답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대통령이 제시한 근거를 확인해 보면 몇가지 가시적인 결과가 보입니다.먼저 강남권 가격이 실제로 하락하기 시작했습니다. 9월 둘째 주 한국부동산원 기준 강남구는 -0.36%, 서초구는 -0.26%로 6주 연속 하락했고, 송파구도 -0.12%로 2주 연속 하락했습니다. 이를 두고 일종의 평탄화 과정이 시작된 거라고 보는 것이지요.다음으로는 공급을 늘리겠다는 계획도 있습니다. 정부는 8월 13일 대책에서 2026~2030년 수도권 135만 호 착공 목표와 별도로 신규택지 10만 호를 포함한 수도권 23만 호+@ 추가 공급을 제시했습니다. 신규택지뿐 아니라 국공유지, 재건축/재개발, 도시정비사업 등의 인허가를 앞당기겠다는 계획입니다.주택 구입 수요에 대한 규제는 유지하면서 공급 쪽 금융은 확대하려고 합니다. 집을 사려는 사람에게 돈을 풀어 잘 사게 하는 것보다는 PF 등 주택을 공급하려는 사업에는 금융을 지원하여 공급을 늘리는 것입니다.이런 부분들을 들어 점차 안정되 갈 것으로 희망 하는 것 같습니다. 두고 볼 일입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용은 2026년 서울주택도시개발공사(SH)의 재개발임대주택 일반공급에서 실제로 바뀐 기준입니다. 다만 전국의 모든 임대주택에서 나이 가점이 없어진다는 뜻은 아닙니다.기존에는 신청자의 나이에 따라 가점을 줬습니다. 50세 이상 3점, 40세 이상 50세 미만 2점, 30세 이상 40세 미만 1점이었고, 30세 미만은 나이에 따른 점수를 받지 못했습니다. 그런데 2026년 9월 9일 재공고된 SH 재개발임대주택에서는 이 연령 가점 자체가 삭제됐습니다. 사회취약계층 관련 가점은 유지하면서 연령에 따른 가점만 없앤 것입니다.쉽게 예를 들어 보겠습니다. 다른 조건이 모두 똑같다고 가정하면 종전에는 55세 신청자는 나이에서 +3점, 45세는 +2점, 35세는 +1점, 28세는 0점이었습니다. 올해부터는 네 사람 모두 나이 점수가 0점으로 동일해집니다. 즉 젊다고 점수를 새로 더 주는 제도는 아니고, 고령자에게 주던 추가점수를 없애 연령에 따른 격차를 제거한 것이라고 이해하면 정확합니다.따라서 상대적으로 유리해지는 쪽은 20대와 30대, 특히 30세 미만 신청자입니다. 그동안 50세 이상 신청자와 비교하면 시작부터 최대 3점 차이가 났는데 이 차이가 없어졌기 때문입니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 상황으로 미루어 보아 특약 적용될 가능성이 높아 보입니다. 따라서 질문에 아래와 같이 답을 드립니다. 1. 임대인과 임차인이 둘 다 부동산에 반드시 갈 필요는 없습니다. 계약을 해제하려면 반드시 공인중개사 사무실에서 만나야 한다는 법적 절차가 따로 있는 것은 아닙니다. 다만 지금처럼 임대인도 계약 파기에 동의하고 있다면, 분쟁 방지를 위해 중개사무소에서 만나 ‘임대차계약 해제 합의서’ 또는 ‘계약해제 확인서’를 작성하는 것이 가장 깔끔합니다.2. 가장 안전한 방법은 계약금 반환과 계약해제 확인을 동시에 처리하는 것입니다. 다만 임대인이 “토요일에 해제 합의서를 작성하고 월요일 은행이 열면 입금하겠다”고 하는 것 자체가 잘못된 것은 아닙니다. 당사자끼리 그렇게 합의할 수 있습니다. 문제는 토요일에 서류를 잘못 작성하는 경우입니다. 아직 돈을 받지 않았는데 “계약금 전액을 반환받았으며 향후 어떠한 민·형사상 이의도 제기하지 않는다” 같은 문구가 들어간 서류에는 서명하지 않는 것이 좋습니다. 