답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근에 반도체 시장과 주식 전체적으로 하락세가 두드러지고 있습니다. 2026년 상반기까지 AI 열풍이 불어 상승을 보였던 반도체가 조정을 겪고 있는 것입니다. 그동안 누적되었던 높은 가치 축적에 대한 부담감과 메모리 반도체 시장의 가격 사이클 변화가 큰 역할을 한 것입니다. 그동안 주식 시장은 주요 반도체 기업들의 엄청난 실적과 글로벌 빅테크 기업들의 인공지능 설비 투자 확대에 대한 기대감을 주가에 매우 선제적이고 공격적으로 반영해 왔습니다. 그러나 최근 들어 주요 빅테크들의 데이터센터 투자 증가 속도가 점차 둔화될 수 있다는 우려가 제기되고, 기대치가 이미 주가에 최고조로 반영된 상태에서 실적이 발표되다 보니 호재에도 오히려 주식을 파는 현상이 강하게 나타나고 있습니다.메모리 반도체 시장의 공급 및 가격 변동성 또한 시장의 불확실성을 키우고 있습니다. AI 서버용 고대역폭 메모리(HBM) 수요 폭증으로 제조사들이 범용 D램 및 낸드플래시 생산을 줄이면서 최근까지 부품 가격이 폭등했습니다. 하지만 부품값이 지나치게 오르자 스마트폰이나 PC 등 일반 IT 기기의 제조 원가에 엄청난 압박이 가해졌고, 결국 높아진 완제품 가격으로 인해 소비자들의 최종 수요가 위축되는 역효과가 발생하고 있습니다. 여기에 중국 업체들의 낸드플래시 생산 확대 움직임과 주요 고객사들의 재고 증가가 맞물리면서, 이르면 2026년 하반기에는 반도체 공급 부족이 완화되고 메모리 가격 상승세가 꺾일 수 있다는 고점 논란이 제기되어 관련 기업들의 주가에 큰 부담을 주고 있습니다.결과적으로는 위 내용과 같이 국지적인 마이너스 요소들이 쌓이다 보니, 글로벌 경기 침체와 주요국 금리 인하상황과 맞물려 고평가 기술주에 대한 투자가 많이 줄어든 것입니다. 또한 첨단 반도체 기술을 둘러싼 주요국 간의 수출 규제가 심화되면서 글로벌 공급망 리스크가 여전히 해소되지 않고 있습니다. 이처럼 펀더멘털 자체의 붕괴라기보다는 과도했던 기대감의 재조정, IT 전방 산업의 메모리 수요 양극화, 그리고 외부 경제 지표의 변동성이 한꺼번에 겹치면서 현재의 전반적인 반도체 시장 하락세가 연출되고 있다고 볼 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.누나의 아파트를 사서 신혼집으로 활용하실 계획이시군요. 우선 결혼을 축하드립니다. 질문자님 이신지는 모르겠지만, 비슷한 질문을 하신 분이 있어 그 당시 조사했던 내용을 토대로 답을 드려 보겠습니다. 유사한 사례들을 좀 확인해 봤는데요. 매매가를 낮춰서 증여세를 피하려다가 대출 한도 부족이 된 사례가 있습니다. 금융사들이 주담대 한도를 산정 시, KB 시세와 실제 매매계약서상 더 낮은 금액을 담보 가치 기준으로 잡기 때문입니다. 시세가 4억이더라도 매매가가 2.8억이실 경우 은행은 2.8억만을 가치로 인정합니다. 즉 1.96억이 최대한도가 되는 것입니다. 이런 상황이 오면 기존 세입자의 전세 보증금 처리가 상당한 문제가 있습니다. 2.6억과 1.96억은 차이가 6400만원이나 나기 때문에 이 액수의 현금을 준비하지 않는다면, 세입자를 내보내기 곤란한 상황이 될 수 있습니다. 마지막으로 우려되는 부분은 말씀하신 대로 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정부정책대출에서는 가족간 거래 시 제한이 될 경우입니다. 