답변 내역
- 28일 부터 전세대출이 바뀐다고 하던데요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기존에는 보증금이 2억원 이상일 때만 선순위·보증금 합이 주택가격 대비 100%를 넘지 않게 관리했지만,28일부터는 무관하게 ‘공시가격 140% × 90%’ 기준이 일괄 적용됩니다.비 아파트 중 특히 빌라 등은 이번 규제로 인해서 전세대출이 사실상 불가해질 예정입니다. 법인(회사) 소유 주택은 더 까다로워집니다. 보증금 + 대출의 합이 집값의 80%를 넘으면 HF 보증이 거절됩니다. 즉, 법인이 집주인일 경우에는 더 낮은 기준이 적용됩니다.사실상 새로운 세입자 유입이 어려워 진다는 뜻인데요. 결국 전세 제도를 점점 줄여가려는 정부의 의도가 아닐까 합니다. 매매 혹은 월세 이분화시켜 운영하고자 하는 것 같습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.285.01명 평가00
- 주변에 와플대학 하시거나 하신분 계신가요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.와플 대학은 진입장벽이 낮은 편입니다. 초기비용은 대략 6000만원 정도 보시면 되구요(보증금 임대료 제외)연 1.6-2억정도 매출이 나오고 월 평균 1700만원 정도 매출이 나옵니다. 테이크 아웃기준이며, 레시피가 단순하고, 신선재료가 많지 않아서 재고 문제도 덜한 편이에요.핫도그랑은 차별점이 있습니다. 핫도그는 유행을 탄게 맞습니다. 그런데 와플의 경우는 언제든 먹기 편한 간식 이미지로 자리잡아서 그렇게 유행을 따라 거품이 꺼질 일은 없을 거로 보입니다. 게다가 와플대학의 본점 운영 수칙에는 가장 큰 대로변에만 매장을 내 주는 것이 아닌, 수요가 확보되면 B급 상권에도 매장이 개설됩니다. 즉, 검색해서 찾아오는 수요가 꽤 많은 것으로 집계되었기에 이런 전략이 가능한 것이지요.같은 전략을 사용하는 대표적인 브랜드로는 설빙이 있습니다. 설빙은 2층에 매장을 내는 것으로 유명한데요. 메뉴가 워낙 독특하고 사계절 빙수를 먹을 수 있는 카페라는 특징때문에 검색해서 찾아오는 사람들이 훨씬 많지요. 그래서 와플대학도 비슷한 구조를 취하고 있습니다. 결론적으로는 시도해 보셔도 나쁘지 않을 것으로 보입니다. 화이팅입니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2800
- 다음달에 이사를 가야하는데.. 부동산이며 집주인이며 연락이 너무 안되고 이사간다는 말에 대답도 없어요..안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선, 현재 계약 만료일이 9월 27일 이신건가요?아니라면, 사실상 조기 계약해지라서 임차권 등기 어렵고, 다음세입자를 구하겠다고 협의를 하셔야 하는 상황입니다.만료일이 9월 27일 인 경우에는 1개월 전까지 나가겠다는 의사를 밝히셨으므로, 묵시적 갱신이 되지 않은 상황이구요. 말씀하신 대로 임차권등기명령을 신청하시고 퇴거하셔서 보증금을 법적으로 보호받고, 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 우선변제권을 주장하는 방향으로 가시는 게 좋을 것 같습니다. 그나저나 참 이상한 중개사네요.이런 경우는 처음봅니다. 부디 잘 해결 되시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.285.01명 평가00
