답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 800조 원 규모의 광주 군공항부지 산업 클러스터 조성 발표가 있었습니다.정확히 얼마만큼 뛴다고 단정할 순 없지만 바로 이전에 용인시 플랫폼시티로 불리는 반도체 산업단지 육성 시 세 배 이상 뛰는 것을 볼 수 있었습니다.가격이 많이 오르고 매물이 자취를 감추는 등 이미 소식이 발표되기 전에 구매할 사람들은 다 구매한 상황이었는데요. 아마 지금 광주 군공항 부지 인근에 땅들도 비슷한 상황일 것입니다.그리고 한 가지 투자시 주의해야 할 점이 있습니다. 토지 거래 허가제로 묶이게 될 가능성이 거의 100%입니다.이렇게 되면 일정 면적 이상의 땅을 살 때 관할 관청의 허가를 받아야 하며, 실사용 목적(직접 농사, 실거주 등)이 아니면 매입 자체가 불가능해집니다.또 수용 보상가 문제가 있을 수 있습니다.군공항 부지 자체나 국가 산단으로 수용되는 구역 안의 땅을 매입하는 것은 이른바 '알박기'가 될 수 없습니다. 정부가 강제 수용 절차와 협의 취득을 빠르게 병행하는 '슈퍼 패스트트랙'을 가동하기로 했기 때문에, 투기 목적으로 들어갔다가는 감정평가액 수준의 보상만 받고 묶일 수 있습니다.그래서 투자를 하실 생각이라면 신중하게 고려해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.분양 대행사 영업 직원 모집 공고에 초봉이 최소 6천만 원이라는 것은 사실상 거짓에 가깝습니다.영업을 해서 계약을 성사시켰을 때 받는 인센티브를 최대한으로 끌어올려서 초봉에 포함시켰다고 보시면 됩니다.이 영업은 텔레마케팅부터 시작해서 지하철과 사람이 많이 모이는 곳에 물티슈 돌리기, 방문하는 방문 영업 등을 모두 포함합니다.그래서 잘 하려는 사람이 없기 때문에 계약 시에 인센티브를 포함해서 연봉이 매우 높은 것으로 보이게끔 포장하는 것입니다.현실적으로 학력 무건 전공 무관에 연봉 6천만 원을 초봉으로 그것도 경험이 없는 직원을 우대하는 직업은 없을 것입니다. 따라서 6천만 원이라는 숫자에 너무 현혹되지 마시고 해당 업무를 알아가 보고자 한다면 지원해 보시고 그렇지 않고 단순히 6천만 원이라는 것에 의미가 있으시다면 다른 일을 찾아보시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 집주인(본인)이 직접 들어가서 살 계획이라면 세입자의 계약갱신청구권을 합법적으로 거절할 수 있고, 세입자는 계약 만기일에 맞춰 집을 비워주어야 합니다.​현재 현행 [주택임대차보호법]에서는 세입자의 주거 안정을 위해 '계약갱신요구권(2+2년)'을 보장하고 있지만, 집주인의 권리를 보호하기 위한 예외 조항도 명확하게 규정하고 있습니다.​안전하게 2년 뒤 실거주를 하시기 위해 꼭 알아두셔야 할 내용들을 간단히 정리해 드릴게요.집주인 본인뿐만 아니라, 집주인의 **직계존속(부모, 조부모 등)**이나 **직계비속(자녀, 손자녀 등)**이 실제 거주하려는 경우에도 세입자의 계약갱신 요구를 합법적으로 거절할 수 있습니다. (단, 형제나 자매의 실거주는 인정되지 않습니다.)통보 기간은 전세 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 사이에 통보하셔야 됩니다.( 더 일찍도 안 되고 더 늦게도 안 됨)구두로 전달하지 마시고 가능하면 기록이 남는 카카오톡이나 문자로"직접 실거주할 예정이라 계약 갱신은 어렵다. 또는 연장이 어렵다"라고 명확히 밝혀두셔야 합니다.꼭 제때 통보하시어 실거주 하시는데 문제 없으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.수도권 집중과 지방 인구 감소 문제는 단순히 인구가 이동하는 현상을 넘어 일자리, 교육, 주거, 문화 인프라가 톱니바퀴처럼 맞물려 만든 구조적 악순환입니다. 과거처럼 공공기관 몇 곳을 지방으로 이전하거나 예산을 쪼개 여러 지역에 흩뿌리는 식의 기계적 평등 방식으로는 한계가 명확합니다. 이제는 지방 스스로 성장할 수 있는 자립형 생태계를 구축하는 방향으로 정책의 패러다임이 완전히 전환되어야 합니다.