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1015 부동산 대책에 관해서 어떻게 할지
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 투자하려던 계획이 틀어져서 안타깝습니다. 서울 전체가 토허제로 묶이는 바람에 귀하와 같은 갭투자자들이 한숨을 쉬는 상황이 많습니다. 서울 25개 구 전체와 경기도 12개 지역이 지정이 되었죠.정부가 발표한 이번 토허제는 2026년 12월 31일 까지 입니다. 조기 해제 가능성은 없습니다. 아마도 서울 아파트 값이 이번 대책에도 불구하고 계속 오르고 있기 때문일 것으로 보입니다. 통상 규제 해제는 외곽지역부터 시작이 되는데요, 이번 규제는 서울 전체를 묶은 만큼 2026상반기 시장 안정세를 확인한 후 풀게 될 가능성이 큽니다. 서울시장이 서울 부동산 값 상승률을 보고 많이 놀란 모습입니다. 이런 경우 서울 뿐만 아니라 경기도권 전체의 안정세를 확인해야 하는데요, 서울은 2025년에도 부동산 신규 공급이 적지는 않았습니다. 그런데도 주요 구들의 가격 상승이 어마어마 했죠. 뉴스나 팟캐스트 유투브 등에서 자칭 전문가라고 하시는 분들이 2026년도에는 공급절벽이다, 공급이 더 줄어들 것이라고 이야기하면서 더 심화된 것 같습니다. 이러한 흐름을 볼 때, 공급이 줄어드는 2026년도에는 규제를 더 심화하여 어떻게든 금액이 오르는 것을 억제할 것이고, 부동산 공급이 풀리기 시작하는 2028년도 이후에 서서히 규제를 풀 가능성이 있습니다. 그때쯤 되면 현 정부의 임기도 마지막해를 향해 가기 때문에 이런 것을 이용해서 표를 얻으려는 세력도 등장할 것으로 보이구요.갭투자만이 돈을 벌수 있는 방법은 아니지만, 우리나라와 같은 상황에서는 또 그만한게 없는것이 현실입니다.하지만, 지금과 같은 상황에서는, 그리고 정부의 정책 때문에 너무 영향을 많이 받게 됩니다. 그래서 당장은 갭투자와 같이 호재, 정책 등에 영향을 많이 받는 투자 방식 외에 다른 방식으로 고려하시거나, 잠시 목돈을 다른 쪽을 운영해 보심이 좋을 것으로 추천 드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.02
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주택구입시 가족끼리 돈 빌려주는 방법 질문이요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님의 주택 마련을 위해 1억원을 보태고자 하는 마음이 새해부터 아주 따뜻하게 전해집니다. 하지만, 말씀하신 대로 이런 경우 부모님께 그냥 돈을 드리게 되면, 증여세가 발생할 수 있습니다. 그래서 말씀하신 대로 차용증 + 근저당 설정으로 실무에서도 적용을 하고는 합니다. 당연히, 이자 또한 발생해야 겠지요. 하지만 여기서도 무이자 가능으로 할 수 있는 조건이 있습니다. 다행히도 무상대출에 따른 이익이 연간 천만원 미만이면 , 증여세를 부과하지 않기 때문입니다. 따라서 근저당 설정과 차용증을 작성하시면, 무이자로 빌려드려도 문제가 없겠습니다. 근저당 설정은 또다른 이익을 가져다 줍니다. 설정을 해 두면 부모님의 빚이 되는 것이기 때문에, 부모님 돌아가셨을 경우에도 이것은 빚으로 인식되어 상속세 절세 효과도 있습니다. 마지막으로 생애최초 주택대출 혜택에 대해서는 세대 분리를 하시는 경우(따로 거주)에는 부모님이 귀하의 금액 차용으로 인해 유주택자가 되더라도 무주택 세대주 요건을 그대로 유지하실 수가 있습니다. 그러나 함께 살고 계셔서 같은 세대로 묶인다면, 유주택 세대원이 되어 버립니다. 다만, 부모님이 60세 이상이신 경우 청약이나 일부 대출에서 부모님의 주택 소유를 무주택으로 간주해 주는 규정이 있기는 합니다. 하지만 이 요건은 주택면적, 금액 등 요건이 까다롭기 때문에 가급적이면 별도의 세대로 분리를 하여 생활하시는 것을 추천 드립니다. 부디 좋은 집 구매하여 행복한 노후 보낼 수 있으시면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.02
