답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.5천에 매입하셔서 2.2억에 매매하셨다니, 성공적인 투자축하드립니다. 1.7억의 양도차익이 발생했는데, 이에 대한 세금은 여러 조건에 따라 편차가 굉장히 클 수 있습니다. 만약 질문자님께서 '1세대 1주택자'이시고, 처음 빌라를 매입하신 시점부터 계산하여 해당 주택을 2년 이상 보유하신 상태에서 매도하셨다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 현재 세법을 기준으로 매매가가 비과세 기준선인 12억 원 이하에 해당하기 때문에, 1억 7천만 원의 수익에 대한 양도소득세는 '전액 비과세' 됩니다.그러나 다주택자시거나 보유기간이 2년 미만일 경우에 비규제지역 여부에 따른 2년 실거주 요건을 못채운 경우에는 수익금에서 기본공제 (연당 250만원) 와 필요경비만 빼고 나머지 금액이 과세표준이 됩니다. 이에 따라 편차가 클수 있으니, 조금 더 정확한 정보를 가지고 세무사사무소를 찾아 보시는 것이 더 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

가격이 부담이 되지 않았는데, 몇년째 쓰고 있는 물건이라고 하면 저는 전자제품 중 이어폰을 들고 싶습니다. 보스Qc울트라 이어버드2 제품을 사용하고 있습니다. 보스의 사운드는 원래 제가 너무 마음에 들어 블루투스 스피커를 이용하고 있었는데, 2년 전 이어폰이 출시되어 구매하게 되었습니다. 그런데 너무 소리도 좋고 외부소리 차단이 탁월해서 이젠 이 이어폰 없이는 생활이 불가능할 지경입니다.다만, 케이스 크기가 약간 크다는 점과, 가끔 한쪽 이어폰이 완전히 연결이 안되어 다시 연결해주어야 한다는 점만 바꾸면 정말 완벽한 이어폰이 될 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약 후 6개월도 안된 집을 매매한다고 집을 보자고 하니, 참 번거로우실 것 같습니다. 하지만, 임대인은 세입자의 거주 기간과 상관없이 집을 매매할 수 있습니다. 단, 조건은 임대차 계약이 우선이기 때문에 이 임대차 계약을 승계한다는 조건이지요. 즉, 집주인이 바뀌더라도 질문자님은 처음에 계약하신 기간(일반적으로 2년) 동안 보증금을 안전하게 지키며 기존 조건 그대로 계속 거주하실 수 있는 권리가 보장됩니다.만약 계약서 특약사항에 '매매 시 집 보여주는 것에 협조한다'는 내용이 적혀 있더라도, 이것이 세입자의 사생활과 평온하게 거주할 권리를 침해하면서까지 무조건 문을 열어주어야 한다는 뜻은 결코 아닙니다. 어디까지나 협조에 대한 의미이므로 이에 대해 가능하실 때 협조를 하시면 되겠습니다. 중개사에게 "집을 보여주는 것에는 협조하겠지만, 내가 퇴근하고 집에 있는 평일 저녁 8시 이후나 주말 오후에만 가능하다"라고 질문자님께서 편하신 특정 시간대를 미리 지정해서 명확히 통보해 두시는 것을 추천해 드립니다. 만약 세입자의 동의 없이 함부로 비밀번호를 누르고 들어오려 하거나 계속해서 무리한 시간을 요구하며 화를 낸다면, 이는 주거침입에 해당할 수 있음을 경고하셔도 됩니다. 지금 살고 계신 공간의 통제권은 계약 기간 동안 온전히 질문자님에게 있다는 점을 잊지 마시고 당당하게 권리를 행사하시기 바랍니다. 부디 잘 마무리 되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용은 어머니 명의로 된 주택을 질문자님 명의로 바꾸고, 어머니와 누나가 들어갈 수 있도록 임대아파트를 신청하는 것이 가능한지에 대한 문의로 판단됩니다. 지금 세 분이 같은 주민등록등본에 등재되어 함께 거주하시는 상태에서 빌라 명의만 질문자님으로 변경한 뒤 어머니를 신청자로 하여 임대아파트를 신청하시는 것은 불가능합니다.임대아파트는 기본적으로 세대원 전원이 주택이 없는 "무주택세대구성원" 전원으로 구성되어 있어야 합니다. 