답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세종시에 120평 택지가 있으시군요. 아마도 주택단지의 나대지 일 것으로 예상이 됩니다.사실상 토지의 가격이 주택의 유무로 인해서 더 많이 올라가지는 않습니다. 게다가 단독주택 필지라고 하면, 토지를 구매하는 사람이 원하는 대로 집을 지으려는 분들이 많기 때문에 , 제 의견으로는 주택을 짓지 않으시고 판매하시는 것을 추천 드립니다. 게다가 요즘은 인건비가 많이 비싸지고, 재료비 또한 환율에 의해 많이 올라, 섣불리 건축을 하시는 것보다는 토지 상태로 빨리 현금전환을 하시는 것이 이로울 것이라 판단이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 많이 답답하신 상황일 것 같습니다. 다가구 주택의 경우는 권리관계가 복잡해서 전세자금대출 심사가 까다로운 편에 속합니다. 거기가다 기존 세입자의 전세권까지 설정이 되어 있으니, 아마도 더 까다롭거나 아마 거절당하는 경우가 많이 발생했을 것입니다. 결론부터 말씀드리자면, 시중은행에서는 선순위 전세권이 있기 때문에 대출 승인이 나지 않는 것이 맞습니다. 그러나 말씀하신 내용처럼 기존 전세권을 말소한다는 조건으로 대출심사를 하는 경우도 있습니다. 그러나 다른 세입자들의 보증금 합계까지 확인하여 이미 선순위 보증금이 높은 경우 거절 확률이 높습니다. 그리고 공증은 공증일 뿐, 전세권 말소와 같은 효력이 없기 때문에 받는다고 해도, 거절한 금융기관에서 다시 승인을 해주지 않을 것입니다 결론적으로, 지금 귀하의 귀책사유가 아닌, 주택의 사정으로 계약이행이 불가능하기 때문에, 특약에 따라 계약을 해제하고 계약금 반환요청이 가능합니다. 절대 무리하지 마시고, 은행으로부터 " 이 집의 전세권 설정 때문에 대출이 불가하다" 는 내용의 사유서나 증빙을 확보하세요.그리고 나서 그것을 토대로 계약금을 반환 받으시기 바랍니다. 부디 잘 반환받고 좋은 집 찾으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 것과 같은 형태의 임대가 종종 보이기는 합니다. 그런데 이런 임대차 물건들의 특징이 하나 있습니다. 다 그런 것은 아니지만, 보통 주변 시세보다 조금 저렴합니다. 그리고 임대차 보증금이 그렇게 큰 금액도 아니고요. (몇십 만원 짜리도 있습니다.)그리고, 단기(3~6개월)로 운영하는 방들도 꽤 있구요.결론적으로는 해당 지역에 잠깐 머물러야 하거나, 보증금이 저렴하여 큰 문제가 되지 않는경우, 그리고 저렴한 숙소가 필요한 경우는 이러한 위험부담을 안고 계약을 하고는 합니다. 의외로, 큰 공사현장 주변이라든가, 개발을 시작하는 지역에 이런 거래들이 자주 일어나고는 합니다. 아마도 출장인원이 대부분일 것으로 보여지구요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세 재계약 시점인데 , 집주인이 얼마까지 올릴 것인가가 궁금해서 질문을 주셨군요.만약에, 현재 계약갱신청구권을 사용할 수 있느냐 없느냐가 이 질문에 대한 답을 가를 것 같습니다. 귀하가 이번이 첫번째 갱신이라고 하고, 계약갱신청구권을 사용하시게 되면 5%가 상한입니다. 반대로 이미 계약갱신청구권을 사용했을 경우는 완전히 계약 종료 후 재계약이기 때문에 , 이 조건에서는 쌍방합의에 의해 새로운 계약을 맺게 되는 것입니다. 그래서 두번 째 상황인 경우 사실상 제한이 없습니다. 그러나 현실적으로는 주변의 시세에 맞춰서 올릴 것으로 생각됩니다. 그래서 가장 먼저 주변 비슷한 크기나 조건의 주택의 보증금과 월차임을 확인해 보시는 것이 가장 정확하게 가늠할 수 있는 방법이 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.설명을 자세히 듣지 못하셔서 혼란스러운 부분이 있는 점 공감합니다. 하지만, 부동산 거래에서 꽤나 흔한 방식으로 매매후 임대차라는 계약 형태입니다. 특히 지인분처럼 재개발 지역의 집 매도 시 흔히 나오는 계약 방식이에요. 지인의 입장은 주택은 처분해서 자금을 확보하야 하지만, 이주시점이 도래하기 전까지는 거주지가 필요한 상황입니다. 또 여기에 더해 매수인의 입장으로는 갭투자 방식으로 들어가는데, 비워놓는 것보다는 기존 주인(현재 지인분)이 그대로 전세살아주면 좋죠.잔금일까지는 당연히 지인분 소유로 되어 있지만, 계약이 이미 되었으므로 전세계약을 할 수 있는 것입니다. 매매계약과 전세계약을 동시에 작성합니다. 그래서 이로 인해 임대차 신고는 계약 후 30일 이내에 해야 하므로, 아마 이것의 의무를 이행하기 위해 동사무소 신고를 했다고 한 것 같습니다. 결국 매도자와 매수인의 이해관계가 맞아 떨어지기에 이런 계약방식이 나오는 것입니다. 매도인(지인분)은 이주날짜가 도래하기 전까지 거주할 곳도 있으면서, 이주날짜가 확정되면, 바로 전세금을 돌려받아 이사를 할 수 있기에 좋고, 매수인은 더이상 사람이 거주할 수 없는 시점까지 임차인(지인분) 이 있어주기에 좋은 것입니다. 