답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.창업은 철저하게 시장 조사를 하여 진행하셔야 합니다.레드오션을 피하고 싶으신 걸로 보아서는 기초 수준의 시장조사는 진행을 하신 걸로 보입니다.이 다음으로는 해당 상권에 어떤것이 부족한지를 살펴 보시기 바랍니다. 코인 빨래방이라던지, 분식점 등 해당 상권에 없는 것을 확인하시고, 이 종목이 해당 상권을 이용하는 인구에게 얼마나 필요한 것인지 분석해 보아야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대출 심사 거절 시 계약금 반환 여부는 계약서에 '대출 불가 시 계약금 반환 특약'을 명시했는지에 따라 완전히 달라집니다. 원칙적으로 부동산 계약에서 임차인의 대출 부결로 인해 잔금을 치르지 못해 계약이 파기되면, 이는 임차인의 귀책사유로 간주되어 이미 지급한 가계약금이나 계약금은 집주인에게 몰수되고 한 푼도 돌려받을 수 없습니다.​따라서 무작정 가계약금 200만 원을 입금하기 전에, 반드시 공인중개사와 집주인에게 대출이 안 나오면 계약금을 전액 돌려준다는 조건에 합의해 줄 수 있는지부터 명확하게 요구하셔야 합니다. 집주인이 이에 동의한다면, 돈을 보내기 전 문자메시지나 카카오톡으로 해당 조건이 포함된 합의 내용을 받아 확실한 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.​이후 정식 계약서를 작성할 때는 특약사항 란에 "임차인의 보증금 대출(800만 원) 심사가 거절될 경우 본 임대차 계약은 즉시 무효로 하며, 임대인은 수령한 계약금 전액을 위약금 없이 임차인에게 즉시 반환한다"라는 문구를 반드시 기재해야만 법적으로 완벽하게 돈을 보호받을 수 있습니다. 만약 집주인이 이러한 특약 작성을 거부하거나 얼버무린다면 대출 부결 시 200만 원을 고스란히 날릴 위험이 너무 크므로, 해당 매물은 미련 없이 포기하시고 안전한 다른 집을 알아보시는 것이 현명합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.조금만 더 갖고 계셨으면 많이 올랐을텐데 하는 후회가 되실 것 같습니다.비슷한 경험이 있어 말씀드리자면, 이럴 때는 판다음 관심을 끄는 것이 상책입니다. 그리고 기존 집을 팔고 새로 구입하신 집이 만약에 타이밍을 쟀다면 없을 수도 있기에 이것은 어차피 이렇게 될 일이었다 라고 생각을 하시면 마음이 편합니다.자꾸 들여다 보시며 마음아프지마시고 신경을 끄시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아직은 세법과 주택법에 확인 결과 2027년도부터 업무용 오피스텔이 주택수에 포함된다는 공식 예고는 없습니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되므로, 실제 사용 용도가 사무실이나 상가 등 순수 업무용으로 확인될 경우 취득 시점이나 연도와 무관하게 주택 수 산정에서 완전히 제외되는 것이 대원칙입니다. 질문자님께서 언급하신 2027년이라는 기한은 정부의 부동산 활성화 대책에 포함된 신축 소형 주택 특례 기간이 와전되었거나 혼동되어 알려진 것으로 보입니다.이 특례는 2024년 1월 부터 2027년 12월까지 준공 취득(최초취득) 전용 60제곱미터 이하의 주거용오피스텔에 한해서 , 양도소득세나 취득세 등을 계산할 때 예외적으로 주택 수에서 제외해 주는 한시적 혜택입니다.위 내용을 참조해 주시기 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상태가 좋고, 그리고 그 물건의 상태가 좋은지를 확실히 볼 안목이 있다면 중고가 훨씬 낫다고 봅니다. 하지만, 대부분의 품목에서 우리는 그 물건이 중고 상태가 어떤지 확실히 들여다볼 능력이 없거나 그럴 기회가 없으니, 새 제품을 구매하게 되는 것 같습니다. 저는 당근 중고거래를 주로 사용하는데요, 제가 제품의 외관이나 몇번 동작을 해 보고 구매해도 괜찮을 것 같은 항목들은 중고로 구매하고는 합니다. 자전거나 체육용품 등이 이에 해당되구요.반대로 이어폰, 핸드폰 같은 전자제품들은 안이 어떻게 되어 있는지 열어볼 재간이 없기 때문에 이런 경우는 마음편하게 새 제품을 사는 경우가 많습니다. 이점 참고를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경험이라고 봅니다. 미래사회에서는 경험도 AI 로 대체한다는 의견이 있죠. AI 로 이루어진 여행을 떠나는 식의 상품들이 개발되고 있다고 합니다. 이렇게 되면 진짜 자신이 비행기를타거나 배를 타거나 차를 타고 가서 하는 여행은 더 희소성이 있어 질 거에요. 다른 상품들과 마찬가지로 대체제 없는 개인의 실제 경험이 높은 가치를 가질 것이라 봅니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 구축 아파트의 샤시를 하지 않아도 사는 이유는 관성 때문인 것 같습니다. 