부모 자식, 직계존비속 간의 매매는 원칙적으로 정부 대출이 불가합니다. 친누나는 방계가족이므로 100% 차단은 아니지만 심사과정에서 제한이 걸릴 가능성이 높습니다. 심지어 시세보다 30% 나 저렴한 금액으로 집을 매매하는 특수관계인 사이의 거래를 증여세 회피로 봅니다. 따라서, 세무적 측면에서만 보면 거래 자체는 완벽한 합법이지만 저렴한 정부대출을 이용하지 못할 가능성이 큰 점, 은행 시중대출을 이용하더라도 6400만원의 추가 금액이 필요한 점은 이 거래에서 고민하셔서 결정하실 내용입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로 모든 건물은 신축할 때 관할 관청의 사용승인 후 건축물 대장이 작성이 됩니다. 하지만, 실제로는 건축물대장이 존재하지 않는 건물도 상당수 존재합니다. 가장 대표적인 경우가 허가를 받지 않고 임의로 지은 무허가 건축물이나 불법으로 증축된 건물입니다.또한 아주 오래된 구옥이나 낡은 농가주택의 경우에도 대장 작성이 누락되어 있는 경우가 종종 있습니다. 마지막으로는 건물이 다 지어졌지만 아직 관할 관청의 사용승인(준공 인가)을 받지 못한 신축 건물의 경우에도 일시적으로 건축물대장이 조회되지 않습니다. 즉 아이가 태어나긴 했는데 아직 출생신고가 되기 전인 것이지요.건축물대장이 없는 건물을 매매할 때는 매우 각별한 주의가 필요합니다. 가장 큰 문제는 소유권 증명과 재산권 행사입니다. 건축물대장이 없으면 보존등기를 할 수 없어 건물 등기부등본도 존재하지 않는 미등기 상태일 확률이 높으며, 이로 인해 매도인이 실제 적법한 소유자인지 확인하기가 매우 까다롭습니다.게다가 이런 무허가 건축물을 매입하는 경우 거래신고가 들어가기 때문에 관할 관청의 눈에 띄어 철거명령이나 원상복구명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 내야 할 수 있습니다. 또한 대출자체도 불가능 한 것으로 보시면 됩니다. 전세나 월세 등 임대차 계약을 맺을 때도 임차인에게 여러 위험이 따릅니다. 무허가 건물이나 미등기 건물이라도 주택임대차보호법의 적용 대상이 될 수는 있어 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 대항력 자체는 갖출 수 있습니다. 하지만 시중 은행의 전세자금대출이나 주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금반환보증보험 가입은 건축물대장과 등기부등본 제출을 필수로 요구하기 때문에 가입이 원천적으로 차단됩니다. 이러한 이유로 건축물대장이 없는 무허가 건물은 거래를 추천 드리지 않고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 요즘 이재명 대통령이 전에 살던 집을 매도인 파이낸싱으로 거래를 하면서 매도인대출이 유명해 졌습니다. 대출규제가 엄격하다보니, 매수인이 자금마련에 어려움이 있을 때 매도인이 집을 더 수월하게 처분하게 하기 위해서 이런 구조를 택합니다. 따라서 이 거래에서는 부동산에 실거주 점유자는 매수인입니다. 매수인은 매도인에게 계약금과 자신이 당장 융통할 수 있는 일부 금액만 먼저 지급한 뒤, 소유권을 넘겨받고 입주하여 생활하게 됩니다. 그리고 나머지 대금은 매도인과 합의한 기간동안 원금과 이자를 갚는 구조로 진행됩니다. 매수인이 집에 살게 되면 매도인은 당연히 집을 비워주고 다른 곳으로 이사를 가야 합니다. 당장 집값 전체를 현금으로 받지를 못하니, 매도인이 손해보거나 갈 곳이 없어지는 것이 걱정되실 수 있습니다. 