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토지거래허가구역을 확대 지정하게 된다면 풍선효과가 생길까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지거래 허가구역은 실거주 목적외 투자나 투기성 거래를 원천적으로 막는 효과가 있습니다. 지금 규제 구역을 확대한다면, 일부 풍선효과를 억제할수 있지만은 이 풍선교과가 말씀하신 대로 과천, 분당, 하남, 인천까지 확대될 수는 있습니다. 그래서 거래량 감소와 가격안정화가 함께 올 수 는 있지만, 결국 일정 기간 이상이 되면, 다른 지역까지 영향을 미칠 수 있지요. 그래서 결국에는 풍선효과가 진행되면 진행된 곳도 규제를 해야 하는 거죠.말씀하신 대로 과천 분당까지 풍선효과가 진행되면, 그쪽도 토지거래허가구역으로 지정해야 할 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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서울 동부 아파트 추천해주세요, 거주 및 투자 목적
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원하시는 금액대가 기재되어 있지 않아서 좋은 쪽부터 추천을 해 드릴게요우선 송파구를 추천해드립니다. 잠시, 문정, 가락쪽을 추천합니다. 강남권과 가까워 접근이 좋습니다. 그리고 아이를 키우기에 보육, 육아 관련 인프라가 좋습니다. 다음으로는 강동구입니다. 천호,암사,강일 쪽이 추천 대상입니다. 이곳은 최근 도서관 등 편의시설 확충이 진행중이고, 신축 및 정비 지역은 아이키우기 좋은 주거환경으로 개선되고 있습니다. 확실히 송파보다는 가격이 싸서 진입장벽이 낮습니다. 하지만, 지역이 오래되고 역세권이나 교통편이 세부지역마다 편차가 크므로 선택시에 주의가 필요합니다. 이렇게 두가지 추천드려봅니다. 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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신혼특공 비과세 거주 요건 초등학생.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급은 2주 의무거주 조건이 붙습니다. 이것은 실제 거주 사실을 의미하는 것이지요.말씀하신 대로라면, 초등학생, 및 미취학 아동만을 타지역에 전입시키시려는 것은 아닌 것 같고,전입신고 후 다른데서 거주할 예정이시군요.이런 경우는 실거주 사실증빙을 요구받을수가 있습니다. 국세청이나 지자체는 실거주 정황을 종합적으로 봅니다. 비과세 요건은 그만큼 철저하게 확인이 되어야 한다는 거죠.결론적으로는 위장전입으로 확인될 가능성이 높습니다. 가능하면 그렇게 하지 않으시길 추천 드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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이전 임차인이 놔두고 간 에어컨 제가 나갈 때 처리하라고 해서 자비로 고쳤는데..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인이 해당 에어컨이 전 임차인의 소유인줄 알면서도, 질문자님께 수리를 하게끔하고 사용하게 한 부분에 대해서 집주인은 해당 에어컨에 대한 소유권을 명확하기 명시하지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 다만, 이 부분도 해석이 갈릴 수 있는 부분인 것이, 과연 수리를 하여 사용한 것만으로 해당 에어컨에 대한 소유권을 임차인이 주장할 수 있는 것인가 하는 부분입니다. 하지만, 마지막으로 집주인은 해당 에어컨을 임차인이 가져가거나 처분하지 말고 놓아두라고 했으므로, 해당 에어컨을 추후 임대시에도 사용할 "임대목적물의 한 부분"으로 보기로 한 것으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 해당 임대목적물의 유지 보수 관리 책임자는 집주인이 된다 할 것이므로, 해당 에어컨에 대한 유지보수 비용을 청구하는 소송을 진행하실 수 있고 상당히 높은 확률로 승소할 가능성이 있음을 안내드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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재건축 시에 주민들 간의 갈등이 심하다면 어떤 식으로 조율이 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 재건축시에는 거의 필수적으로 조합원 간 갈등이 발생하게 됩니다. 먼저 조합 총회가 있습니다. 조합원들이 모여서 하는 회의 같은 것인데요. 과반수 또는 특별결의를 통해 갈등을 해소 합니다. 다음으로는 조합 집행부 / 대위원회가 있습니다. 조합장이 조율역할을 하고 대의원회가 조정역할을 합니다. 필요한 경우 비용을 들여 외부 전문가를 통해 문제해결을 하기도 합니다. 마지막으로 이래도 안될때는 지자체가 개입합니다. 시정명령이나 행정조정등을 통해 결정합니다. 비공식적으로는 주민설명회, 간담회, 커뮤니티 등을 통해 정보를 공유하고 의견을 청취하기도 합니다. 하지만, 비공식적으로 모인 의견과 공식적 답변과는 그 영향력 차이는 있을 수 밖에 없으니 참조를 하시면 좋겠습니다. 