답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 상가로 사용중이던 무허가 건물을 분양신청 직전에 주거용으로 원상복구한다고 해서 입주권이 100% 보장된다고 볼 수는 없습니다. 오히려 위험한 상황입니다. 조합이 대답해 줄수가 없는 부분입니다. 그래서 결국 관할 관청의 관리처분인가 과정에서 철저한 서류 및 현장 검증을 거쳐 최종 확정해야 하는 상황입니다. 심지어 과거 사업자등록 내역이나 부가가치세 납부 기록, 상업용 전력 사용 내역 등을 통해 해당 건물이 사실상 상가로 사용되었다는 점이 발각되면, 편법으로 간주되어 주택 분양권이 박탈되고 헐값에 현금청산 대상자가 될 위험이 아주 높습니다.공인중개사의 말처럼 단순한 원상복구 사진만으로 심사를 통과할 가능성이 아예 없는 것은 아니지만, 이는 관청의 검증이 우연히 허술하게 진행되었을 때만 통하는 요행에 가깝습니다. 수익성을 면밀히 분석하시는 수지구나 성남 일대의 주요 부동산 및 정비사업장들에서도 이러한 무허가 상가의 주거용 변경 꼼수는 관할 관청의 깐깐한 교차 검증에 걸려 막대한 투자금 손실로 이어지는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.그래도 진행을 하고 싶으시다면 계약서에 안전장치를 마련하시는 편이 좋습니다. 본 계약서 특약사항에 '주택 분양권(입주권)이 최종적으로 나오지 않고 현금청산 대상이 될 경우, 본 계약은 원천 무효로 하고 매도인은 수령한 가계약금 및 계약금 전액을 즉시 반환하며 지정된 손해배상금을 지급한다'는 내용을 명확하게 명시하고 인감을 받아두어야 합니다.이런 점을 참고하시고, 이런 리스크가 부담이 되신다면 계약을 하지 않으시는 것을 추천 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 세제 개편으로 인해 비거주 1주택자 혹은 부부공동명의 1주택자들의 종부세와 양도세 부담이 크게 늘었죠. 실제로 최근 정책 방향을 보면 비거주 공동명의 부부의 종부세 기본공제가 기존 18억 원에서 8억 원으로 대폭 축소되고, 양도세 장기보유특별공제 역시 단순한 '보유' 기간보다는 실제 '거주' 기간을 중심으로 개편되는 등 실거주를 하지 않는 1주택자에 대한 과세가 매우 엄격해졌습니다.정부의 명문은 주택시장의 체질개선과 실수요자 보호에 있습니다. 정부는 비록 집을 한 채만 가지고 있더라도 본인이 직접 거주하지 않고 전월세를 준 채 보유만 하는 자산 증식 성격의 소유를 시장 가격 상승의 원인 중 하나로 보고 있습니다. 따라서 세제 혜택의 기준을 단순히 주택을 소유했는가에서 그 집에 실제로 살고 있는가로 확실하게 전환하여, 실거주 목적이 아닌 주택들이 시장에 매물로 나오게 유도함으로써 실수요자 중심의 집값 안정을 이끌어내겠다는 것이 현재 과세 기준을 개편한 논리입니다.그러나 말씀하신 바와 같이 세금만 많이 내게 하기 위한 목적이 아니냐는 의견도 많습니다. 직장의 발령, 자녀의 교육 문제, 혹은 당장의 자금 사정 등 피치 못할 사정으로 불가피하게 본인 소유의 집에 당장 들어가지 못하는 평범한 1주택자들까지 획일적인 잣대로 평가되어 무거운 세금을 부담하게 되었기 때문입니다. 개인의 사정을 고려하지 않은 상태에서 실거주요건만을 엄격하게 들이대고 있기때문입니다. 결국 정부의 목적과 시장의 상황이 맞지 않아 생기는 현상이라고 할 수 있겠습니다. 정부가 어서 더 나은 정책을 통해 이런 부분을 해결할 수 있기를 바라야겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.연락을 기다리는 입장에서 바로바로 연락이 오지 않으면 답답하실 수 있습니다. 해당 중개사도 이런 사실을 모르는 것은 아닐 것입니다. 다만 보통 집주인들이 별도로 직업을 가지고 있는 분들이 많아 평일에 즉답이 어려우신 부분이 있습니다. 그래서 조심스럽게 답을 해 보자면, 중개사도 집주인 연락을 기다리는 게 아닐까 싶습니다.추가적으로 이런 문제를 해결하기 위해서는 한 군데만 문의하지 마시고 여러 군데 부동산에 문의를 하시는 것도 하나의 방법입니다.