문에 정부에서 나서서 분양가를 제한하는 것이랍니다. 실제로 효과가 있습니다. 고분양가를 막아서 주변시세의 상승을 억제할 수도 있고요. 무주택자 들에게 청약의 더 많은 기회를 제공하기도 합니다. 반면에, 이런 상황에서 건설사들이 공급을 줄여버리는 상황도 발생합니다. 그래서 공급이 부족하고 장기적으로는 또 집값 상승의 원인이 되기도 하지요.장단점이 있지만 분양가 상한제가 제대로 작동하려면, 공급확대, 세제 개선, 수요관리가 병행되어야 할 것 같습니다. 답변이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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재건축 조합원 분양신청 관련 질문!!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이러한 상황에서는 목적을 먼저 정하고 그 결과를 생각해 보는 것이 중요합니다. 목적이 무엇인가요?실거주 및 장기보유 목적이라면 1평이라도 큰 84B 를 선택하는 것이 대한이 될 수 있습니다. 그러나 84B 의 경우 전체 세대수 중에서 약 7.5% 수준으로 로얄동에 해당 호수가 속하는 것은 거의 불가능해 보입니다. 말씀하신대로 로얄동이 아니라도 조금더 크니 가격선방의 여지는 있습니다만, 실거주 용도로는 추천드립니다. 그러나 앞으로 단지의 전체 가격이 올라갈 때 이 가격을 리드하는 세대가 되리라고는 생각하시면 안되겠습니다. 그러나 가장 수량이 많은 A/C 타입의 경우가 로얄동에 배치될 가능성이 가장 크며, 앞으로 단지의 가격을 올릴 때 선두가 될 가능성이 높습니다. 그러나 실거주용으로는 1평이 작으니, 이 부분에 대해서는 호불호가 갈릴 수 있겠습니다. 제 결정은 84A 로 추천드립니다. 하지만 결정은 질문자님 몫이니 이 부분은 잘 생각하시어 후회없는 결정을 하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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포천시 동읍면 왜 이렇게 지정 됐는지 알고싶습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이렇게 운영이 되는 이유는 도시화 지향형 행정에 그 이유가 있습니다. 인구가 일정 수준을 넘고 도시 기반시설이 갖춰진 곳에선 읍/동으로 지정하여 집중적인 도시 행정을 시행합니다. 또 다른이유로 농지 보전, 및 농업 지원목적이 있습니다. 농업 종사자 보호와 농지전용 억제를 위해서 농업활동 중심지역엔 도시지형에도 불구하고 비사업용토지로 분류해 지원하는 정책이 필요합니다. 그리고 마지막으로는 지역간의 형평성을 고려하여 개발 혜택이 특정지역에만 집중되지 않도록 설계를 하고 있습니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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2주택중 1주택 처분시 세금 절세전략
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.올해 두 개의 주택중에 하나를 처분하려고 하시는군요. 이런 경우에는 공시지가가 낮은 것을 처분하는 것이 좋습니다. 공시지가가 낮으면 실거래가도 낮기 때문에 2주택으로 인한 양도세가 발생해도, 그 부담이 적을 것이기 때문입니다. 아울러 아파트에는 15년 넘게 거주를 하셨으므로 올해 빌라를 판매하고 난 뒤 아파트 매도시에는 1가구 1주택자 요건을 충족하고 실거주 요건까지 충족하시므로 양도세가 비과세 됩니다. 이 점 참고하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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2주택자가. 1 주택을 매도 할때 얌도세 등 세금 절약을 위한 방법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 2주택자는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기가 어렵습니다. 하지만, 장기보유특별공제, 일시적2조택 요건, 조정대상지역의 여부에 따라 양도세를 줄일 수 있는 여지는 있습니다. 결론적으로는 현재 질문자님의 상황에서는 주택2(빌라)를 먼저 매도하는 것이 유리합니다. 현재 거주중인 아파트로는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 조건을 갖추기가 쉽다는 것이 그 이유인데요. 실제 거주 중이고 15년이상 보유했으므로 빌라를 정리하고 나면 이 아파트는 1세대 1주택 으로 비과세 매도가 가능합니다. 빌라를 먼저 처분해야 하는 이유는 또 있습니다. 빌라의 양도 차익이 적고 공시지가도 낮아 당장 세금부담이 적은 것이 그 이유입니다. 공시지가 8,200 만원 수준이고 실거래가도 비교적 낮을 가능성이 큽니다. 2주택자로 인해 양도세가 발생한다고 해도 거래 금액 자체가 적으므로 세금이 적게 됩니다. 시세가 높은 아파트 보다는 빌라를 먼저 팔아 양도세 발생시키고 적은 양도세만 부담한 후, 1주택자가 되어 추후 아파트는 비과세로 양도하는 전략입니다. 내용을 참고하셔서 좋은 판단 하시기를 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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1년 계약했던 임대차 계약이 두 달 남았습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약상으로는 계약 종료 시 보증금을 반환하는 것이 원칙입니다. 집주인의 동의 없이는 즉시 반환청구가 어렵구요. 그러나 예외적으로 주거 환경이 심각하게 불량할 경우 임차인의 해지권을 사용할 수 있는 가능성이 있습니다. 이런 경우에는 사진이나 동영상, 진단서 등 증거자료를 확보하고, 내용증명을 보내어 계약 해지를 요구합니다. 다만 , 이런 경우도 보증금 회수까지는 법적 분쟁의 소지가 있어서 시간이 다소 걸릴 수 있습니다. 가장 빠른 방법은 남은 두달치 월세를 보증금에서 제하고 즉시 정산해 달라고 요청하는 것입니다. 또는 빠른 시일내에 후임 세입자를 구해서 양도하는 방법입니다. 이런 경우 집주인은 공실에 대한 걱정이 없으므로 보통은 응하게 되는 것이 실무에서의 경험입니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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LH전세임대하려고 하는데 부모님도 LH전세 이용중이면 불가능한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.LH 전세임대는 세대 단위로 지원되기 때문에, 부모님과 자녀가 같은 주민등본에 올라 있는 동일 세대 구성원이라면, 일반적으로 한 가구당 LH 전세임대 1건만 지원받을 수 있습니다. 그래서 이미 부모님께서 전세임대를 받고 계시는 경우 같은 세대에 속한 자녀는 별도로 신청이 불가능합니다. 만약 주민등록을 부모님과 분리해서 따로 세대를 형성하고, 해당 세대가 무주택 가구라면, 자녀 본인의 이름으로 별도 지원신청은 가능합니다. 즉, 부모님 집에서 살지 않고 따로 독립세대 구성을 하여(별도거주, 혹은 친척집으로 주소이전) 지원할 경우 가능합니다. 답변이 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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