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이사할때 해야하는 행정절차들을 알려주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 전입신고입니다. 다음으로는 확정일자를 함께 받아 두시는 것이 좋습니다. 다음은 자동차 등록지 변경입니다. 이것을 많이 잊어버리곤 하시는데, 차량보험 주소지도 함께 갱신하시는 것이 좋습니다. 다음으로는 은행/카드/보험사 주소 변경이 필요합니다. 잊지 마시고 중요한 사항들을 이행하시어 나중에 불편함이 없으셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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아파트인데 지목이 답인 물건 매매 괜찮나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.바로 구매를 하기 전에 몇가지 확인이 필요합니다. 일반적으로는 '대'로 변경된 후에 건축물이 올라가야 정상적인 절차입니다. 그런데 아직도 답이라면, 행정 처리가 안되었거나 토지대장과 건축물 대장 불일치 상황일 수 있습니다. 따라서 매매 자체가 불가능한 것은 아니지만, 반드시 토지대장과 건축물대장, 등기부등본을 대조해서 지목 오류인지, 실제 농지 상태인지 확인해야 합니다. 만약 단순 행정 착오라면 ‘지목변경’ 절차를 밟아 정리할 수 있고, 매도인 측에 정리 책임을 요구하는 것이 안전합니다.잘 확인하셔서 안전한 매매 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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1주택자가 집을 1채 더 구매할경우 양도세 문의드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.1주택자가 추가로 주택을 매수하면 일시적으로 2주택자가 되는데, 이 경우 양도세 비과세 혜택을 유지하려면 일정 요건을 지켜야 합니다. 일반적으로 새 집을 산 날로부터 2년 이내에 기존 주택을 처분하면, 종전 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 그러나 만약 2년 내에 처분하지 않고 계속 2주택 상태를 유지한다면, 이후 주택을 팔 때는 다주택자에 대한 중과세율이 적용될 수 있습니다. 특히 조정대상지역 내 주택이라면 기본세율에 20~30%포인트가 가산되어 세금 부담이 상당히 커질 수 있습니다.주택가격이 상승하지 않은 경우에도 세 부담이 있을 수 있습니다. 다주택 중과세율이 적용되는 상황에서는 적은 차익에도 예상보다 세금이 크게 부과될 수 있다는 점을 주의해야 합니다.문의 사항에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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윗층에서 물이새면 어떻게 보상받아야하나요 ?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.비가 와서 물이 새는 부분이 건물 공동의 관리 문제인지, 윗집의 관리 부실인지를 따지는 과정이 필요합니다. 보통은 건물 관리단 측에서 외벽 보수 및 방수 보수를 제대로 하지 않아서 문제가 발생하는 경우가 많습니다.그러므로 먼저 상가 관리단 측에 해당 누수에 대한 문제를 먼저 제기하고, 그 관리 미흡이 관리단에게 있다면 상가 관리단체에서 해당 수리비를 지급하여야 할 것 입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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월세 중도퇴실 문의드려요! 도와주세요!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대차 계약은 약정 만기일까지 효력이 유지 됩니다.(10/15)임차인이 일방적으로 퇴실 의사를 밝히더라도, 임대인과 합의가 되지 않으면 의무가 그대로 남습니다. 계약만기 2개월 전이 이미 연장의사를 밝히셨으므로, 계약 연장된 것으로 보는 것이 맞고, 이후에 번복하셨다고 해도 만료가 1개월 밖에 남지 않은 상황이어서 3개월 뒤 보증금 반환된다고 보는 것이 실무의 해석이라 그렇습니다. 3개월 후에는 월세를 부담할 필요가 없습니다. 또한 3개월 후에는 보증금도 돌려받는 것입니다.중개수수료는 중도 퇴실자가 부담하는 것이 관례입니다. 다른 부동산에 올리기 전에 임대인과의 협의가 필요하지요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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집을 팔면 세금은 얼마나 내야될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집을 두 채 가지고 있는 상태에서 시가 약 2천만 원 정도 되는 촌집을 매도한다면, 세금은 기본적으로 양도소득세가 적용됩니다. 현재 본인이 거주하고 있는 4억 원 상당의 아파트를 이미 보유하고 있기 때문에, 촌집은 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않아 다주택자의 주택 매도로 간주됩니다. 다만 매도하려는 촌집의 시세가 2천만 원 정도로 비교적 저가에 속하기 때문에, 실제 과세 대상 양도차익이 거의 없거나 매우 적을 가능성이 큽니다. 양도소득세는 ‘매도가격 – 취득가액 – 필요경비 – 기본공제(연 250만 원)’를 차익으로 계산해 부과되며, 차익이 거의 발생하지 않는다면 세금도 거의 없거나 아주 소액만 나올 수 있습니다. 단, 실제 취득가액과 보유 기간, 거래 비용 등에 따라 달라지므로 정확한 세액은 양도소득세 계산기를 통해 확인하거나 세무사 상담을 거치는 것이 안전합니다. 결론적으로, 현재 상황에서는 촌집을 팔더라도 큰 세금 부담은 없을 가능성이 높습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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현대 압구정아파트 땅소유권에 대하여...