완전 구축 (30-35년 이상)아파트의 경우 샤시 재질이 지금처럼 PVC 가 아니라 알루미늄이었습니다. 이 때문에 사실은 그때도 추웠죠. 열관류율이 상당히 높은 비철 금속이기 때문입니다. 그래서 이에 적응되어 그대로 살고 있는 이유가 있을 수 있습니다. 또 다른 부분은 샤시 공사가 생각보다 돈이 많이 들고 번거롭기 때문입니다. 샤시를 모두 새것으로 바꾸려면, 30평 기준 1200-1600 만원 정도의 비용이 발생합니다. 물론 어떤 샤시를 쓰냐에 따라 다르지만 인건비와 자재비부담이 되는 것은 물론이고, 해당 공사 기간에 집이 완전히 난장판이 됩니다. 이것이 부담스러워 공사를 하지 않는 경우도 많지요. 따라서 이런 이유로 샤시 공사를 하지 않고 있는 그대로 쓰시는 세대가 많은 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.맨 처음 지하상가가 생긴 이유는 1970년대 군사적 상황까지 거슬러 올라갑니다.그 때는 공급을 피해 시민들이 대피할 수 있는 공간인 방공호를 구축하기 위해 지하 구조물을 설치했습니다.정부가 이 거대한 지하 공간의 건설과 유지보수에 들어가는 막대한 예산을 감당하기 어려워 민간 자본을 유치했고, 그 대가로 평상시에는 지하 대피 시설에 점포를 꾸려 상업적으로 활용할 수 있도록 허가한 것이 지하상가의 출발점입니다.현재도 지하상가는 지하철 환승역 등 대중교통망과 직접 연결되는 압도적인 접근성을 바탕으로 매우 활발하게 이용되고 있습니다. 과거에 비해 온라인 쇼핑이 보편화되면서 상권이 축소된 곳들도 있지만, 서울 고속터미널역의 고투몰이나 강남역, 인천 부평역, 부산 서면역 등 교통의 핵심 요지에 위치한 대형 지하상가들은 여전히 엄청난 유동 인구와 매출을 보이고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실제 현실적인 가격인 5억원 안팎의 금액으로 평가 받으실 수 있을 거 같습니다. 상속세는 현행법상 부동산의 '시가(실제 거래가)'를 기준으로 세금을 매기는 것이 대원칙입니다. 만약 해당 주차장과 비슷한 조건의 최근 매매 사례가 전혀 없고 감정평가마저 받지 않은 채 방치한다면, 과세 당국은 차선책으로 면적 대비 높게 책정된 기준시가(상업용 건물의 공시가격)를 억지로 적용하여 엄청난 상속세 폭탄을 부과하게 됩니다. 따라서 현재처럼 장부상 가치가 실제 가치를 심각하게 초과하여 왜곡된 상황에서는, 반드시 상속개시일 전후 6개월 이내에 공인된 감정평가법인에 의뢰하여 현실적인 시세를 반영한 감정평가서를 받아두는 것이 유일하고 가장 확실한 절세 수단입니다.감정평가사가 이렇게 낮은 현실적인 금액을 합법적으로 산출할 수 있는 근거는 부동산의 용도와 수익성에 맞춘 전문적인 평가 방식에 있습니다. 주차장처럼 층수나 면적 대비 매매 거래 자체가 드문 특수 부동산은 단순히 땅값이나 건축비만 계산하는 것이 아니라, 해당 주차장을 실제 운영했을 때 발생하는 주차 요금이나 월 정기권 등 예상 수익을 바탕으로 전체 자산 가치를 역산하는 '수익환원법'을 핵심 근거로 사용합니다. 실제 주차 수요가 적어 수익률이 형편없다면 당연히 감정가도 바닥으로 떨어지게 됩니다. 이런 점을 참조하셔서 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대출 규제 상 주택 담보 대출의 보유 주택 수는 신청자 개인이 아닌 주민등록표상 등재된 '세대원 전원'을 기준으로 산정하기 때문에, 유주택자인 부모님 밑으로 전입신고를 하게 되면 질문자님 역시 다주택(또는 유주택) 세대로 간주되어 승인된 대출이 취소될 것입니다. 이처럼 은행의 대출 조건과 주민등록법상 14일 이내 전입 의무가 충돌하여 겹치는 기간이 발생했을 때, 가장 안전하고 현실적으로 활용할 수 있는 방법은 저렴한 고시원이나 단기 임대 원룸을 한 달 정도만 계약하여 그곳으로 전입신고를 마친 뒤 독립적인 무주택(또는 1주택) 세대주 자격을 그대로 유지하는 방법입니다.만약 고시원 등 추가 비용 지출이 부담스럽거나 번거롭다면, 매도한 빌라의 새로운 매수자에게 현재의 곤란한 대출 상황을 설명하고 아파트 잔금일인 9월 17일까지만 서류상 주소지를 남겨둘 수 있도록 양해를 구하는 것도 방법입니다.주민등록법상 이사 후 14일 이내에 전입신고를 하지 않으면 원칙적으로 과태료 대상이지만, 최대 5만 원에 불과하므로 대출이 막히는 막대한 금융 사고와 비교하면 가벼운 페널티입니다.여기서 가장 피하셔야 할 내용은 임시방편으로 부모님 댁에 주소지를 올려두는 것입니다. 은행의 대출 전산망은 심사 기간 중 한 번이라도 유주택 세대로 스크래치가 발생하면, 이후 황급히 세대를 다시 분리하더라도 이미 규정 위반 기록이 남아 대출 실행을 거절할 위험이 매우 높습니다. 따라서 부모님 댁으로 이전하는 것은 피하시고 다른 방법을 사용하시길 바랍니다. 감사합니다.