답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 두 분 모두 집을 소유하고 계신 상태이기 때문에 정부에서 지원하는 대표적인 신혼부부 전용 정책대출은 바로 받으실 수가 없습니다. 신혼부부 혜택 대출의 가장 기본적이고 필수적인 조건은 대출 신청 시점에 세대주를 포함한 세대원 전원이 서류상 '무주택자'여야 한다는 점입니다. 따라서 현재처럼 부부 합산 2주택인 상태에서는 정책 혜택 대출 대상에서 제외됩니다.하지만, 계획대로 남편 주택을 정리하시고, 아내분 주택도 부모님께 명의 이전을 완료하신 다면 무주택자가 되기 때문에 대출이 가능합니다. 여기서 주의하실 점은 아내분의 명의 이전 절차가 완전히 끝나 등기부등본상 명의 변경이 완료된 후에야 무주택 자격으로 대출 신청이 가능하다는 사실입니다.또한 신혼부부 정책대출은 무주택 조건 외에도 부부 합산 연소득 기준과 순자산 가액 기준을 동시에 충족해야 합니다. 주택 처분 및 명의 이전 일정을 구체적으로 잡으신 후, 주택도시기금이나 한국주택금융공사 홈페이지에서 본인의 소득과 자산이 기준에 부합하는지 먼저 확인해 보시는 것을 추천해 드립니다. 처분 시점과 명의 이전 완료 시점이 정해지면 관련 서류를 정리하셔서 은행 방문 상담을 받아보시는 것이 가장 정확하고 확실합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 가장 시급하게 하셔야 할 일은 집주인에게 연락하여 상황을 솔직하게 설명하고 재계약 의사를 철회하는 것입니다. 한 달 전쯤 5% 인상에 동의하셨다면 구두상으로라도 이미 재계약 합의가 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 지금 시점에서 재계약을 무르고 원래 만기일에 퇴거하기 위해서는 집주인의 양해와 동의가 반드시 필요합니다.만약 집주인분이 사정을 듣고 합의해 주신다면 원래 계약 만기일에 맞춰 정상적으로 보증금을 돌려받고 이사를 하실 수 있습니다. 하지만 집주인 측에서 이미 재계약이 체결된 것으로 보고 이를 거절한다면, 일반적인 계약 중도 해지와 마찬가지로 질문자님께서 새로운 세입자를 구하고 그에 따른 부동산 중개수수료를 부담하는 조건으로 이사를 진행하셔야 할 가능성이 높습니다.참고로 이번 5% 인상 재계약이 세입자의 법적 권리인 '계약갱신청구권'을 사용한 것이라면 상황이 조금 다릅니다. 계약갱신청구권을 사용하여 연장된 계약은 세입자가 언제든지 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 그 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 법적으로 해지 효력이 발생합니다. 다만 이 경우에도 지금 당장 통보를 하시면 원래 만기일이 아닌 통보일 기준 3개월 뒤에 보증금 반환 효력이 발생하므로 이사 일정에 차질이 생길 수 있습니다.결과적으로 현재 상황에서는 법적인 권리를 따지기에 앞서 집주인과의 원만한 합의를 이끌어내는 것이 가장 중요합니다. 지체하지 마시고 최대한 빨리 집주인분께 연락하셔서 피치 못할 사정이 생겼음을 정중하게 말씀드리고 이사 일정과 보증금 반환에 대해 조율해 보시기를 권해드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 집주인이 전세보증금을 올리겠다고 먼저 요구할 수는 있습니다. 하지만 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 세입자분이 계약갱신청구권을 사용하겠다고 명확히 의사를 밝히시면, 집주인은 법적으로 기존 보증금의 5% 이내에서만 금액을 올릴 수 있기 때문입니다. 