설명이 되었길 바랄게요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 공인중개사 공부를 하고 계시는 군요. 쉽다면 쉽고 어렵다면 어려운 시험입니다.쉽다고 하는 부분은 모든 문제가(1,2차) 객관식으로만 주어진다는 점이구요. 어렵다고 하는 부분은 살면서 쉽게 접하지 못하는 법규에 대한 내용을 공부해야 한다는 점입니다.그러나 방법은 있습니다. 법규를 공부하시는 것이 이번이 처음이라면, 저는 인강을 추천드립니다. 우선 인강을 들으며 해당 법규가 어떤 원리로 인해 나오는 것인지를 체크하실 필요가 있어요. 그리고 난 후, 문제풀이를 하심이 좋습니다. 그리고 요즘 국가기술자격 및 국가 전문자격들이 응용된 문제가 많이 나오고 있습니다.결국 기출문제풀이 만으로는 합격하기 점점 어려워 지고 있다는 말이죠. 그래서 더 이론을 꼼꼼히 공부하시고 기출 풀이로 들어가시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단순히 영세건설사와 메이저 건설사와의 이름 차이가 부동산가격의 차이를 만드는지가 궁금하시군요.결론부터 말씀드리자면 아닙니다. 그러나 그렇게 보일 수 밖에 없는 이유가 있습니다. 아파트의 위치를 만드는 처음 토지분양과정에서 흔히 대장아파트(각 동네의 가장 큰 아파트) 자리를 차지하는 것은 보통 메이저 건설사들 입니다. 이후 이 대장아파트들의 가격이 가장 비싸지게 되지요. 당연한 이치입니다. 가장 좋고 넓은 부지를 분양받아 건설을 했기 때문에 접근성도 좋고, 부지가 넓다보니, 상가도 가깝게 끼고 있으며, 어메니티 시설도 당연히 좋을 수 밖에 없죠. 신설로 생기는 신도시에서는 아예 초등학교를 품고 있는 경우도 많아서 (초품아) 이런 현상은 두드러지게 됩니다.그러나, 신축아파트의 평면이나 품질이 메이저 건설사라고 해서 월등히 좋은 것은 아닙니다. 오히려 토지를 구매하는데 더 많은 돈을 들였기 때문에, 더 좋은 품질로 짓는 것이(건설비를 많이 쓰는 것) 불가능에 가깝습니다. 게다가 부동산의 가격은 아파트의 건설적인 품질이결정짓는게 아니라 위치가 결정하거든요.문의에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 1015 규제 이후로 부동산 경매 경락잔금대출도 일반대출 규제와 동일한 제한을 받습니다.이러한 문제때문에 대출로 낙찰잔금을 내려고 하시는 분들의 시름이 깊어지고 있는 것 같습니다.가장 간편한 방법으로는 금리가 높긴하지만 제2 금융을 활용해 보는 것입니다. 50% DSR 이 가능하기 때문에 조금이라도 다 높은 금액으로 진행해볼 수 있습니다.또한 경매지역을 알아볼 때, 비규제 지역으로 알아보시는 것도 추천 드립니다. 이런 물건들은 여전히 LTV70%가 적용되기 때문입니다.마지막으로는 주택이 9억이하이고 귀하가 무주택자라면 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정책 자금을 먼저 확인해 보세요. 규제보다는 높은 비율로 대출을 받을 수가 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사를 가셨는데, 소음이 너무 심해 고민이시군요. 이것에 대한 해결방법이 아주 없는 것은 아닙니다.먼저 해당 내용이 어느정도의 소음인지는 주관적으로 측정을 할 것이 아니라 객관적으로 소음측정 기기를 통해서 증명을 해야 합니다. 소음측정 업체를 통해서 먼저 주택의 하자로 인정을 받는 수준의 소음이 나고 있다는 것을 증빙 받으시길 바랍니다. 그리고 이것을 토대로 임대 목적물의 하자로 인해 계약을 유지 못하는 것으로 계약해지를 요청하시고, 아울러 검사비용또한 함께 청구를 하시기 바랍니다.계약서에 소음이 매우적음으로 되어 있다고 하셨는데 아마 "중개대상물 설명서" 에 그리 기재가 되어 있을 것입니다. 협의가 되지 않을 경우 이것에 대해 검사 결과를 토대로 소비자 기망으로 해당 중개사에 민사소송을 할 수도 있습니다. 아마도 그렇게 되어 손해배상을 할 상황이 되면, 중개사가 먼저 나서서 임대인과의 협의를 주도 할수도 있습니다. 그리고 다가구 주택은 원래 세대가 몇 호실로 나눠져 있던 간에 1가구로 나오는 것이 정상입니다. 등기부에 호실 구분이 있으려면 다세대 혹은 공동주택으로 분류되어야 함을 인지 하시기 부탁드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.연 소득이 세전 2700 인 상황에서 월세 20만원이 적절한지 궁금하시군요. 저도 사회 초년생일때 같은 고민을 해 본적 있어 그 마음 공감합니다.말씀하신 대로 월세 20만원이면 2700 소득 시 큰 문제 될 수준은 아닙니다. 일년에 240만원으로, 오히려 적은 수준에 가깝습니다.방을 알아볼 때에도, 말씀하신 대로 네이버 부동산이나 다방으로 먼저 확인을 하고, 그 다음에 해당 지역 부동산에 문의를 하면 됩니다.먼저 봐 두신 물건을 콕 집어서 문의하고, 이후에 더 나은 조건이나 비슷한 물건을 함께 보여달라고하면 여러가지 선택지를 가질 수가 있죠.부디 성공적인 집 구하기가 되시길 바랍니다. 감사합니다.