​가장 먼저 고려해야 할 방향은 메가시티 구축을 통한 초광역 경제권 형성입니다. 모든 중소도시를 개별적으로 살리는 것은 현실적으로 불가능에 가까우므로, 지방의 거점 도시와 주변 도시들을 광역 교통망으로 묶어 인구 300만에서 500만 명 규모의 단일 생활 및 경제권을 조성해야 합니다. 이를 통해 기업이 요구하는 충분한 인재 풀과 소비 시장을 확보하고, 행정구역의 벽을 허무는 지자체 간의 연합을 이끌어내야 합니다.​또한, 청년들이 수도권으로 떠나는 주된 이유인 대학과 일자리 문제를 해결하기 위해 거점 국립대를 집중 육성하고 산학 생태계를 구축해야 합니다. 지역 거점 국립대에 대한 재정 지원을 수도권 주요 대학 수준으로 끌어올리는 동시에, 지역 대학 진학이 지역 기업 취업과 지역 정주로 이어지는 선순환 구조를 만들어야 합니다. 지역 특화 산업과 대학의 연구를 직접 연결하고, 지역에서 취업하는 청년에게 주거 지원이나 소득세 감면 등 실질적인 혜택을 제공하는 것이 필수적입니다.​아울러 양질의 일자리를 창출할 민간 기업을 유치하기 위해 파격적인 인센티브와 규제 혁신이 뒷받침되어야 합니다. 기업이 자발적으로 지방으로 향하도록 기회발전특구와 같은 제도를 강화하여 법인세 대폭 감면, 토지 장기 무상 임대, 획기적인 규제 특례 등 수도권에서는 상상하기 힘든 파격적인 조건을 제공할 필요가 있습니다.​이 모든 과정이 원활히 작동하려면 실질적인 지방분권과 재정 자율성 확대가 전제되어야 합니다. 중앙정부가 예산의 목줄을 쥐고 획일적인 정책을 하달하는 방식에서 벗어나, 지방자치단체가 스스로 지역 맞춤형 정책을 기획하고 실행할 수 있도록 자주재원을 획기적으로 확대하고 권한을 이양해야 합니다.​결과적으로 진정한 균형발전은 지방에 수도권의 축소 복사본을 만드는 것이 아닙니다. 각 지역이 가진 고유한 강점과 자연환경, 산업 기반을 바탕으로 수도권과는 다른 매력적인 대안적 삶과 기회를 제공하는 데 그 근본적인 해결책이 있습니다.나름대로 생각을 적어보았습니다. 감사합니다

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.얼마전에 제가 답변드린 내용의 다음 내용인 것 같아 아래와 같이 답을 달아 보도록 하겠습니다. 현재 조건으로 500만원까지 그 의견이 좁혀진 경우에는 세입자에게 매도를 하는 것이 유리한 것 같습니다. 그 이유는 첫번째로 세입자의 비협조적인 태도가 예상되기 때문입니다. 세입자에게 팔지 않는 경우 세입자는 부동산에서 집을 보러 올 때마다 짜증을 내거나, 집을 지저분하게 두거나, 아예 문을 열어주지 않을 확률이 높습니다. 집이 아무리 로얄동/로얄층이라도 세입자가 비협조적이면 집은 절대 제값에, 빨리 팔리지 않습니다.그리고, 부동산 중개수수료도 한 가지 이유입니다. 5.1억에 팔더라도 부동산 중개수수료(약 200만 원 내외)를 내야 합니다. 반면 세입자와 거래할 때는 부동산을 끼지 않고 직거래를 하거나, 부동산에서 계약서만 작성하는 '대필(통상 10~20만 원 선)'로 진행하여 수수료를 크게 아낄 수 있습니다. 결국 5.1억에 일반 매도하는 것과 5억에 수수료 없이 세입자에게 매도하는 것의 실제 손에 쥐는 수익 차이는 500만 원이 아니라 200~300만 원 수준으로 줄어듭니다.마지막으로는 하자리스크를 회피할 수 있다는 장점이 있습니다. 새로운 매수자는 20년 된 아파트를 5.1억에 사면서 도배, 장판, 누수, 보일러 등 꼼꼼하게 따지고 수리비 명목으로 막판 가격 후려치기(네고)를 시도할 수 있습니다. 반면, 현재 세입자는 예전 주인이었고 지금도 살고 있기 때문에 집의 상태를 누구보다 잘 압니다. "현재 상태 그대로 인수한다"는 조건으로 깔끔하게 넘기기 가장 좋은 상대입니다.지난번 질문글에서 질문자님께서 5.3억까지 생각하신 것으로 기억하는데, 그 때는 이런 장점을 고려해도 세입자에게 판매하는 것이 손해라고 생각해서, 더 협상을 해보라는 의미로 글을 남겼었습니다. 