즉, 집주인이 갱신청구권 사용 전에 먼저 대폭 인상을 요구하더라도, 세입자분이 청구권을 쓰겠다고 답변하시면 5% 상한선 제한을 받게 됩니다.​중요한 것은 의사를 전달하는 타이밍과 방법입니다. 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 집주인에게 갱신청구권을 사용하겠다는 뜻을 확실하게 전달하셔야 합니다. 전화 통화로 녹음을 남기시거나, 문자 메시지로 기록을 남겨두시는 것이 가장 좋습니다. 만약 집주인이 먼저 연락을 와서 시세대로 보증금을 크게 올려달라고 하더라도 당황하지 마시고, 이번에는 계약갱신청구권을 사용해서 5% 이내로 인상해 연장하고 싶다고 정중하게 말씀하시면 됩니다.​참고로 알아두시면 좋은 점도 있습니다. 만약 집주인과 원만하게 합의해서 5%를 초과하여 보증금을 올려주기로 했다면, 이는 갱신청구권을 사용한 것이 아니라 새로운 계약을 맺은 것으로 봅니다. 이 경우에는 이번에 청구권을 아껴두었다가 2년 뒤 다음 계약 만기 때 갱신청구권을 사용하실 수 있습니다. 하지만 지금 꼭 청구권을 써야 하는 상황이시라면 집주인의 무리한 인상 요구를 모두 받아들이실 필요 없이, 법적으로 보장된 5% 상한선을 지키며 계속 거주하실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.예비 신랑님과 신부님의 결혼을 진심으로 축하드립니다. 현재 두 분의 상황과 2026년 기준 부동산 정책을 고려했을 때, 궁금해하시는 증여세와 대출 요건에 대해 설명해 드리겠습니다.​먼저 혼인신고를 하지 않은 상태에서 남편분께서 아내분 계좌로 3~4천만 원을 이체하실 경우 증여세가 발생할 수 있습니다. 법적으로 혼인신고를 하지 않았다면 두 분은 타인으로 간주되어 증여재산 공제 한도가 거의 없기 때문입니다. 반면 혼인신고를 하시면 부부간 증여재산 공제가 10년간 6억 원까지 적용되어 세금 걱정 없이 자금을 합치실 수 있습니다. 하지만 뒤에서 설명해 드릴 대출 문제로 인해 혼인신고를 미루셔야 한다면, 이체하신 금액에 대해 차용증(금전소비대차 계약서)을 작성하시는 것을 추천해 드립니다. 세법상 2억 1,700만 원 이하의 금액은 무이자로 빌려주더라도 법정 이자에 대한 증여세가 부과되지 않으므로, 차용증만 잘 작성해 두시면 증여세 문제없이 계약금을 안전하게 치르실 수 있습니다.​대출을 위해서는 현재 상황에서 혼인신고를 미루시는 것이 훨씬 유리합니다. 두 분의 연봉을 합산하면 약 9,500만 원이 되는데, 이 경우 주요 정부 지원 대출의 신혼부부 소득 기준을 초과하게 됩니다. 2026년 기준으로 내집마련 디딤돌 대출과 일반 보금자리론 모두 신혼부부의 합산 소득 한도가 8,500만 원으로 제한되어 있습니다. 따라서 혼인신고를 하시면 혜택이 좋은 정책 대출을 이용하지 못하고 금리가 상대적으로 높은 시중은행 일반 주택담보대출을 받으셔야 할 확률이 높습니다.이러한 점을 참조해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.생기넘치는 고래님 반갑습니다.!보증금은 남의 집을 빌려 쓸 때 집주인에게 미리 맡겨두는 목돈을 말합니다. 쉽게 말해 세입자가 월세를 밀리거나 집을 망가뜨렸을 때를 대비해서 집주인이 잡아두는 일종의 담보이자 안전장치라고 생각하시면 됩니다. 세입자는 계약 기간 동안 그 집에서 살고, 나중에 이사를 나갈 때 밀린 돈이나 수리비가 있다면 그만큼을 뺀 나머지를 돌려받으며 아무 문제가 없었다면 처음에 냈던 보증금을 그대로 돌려받게 됩니다.우리나라에는 이 보증금을 내는 방식에 따라 크게 전세와 월세가 있습니다. 전세 보증금은 매달 따로 내는 방값이 없는 대신 집값의 상당 부분을 차지할 정도로 아주 큰 목돈을 집주인에게 통째로 맡기는 방식입니다. 