무조건 돈을 받은 후 서명하시는 것이 원칙입니다. 3. 토요일에는 ‘계약을 해제한다’는 것과 ‘월요일까지 반환한다’는 것을 명확하게 적으시면 됩니다. 진행 절차는 토요일에 서류를 작성하시되 서명은 하지 마시고, 월요일에 은행이 열면 금액을 받아 서명을 하시면 됩니다. 마지막으로는 기존 계약서는 잘 보관하세요. 그리고 추가로 해제 합의서도 잘 보관하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.잠실주공 5단지는 아직 재건축 끝난 건 아니지만, 재건축 진행 여부를 놓고 가늠하는 시점은 많이 지났습니다. 이미 2026년 9월 현재 서울시 정비사업 정보몽땅에서도 공식 진행단계가 ‘사업시행인가’로 표시돼 있습니다. 송파구가 2026년 7월 1일 사업시행계획을 인가했습니다.잠실주공5단지는 여기서 사업시행인가까지 통과했고, 이제 관리처분인가를 준비하는 단계라고 보시면 됩니다. 특히 조합이 9월 3일에는 ‘관리처분계획 타당성 검증’ 업체 선정 입찰까지 공고한 상태라 실제로 다음 단계 작업이 진행되고 있습니다.현재는 정비구역이나 조합설립 단계가 아니라 사업시행인가까지 받은 만큼, 재건축 자체는 상당히 구체화됐습니다. 다만 아직 관리처분인가,이주,철거,착공이 남아 있기 때문에 새 아파트가 금방 들어서는 단계는 아닙니다. 지금 아파트가 그대로 서 있는 이유도 이 때문입니다.실제로 이 과정이 특히 오래 걸리기는 했습니다. 그래서 아직도 재건축 중이냐? 하는 느낌이 드는 것이 맞습니다. 하지만 위에 말씀드린 대로 재건축이 결정되어 이미 진행이 되고 있으니 이 점 참고를 부탁드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주거급여 신청과정에서 확정일자를 받는 것과 임대인에게 확인연락이 가는 것은 별개의 상황입니다. 주거급여 신청 때문에 현재 살고 있는 집의 임대차계약서에 확정일자를 받는 것 자체로 집주인에게 자동으로 전화나 문자 통보가 가는 것은 아닙니다. 확정일자는 임차인이 임대차계약서를 가지고 주민센터 등에 신청할 수 있고, 별도로 임대인의 동의를 받아야 하는 절차도 아닙니다. 따라서 확정일자를 받기 전에 집주인에게 미리 허락을 구하거나 알려야 할 의무는 없습니다.다만 주거급여 심사 과정은 조금 다릅니다. 주거급여를 신청하면 시군구의 소득·재산 조사와 함께 LH가 실제 거주 여부, 임대차계약 관계, 주택 상태 등을 조사합니다. 따라서 서류 내용 확인이 필요한 경우에는 LH나 담당기관에서 임대인에게 임대차 사실을 확인할 가능성은 있습니다. 반드시 집주인에게 연락이 간다는 뜻은 아니지만, 안 간다고 볼 수도 없는 것이지요. 결론적으로는 집주인이나 가게 주인에게 “확정일자 받겠습니다”라고 미리 말할 필요는 없습니다. 다만 주거급여 담당자가 왜 집뿐 아니라 가게의 확정일자까지 요구했는지는 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다. 일반적인 주거급여 제출서류에는 거주하는 집의 임대차계약서가 포함되지만, 가게 계약서는 사업/소득/재산 확인 때문에 추가로 요구했을 가능성이 있기 때문입니다.이런 점을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공유 킥보드를 주로 사용하고는 합니다.그러나, 공유킥보드 대여 비용이 생각보다 비쌉니다.택시를 이용해서 같은 거리를 간다고 했을 때, 시간대비 효율이 크게 차이가 나지 않습니다.그래서 차라리 막히지 않는 거리는 택시를 이용하고, 서울시내 퇴근시간같은 경우, 그리고 택시가 잡히지 않는 경우에만 공유킥보드를 이용하고 있습니다. 