그러면 부디 좋은 집 구하시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현행 지방세특례제한법에 따라 생애최초 주택 구입으로 취득세를 감면받은 경우 전입신고 후 3년 동안 계속해서 실거주를 유지해야 합니다. 만약 3년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하여 전출하거나 해당 주택을 전월세로 임대하게 되면, 감면받았던 취득세 원금은 물론이고 납부 지연에 따른 가산세까지 추가로 반환하셔야 하는 불이익이 발생합니다.아파트가 비조정대상지역이므로 양도세는 문제가 없어 보입니다. 실거주 요건이 없기 때문입니다. 2년 이상만 보유 하심다면 괜찮을 것 같구요. 다만 나중에 양도차익에서 세금 깎아주는 장기보유 특별공제 는 좀 불이익이 있을 수 있겠습니다.전월세로 돌려서 새 주택 자금으로 충당하는 방법에서 가장 주의하셔야 할 부분은 현재 이용 중인 주택담보대출의 규정입니다. 만약 받고 계신 대출이 '디딤돌 대출'과 같은 정부 지원 주택도시기금 상품이라면, 전입일로부터 1년 동안 연속해서 실거주를 해야 한다는 의무 조항이 있어 이를 위반하고 이사를 가거나 전월세를 주면 대출금을 즉시 전액 상환해야 하는 큰 문제가 발생할 수 있습니다.이러한 점 참조하셔서 앞으로의 길을 결정하시는데 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택보급률이 높아진다는 것은 전체 가구 수에 비해 시중에 공급된 주택의 비율이 더 많아졌다는 것을 의미하므로, 집의 공급이 늘어났다고 보시는 것이 맞습니다.조금 더 정확한 개념으로 설명해 드리자면, 주택보급률은 '주택 수'를 '일반 가구 수'로 나눈 백분율 수치입니다. 따라서 새로 지어지는 아파트나 주택이 많아져서 집의 절대적인 공급량이 늘어날 때 보급률이 높아지는 것이 가장 일반적인 현상입니다. 다만 이것은 상대적인 비율을 나타내는 지표이기 때문에, 집의 수는 그대로인데 인구 감소 등으로 인해 전체 가구 수가 줄어들 때도 계산상 주택보급률은 높아질 수 있다는 점을 함께 알아두시면 좋습니다.결론적으로 주택보급률이 높아진다는 것은 사람들이 들어가 살 수 있는 집의 공급이 가구 수 대비 넉넉해지는 추세라는 뜻으로 이해하시면 맞습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지투자는 의미하는 바가 여러가지이지만, 가장 큰 의미는 가치가 저평가된 토지를 저렴하게 구매해서 가지고 있다가 호재가 있어 해당 지역에 땅값이 오르거나, 택지개발 보상을 받는 등 토지의 가치상승을 통해 이익을 득하는 행위입니다.사실상 부동산 투자 중에 가장 시간이 오래 걸리고 실패할 리스크가 크다는 단점이 있지만, 리스크가 큰 만큼 지역을 잘 선택하여 매입하였을 때 시세차익은 상당히 큰 편입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.9월 1일에 기존 주택을 매수한 새로운 주인이 전입신고를 하게 되면, 한 주소지에 두 세대가 존재하게 되어 매수인이 관공서에 기존 거주자의 주민등록 말소(거주불명 등록)를 요청할 수 있습니다. 거주불명 상태가 되면 우편물 수령이나 건강보험 자격 유지에 당장 차질이 생길 수 있으며, 특히 올해 6살이 된 자녀분의 유치원 배정이나 보육료 지원 등 각종 행정적인 부분에서도 예상치 못한 불편을 겪을 수 있기 때문에 그냥 놔두시는 것은 추천하지 않습니다.삼삼엠투 숙소에서 전입신고를 거부하고 있는 상황이므로, 9월 1일 퇴거 직후 부모님 댁으로 주소지를 잠시 옮겨두어 행정적인 연속성을 확보하시는 것이 좋습니다. 원칙적으로는 실제 거주하는 곳에 전입신고를 해야 하지만, 이사 일정 불일치로 인한 한 달 남짓의 단기간 주소지 이전은 실무적으로 빈번하게 발생하며 이를 큰 문제로 삼는 경우는 거의 없습니다. 이렇게 부모님 댁에 주소지를 두었다가, 9월 30일 새 주택의 잔금을 치르고 소유권을 정상적으로 이전받은 당일에 곧바로 새집으로 다시 전입신고를 진행하시면 됩니다.