답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 공인중개사로서 주택관리사 실무를 한 것은 아니지만 보고 들은 것을 바탕으로 약간의 답변을 해 보겠습니다.주택관리사가 정년이 없는 안정적인 직업같지만 현업에서는 방대한 시설물 관리보다 복잡한 인간관계에서 오는 감정노동의 강도가 훨씬 큰것 같습니다.아래 직원(기전실 시설, 미화원 등) 들과의 마찰도 심한 편이고, 초보 소장이 요청했을 때 반발하는 경우가 많다고 하더라구요. 물론 아닌 경우도 있습니다.또한 업무가 완전 전문직이 아니다 보니, 인맥을 통한 부임이 잦게 이루어 지고 있어 어떤 인맥도 없는 경우 진입장벽이 높기도 합니다. 현재 아파트 관리 시장은 대부분 위탁관리업체가 장악하고 있어, 자격증을 갓 취득한 신입이 이력서와 면접만으로 첫 소장 보직을 따내기가 어렵다고들 합니다.참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경매절처에서 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였으므로 법적으로 임대차 계약해지하고 법원을 통해 보증금을 배당받겠다는 의사를 밝히신 것으로 보입니다. 현재 거주 중인 주택은 경매가 진행 중이므로 현 집주인은 조만간 주택의 소유권을 잃게 될 확률이 매우 높습니다. 따라서 곧 소유권을 상실할 현 집주인과 1년의 계약 연장을 합의하는 것은 추후 집을 낙찰받을 새로운 소유자에게 어떠한 법적 효력도 주장할 수 없기 때문에 무의미하고 위험한 조치입니다.집주인과 합의하여 보증금에서 월세를 차감하기로 하신 것도 중단하시는 게 좋아 보입니다. 법원에 이미 2000만원의 보증금에 대해 배당요구를 마쳤기 때문에 현 집주인과 임의로 월세를 차감해서 보증금을 소진하게 되면, 향후 법원의 배당금 산정 과정에서 신고된 금액과 실제 보증금액이 달라져 배당에 불이익을 받거나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 더욱이 경매가 진행되어 새로운 낙찰자가 잔금을 납부해 소유권을 취득하는 순간부터는, 거주에 대한 월세(부당이득금)를 현 집주인이 아닌 새로운 낙찰자에게 지불해야 하므로 현 집주인과의 월세 차감 약속은 성립할 수 없습니다.권리신고를 했다고 해서 당장 나가셔야 하는 것은 아닙니다. 경매절차가 끝나고 새 낙찰자가 정해지고 배당금 받기 전까지는 적법하게 기존 주택에 거주할 수 있습니다. 그래서 결론적으로 현 집주인과의 계약 연장이나 월세 차감 합의는 진행하지 마시고, 현재 상태 그대로 거주하시면서 경매 진행 상황을 지켜보시다가 낙찰자와의 명도(퇴거) 협의 및 배당 일정에 맞춰 천천히 다음 집을 구하시는 것이 가장 안전하고 확실한 대처법입니다. 이 내용을 따라 안전하게 진행하시기 바랍니다. 다시한번 말씀드리지만 월세차감 협의는 중단하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실거래가와 세금을 위해 국가가 산정하는 공시가격 차이는 개인의 조세부담을 결정짓은 핵심변수 입니다. 일반적으로 공시가격은 실거래가보다 일정 비율 낮게 책정되는데, 정부 정책에 따라 이 격차가 줄어들어 공시가격이 실거래가에 근접할수록(공시가격 현실화율 상승) 납세자가 보유한 자산의 서류상 평가액이 높아져 전반적인 세금과 부대 비용이 도미노처럼 인상되는 결과를 초래합니다.재산세나 종부세 같은 부동산 보유세를 산정 시, 과세표준은 공시가격을 기준으로 합니다. 따라서 실제 집값이 전혀 오르지 않았거나 오히려 하락한 상황이더라도, 정부가 실거래가와의 격차를 줄이기 위해 단독으로 공시가격을 인상하게 되면 과세표준이 덩달아 상향되어 1주택 실수요자나 다주택자의 재산세 및 종합부동산세 부담이 급격하게 가중됩니다. 