공유자전거와 킥보드의 가장 큰 차이점은 페달을 굴러야 하는가의 유무 입니다. 킥보드의 경우 완전 전기로 가는 자동방식임에 비해, 자전거의 경우는 사람의 페달동력에 전기 자전거가 보조를 해주는 개념이다 보니, 약간 더 힘듭니다. 하지만 조금 더 멀리 갈 때 편하다는 장점이 있고, 수납공간이 있어서 짐이 좀 있을 때 편하다는 장점이 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용은 현재 화제가 되고 있는 농지 전수조사와 농지 처분명령 강화에 대한 이야기 입니다. 농지를 투자 목적으로 사놓고 실제 농사를 짓지 않는 소유자에게는 상당히 부담되는 제도인 것입니다. 25% 이행강제금이 새로 생긴 것이 아닙니다. 이행강제금 제도는 오래전부터 있었고, 2021년에 부과율이 20%에서 25%로 올라갔습니다. 이번 2026년 농지법 개정의 핵심은 예전에는 지자체가 농지 처분명령을 내릴지 어느 정도 재량이 있었는데, 이제는 처분명령 사유가 명확한데도 지자체가 그냥 넘어가는 일이 없도록 처분명령을 의무화하고 중앙정부·시도 차원의 집행수단도 강화했다는 것입니다.그렇다고 농사를 한 해 쉬었다고 다음 날 바로 25%를 내는 구조는 아닙니다. 일반적인 경우에는 먼저 농지법 위반 여부를 조사하고, 정당한 사유 없이 농업경영에 사용하지 않은 것으로 판단되면 1년의 자진 처분 기간이 주어집니다. 그 기간 안에 다시 성실하게 농사를 짓거나 농지은행을 통한 적법한 처리를 하면 처분명령을 유예받을 여지도 있습니다. 그래도 처분하지 않으면 6개월 이내에 처분하라는 처분명령을 받게 되고, 이 명령까지 정당한 사유 없이 이행하지 않아야 비로소 이행강제금이 부과됩니다.내가 직접 농사를 안지은다고 해서 무조건 처분되는 대상도 아닙니다. 자연재해나 기타 불가항력적인 이유로 영농이 불가한 경우, 질병등 법에서 인정하는 사유가 있거나 농지법상 허용되는 방식으로 임대, 위탁하는 경우 등에는 예외가 있습니다. 특히 신경 쓰셔야 할 분들은 몇년 전에 전/답을 사두고 호재 , 개발 등이 있을때까지 묵혀두고 있는 분들이 타격을 받을 예정입니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전체 전세보증금 금액에서 5% 가 2천만원이라면 집주인이 일방적으로 4천만원 인상을 요구할 수는 없습니다. 그러나 지금 돈 보다 더 앞선 문제는 집주인의 실거주로 인한 퇴거 요청이라는 것입니다. 다만 여기서 더 중요한 것은 집주인의 실거주 주장과 통보 날짜입니다. 주택임대차보호법상 임대인이나 그 직계존속,직계비속이 실제로 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 그리고 임대인이 묵시적 갱신을 막기 위한 갱신거절 통지를 할 수 있는 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 따라서 정말 정확히 만료 2개월 전에 통보가 온 것인지, 이미 2개월 미만으로 남은 뒤 통보가 온 것인지를 날짜까지 따져봐야 합니다. 후자의 경우라면 집주인의 통보가 너무 늦어 묵시적 갱신이 인정될 가능성이 있습니다.또한 집주인이 “4천만 원을 올려주면 계속 살게 해주고, 아니면 내가 들어가 살겠다”고 말했다는 점도 기록해 두는 것이 좋습니다. 그렇다고 이 말만으로 실거주 주장이 자동으로 무효가 되는 것은 아니지만, 실제로 분쟁이 생긴다면 진짜 실거주 의사가 있었는지를 판단하는 하나의 사정이 될 수 있습니다. 대법원도 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우 실제 거주 의사가 있다는 점은 임대인이 증명해야 하고, 갱신거절 전후의 언행이나 이사 준비, 기존 주거상황 등을 종합해 판단해야 한다고 보고 있습니다.