경제
구축 아파트 매수시 꼭 들어가야 하는 특약사항?
30년된 구축 아파트 첫 집을 매수하려고 하는데 꼭 넣어야하는 특약들은 무엇이 있을까요? 하자보수 같은건 실제로 매매 계약때 특약으로 매도인들이 넣어주려고 하나요?
“매수인의 귀책 없이 금융기관 대출이 불가능하거나 신청액(○억 원)보다 적게 나오면 본 계약은 무효로 하고, 매도인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.”
이 문구를 넣어라는데 매도인들이 넣어주는가요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
우선 생애 첫집을 매수앞두고 계신것을 축하드립니다. 연식이 있는 만큼 계약시 특약사항을 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다.
구축 아파트 매매 시 가장 기본적으로 들어가야 할 특약은 잔금 지급일의 다음 날까지 매도인이 근저당권 설정 등 새로운 권리 변동을 일으키지 않으며, 계약일 기준의 등기부등본 상태를 유지한다는 조항입니다. 이는 잔금을 치르는 사이에 매도인이 집을 담보로 대출을 받는 사고를 막기 위함입니다. 또한, 체납된 관리비나 공과금은 잔금일을 기준으로 매도인이 모두 정산한다는 내용과 함께, 불법 건축물이나 확장 등으로 인한 이행강제금이 발생할 경우 잔금일 이전의 원인으로 인한 것은 매도인이 책임진다는 내용도 포함하는 것이 좋습니다.
질문하신 하자보수 특약의 경우, 실제 부동산 현장에서 매도인들이 선뜻 넣어주는지는 매도인의 성향과 부동산 시장의 분위기에 따라 크게 좌우됩니다. 30년이나 된 아파트는 자연스러운 노후화가 진행된 상태이므로, 매도인 측에서는 오히려 '현 시설물 상태에서의 매매 계약'임을 강조하며 잔금일 이후의 하자에 대해 면책을 요구하는 경우가 많습니다. 매수자 입장에서는 민법상 6개월의 매도인 하자담보책임을 주장하고 싶겠지만, 실무적으로는 생활에 치명적인 영향을 주는 '중대한 누수'나 '배관 파손' 등에 국한하여 잔금일 이후 3개월에서 6개월까지만 매도인이 수리비를 부담한다는 식으로 서로 합의점을 찾는 경우가 가장 흔합니다. 단순 결로나 샷시 노후화 같은 일반적인 마모 상태까지 매도인에게 수리를 요구하기는 현실적으로 어렵습니다.
'대출 불가 시 계약금 반환' 특약 역시 매수자에게는 가장 안전한 장치이지만, 매도인들이 동의해 주기를 상당히 꺼리는 대표적인 문구입니다. 매도인 입장에서는 본인의 잘못이 아닌 매수자의 신용도나 정부의 대출 규제 변경 등 외부 요인으로 인해 계약이 파기되고 시간적 손해를 떠안아야 하기 때문입니다. 특히 인기 있는 매물이나 매도자 우위의 시장에서는 이 특약을 요구할 경우 매도인이 아예 계약을 거부하기도 합니다. 따라서 이 특약을 무조건 고집하기보다는, 계약금을 입금하기 전에 은행이나 대출 상담사를 통해 본인의 한도와 대출 가능 여부를 미리 가심사받아 확실히 해두는 것이 훨씬 안전하고 현실적인 방법입니다. 만약 매도인을 설득해 해당 특약을 넣고자 한다면, 기한을 열어두기보다는 '계약일로부터 1주일 이내에 대출 불가 판정 시'와 같이 명확한 기한을 정해주어 매도인의 부담을 덜어주는 방식으로 접근하는 것이 좋습니다.