- 월세 묵시적 연장 중 계약 종료 통보한 경우 복비 부담 누가 하나요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 집주인이 전세나 월세 상관없이 부동산에 내 놓는 것은, 아마도 집주인 자신이 복비 부담을 해야 한다는 것을 알기 때문일 것입니다.묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 퇴거 3개월 전에 통보하면 3개월 이후에는 보증금을 돌려받고 정상적으로 퇴거할 수 있습니다. 여기서 정상적이라는 말은 다음 임차인을 구하던 말던, 복비를 내지 않고도 보증금을 돌려받고 계약을 해지할 수 있다는 뜻입니다.결론적으로 3개월 뒤인 11월 27일에 퇴거하시는 경우 전혀 문제없이 보증금을 돌려받으실 수 있는 권리가 있으니 복비 걱정은 하실 필요가 없습니다.임대인이냅니다.임대인이냅니다.맞습니다.감사합니다.경제 / 부동산25.08.2800
- 주택 취득 및 주택담보대출 관련 질문있습니다!!!안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 말씀 드리기 죄송하지만, 우선 추정 소득만으로는 1금융권 주담대 심사가 어려운게 사실입니다. 다만 은행마다 ‘추정소득’이라는 제도를 통해 일정 금액의 소득을 인정해 주는 경우가 있습니다. 하지만 이 제도는 적용 기준이 까다롭고, 직전 사업연도 신고 내역이나 사업자 업종, 신용도, 거래 이력 등을 종합적으로 보므로 실제로 1금융권에서 추정소득만으로 주담대를 받는 것은 쉽지 않은 편입니다. 그래서 보통은 정책자금 대출이나 2금융권상품을 연계하여 검토하는 경우가 많습니다. 또한 대출 상담 및 실행은 반드시 부동산이 위치한 지역의 은행에서만 진행해야 하는 것은 아닙니다. 대부분의 시중은행은 전국망을 통해 대출 접수가 가능하기 때문에, 현재 거주하시는 동네 지점에서 상담을 받아도 무방합니다. 다만, 일부 은행은 해당 부동산이 속한 관할 지점에서만 서류 확인이나 현장 실사를 진행하는 경우가 있어요. 이런 경우에는 해당 부동산이 있는 지역의 은행에 가서 상담을 받으시는 것이 원활합니다. 문의 사항에 충분한 답변이 되길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2800
- 타 지역에 거주하면서 다른 지역의 건물이나 아파트, 주택 등을 매입해도 전혀 상관이 없나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 우리나라는 거주 지역과 상관없이 다른 지역의 매매를 하는 것에 제한이 없습니다. 규제나 세금도 해당 부동산의 위치에 따라 정해지는 것이지 매수자의 거주지나 주 생활권에 따른 것이 아니라서, 매매 대상인 부동산에 대해서만 철저히 확인하시면, 질문자님께서 어디에 거주하는지가 문제를 일으키는 경우는 전혀 없다고 보시면 됩니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2700
- 중국의 자산 부동산 쏠림 현상은 얼마나 심한가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중국은 우리나라보다 심하면 심했지 덜하지는 않습니다. 중국은 1990년대 이후 주택 사유화가 급속히 진행되면서 부동산이 사실상 가장 확실한 투자처로 자리 잡았습니다.주식시장이나 채권시장 등은 제도적 안정성이 낮고, 투자 신뢰가 부족해 여전히 “집을 사야 부자 된다”는 인식이 강하게 남아 있습니다. 또 한국과 마찬가지로 결혼, 및 사회적 지위가 집 소유여부에 따라 갈라지기 때문에 사회적 압력까지 받는 중입니다. 정리하면, 한국도 부동산 의존도가 높지만 중국은 그보다 더 심각한 편이며, 가계 자산의 70~80%가 부동산에 몰려 있는 초집중 구조입니다. 이는 단순히 투자 선택의 문제가 아니라, 사회적 관습·제도적 한계까지 얽혀 있어 중국 경제와 국민 삶의 질을 동시에 제약하는 요인으로 작동하고 있습니다.문의 사항에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2700