새 주택 잔금일인 9월 30일에 전입신고를 먼저 해버리는 것은 잔금 처리 완료 후 소유권을 확보한 상태라면 법적으로 전혀 문제가 되지 않습니다. 비록 10월 5일까지 며칠간 인테리어 공사가 진행되어 실제 잠을 자지 않더라도, 이미 잔금을 치르고 내 집이 된 상태에서 수리를 위해 점유하고 있는 것이므로 잔금일 당일에 전입신고를 마치는 것이 좋습니다.이러한 점을 고려해서 공백기간 동안에는 부모님 댁에 전입신고를 하시고, 이후 새 주택으로 옮기시는 것을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.인터넷에서 검색해보신 내용처럼 기존 전세금과 계약 조건에 아무런 변동이 없다면 부동산에 가서 서류를 다시 작성하지 않아도 법적으로 완벽하게 재계약이 성립되며 이를 '묵시적 갱신'이라고 부릅니다. 임대인과 임차인 양측 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 서로 계약 해지나 조건 변경에 대한 아무런 통보를 하지 않았다면, 기존과 똑같은 조건으로 계약이 2년 더 연장된 것으로 법에서 자동으로 간주하기 때문입니다.오히려 세입자 입장에서는 이 묵시적 갱신이 서류를 새로 쓰는 것보다 훨씬 유리하고 안전한 방식입니다. 기존에 받아두셨던 확정일자와 전입신고의 효력, 즉 주택에 문제가 생겼을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 법적 권리가 변함없이 그대로 유지되기 때문입니다. 더불어 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우, 집주인은 무조건 2년의 거주 기간을 보장해야 하지만 세입자는 살다가 사정이 생기면 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 그로부터 3개월이 지나면 법적으로 집주인이 보증금을 반환해야 하는 매우 유리한 권리까지 얻게 됩니다.하지만 기존 계약과 비교해 전세 보증금이 오르거나 내리는 등 금전적인 조건에 변동이 생겼다면 상황이 다릅니다. 이때는 반드시 변동된 금액을 명시하여 서류를 다시 작성하셔야 합니다. 특히 보증금이 올랐다면 기존 계약서는 절대 파기하지 말고 그대로 보관하신 상태에서 인상된 금액만큼만 추가로 연장 계약서를 작성하신 뒤, 그 인상분에 대해 주민센터에서 새로운 확정일자를 꼭 다시 받으셔야 전체 보증금을 안전하게 지키실 수 있습니다. 이런 점을 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.어떤 상황에서든지 본인의 분석 없이 남의 말만 믿고 막대한 자산을 부동산에 투입하는 것은 어리석은 일입니다.하지만 부동산을 하다 보면 실제로 그런 분들이 많이 있어요.이 경우에는 상당히 안타깝습니다. 왜냐하면 자기가 잘 모르고 투자한 것에 대한 책임은 결국 자기 자신에게 돌아오기 때문입니다.그것이 비단 투자만이 아니라 실거주할 집을 집을 구하는 것이어도 그렇습니다. 본인의 요구 사항은 자기가 정말 잘 아는 것인데도 남의 말을 더 경청하고 남이 추천하는 지역을 구매하려고 합니다.그러니, 현명한 질문자께서는 이러한 점을 참고하셔서 부동산 구매나 투자 시 스스로 확인하고 판단하는 습관을 들이시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.도시는 그 자체로 만들어질 때 그 도시가 가지는 캐파시티 그러니까 용량이라는 것이 있습니다.그런데 인구가 계속 늘고 도시가 중심지를 기준으로 계속 퍼져나가 어떠한 군집을 이룬다고 가정해 보겠습니다. 처음에 만들었던 그 도시에 기반 시설 용량보다 더 큰 사람들이 거주하고 더 많은 건물이 생기면 자연스럽게 문제가 따라올 수밖에 없습니다.쓰레기 처리 문제라던가 교통 문제 인구밀도 문제 등등이 발생합니다. 또한 인프라의 부족도 발생합니다.이처럼 계획되지 않은 도시의 확장은 무분별하게 진행되면 기존 삶의 질을 낙후시킬 수 있고 도시 전체에 부담을 주게 됩니다. 따라서 이런 현상을 막기 위해서 지자체나 정부는 도시의 수용능력을 넘어서려고 할 때마다 신도시를 계획적으로 도입하여 그 하중을 분산시킵니다. 감사합니다.