반면에 월세 보증금은 매달 집주인에게 방값을 내기 때문에 전세보다는 훨씬 적은 금액을 담보로 묶어두게 됩니다. 어떤 방식이든 보증금은 세입자에게 전 재산이나 다름없는 큰돈이므로, 계약이 끝났을 때 이 돈을 안전하게 돌려받는 방법을 아는 것이 부동산 공부의 가장 첫걸음입니다.소중한 내 보증금을 지키기 위해 필수로 챙겨야 하는 것이 바로 전입신고와 확정일자입니다. 이사를 하는 날 주민센터에 가서 내가 이 집에 들어와 산다고 공식적으로 신고하는 것이 전입신고이고, 임대차 계약서에 오늘 날짜로 도장을 찍어 증명하는 것이 확정일자입니다. 이 두 가지를 마치면 나중에 혹시라도 집주인에게 금전적인 문제가 생겨 집이 경매로 넘어가더라도, 다른 사람들보다 내 보증금을 먼저 안전하게 돌려받을 수 있는 강력한 법적 권리가 생기기 때문에 가장 먼저 기억하셔야 합니다.보증금에 관련해서는 상기 내용 정도 알고 계시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.자격증은 취업을 원하시는 분야에 따라 준비하시는 것이 가장 중요합니다. 어떤 직무를 목표로 하는지에 따라 필요한 자격증이 달라져서 좀더 목표직무를 설정해 주시면 답을 드리기가 수월할 것 같습니다. 하지만, 기본적인 자격이나 점수도 있습니다. 과거에는 서면 토익 점수가 필수였지만, 최근 주요 대기업과 중견기업에서는 실제 비즈니스 회화 능력을 검증하는 토익스피킹이나 오픽(OAL/IH 이상)을 필수 요건으로 내걸거나 훨씬 우대하는 추세입니다.사무 생산성의 기본이 되는 컴퓨터활용능력 1급은 공기업 가산점은 물론, 일반 기업에서도 기본 데이터 정리 및 엑셀 활용 능력을 증명하는 가장 확실한 자격증으로 여전히 높은 평가를 받습니다.데이터 활용 능력을 중시하는 트렌드에 따라 ADsP(데이터분석 준전문가)나 SQLD(SQL 개발자) 같은 자격증의 인기가 매우 높습니다.만약 공기업이나 공공기관을 준비하신다면 한국사능력검정시험 1급 역시 필수 가산점 요소로 반드시 챙기셔야 합니다.여기에 목표직무 특화자격증을 한두개 더 준비하신다면 더 잘 대비하실수 있을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동명의인 아파트를 거래할 때 공동명의자 중 한 명이 잔금일에 참석하지 못한다면, 참석하지 않는 사람의 매도용 인감증명서, 인감도장이 날인된 위임장, 신분증 사본 등 소유권 이전에 필요한 서류가 완벽하게 준비되어야 합니다. 매도자 측에서 남편분의 서류를 제대로 준비해 오지 않아 당장 소유권 이전 등기가 불가능한 상황이라면 매수자님은 잔금 지급을 거절하실 수 있으며 이는 법적으로 전혀 문제가 되지 않습니다.부동산 매매 계약에서 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 소유권 이전 등기 서류 교부 의무는 동시에 이루어져야 하는 동시이행 관계에 있기 때문입니다.이때 매수자님이 주의하셔야 할 점은 돈을 안 주고 그냥 가만히 계시는 것이 아니라, 잔금을 지급할 준비가 완벽하게 되어 있다는 사실을 매도자와 중개인에게 명확히 보여주셔야 한다는 것입니다. 통장 잔고 증명이나 이체 한도를 확인시켜 주면서 잔금 준비는 다 되었지만 서류가 미비하여 지급할 수 없다는 의사를 분명히 전달하셔야 매수자님에게 이행지체 등의 법적 책임이 돌아오지 않습니다.이러한 사항을 명확히 하시어 문제 없이 잔금 절차 마무리 하시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통 이런 경우 집주인들이 연락을 피하는 가장 큰 이유는 단순하게도 귀찮고 본인에게 금전적인 손해가 발생할까 봐 회피하는 것일 확률이 가장 높습니다. 전기를 손보고 수도 요금 문제를 해결하려면 직접 관리실이나 관련 기관에 알아보거나 수리 기사를 불러야 하는데, 이 과정이 번거롭고 결국 본인 지갑에서 돈이 나갈 수도 있는 상황이니까요. 