경제
위반건축물인데 그 집은 위반이 아니면 괜찮나요?
빌라 매입을 하려는데 건축물대장에 위반건축물 이라고 나옵니다.
내용은 401호 501호 판넬 때문이라고 나오는데
301호는 괜찮으니 부동산에서는 괜찮다고 합니다.
정말 그런가요? 나중에 재개발 구역지정 될만한 곳인데 혹시 뭔가 문제가 생길까요?
공시가 1억4700만원이고 전세 1억8천 들어있습니다. 계속 세를 줄 생각입니다.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
빌라를 매수하시는데,다른 호실(세대)의 위반으로 인해 건물전체가 위반건축물 등록되어있다고 이해했습니다. 이런경우는
결과적으로는 해당 내용이해소되기 전까지는 여러 리스크가 따르기 때문에 주의를 기울이실 필요가 있습니다.
해당 빌라가 집합건물인 다세대주택으로 개별 등기가 되어 있고 301호 자체에 불법 확장이나 용도 변경 등의 위반 사항이 없다면, 401호와 501호의 위반으로 인해 301호 매수자에게 이행강제금이 부과되거나 행정적인 처벌이 내려지지는 않습니다. 이 부분에 있어서는 매수하려는 호실 자체에 문제가 없다는 부동산 중개인의 설명이 사실에 부합합니다. 하지만 건축물대장 표제부에 전체 건물 명의로 '위반건축물' 표기가 되어 있다면, 301호가 적법한 세대라 하더라도 해당 건물에 속한 모든 호실에 대해 제1금융권의 전세자금대출이나 주택담보대출 승인이 거절될 가능성이 매우 높습니다.
이러한 금융권의 대출 제한은 향후 세입자를 구하고 보증금을 반환하는 과정에서 심각한 문제를 발생시킬 수 있습니다. 현재 전세금 1억 8천만 원은 공시가격 1억 4,700만 원의 126%인 1억 8,522만 원 이내에 해당하여 전세보증금반환보증보험 가입의 기본적인 금액 요건은 충족합니다. 그러나 건축물대장에 위반건축물로 등재된 건물은 주택도시보증공사(HUG) 등 기관의 보증보험 가입이 원천적으로 차단되는 경우가 많습니다. 전세자금대출과 보증보험 가입이 불가능한 매물은 새로운 세입자를 구하기 극히 어려우며, 추후 기존 세입자 퇴거 시 매수자가 직접 1억 8천만 원의 현금을 마련해 반환해야 하는 유동성 위험에 처하게 됩니다.
재개발 구역 지정 및 입주권 부여와 관련하여, 301호 자체가 적법하게 소유권 보존등기가 되어 있는 구분건물이라면 재개발 시 조합원 자격을 얻고 새 아파트 입주권을 받는 데에는 법적으로 문제가 발생하지 않습니다. 재개발 입주권은 개별 구분소유권의 적법성을 기준으로 판단하기 때문입니다. 다만, 같은 건물 내 위반 세대들의 경우 추후 감정평가나 청산 과정에서 불이익을 받을 수 있어 재개발 동의율 확보 과정에서 갈등의 원인이 될 수 있습니다. 결론적으로 301호 자체의 법적 권리나 입주권에는 하자가 없으나, 위반건축물 딱지로 인한 대출 및 보증보험 불가라는 꼬리표가 세입자 유치와 전세금 반환에 막대한 지장을 초래할 수 있다는 객관적 사실을 고려하여 매수를 판단해야 합니다. 이런 점들을 잘 검토하시어 매매 결정을 하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
같은 건물이면 다른 호실이 위반이어도 건물 전체가 위반건축물로 묶여서 향후 대출이나 매매, 전세보증보험 가입에 제동이 걸릴 수 있고 쪼개기나 무단 증축 문제로 인해 정비구역 지정 심사나 조합원 분양 자격에서도 불이익을 받을 수 있습니다. 또한 시세보다 전세가 높은 깡통전세 위험과 함께 언제 나올지 모르는 이행강제금 폭탄도 떠안게 되니 저는 안전한 매물과 계약하시는 것을 추천드립니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
해당 세대가 직접 위반 대상이 아니라도 건물 전체에 위반건축물 표기가 있으면 주택담보대출이나 전세자금대출이 막혀서 향후 세를 놓거나 매도할때 큰 차질이 생길 수 있고 재개발시 분양 자격 자체는 유지될 수 있지만 단지 내 불법 건축물 문제로 인해서 사업진행이 지연되거나 감정평가액 산정시 불이익을 받을 위험도 있습니다. 또한 공시가격보다 전세금이 높은데다 위반건축물 이력이 겹쳐 세입자의보증보험 가입이 거절되므로 추후 새로운 세입자를 구하기가 어렵고 깡통전세 위험도 매우 크니 권장드리지 않습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
주택담보대출은 나오겠지만
전세대출은 표제부에 위반으로 되어있으면 막히는 경우가 많습니다.
실거주 아닌 임대로 돌리실거면 매수하시면 안됩니다.
더 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
구분건물로 된 빌라의 경우에는 301호에 직접적인 위반사항이 없다면 이행강제금 부담이나 철거 부담에 직접적인 영향은 없을수 있습니다. 다만 건물전체의 표제부에 위법건축물이 기재되어 있다면 무조건 괜찮다고 하기는 어렵습니다. 일단 전세보증보험이나 매매시 매수자 대출이 해당 부분이 문제가 되어 대출거절 및 가입거절이 될 가능성도 배제하기 어렵기 떄문입니다. 실제 301호 전유부가 정상이라도 표제부의 위반표시가 있다면 보증보험에서 가입이 제한될 여지도 배제하기 어렵기 때문입니다. 물론 확실한건 보증보험등에 확인이 필요할듯 보입니다,
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
위반 내용이 특정 호수(401·501호)에 한정되어 있다면, 301호가 직접 위반한 것은 아닐 수 있습니다이 부분은 부동산 설명이 맞을 가능성이 있습니다
하지만 건물 전체가 위반건축물로 관리되고 있다면 영향이 있을 수 있습니다
건축물대장에 건물 전체가 위반건축물로 표시되어 있으면 다음과 같은 문제가 생길 수 있습니다
일부 은행에서 대출 심사가 까다로워질 수 있고
세입자가 전세대출(청년 버팀목, 중기청 등)을 받으려 할 때 은행에서 거절하거나 추가 심사를 요구하는 경우가 있습니다
매도할 때도 매수인이 꺼릴 수 있습니다
특히 계속 전세를 줄 계획이라면, 세입자가 전세대출을 받을 수 있는지가 매우 중요합니다
재개발 예정이라면?
재개발이 추진된다고 해서 위반건축물이라고 반드시 입주권이 없어지는 것은 아닙니다
다만,위반 부분이 언제 발생했는지
재개발 구역 지정 시점 이전인지 이후인지
해당 지자체의 관리 기준 등에 따라 권리 인정 범위가 달라질 수 있습니다
따라서 재개발이 되면 괜찮다 또는 무조건 불리하다라고 단정할 수는 없습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
301호 부분만 괜찮다고 하더라도 건축물대장 표제부에 위반건축물로 찍혀 있으면 전체 건물 기준으로 대출이나 재개발 및 향후 매도에 영향을 줄 수 있다고 보여집니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
위반 내용으 401호와 501호의 판넬 설치 때문에 301호 자체에는 위반 사항이 없다면 301호를 사용하는데 직접적인 행정처분이 내려질 가능성은 없습니다.
다만 건물 전체가 위반건축물로 관리되고 있다는 사실 자체에는 고려해봐야 합니다.
감사합니다.