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경매로 집이 넘어갔습니다 추후 상황에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오피스텔이 경매로 넘어가 상당히 피곤해진 상황이시겠네요. 실무상, 법령상으로 살펴보면 아래와 같이 답변을 드릴 수 있겠습니다.1. 낙찰자가 잔금을 납부하는 순간부터 소유권은 낙찰자에게 있다고 보시면 됩니다. 즉, "등기 완료 후 비번을 주겠다"는 주장은 낙찰자 입장에서 받아들여지기 어렵습니다. 그런데 말입니다. 단순히 집을 안 비워준다고 해서 바로 '형사처벌'이 되는 경우는 드뭅니다. 보통은 '부동산 인도명령'이라는 민사 절차를 통해 강제집행을 진행합니다.결국 형사고발을 하겠다는 것은 압박의 수단이죠.2. 관리비에 대해서는 공용부분을 낙찰자가 승계할 "수" 있습니다. 즉, 관리비 사용의 주체는 귀하이기 때문에 이것이 낙찰자에게 바로 귀속이 되는 것이 아닙니다.3. 실무상 관리단은 , 공용+전용 모두를 소송 걸 확률이 높습니다. 소송비용이 직접 진행하게 되면 80만원보다는 저렴하고, 소송에서 승소한 후, 송달비 등 일반적인 소송비용은 모두 돌려받을 수 있기 때문에 관리단에서 지급명령신청 등으로 바로 민사 청구가 들어올 가능성이 거의 100%입니다.결과적으로는 낙찰자와 명도날짜를 깔끔하게 협의 해 주는 대신, 관리비 공용부분을 인계받아달라하시고, 전용부분 관리비만 지급한 후 제 날짜에 빠져나오시는 것이 가장 좋습니다.모쪼록 잘 해결되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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에어비엔비 하려면 신고를 해야되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.에어비앤비을 시작하려고 하시는군요!가지고 있는 주택을 활용하여 추가적인 소득을 올리려는 마인드는 지금 이 시대를 살아가는데 꼭 필요한 마인드죠. 그런데 꼭 중요하게 살펴보셔야 할 것이 있습니다.최근 에어비앤비로 인해 문제 및 민원이 발생하는 사례가 늘어서, 정부에서 숙박업 등록증이 없는 에어비앤비 단속에 나섰고, 에어비앤비 측에서도 해당 등록증이 없는 개인 숙소에 대해서는 더이상 게시물을 게시하지 않기로 했습니다.그래서 이런 경우에는 먼저 귀하의 주택을 이용하여 숙박업등록을 하실 수 있는가를 먼저 살펴보심이 중요합니다.숙박업 등록을 할 수 없다면, 진행하지 않으시는 것이 현명합니다. 등록이 가능한 경우에는 합법적으로 운영이 가능하니, 이점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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다른 분들 원룸 월세 보는 시기 궁금합니다!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 신혼부부 보금자리를 알아보기 위해 미리 월세를 알아보고계시는군요. 월세라는 것이 구하다 보면 생각보다 만만치 않습니다. 공급이 일정하게 있는 것이 아니라서 일부지역에서는 방이 다 차서 물건 자체가 없는 경우가 있을 수도 있어 아마 많이 고생 하실 것 같습니다.현실적으로 잘 고르는 방법을 몇 가지 알려드릴게요.월세의 경우 변동이 많은 편입니다. 갑자기 매물이 나오기도 하고, 나왔다가 갑자기 없어지기도 합니다. 그래서 미리 마음에 드는 동네, 건물 등을 몇개 봐 두시고 해당 동네 부동산에 미리 이야기해서 물건이 나오면 바로 연락달라하시면 가장 빨리 정보를 얻을 수 있습니다.다음으로는 집주인 직거래를 이용하는 방법입니다. 부동산을 통하지 않는 매물들도 종종보입니다. 이런 경우 해당 물건이 안전한지에 대한 여부를 알 수 있는 지식은 치소한으로 필요하구요. 그것만 어느정도 가능하시다면, 중개수수료도 아끼고 괜찮은 물건을 네이버, 직방, 다방, 혹은 당근에서도 만나볼 수 있습니다.위와 같은 방법으로 알아보시면 좋구요.좋은 월세 구하는 법은 나중에 별도의 질문이 있을 경우 자세히 답변해 드릴게요. 감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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요즘에 야외포장마차는 허가받고 하는거죠?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아하, 야외포장마차가 허가를 받고 하는 것인지 궁금하시다는 질문을 주셨습니다.그러나 현실에서도 마찬가지로 대부분의 포장마차는 무허가 영업인 경우가 많습니다.지자체에서 허가한 지역의 푸드트럭이나, 노점이 아닌 경우는 대부분 무허가 불법 노점상이라고 보시면 됩니다.이런 점포들의 문제점이 바로 탈세입니다. 기본적으로 우리나라는 소득이 있는 곳에 세금이 있습니다. 그러나 이런 무허가 노점상들은 세금을 내지 않으며 이로 인해 우리나라의 세금이 새는 구멍이 되고 있습니다.다음 문제점은 위생입니다. 등록을 하지 않으니 식품위생법의 단속 대상이 아니게되며, 이것을 섭취하는 시민들이 위험에 고스란히 노출되게 됩니다.