하지만 부자 걱정할 거 없다는 말처럼 이런 거래를 하는 매도인들은 현금 보유고가 충분한 경우가 많습니다. 당장 목돈이 없기 때문에 집도 빨리 팔고, 이자도 받는 거래를 선택하게 되는 것이지요. 매도인은 매수인으로 부터 받은 일부 매도금액을 전세 보증금이나 월세 보증금으로 활용할 수 있습니다. 혹은 다른 주택이 또 있을 확률이 높습니다. 은행수준, 혹은 더 높은 이자를 받으며 돈을 빌려주는 것이기 때문에 그 이자가 월세를 내는데 충당된다면 이것 또한 훌륭한 금융수입원이 됩니다. 게다가 저당권까지 설정되어 있으니, 매수인이 이자를 내지 못한 경우 경매 처분하여 원금을 상환할 수도 있기 때문에 매도인 입장에서는 절대 불리한 거래가 아닙니다. 결국 돈을 많이 가지고 있으면, 소규모 은행처럼 돈을 빌려주면서 소유권은 넘기지만 해당 집에 대해 권리를 행사할 자격을 가지게 되는 것입니다. 사실상 매도인에게 너무 유리한 방식이지요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오늘, 아니 이제 어제인가요. 제 2차 부동산 국민 대토론회가 열렸습니다. 1차 토론회에서 찬반이 엇갈리거나 논의가 부족했던 사안들을 구체화하기 위해 마련된 자리였습니다. 가장 뜨거운 쟁점은 세제 개편에 대한 것이었습니다. 그 중에서도 초고가 1주택자와 비거주자에 대한 보유세 및 양도소득세 차등과세 문제였죠. 똘똘한 한채로 불리는 아파트 투기수요를 줄이기 위한 것으로 보유세를 늘리는 증세를 해야 한다는 방침에는 공감대가 형성되었으나, 초고가 주택을 구분짓는 기준을 두고는 상당히 대립적이었습니다. 일률적으로 세금을 올리면 결국 세입자에게 조세 부담이 전가되거나, 소득없는 고령1주택자들이 피해를 본다는 이유에서 였습니다. 주택공급 분야도 다뤄졌습니다. 민간 정비사업과 비아파트 부문의 활성화가 핵심과제였습니다. 전문가와 참석자들은 침체된 빌라나 오피스텔등 비아파트 신축을 장려하기 위해 비아파트를 주택 수 산정에서 아예 제외해 주는 세제 혜택을 주어야 한다고 주장했습니다. 그리고 재개발 장려를 위해 조합원 이주비 대출한도 상향, 용적률 상향 등 여러 가지 의견이 나왔습니다. 정부에서는 이에 대해 필요하다면 그린벨트 해제까지도 고려하겠다는 방침을 내놨습니다. 결국 그린벨트로 묶인 땅 사겠다고 또 한바탕 땅값이 들썩일 곳들이 예상이 됩니다. 금융분야에서도 협의가 오갔습니다. 투기 자금은 차단하되, 실수요자들은 피해를 보지 않도록 핀셋형 규제 완화에 초점을 맞추었습니다. 갭투기꾼들이 전세대출이나 개인사업자 대출금을 이용하여 주택을 구입하는 것을 막기 위해 유주택자에 대한 대출문턱을 높이고, 청년, 신혼부부, 생애최초 대출의 경우 예외적으로 자금을 더 빌려주겠다는 것이죠. 대충 어느 세대가 이제 집값을 밀어올릴 수 있을 지 짐작이 가는 부분입니다. 이처럼 부동산 대책에는 완벽한 정답이 나오지 않습니다. 부동산의 특징이기도 한데요, 부동산 공급 이라는 것이 워낙 시간도 많이 걸리고, 막대한 자금과 법규, 정치에까지 연결되어 있어 그런 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아파트에서 방 한칸만 월세로 내놓고 들어가는 것은 가능합니다. 최근에는 1인가구가 늘면서 룸쉐어나 쉐어하우스 라는 이름으로 남는 방을 이용해 월세를 받는 형태가 늘고 있습니다. 이게 예전에 있었던 하숙집을 생각하면 편합니다. 