하지만, 현재 그 차이가 500만원까지 좁혀진 상황이라면 위 내용을 검토하셔서 세입자에게 매도를 하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 성공적인 거래가 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.자료를 찾아보니 이번 호남권 반도체 첨단국가 산업단지가 들어설 광주 군공항 인근의 토지거래허가구역 지정 범위는 아래와 같습니다. 광산구, 남구, 북구, 서구, 동구 - 여기까지는 광주광역시구요.나주시, 화순군, 장성군 - 전라남도 입니다. 이 기간동안 해당 구역 내에서 용도지역별로 일정 면적을 초과하는 토지를 거래하려면 관할 시장, 구청장, 군수의 사전 허가를 반드시 받아야 합니다.허가 대상 기준 면적 (도시지역)은 주거·용도미지정 18평 초과, 상업·공업 45평 초과, 녹지 60평 초과 입니다.의무적으로 지켜야 하는 사항입니다. 허가를 받아 토지를 매입하더라도 주거용지는 2년 이상 실제 거주해야 하며, 상업·공업용지는 실제 사업을 영위해야 하는 등 엄격한 이용 의무가 부여됩니다.이번 조치는 800조원 규모의 대규모 프로젝트 발표 직후, 개발 호재를 노린 투기 수요 유입과 비정상적인 땅값 급등을 사전 차단하지 위해 시행된 조치입니다. 참조를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가끔 출장이나 타지에서 1-2주 머물 상황이 발생하는 경우가 있습니다. 이런 경우는 며칠 정도는 모텔이나 호텔에서 생활을 하기도 하는데요. 그보다 2-3주 정도로 길어지면 경제적인 문제 때문에 모텔살기도 만만찮아집니다. 제가 어떤 어플을 광고하는 것은 아니지만, 삼삼엠투 라는 어플이 있습니다. 이쪽에서는 모텔, 원룸, 오피스텔을 1주일 단위로 임대가 가능합니다. 가격적인 면에서는 하루 이용했을 때보다 약 10-25% 정도 저렴한 것 같습니다. 지역이 어떻게 되는지는 잘 모르겠지만, 전국단위로 서비스하고 있는 앱이니,해당 어플 한번 살펴보시면 도움이 될 수 있을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신대로 전세계약 후에는 대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서 전입신고+확정일자를 받으라고들 합니다. 확정일자를 받는 다는 것은, 국가(주민센터, 법원 등)로부터 "이 날짜에 이 전세 계약서가 실제로 존재했다"는 것을 공증받는 행위입니다. 이 확정일자는 우선변제권과 관련이 있습니다. 우선변제권은 만약 집주인이 빚을 갚지 못해 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 될 경우, 경매 낙찰 대금에서 나보다 늦게 권리를 주장한 다른 채권자들보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.즉, 경매 배당금을 먼저 받을 수 있는 번호표 뽑기라고 보시면 됩니다. 전입신고는 실제 거주한다는 것을 관청에 신고하고 확인 받는 행위입니다. 이 경우 "대항력" 이 발생합니다. 집주인이 바뀌거나 경매로 넘어가서 낙찰자가 새로 나타나더라도, 계약기간동안은 아무도 내쫒지 못하는 방패막이 역할을 합니다. 중요한 것은 이 둘은 셋트로 같이 받아야 최고의 효력을 발휘한다는 것입니다. 참고하셔서 꼭 대항력과 우선변제권을 갖도록 하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 디딤돌 대출을 통해서 집 마련하신것을 축하드립니다. 게다가 아파트 가격상승에 좋은 영향을 끼치는 재건축까지 진행중이니 더 좋을 수 있겠네요.하지만, 이주시점에는 기존 디딤돌 대출이 유지되지 않으며, 새 아파트로 다시 입주하시는 시점에 조건이 맞는다면 다시 신규 대출 신청을 하셔야 합니다. 디딤돌 대출은 질문자님이 매수하신 그 주택(건물과 토지)을 담보로 빌린 돈입니다. 건물을 부수게 되면 은행 입장에서는 대출의 안전장치인 '담보물'이 사라지는 것이므로 대출금 상환을 요구하게 됩니다. 그러면, 그 돈이 어디서 나서 대출을 갚아야 하는지가 문제인데요 보통은 다음과 같이 진행됩니다. 