어떻게 대답해야 할지 핑곗거리를 찾으며 시간을 끌거나, 계속 모른 척 가만히 있으면 세입자가 답답해서 알아서 요금을 내고 고쳐 쓰지 않을까 하는 마음으로 외면하고 있을 수도 있습니다.하지만 전기나 수도 문제는 생활하는 데 당장 큰 불편을 주고 나중에 비용 문제로 억울한 일이 생길 수 있는 중요한 부분이라 집주인의 반응을 마냥 기다려주기만 해서는 안 됩니다. 특히 수도 요금 같은 경우 마감 기한까지 답이 없기를 기다리셨다가 전화를 하시는 것보다는, 기한이 여유 있게 남은 시점에 미리 전화를 걸어 명확하게 상황을 짚고 넘어가시는 것이 훨씬 좋습니다. 통화가 연결되면 바쁘셔서 문자를 혹시 못 보셨냐고 부드럽게 물어보시면서, 우리가 쓰지 않은 요금에 대한 처리와 전기 수리에 대한 확답을 꼭 받아내셔야 나중에 연체료 같은 복잡한 문제에 휘말리지 않습니다.그래서 이런 경우에는 수리를 요청하시는 내용의 내용증명을 보내 추후 발생할 수 있는 법적 리스크를 줄이시고, 추가적으로 직접 수리를 하셨다면, 이 내용증명을 통해 수리비 청구를 할 수 있는 부분이니, 참조를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아직 가계약금이나 계약금이 오가지 않은 상태라면 단지 내 다른 부동산에 얼마든지 문의하시고 매물을 알아보셔도 전혀 문제가 없습니다. 오히려 수억 원이 오가는 큰 거래인 만큼 여러 부동산을 돌아다니며 매물을 비교해 보고, 나와 소통이 잘 되는 중개사를 찾는 것이 아주 일반적이고 현명한 방법입니다. 부동산마다 보유하고 있는 전속 매물이 다를 수도 있고, 가격 협상 능력이나 응대 방식에도 차이가 크기 때문에 한 곳만 고집할 필요는 없습니다.중개사들 입장에서는 손님이 여러 곳을 비교해 보는 상황이 워낙 일상적이라 크게 기분 나빠하거나 마음에 담아두지 않는 경우가 대부분입니다. 만약 단지 내에서 우연히 마주치더라도 가볍게 목례 정도만 하고 지나가시면 그만입니다. 그러니 너무 걱정하실 필요가 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 시장에서 집의 연식에 따라 부르는 명칭들은 법적으로 딱 떨어지게 정해진 기준이 있는 것은 아니지만, 사람들의 인식과 거래 관행에 따라 대략적으로 통용되는 기준이 있습니다. 보통 새로 지은 지 1년에서 길게는 5년 이내의 집을 신축이라고 부릅니다. 아직 누군가 살았던 흔적이 거의 없고 최신식 자재와 구조가 적용되어 있어서 가장 선호도가 높은 시기입니다.그다음 단계인 준신축은 대체로 지어진 지 5년에서 10년 사이의 집을 의미합니다. 완전한 새 집은 아니지만 여전히 요즘 라이프스타일에 맞는 평면 구조나 커뮤니티 시설을 갖추고 있고, 큰 수리나 뼈대를 건드리는 인테리어 공사 없이도 도배나 장판, 청소 정도만 새로 하고 바로 들어가 살 수 있을 만큼 상태가 양호한 집들을 보통 이렇게 부릅니다. 신축의 비싼 가격이 부담스러운 분들이 많이 찾는 현실적인 선택지이기도 합니다.마지막으로 구옥이나 구축은 일반적으로 지어진 지 10년에서 15년 이상 훌쩍 넘어간 집을 말합니다. 이 시기부터는 집 안팎으로 세월의 흔적이 꽤 나타나고, 예전 유행하던 인테리어가 남아있는 경우가 많습니다. 그래서 새로 이사를 들어갈 때 화장실이나 주방을 포함해 집 전체를 싹 수리하는 것을 고려하게 되는 연식이기도 합니다. 여기서 시간이 더 흘러 20년, 30년 이상 지나게 되면 재건축이나 전체 리모델링 이야기가 본격적으로 나오기 시작하는 완전한 구옥으로 분류됩니다. 이러한 점을 판단에 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.