반대로 부동산 시장 침체기 등에 공시가격을 인하하여 실거래가와의 격차를 다시 벌리게 되면, 과세표준이 낮아져 납세자의 보유세 부담은 크게 줄어들게 됩니다.건강보험료, 특히 직장가입자가 아닌 지역가입자의 월 보험료 산정에서도 이 격차는 매우 큰 영향을 미칩니다. 지역가입자의 건강보험료는 소득과 더불어 보유한 재산(부동산)을 점수로 환산하여 부과하는데, 이때 재산 가치를 평가하는 기준금액 역시 공시가격입니다. 공시가격과 실거래가의 격차가 좁혀져 부동산 평가액이 상승하면 매월 납부해야 하는 건강보험료가 즉각적으로 인상됩니다.이처럼 과세표준과 실거래가 차이는 실제 조세부담에 미치는 영향이 매우 큰 것을 알 수 있습니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 심사를 해봐야 정확한 결과가 나옵니다.금융조건이라는 것이 있기 때문에 일반적으로 주소만 가지고는 결과가 나오는 것이 아닙니다.그래서 현재 소득수준, 자산현황을 모두 종합적으로 분석하여 은행에서 대출이 가능한 사람인지 확인을 해야 합니다.따라서 대출을 받으시기 위해서는 금융기관에서 요청하는 서류를 지참하시어 실제 대출심사를 받아보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.답답함 없이 살기에는 청년주택이 답입니다. 서울시나 LH, SH 등 공공에서 지원하는 역세권 청년주택이나 청년매입임대주택 등은 비교적 최근에 지어져 주거 컨디션이 매우 훌륭하며, 채광과 환기가 보장되는 온전한 독립 공간을 제공합니다. 헬스장, 북카페, 무인 택배함 등 단지 내 다양한 청년 맞춤형 편의 시설까지 갖춰져 있어 삶의 질이 많이 좋아집니다. 청년주택 다음으로는 일반 원룸입니다. 원룸은 보증금 , 월세에 따라 그 컨디션이 천차만별입니다. 주방과 화장실을 온전히 혼자 사용하므로 프라이버시가 완벽히 보장되지만, 초기 보증금(보통 500만 원~1,000만 원 이상) 부담이 크고 매월 발생하는 건물 관리비와 전기, 가스 등 공과금을 모두 개인이 추가로 감당해야 하므로 철저한 자금 계획이 필요합니다.마지막으로 고시텔 입니다. 숨막히는거 싫어하시면 여기는 피하시는게 좋습니다. 요즘 고시원이라 안하고 고시텔, 원룸텔이라고 하면서 그럴 듯하게 사진을 찍어 올리는 곳이 있는데요. 그냥 고시원 살짝 고쳐서 쓰는 것입니다. 가면 옛날 고시원과 똑같이 주방 공유하느라 스트레스고 벽간 소음 어마어마하게 들어옵니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 전세 매물이 크게 줄어든 것은 사실이며, 이는 여러 시장 요인이 맞물린 결과입니다. 우선 신규 아파트 입주 물량이 줄어든 상황에서, 전세보증금 반환 사고(전세사기)에 대한 불안감으로 인해 빌라나 오피스텔 수요까지 아파트 전세로 대거 쏠리면서 매물 품귀 현상이 심화되었습니다. 여기에 2년 더 거주할 수 있는 '계약갱신청구권'을 사용하는 기존 세입자가 늘어나 시장으로 새로 풀리는 매물 자체가 급감했고, 집주인들 역시 목돈인 전세보증금보다 매월 안정적인 현금 흐름을 선호하여 전세를 반전세나 월세로 전환하는 추세가 이어지면서 전세 찾기가 더욱 어려워졌습니다.관리비에 대한 이유는 아파트가 공동주택이기 때문입니다. 관리비를 내지 않으려면 공동주택이 아닌 단독주택에서는 관리비가 청구되지 않습니다. 그러나 공동주택인 아파트는 개인이 관리를 하지 않고 관리단이 아파트 단지 전체를 관리하고 각 세대별로 관리비를 부과합니다. 따라서 이 관리비는 꼭 내야 하는 중요한 것입니다. 관리비를 내지 않으면 단지가 관리가 되지 않고 흉물이 되어 동네 자체의 가치가 많이 하락할 수 있습니다. 