즉, 지자체에서 진행하는 행사나, 지정 구역이 아닌 위치에 있는 노점상들은 전부 무허가라고 보시면 되고, 개인의 건강을 위해서라고 해당 노점상들은 이용하지 말기를 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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전세 암묵적 갱신에 대해 인상율이 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 암묵적 갱신이라면, 아마도 묵시적 갱신을 말씀하시는 것 같습니다. 묵시적 갱신은 직전 계약과 동일한 조건으로 한차례 더 연장을 하는 것을 말합니다.묵시적 갱신의 발동 조건은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 상호 어떤 협의나 대화 없이 계약에 대한 언급이 없는 경우 자동 연장 되는 것입니다.따라서 귀하의 경우, 5% 월세 인상을 하고 싶으신 경우 세입자에게 계약 종료 2개월 전까지는 인상되는 내용에 대한 계약 변경 내용을 협의 하셔야 합니다.이로 인해 임차인이 계약 갱신청구권을 사용하게 되면, 계약은 1번더 연장이 되며, 이 경우에는 5%까지 인상을 할 수가 있습니다. 현업에서의 계약갱신청구권을 보면, 보통 최초 1회까지만 사용이 가능하니, 이번 5%인상후 다음 계약 때는 완전한 재계약이 되는 것입니다. 따라서 다음 계약시에는 원하는 만큼 월세를 인상하셔도 무리가 없겠습니다. 즐거운 계약 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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월세 중도 퇴실 복비, 남은 월세 문의 건
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중도 퇴실하게 되어 다음세입자를 구했는데도 중개사가 모두에게 중개수수료를 요구한다는 말씀이시군요. 그리고 월세 일할계산에 대해서도 궁금하시구요.먼저 1번에 대한 답입니다.이 경우 아마도 질문자님이 요구받으신 중개수수료(복비) 는 집주인 몫일 확률이 높습니다. 보통을 중도퇴실하게 되는 경우 임대인(집주인) 몫의 중개수수료를 중도퇴실하는 세입자가 부담하도록 협의하는 경우가 매우 일반적이기 때문이에요.두번째의 경우 일주일의 차이가 발생을 하게 되는데요, 보편적인 경우 이 때의 일할 계산된 월세는 이전 세입자가 부담을 하는 것이 일반적입니다.부디 잘 협의하시어 좋은 퇴거 되시기 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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난방해도 실내온도가 매우 낮은데 임대물건 하자 인지, 중도퇴실 중개비 부담 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 민법에 있는 임대인의 임대목적물 유지 보수의무를 이행하지 않는 상태입니다.실내 권고 적정온도는 18-22도 정도이며, 이에 현저히 모자란 수준입니다. 이것을 증빙하기 위해서 우선 최고온도로 돌려서 그래도 12-13도로밖에 유지되지 않는지를 먼저 확인해야합니다. 증거로 남기기위해 시간과 온도를 함께 촬영하여 증거로 남기시기 바랍니다.이 경우 임대인에게 목적물의 관리책임을 소홀히 한 책임이 있기 때문에 퇴실 시 추가로 중개수수료는 부담할 필요가 없습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.31
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내년에 집 사려고 준비중이었는데 큰일났는데여?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아무래도 지금 부동산 가격이 오르는 부분이 많이 있기는 합니다. 다만 원래 가격이 얼마에서 6억이 오른건지는 말씀해 주시지 않았지만, 일반적인 수도권의 아파트를 말씀하시는 것 같지는 않네요. 아마도 서울권의 아파트를 말씀하시는 것 같은데, 그 정도 차액이라서 대출로 감당이 되지 않을 것 같으면, 가지고 계신 현금 혹은 가용한 범위 내에서 주거를 확보하시는 것을 추천드립니다. 왜냐하면, 현재 금리거 내려갈 기미도 보이지 않고 있고, 정부에서도 가계대출 비용을 줄이기 위해 온갖 차단책을 동원하고 있는 상황이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.12.31
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