문의에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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월세 보증금 가계약금 문의 드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 상황만 보아서는 가계약금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 만약 가계약금을 걸어둔 상태에서 중개사가 설명하지 않은 하자나 변동사항이 있어서 계약이 해지 되는 것이라면 가계약금을 돌려받을 수 있지만, 엄연히 가계약금도 계약에 의거한 계약금의 일부로 간주되기 때문에 안타깝지만 현재 상황에서는 가계약금 환불이 어려울 것이라는 의견 드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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무인화 되는 점포들, 인건비 절감 대비 수익성이 높은가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 요즘 무인 점포가 많이 늘고 있죠.무인 점포가 늘게 되는데는 한없이 늘어나는 인건비가 그 요인입니다. 게다가 인건비를 줄이고도 24시간 운영을 할 수 있으니 장점이 있죠.무인점포로 개업을 하시는 분들의 이야기를 들어보면, 확실히 초기 비용이 크기는 합니다. 무인계산기, 키오스크, CCTV, 출입 통제 시스템 등의 초기 투자가 이루어져야 하기 때문인데요,하지만 하나같은 의견은 인건비가 너무 올라 이 또한 장기적으로 보았을 때는 이득이라고 하더라구요.그리고 마지막으로는 인건비라는 요인이 돈만 드는게 아니라는 점입니다. 직원의 다양한 형태, 직원이 매장에 입히는 손실, 갑작스런 출근 불가 등 불확실성도 함께 줄일 수 있기 때문에 무인점포를 많이 선호하고 있는 상황입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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요즘 지방부동산 어떻게 흐르고있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 좋은 역발상입니다. 다만, 주의하셔야 할 사항이 있습니다. 지방의 현재 부동산 흐름은 다시 반등이 가능한 수준을 이미 벗어났다고 봅니다. 인구가 줄고 있기 때문에 자연히 가구 수는 늘어날 수가 없는 것이지요.따라서 지방 중에서도 , 광역시 기준 그 이상의 인구수를 가지고 있거나 인구유입이 몇년간 꾸준히 늘어나는 세종, 대전 등의 도시를 참고하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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분양 아파트 명의 변경은 시기 상관없나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.브랜드에서 말하는 입주전 가능하다는 내용은 실무적으로 변경 접수는 된다 라는 뜻으로만 받아들이시는 것이 좋습니다. 중도금 대출이 있는 경우는 원계약자 분의 신용으로 결정이 되어 대출실행이 되어 있는 상태일 것입니다. 명의 변경 시 새 명의자가 대출을 승계해야 하는데 이때, 은행은 자격심사가 다시 진행됩니다. 따라서 중도금 대출이 남은 상태에서 명의 변경을 하시면 새로운 명의자의 대출 요건 충족이 대단히 중요한 요인이 됩니다. 그래서 중도금 대출 중에 즉, 입주전에 진행하시려면 전매제한이 풀린 상태에서 새 명의자가 대출심사를 통화한다는 조건 하에 가능할 것으로 보입니다. 다만, 분양권 양도세가 적용됩니다. 즉 최대 85% 까지 양도세가 적용이 될 수 있습니다. 입주 시점에 명의 변경은 입주전에 하시는 것보다 조금 더 수월할 수 있습니다. 잔금대출로 전환하는 시점에 명의가 변경가능하므로 마찬가지로 새 명의자의 대출심사는 이루어지지만, 준공후 아파트 매매로 보기 때문에 주택 양도로 과세되며 분양권양도세 보다는 세부담이 적어집니다. 마지막으로 입주 후 등기하는 시점에 명의자를 바꾸는 방식입니다. 실물 아파트가 있으므로, 주택양도로 과세가 잡히며(분양권양도세보다 세무담 적음) 대출도 아파트 실물이 있어 새 명의자의 신용보다는 아파트 물건으로 나오기 때문에 조금더 수월합니다. 참조하셔서 좋은 결정하시기를 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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전세 매물이 줄어들고 있는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 매물이 줄고 있는 것은 여러 요인이 함께 작용한 결과로 보입니다. 먼저 신규 입주 물량이 감소한 것이 큰 원인입니다. 보통 전세라고 하면 새로 지은 주택을 청약 혹은 매매로 구입한 후 이 것으로 집주인이 전세를 놓는 것이 공급중의 큰 부분을 차지하는데요. 신규물량 자체가 줄면서 전세공급이 약화되었습니다. 다음 요인으로는 대출규제 및 금융여건이 약화된 것으로 볼 수 있습니다. 전세를 들어가려면 전세금 대출을 받아야 하는 경우가 많습니다. 그러나 대출이 막히면서, 그렇게 하지 못하는 세대가 늘어나고 이에 맞추어 집주인들은 자신들이 대출을 받아 전세 세입자를 내 보내고 그 자리에 월세를 두는 상황이 생기고 있지요.이런 이유로 전세물량이 줄고 있는 것으로 보여집니다. 질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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