어머니가 신청하실 경우 같은 세대에 거주하는 직계비속인 자녀(질문자님)는 당연히 세대구성원에 포함되기 때문에, 명의를 넘겨받은 질문자님이 주택을 소유한 것으로 산정되어 결국 어머니의 세대는 유주택 세대로 분류됩니다.가끔 만60세 이상 부모님이 주택을 소유한 경우 자녀는 무주택으로 인정해 주는 예외가 있으나, 이것은 일반 청약에만 해당하고 국민임대나 영구임대에는 해당하지 않습니다. 하지만 중증장애 판정을 받은 누나가 신청하신 다면 가능할 수 있습니다. 공공임대주택 청약 시 주택 소유 여부를 검증하는 무주택세대구성원의 범위에는 신청자 본인과 배우자, 그리고 신청자의 직계존속(부모) 및 직계비속(자녀)만 포함되며, 형제나 자매는 세대구성원 산정 범위에서 제외됩니다.따라서 누나가 신청하실 경우 형제자매가 포함되지 않기 때문에 어머니는 집이 없는 상태가 되고, 형제인 질문자님은 세대원 검증 대상에서 제외가 가능하므로 자격인정이 됩니다. 또한 누님의 경우 장애인 특별공급이나 영구임대주택 1순위 등 매우 유리한 조건으로 신청할 수 있는 자격이 주어질 확률이 높습니다.하지만 그 전에 어머님 댁을 명의이전하실 때 증여 혹은 매매에 따른 세금이 발생하는 것을 주의하여야 합니다. 단순히 임대아파트 신청 자격 하나를 얻기 위해 당장 현금으로 납부해야 하는 세금과 부대비용이 임대아파트 입주로 얻게 되는 주거 안정 혜택보다 훨씬 클 수도 있습니다.따라서 섣불리 집 명의부터 변경하기보다는, 우선 관할 주민센터의 복지 담당자나 한국토지주택공사(LH) 콜센터에 누님의 장애인 우선공급 및 임대아파트 자격 조건에 대해 상세히 상담을 받아보신 후, 최종적인 결정을 내리시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.개업공인중개사라는 것은 공인중개사 자격을 취득하고 추가적으로 자신의 사무실을 적법하게 개업한 공인중개사를 뜻합니다. 공인중개사 자격만으로는 법적으로 중개를 하고 중개수수료를 받을 자격이 없습니다. 중개사무소에 소속공인중개사로 취업하거나, 자신의 공인중개사무소를 개업하여야 비로소, 공인중개 후 수수료를 취득할 수 있는 것입니다. 위와 같이 이해를 해 주시면 되겠습니다.추가적으로, 현재 현업 분위기가 어떤지 문의를 주셨는데, 전반적으로는 좋지 않습니다. 부동산 불황이 몇년 전부터 지속되어 온 부분도 있고, 최근에는 주택에 대한 대출 규제 및 각종 규제가 더해져 거래량이 많이 줄었기 때문입니다. 중개사들의 세일링 포인트는 많은 거래가 이루어질 때, 발생합니다. 거래량이 많고 주인을 찾는 물건이 많을 때 최대 매출을 달성할 수가 있습니다. 그러나 지금과 같이 세금, 규제 , 고금리 등으로 인해 거래량이 줄어들어 버린 상황에서는 크게 기대를 하기가 어렵습니다. 아울러, 오프라인 상권이 무너지는 곳이 계속 생겨나는 것도 한 이유입니다. 온라인 상거래가 활발해 지면서 거리로 나오는 시민들이 줄고, 이에 따라서 S 급상권은 더 집중되지만, 그 외의 "적당히 잘 되던" 상권들은 공실이 많이 생겨나고 있는 실정입니다. 이런 점을 참조해 주시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.반갑습니다. 거대한 왕나비님, 창업에 도전하시려는 군요.하나 명심하셔야 할것은 현재 우리나라 경제 상황이 호황보다는 불황에 가깝기 때문에 전체적으로 자금이 잘 돌지 않고 소비성향이 예전과 같지 않다는 것은 인식하고 시작하여야 합니다. 이런 상황에서 사업을 시작하려면 조금 더 철저한 고민과 준비가 필요합니다. 커피, 피자, 치킨 같은 건 말씀하신 대로 너무 수요대비 공급이 많은 시장 상태 입니다. 위에서 말씀드린 대로 지금 시점에서 창업을 고민한다면 누구나 아는 대중적아이템 보다는 트렌드에 맞추어 고정비 부담을 줄이는 것이 핵심입니다. 