- 융자 시세대비 30%이상 일때 월세계약안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.다가구 주택을 원룸 임대하시는 것으로 보이며, 해당 건물의 시세는 정확히는 파악되지 않지만, 해당 주변의 원룸 판매가가 1.5-2억 정도 하는 것을 볼때, 해당 건물은 20억 정도 하는 것 같네요(시세가.)다가구 같은 경우에는 세대별 경매가 되지 않고 통으로 넘어가기에 6억이면 안전하다고 볼 수도 있겠지만, 문제는 다른 방들의 보증금을 다 확인해 볼수가 없다는 것이네요. 만약 20억에서 8억이 깎인 12억에 낙찰이 되고, 은행이 6억을 가져가고 나머지 8세대(가정)에서 전세를 사는 중이라 6억을 가져가야 한다면 최악의 경우 보증금에 대한 손해가 발생할 수 있습니다. 물건 자체가 위험한게 아니라 극히 최악의 상황을 가정해 보면 그렇습니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 임대차보증금 반환보증 가입 여부를 확인을 꼭 하시고, 이것에 가입하시는 것이 가장 안전하며, 보증금 2천만원은 다행히 현행 최우선변제 제도에서 전액 보호 가능 범위에 들어가므로 큰 문제는 없을 가능성이 큽니다. 그러나 위에 말씀드린 보증보험과, 전입신고, 확정일자는 꼭 챙기시기 바랍니다 감사합니다.경제 / 부동산25.08.275.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 자금조달계획서 공동명의 문의드립니다안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.각각 50% 씩 공동명의 하시는 경우 부담금액을 4억원씩으로 맞춰서 작성하셔야 합니다. 지분 비율과 맞아야 하기 때문입니다. 현재 계획대로라면 아내는 지분보다 1억 초과 조달, 본인은 1억 부족 조달 상태가 되므로 단순히 기재만 맞출 수는 없습니다. 이 경우 실제로 아내가 본인에게 1억을 증여하거나 차용증을 통한 차입 형식으로 자금 이동을 해야 "4억씩 맞춰졌다"는 구조를 만들 수 있습니다. 다만, 단순 증여 시 증여세 과세 문제가 생길 수 있으므로, 통상은 차용증을 작성하여 금전거래로 처리하는 방법을 활용합니다.대출 상환 문제는 법적으로는 대출을 받은 사람(아내)이 원리금 상환 의무를 지게 됩니다. 따라서 은행에는 아내만 상환자로 기록됩니다. 따라서 실제 금융기관에 상환 책임이 있는 사람은 대출자 본인이라는 점을 유념하셔야 합니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2700
- 한부모가정이고 LH임대주택 신청하려하는데 궁슴한게 있습니다안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이혼이 확정되어 아이와 함께 한부모가정이 되셨다면, LH임대주택 신청에 있어서 주소 문제 때문에 큰 걱정을 하실 필요는 없습니다. 주소지를 부모님 댁으로 옮기더라도 신청 자격이나 선정 과정에서 불이익이 생기지 않습니다. 중요한 것은 실제로 세대를 분리하여 독립된 가구로 신청하는 것이기 때문에, 부모님 주소지로 전입하신 후에도 아이와 함께 한 세대로만 신청하시면 충분히 인정받을 수 있습니다.LH는 신청자의 상황, 즉 한부모가정이라는 점과 무주택 세대 여부를 중심으로 심사하기 때문에, 세대주로서 아이와 함께 신청하시면 자격에 문제는 없습니다. 오히려 부모님 댁으로 주소를 옮기시면 거주 안정성 측면에서도 증빙이 되기 때문에 절차가 더 깔끔해질 수 있습니다.결론적으로, 주소 이전이 불리하게 작용하지 않으며, 세대만 독립적으로 구성해 신청하시면 LH임대주택 접수와 선정 과정에 차질 없이 진행하실 수 있으니 안심하셔도 됩니다.어려운 상황을 겪고 계신데, 행정적인 절차라도 부디 무리 없이 마무리 되기를 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2700