참고해 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 중개수수료(복비)는 현금영수증 발급을 통해 연말정산 시 '신용카드 등 사용금액 소득공제' 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 현재 질문자님처럼 수수료를 할인받는 조건으로 부가세를 내지 않고 현금영수증 처리를 하지 않았다면, 국세청에 지출 증빙 자료가 전송되지 않기 때문에 현 상태로는 연말정산에 반영될 수 없습니다.​연말정산을 받으려면 반드시 현금영수증이 필요하므로, 원칙적으로는 중개사에게 부가세 10%를 추가로 지불하고 지금이라도 발급을 요청해야 합니다. 하지만 부가세를 추가로 내고 싶지 않다면, 계좌 이체 내역 등 거래 증빙 자료를 지참하여 국세청 홈택스를 통해 '현금영수증 미발급'으로 해당 중개소를 신고하는 방법이 있습니다. 부동산 중개업은 건당 10만 원 이상 거래 시 소비자의 발급 요청이나 부가세 지불 여부와 관계없이 의무적으로 현금영수증을 끊어주어야 하는 업종입니다. 따라서 신고가 접수되면 국세청 직권으로 현금영수증이 처리되어 연말정산 혜택을 챙길 수 있고, 중개사는 과태료 처분을 받게 됩니다.​다만, 이 방식을 택할 경우 합의하에 할인을 해준 중개사와 감정적인 분쟁이 발생할 소지가 다분합니다. 또한, 중개수수료에 대한 소득공제율(30%)을 적용해 연말정산에서 최종적으로 돌려받는 실제 환급액 세금보다, 애초에 부가세 명목으로 지불하지 않고 할인받은 금액 자체가 더 클 확률이 높습니다. 따라서 국세청 신고 절차를 밟기 전에 현재 할인받은 금액과 연말정산 환급 예상액 중 어느 쪽이 금전적으로 더 유리한지 꼼꼼히 비교해 보신 후 결정하시기를 권장합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 경우는 집주인과 상의하시는 것이 좋습니다. 해당 건물에 창고같은 것이 있다면 그쪽으로 옮겨 두고 나중에 나갈때, 원상복구 해두시는 것으로 협의 하시면 깔끔한데요, 따로 둘 곳이 없다면 집주인에게 이야기 해서 주인집이나, 의자가 더 필요한 세대로 옮겨 두는 것도 방법입니다. 하지만, 집주인과 협의 없이 폐기처리하거나, 분실한다면 추후에 퇴실 시 보상해야 할 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공시가격은 국토교통부와 지자체가 매년 조사하여 발표하는 부동산의 적정 가치로, 실제 시장 거래 가격(시세)의 통상 60~80% 수준으로 책정되는 국가 공인 기준 가격입니다. 이는 단순한 참고 지표를 넘어 우리 실생활과 직결된 약 60여 가지의 조세 및 행정 제도의 절대적인 척도로 폭넓게 활용됩니다.각종 세금 부과의 기준이 됩니다. 재산세, 종부세 등 산정에 과세 표준금액이 되구요. 상속세나 증여세 는 거래가액이 없기 때문에 이 금액을 기준합니다. 건보료 산정에도 이용을 하고 , 부동산 청약 및 공공임대 기준 요건으로도 사용하기도 합니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.인테리어 공사를 대대적으로 하는 경우에는 매매를 하기 보다는 실거주의 목적이 강합니다. 인테리어는 개인의 취향이 반영되기에, 어느정도 이상의 공사비가 들어가더라도 매매가에 반영이 잘 되지 않습니다. 5000만원 이상 들여 공사를 했다 하더라도, 매수자는 어차피 새로 고칠 것이기 때문에 그 반영이 1000만원 내외도 되지 않는 것이 현실입니다. 따라서 대대적으로 공사를 하는 집은 본인과 가족이 실거주 하려는 목적이 더 큰 것으로 보시면됩니다. 말씀하신 것처럼, 집을 제값에 빨리 팔기 위해 이른바 '매도용 인테리어'를 하는 경우에는 비용 대비 시각적 효과가 가장 큰 화이트톤 도배, 장판, 기본 조명 교체, 싱크대 시트지 마감 등 겉보기에만 깔끔해 보이는 가성비 위주의 수리만 진행하는 것이 일반적입니다. 이런 점을 참고해 주세요. 감사합니다.