외식이나, 식품쪽에 관심이 있으시다면 일반 외식업 보다는 샐러드나 포케 전문점, 고단백,저당 식단 전문점, 특정 건강 고민을 겨냥한 글루텐프리 베이커리 등을 추천 드려봅니다. 기존의 치킨, 피자처럼 넓은 매장과 많은 인력이 필요한 형태보다는 1인 운영이 가능하거나 배달 및 포장을 특화시켜 운영할 수 있는 소규모 매장으로 접근하는 것이 좋습니다. 만약에 외식을 선택하지 않으신다고 해도 괜찮습니다. 초고령사회로 접어들면서 어르신 방문요양 센터, 주야간보호센터, 시니어 맞춤형 운동 및 재활 스튜디오, 고령층 대상 영양 식단 배달 서비스 등은 구조적으로 수요가 급증할 수밖에 없는 시장입니다. 초기 인허가나 자격 요건을 갖추어야 하는 진입 장벽이 다소 존재하지만, 일단 자리를 잡으면 경기 타격을 비교적 덜 받고 장기적이고 안정적인 운영이 가능하다는 큰 장점이 있습니다.마지막으로 반려동물 관련 컨텐츠도 있습니다. 반려동물을 가족과 같이 생각하는 가구가 늘고 있습니다. 그래서 단순 용품 판매 보다는 케어 중심의 유치원, 프리미엄 미용, 호텔 서비스 등 서비스 중심의 매장이 많이 늘고 있습니다. 게다가 높은 인건비 부담을 극복하기 위해서 24시간 무인 셀프 애견 샵(목욕) 등을 운영 하기도 합니다. 가장 좋은 종목은 질문자님의 자본금 규모, 기존의 경력이나 관심사, 그리고 창업하려는 지역의 상권 특성과 잘 맞아떨어지는 아이템입니다. 대형 프랜차이즈나 유행성 아이템에 성급히 투자하기보다는, 인건비와 임대료 부담을 최소화할 수 있는 사업 구조를 먼저 설계하신 후 소규모로 안전하게 시작해보시길 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.빌라를 매수하시는데,다른 호실(세대)의 위반으로 인해 건물전체가 위반건축물 등록되어있다고 이해했습니다. 이런경우는 결과적으로는 해당 내용이해소되기 전까지는 여러 리스크가 따르기 때문에 주의를 기울이실 필요가 있습니다. 해당 빌라가 집합건물인 다세대주택으로 개별 등기가 되어 있고 301호 자체에 불법 확장이나 용도 변경 등의 위반 사항이 없다면, 401호와 501호의 위반으로 인해 301호 매수자에게 이행강제금이 부과되거나 행정적인 처벌이 내려지지는 않습니다. 이 부분에 있어서는 매수하려는 호실 자체에 문제가 없다는 부동산 중개인의 설명이 사실에 부합합니다. 하지만 건축물대장 표제부에 전체 건물 명의로 '위반건축물' 표기가 되어 있다면, 301호가 적법한 세대라 하더라도 해당 건물에 속한 모든 호실에 대해 제1금융권의 전세자금대출이나 주택담보대출 승인이 거절될 가능성이 매우 높습니다.​이러한 금융권의 대출 제한은 향후 세입자를 구하고 보증금을 반환하는 과정에서 심각한 문제를 발생시킬 수 있습니다. 현재 전세금 1억 8천만 원은 공시가격 1억 4,700만 원의 126%인 1억 8,522만 원 이내에 해당하여 전세보증금반환보증보험 가입의 기본적인 금액 요건은 충족합니다. 그러나 건축물대장에 위반건축물로 등재된 건물은 주택도시보증공사(HUG) 등 기관의 보증보험 가입이 원천적으로 차단되는 경우가 많습니다. 전세자금대출과 보증보험 가입이 불가능한 매물은 새로운 세입자를 구하기 극히 어려우며, 추후 기존 세입자 퇴거 시 매수자가 직접 1억 8천만 원의 현금을 마련해 반환해야 하는 유동성 위험에 처하게 됩니다.​재개발 구역 지정 및 입주권 부여와 관련하여, 301호 자체가 적법하게 소유권 보존등기가 되어 있는 구분건물이라면 재개발 시 조합원 자격을 얻고 새 아파트 입주권을 받는 데에는 법적으로 문제가 발생하지 않습니다. 재개발 입주권은 개별 구분소유권의 적법성을 기준으로 판단하기 때문입니다. 다만, 같은 건물 내 위반 세대들의 경우 추후 감정평가나 청산 과정에서 불이익을 받을 수 있어 재개발 동의율 확보 과정에서 갈등의 원인이 될 수 있습니다. 