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.압구정 현대아파트의 토지 소유권 문제는 일반 아파트와 조금 다른 배경 때문에 헷갈리실 수 있습니다. 해당 단지는 준공 당시 일부 토지가 현대건설(현대그룹 계열)과 서울시 소유로 되어 있었고, 입주민들은 토지를 직접 소유하기보다는 아파트 전용 부분(건물)을 분양받고 토지에 대한 사용·수익 권리(지상권, 임대차 성격)를 가지는 구조였습니다. 그래서 등기부를 보면 개별 세대의 토지 지분이 잡혀 있지 않은 경우가 있습니다.그렇다고 해서 “아파트를 산 사람이 토지 소유가 전혀 없어 재산권이 없는 것 아니냐” 하는 걱정은 지나친 우려일 수 있습니다. 왜냐하면 아파트 소유자는 건물 소유권과 함께 해당 단지를 사용할 수 있는 권리를 가지고 있고, 주거 권리·재산적 가치도 그대로 인정되기 때문입니다. 실제로 매매·전세 거래도 일반 아파트와 동일하게 이루어지고 있습니다.다만 재건축이나 대규모 개발을 추진할 때는 토지 소유권이 명확하지 않으면 협의가 복잡해지고, 토지 소유자인 서울시나 현대 측과의 권리 조정이 필요해지는 점은 사실입니다. 이런 이유로 압구정 현대 재건축 논의에서도 토지 문제는 늘 중요한 변수로 언급됩니다.결과적으로는 아파트 매입한 사람은 소유권과 해당 토지 이용권을 법적으로 인정받으므로, 허물고 나면 권리가 없어지는 상황은 발생하지 않습니다. 그러나 재개발 시 소유자 관련 협의 정리가 필요하겠지요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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신뢰가능한가 거짓이 없는가요 궁금하네요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.AI 의 경우 말씀하신대로 100% 신뢰하기는 어렵습니다. 그래서 어느정도 정보를 판가름 할 수 있는 기준을 자신이 가지고 있어야 합니다. 그리고 AI 의 답변이 사실인가 아닌가를 반드시 검증해 본 뒤 실행에 옮겨야 합니다. 하지만, AI 의 장점 또한 분명히 있습니다. 어떤 일을 시작할 때 어디부터 시작해야 할지 감을 잡을 때 좋습니다. AI 는 많은 정보량에서 원하는 답변을 사람이 검색하는 것보다 빠르게 찾고 정리할 수 있습니다. 모여진 정보들을 토대로 실마리를 찾아내고 거기서부터 시작하면, AI 를 현명하게 사용하실 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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양생화기간이 과연언제쯤 올것인지궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.불법 증축을 양성화 해주는 기간은 주기적으로 오는 것이 아니라 , 정부나 지자체가 필요하다고 판단하는 경우에 한시적으로 시행되고는 합니다. 따라서 현재 2층 베란다에 창고식 구조물을 설치하고 싶으시더라도, 당장은 불법 건축물에 해당할 가능성이 높기 때문에 무작정 시공하는 것은 추후 철거 명령이나 과태료 부과로 이어질 수 있습니다.양성화 기간이 왔으면 좋겠다고 하시지만, 언제 또 올지, 어느 범위에서 인정할지는 전혀 확정되어 있지 않습니다. 결론적으로 양성화 기간을 기다리는 것보다는, 현행 건축법과 지자체 조례에서 허용하는 범위 내에서 증축이나 창고 설치가 가능한지 먼저 행정기관에 문의하시는 것이 안전합니다.부디 합법적인 증축 안전하게 하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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아파트 청약 중 가점와 추첨제에 대해 궁금증
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 합산하여 점수를 산정하는 방식입니다. 여기서 무주택 기간과 부양가족 수가 가장 큰 비중을 차지하며, 청약통장 가입 기간도 꾸준히 길수록 점수가 쌓입니다. 그래서 장기간 무주택 상태로 가족 구성원이 많을수록 높은 가점을 받아 당첨 확률이 올라갑니다. 추첨제는 말 그대로 일정 물량을 무작위로 선정하는 방식으로, 가점이 낮은 청년층이나 신혼부부 등에게 상대적으로 기회가 열려 있습니다. 특히 청약통장 가입 기간이 짧거나 무주택 기간이 길지 않은 경우라도 추첨제 물량에서는 당첨될 수 있는 여지가 있습니다.그래서 무주택 상태로 오랜기간 준비해 온 세대에는 가점제가 유리하며, 추첨제는 젊거나 아파트 소유이력이 있는 경우에 노려볼 수 있는 제도 입니다. 어느 쪽이든 제도를 이용하시어 내집 마련에 성공하시길 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.15
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