처음에 말씀드렸던 것처럼, 연식이 연식인만큼 꼼꼼하게 검토하시어 생애 첫 주택을 매수하는 데 있어서 문제가 없기를 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
질문하신 대출 미승인시 계약금 반환 특약은 매수인의 안전을 위해 필수적이지만 매도인 시장 상황이나 경쟁이 치열한곳에서는 거절당할 수 있어 계약 전에 공인중개사를 통해서 조율과 합의가 반드시 필요합니다. 30년차 구축인 만큼 누수나 배관 파손, 보일러 고장 등 중대 하자에 대한 책임기간과 비용 부담 주체를 명확하게 적어야 분쟁을 막을 수 있습니다. 기타 안전 장치로 잔금일까지 등기부등본상 권리 변동이 없어야 하며 위반시 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있다는 조항과 기존 근저당권 말소 조건도 함께 특약에 포함되어야 안전합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
특약사항은 계약 당사자 간의 합의에 따라 작성되는 것이므로, 어느 한쪽이 요구한다고 해서 반드시 넣어야 하거나 반대로 무조건 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 대출이 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약은 임대인이나 매도인 입장에서 부담스러워하는 경우가 많은게 사실이나, 실무에서는 이러한 특약을 기재하는 경우도 적지 않은 편입니다. 특히 대출규제가 강화되거나 금융기관의 심사기준이 자주 변경되는 시기에는 당사자 간 합의를 통해 특약을 넣기도 합니다. 다만 대출 거절 사유에 따라서 특약이 이를 어디로 볼지에 대한 다툼은 종종 발생하게 되는 편이기에 대출 불승인 특약을 작성할 때는 대출의 종류와 신청금액, 신청할 금융기관, 신청기한, 대출 거절 사유 및 계약금 반환 여부를 가능한 한 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
구축 주택이라고 해서 매도인의 하자담보책임이 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 다만 계약서에 매도인의 하자담보책임을 면제하거나 제한하는 특약이 기재되는 경우에는 예외적인 경우를 제외하고는 책임을 물을수 없기에 매수인이라면 해당 문구가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 그리고 하자에 대한 특약을 작성할 때는 적용 조건과 책임 범위를 최대한 구체적으로 정하고, 계약서에 매도인의 하자담보책임을 지나치게 넓게 면제하는 문구가 있는지도 반드시 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 특약의 경우 계약당사자 즉 매도인과 매수인간의 합의에 의해서 특약사항을 기재를 할 수 있습니다.
매도인이나 매수인 어느 한쪽에 유리한 특약은 계약 당사자가 거부할 경우 특약사항에 기재를 할 수 없고 일반적인 사항은 민법에 의거를 하게 되겠지만 특약의 경우 계약 이전 상호 합의하에 기재를 할 수 있으므로 사전에 특약사항 넣고 싶은 것을 미리 매도자에게 말을 해서 협의를 해 보시는 것을 추천드립니다. 매도인의 상황이나 성향에 따라서 달라질 수 있다 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
제가 개인적으로 추천하는 특약은 등기 권리관계 유지 특약입니다.
잔금일까지 근저당권, 가압류, 가처분 등 새로운 권리관계를 설정하지 않으면 위반 시 계약을 해제할 수 있고 계약금은 즉시 반환한다.
그리고 하자담보특약을 구체적으로 기재하시면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
주택담보대출 승인 거절시 계약을 무효로하고 계약금 반환 조건은 매수인의 필수 보호 장치이지만 매도인 시장 상황이나 경쟁이 치열할 경우 매도인이 거절하거나 금액을 조율하려 할 수 있으니 협의가 필요합니다. 누수와 보일러 고장, 섀시 파손 등 중대 하장에 대한 매도인의 책임기간과 배관 누수 책임 범위도 명확하게 기재하셔야 합니다. 마지막으로 30년된 구축 아파트의 경우 완벽한 무상 수리를 받기는 어려우니 주요 설비의 고장시 수리비용 부담 주체를 계약서에 구체적으로 명시하는것이 좋습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
주택담보대출 반려 시 반환특약은 집마다 다릅니다만, 보통은 넣고 진행합니다.
하나담보책임 특약도 넣으시고요.
더 궁금하신 사항 있으실가요?