계약만료일이 언제인지를 정확히 알면 이번 통보가 6개월-2개월 기간을 지켜 통보가 된 것인지를 확인할 수 있을 것 같습니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이 경우는 보통 세입자 보증금 반환자금이 필요한데, 일반 주택담보대출 한도가 생각보다 적게 나오는 상황으로 보입니다. 이런 경우 전세보증금 반환 불가 사고가 생기기 좋습니다.현재 수도권,규제지역에서는 세입자의 전세보증금을 돌려주기 위해 받는 이른바 전세퇴거자금대출도 생활안정자금 목적 주택담보대출로 취급됩니다. 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역의 생활안정자금 목적 주담대는 1주택자 기준 최대 1억원으로 제한됐습니다. 그래서 집값이나 소득이 충분하더라도 단순히 LTV만 계산해 몇억원을 받을 수 있는 구조가 아닐 수 있습니다.다만 2025년에 언제 집을 샀는지가 상당히 중요합니다. 경과규정에 따라 현재 집주인이 해당 주택을 취득한 시점과 기존 세입자의 최초 임대차계약 체결 시점이 모두 2025년 6월 27일 이전이라면 1억원 제한을 적용받지 않고, LTV·DSR 범위에서 1억원을 초과하는 전세퇴거자금대출이 가능할 여지가 있습니다. 실제 은행에서도 이런 경우를 위한 별도의 임차보증금 반환 목적 대출 약정서를 운용하고 있습니다. 따라서 단순히 “2025년에 샀다”가 아니라 매매계약일, 소유권 이전일, 세입자의 최초 전세계약일을 정확히 확인해 은행에 다시 문의해 보는 것이 좋습니다.그래서 이런 상황을 고려하여 은행에 일정을 정확히 문의하여 확인해 보시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 보통은 집을 비우겠다는 말이 나오면 날짜가 대략이라도 나오는 것이 자연스럽기는 합니다. 그러나 완전히 이상한 상황은 아닙니다. 계약기간이 아직 남아 있고 단순히 “계약 끝나면 나가겠다”는 상황이라면, 원칙적으로는 임대차계약서에 적힌 계약 만료일이 기준이 됩니다. 세입자가 계약 종료 시점에 퇴거할 생각이라면 보통 집주인에게 미리 알리고, 실제 이삿날과 보증금 반환 시간을 서로 조율합니다. 주택임대차보호법상 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 밝히지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있기 때문에, 일반적으로는 만료일이 가까워지기 전에 의사를 정리하는 편입니다.반면 이미 계약기간이 끝난 뒤 묵시적으로 갱신된 상태라면 이야기가 상당히 달라질 수 있습니다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고, 집주인이 그 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 예를 들어 세입자가 9월 1일에 “나가겠다”고 통보했다면 법적으로는 12월 1일 무렵이 기준이 되는 구조입니다. 실제 이삿날은 그 범위 안에서 집주인과 협의해 정하는 경우가 많습니다.그래서 지인분이 “세입자가 날짜를 정해야 해서 기다리고 있다”고 한 말도 충분히 가능한 상황입니다. 예를 들어 세입자가 새로 들어갈 집을 알아보고 있어서 “조만간 나가겠다”고만 해둔 상태이고, 지인분도 며칠 정도 앞뒤로 날짜를 맞춰주기로 합의했다면 아직 정확한 날짜가 없을 수 있습니다.이런 점을 참조하시면 궁금증을 많이 해소 하실 수 있을거로 생각합니다. 감사합니다.