재건축 조합에서 조합원들의 원활한 이주를 위해 주택의 권지가액을 바탕으로 은행을 연결해 '이주비 대출'을 실행해 줍니다. 이 이주비 대출을 받아 기존 디딤돌 대출을 전액 갚고(상환), 남은 돈으로 이주 기간 동안 지낼 전월세 보증금을 마련하는 것이 일반적인 흐름입니다.2~3년 뒤 새 아파트가 완공되어 입주할 때, 그동안 받았던 이주비 대출과 조합에 내야 할 추가 분담금을 정산하기 위해 '잔금 대출'을 받게 됩니다. 이때 주택도시기금의 디딤돌 대출을 다시 이용할 수 있지만, 기존 대출이 이어지는 것이 아니라 완전히 새로운 심사를 받아야 합니다.이미 재건축 주택을 소유했던 이력이 생기므로, 생애최초 혜택에서는 제외가 됩니다. 가장 중요한 것은 완공된 새 아파트의 '감정평가액'입니다. 입주 시점 새 아파트의 감정가가 디딤돌 대출 제한선(일반 5억 원, 신혼부부 6억 원 등)을 넘지 않아야 하며, 전용면적 역시 85㎡ 이하여야 합니다. 재건축 후 집값이 크게 오르면 디딤돌 대출 기준 금액을 초과하여 신청하지 못할 수도 있습니다.그래서 요약하면 현재 실행되어 있는 생애최초 디딤돌 대출은 건물 철거 시점에 상환하셔야 하며, 훗날 새 아파트 입주 시점에 본인의 소득과 새 아파트의 감정가를 기준으로 디딤돌 대출을 새로 신청하셔야 합니다.이 점 잘 고려하시어 성공적인 이주와 재입주 되시길 바라겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 근본적인 이유는 헌법과 국가 주권, 그리고 민족적 정체성에 있습니다. 대한민국 헌법 제1조는 대한민국이 민주공화국임과 모든 권력이 국민으로부터 나온다고 명시하고 있습니다. 주권은 국가의 존립 근거 그 자체이며, 이를 타국에 양도하는 것은 국가 공동체의 해체를 의미합니다. 더욱이 우리나라는 일제 강점기를 겪으며 주권상실이 어떤 결과를 가져오는지 알고 있고, 이 주권이라는 것이 단순히 경제적, 군사적 이점과는 바꿀 수 없는 것이라는 걸 알고 있습니다. 반대로 미국입장에서도, 거의 불가능에 가까운 시나리오입니다. 5천만 명이라는 인구는 미국 캘리포니아(약 3,900만 명)나 텍사스(약 3,000만 명)를 훌쩍 뛰어넘는 엄청난 규모입니다. 만약 한국이 미국의 주(State)가 된다면, 연방 하원 의석과 대통령 선거인단을 가장 많이 확보하게 되어 기존 미국의 정치 지형을 완전히 뒤엎어버리게 됩니다. 미국 정치권이 자국의 운명을 아시아의 새로운 주에 크게 의존하는 상황을 용납할 리 없습니다.게다가 가장 핵심적인 것은 지정학적 부담입니다. 한반도 중 남한을 미국의 본토로 만들어 버리면, 미국은 북한, 중국, 러시아에 바로 맞붙은 나라가 됩니다. 이런 초 강대국 간의 직접적인 무력 충돌을 일부러 나서서 만들 필요가 없죠.역사적으로도 대한민국과 같은 수준의 자립적 국가가 더 큰 국가에 자발적으로 흡수된 내용은 어디에도 없습니다. 1845년 텍사스 공화국이 미국에 병합된 사례는 애초에 미국계 이주민들이 세운 국가가 모국으로 돌아간 것에 가깝습니다.1949년 뉴펀들랜드가 캐나다 연방에 가입한 사례도 있으나, 이 역시 국가적 파산 상태에서 생존을 위한 불가피한 선택이었습니다. 1707년 스코틀랜드가 잉글랜드와 연합 왕국을 구성한 것도 막대한 국가 부채로 인한 재정 파탄이 주요 원인이었습니다. 무엇보다 국가는 단순히 이익만을 위해 모인 회사같은 것이 아닙니다. 언어와 문화 역사를 공유하고 운명을 함께하는 공동체 입니다. 미국을 얼마나 좋아하시는 지 감도 안오지만, 이런 장점들이 너무 커 보일지라도 우리 스스로의 법과 제도를 만들고 우리의 지도자를 뽑으며 미래를 결정하는 자기 결정권의 가치를 대체할 수는 없습니다.이점 고려하시어 대한민국의 주권에 대해 다시한번 생각해 보시는 계기가 되었으면 좋겠습니다. 혹시, 미국이민이나 시민권획득이 관심이 있으시다면, 조금이라도 빠른 나이에 준비하시기를 바랍니다. 미국은 나이가 어릴 수록 영주권/시민권 획득이 유리합니다. 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.