결론적으로 301호 자체의 법적 권리나 입주권에는 하자가 없으나, 위반건축물 딱지로 인한 대출 및 보증보험 불가라는 꼬리표가 세입자 유치와 전세금 반환에 막대한 지장을 초래할 수 있다는 객관적 사실을 고려하여 매수를 판단해야 합니다. 이런 점들을 잘 검토하시어 매매 결정을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.​2년이라는 짧은 투자 및 실거주 기간을 고려할 때는 풍부한 배후 수요와 지하철 노선, 탄탄한 인프라로 환금성이 가장 뛰어난 수원 영통 라인(벽적골 및 영통포레파크원 등)의 투자가치가 상대적으로 가장 우수할 것으로 판단됩니다. 대출의 경우 1금융권 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제 특성상 연봉 5,000만 원 조건에서 2억 8,000만 원의 주담대를 수령하면 상환 한도가 거의 차기 때문에, 추가적인 신용대출이나 차량대출은 매우 제한적이거나 불가능할 가능성이 높습니다. 이러한 점을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 생애 첫집을 매수앞두고 계신것을 축하드립니다. 연식이 있는 만큼 계약시 특약사항을 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다. 구축 아파트 매매 시 가장 기본적으로 들어가야 할 특약은 잔금 지급일의 다음 날까지 매도인이 근저당권 설정 등 새로운 권리 변동을 일으키지 않으며, 계약일 기준의 등기부등본 상태를 유지한다는 조항입니다. 이는 잔금을 치르는 사이에 매도인이 집을 담보로 대출을 받는 사고를 막기 위함입니다. 또한, 체납된 관리비나 공과금은 잔금일을 기준으로 매도인이 모두 정산한다는 내용과 함께, 불법 건축물이나 확장 등으로 인한 이행강제금이 발생할 경우 잔금일 이전의 원인으로 인한 것은 매도인이 책임진다는 내용도 포함하는 것이 좋습니다.질문하신 하자보수 특약의 경우, 실제 부동산 현장에서 매도인들이 선뜻 넣어주는지는 매도인의 성향과 부동산 시장의 분위기에 따라 크게 좌우됩니다. 30년이나 된 아파트는 자연스러운 노후화가 진행된 상태이므로, 매도인 측에서는 오히려 '현 시설물 상태에서의 매매 계약'임을 강조하며 잔금일 이후의 하자에 대해 면책을 요구하는 경우가 많습니다. 매수자 입장에서는 민법상 6개월의 매도인 하자담보책임을 주장하고 싶겠지만, 실무적으로는 생활에 치명적인 영향을 주는 '중대한 누수'나 '배관 파손' 등에 국한하여 잔금일 이후 3개월에서 6개월까지만 매도인이 수리비를 부담한다는 식으로 서로 합의점을 찾는 경우가 가장 흔합니다. 단순 결로나 샷시 노후화 같은 일반적인 마모 상태까지 매도인에게 수리를 요구하기는 현실적으로 어렵습니다.​'대출 불가 시 계약금 반환' 특약 역시 매수자에게는 가장 안전한 장치이지만, 매도인들이 동의해 주기를 상당히 꺼리는 대표적인 문구입니다. 매도인 입장에서는 본인의 잘못이 아닌 매수자의 신용도나 정부의 대출 규제 변경 등 외부 요인으로 인해 계약이 파기되고 시간적 손해를 떠안아야 하기 때문입니다. 특히 인기 있는 매물이나 매도자 우위의 시장에서는 이 특약을 요구할 경우 매도인이 아예 계약을 거부하기도 합니다. 따라서 이 특약을 무조건 고집하기보다는, 계약금을 입금하기 전에 은행이나 대출 상담사를 통해 본인의 한도와 대출 가능 여부를 미리 가심사받아 확실히 해두는 것이 훨씬 안전하고 현실적인 방법입니다. 만약 매도인을 설득해 해당 특약을 넣고자 한다면, 기한을 열어두기보다는 '계약일로부터 1주일 이내에 대출 불가 판정 시'와 같이 명확한 기한을 정해주어 매도인의 부담을 덜어주는 방식으로 접근하는 것이 좋습니다.처음에 말씀드렸던 것처럼, 연식이 연식인만큼 꼼꼼하게 검토하시어 생애 첫 주택을 매수하는 데 있어서 문제가 없기를 바랍니다. 감사합니다.