직접 보신 4룸아파트의 경우에 집주인이 집에 거주하면서 방 하나를 세주는 것일 수도 있고, 아니면 아파트 전체를 빌린 세입자가 전대 형식으로 다시 나누어 세를 주는 것일 수도 있습니다. 어떻든 간에 불법은 아닙니다. 다만, 중요한 부분이 하나 있습니다. 방을 내 놓은 사람이 실제 집주인인지, 아니면 세입자인지를 확인하는 것입니다. 만약 집주인이라면 일반적인 임대계약처럼 계약을 하시면 되기 때문에 안전합니다. 하지만 세입자가 다시 전대를 놓는 것이라면 이야기는 달라집니다. 민법 상에는 임차건물의 일부분을 타인에게 세주는 것은 임대인의 동의 없이도 가능하다고 되어 있지만, 아파트 표준 계약서에는 전대금지라는 항목이 있을 수 있기 때문입니다. 실무에서는 자주 넣고는 합니다. 이런 전대차 형태라면 반드시 집주인이 알고 동의한 문서를 확인하셔야 합니다. 관리비가 따로 적힌 부분은 정상이며, 필수적인 부분입니다. 아파트 전체에 부과되는 공용관리비는 물론, 전기, 가스 ,수도 등 거주자들이 나누어 내는 것들이 있기 때문입니다. 이 부분은 나중에 분쟁이 발생하지 않도록 확실히 하셔야 합니다. 마지막으로 방 한칸 계약이라 할지라도 꼭 서면 계약서를 작성하시는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 들어간다면 해당 주소지로 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있는지도 꼼꼼히 살피셔야 합니다. 그리고 공용공간을 함께 공유하게 되므로 생활 규칙을 미리 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 청소분담, 외부인 초대 가능 여부, 샤워나 세탁기 사용 등의 조건들을 잘 따지셔서 이사 이후에도 스트레스 없는 생활이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 선물같은 아기가 찾아온 것을 축하 드립니다. 10월에 가족간 거래로 주택 매수하실 때 주담대를 받고 12월에 출생직후 신생아 특례대출을 하고자하시는 군요. 주담대를 받은 지 1-2개월만 지난경우에도 신생아특례의 조건만 맞추시면 기간 제한 없이 신청을 하실 수가 있습니다. 말씀하신 것처럼 은행에 미리 단기 대환계획을 말씀하시고 상담을 진행하시는 것이 좋습니다. 하지만, 단기간 대환을 진행하실 때 신경 쓰셔야 할 부분이 몇가지 있습니다. 바로 중도상환수수료 입니다. 시중은행의 주담대는 보통 3년이내 조기상환의 경우 1.5% 정도 수수료가 발생합니다. 그래서 꼭 2개월 뒤 상환을 할 예정을 밝히시고 중도상환수수료가 없거나, 적은 상품으로 신청하시길 바라겠습니다. 변동금리 상품의 경우 중도상환 수수료가 감면 혹은 면제되기도 합니다. 또한 대출신청 시기에 따라서 심사 성격이 좀 달라질 수도 있습니다. 소유권 이전등기일 이후 3개월 이내에 신생아 특례대출신청하시게 되면, 기존 대출을 상황하는 형태이더라도 기금 대출 규정상 구입자금 용도로 취급을 받게 될 수도 있습니다. 구입자금으로 취급을 받게 되면, LTV, DTI 에서 신규 대출과 동일한 기준을 적용받습니다. 반면, 3개월 이상이 지나 신청하게 되면, 순수대환용도로 심사받게 되어서 기존 대출금액을 제외한 나머지 잔액 범위 내에서만 가능해 지는 등 요건이 좀 달라질 수 있습니다. 이것은 은행별로 심사 기준이 다르므로 꼭 직접 확인하시기를 바랍니다. 제일 준비를 잘 하셔야 하는 부분이 친누나와의 가족간 주택 매매 부분입니다. 정부기금 대출은 대출악용을 막기 위해서 가족간 거래에 매우 엄격하게 심사합니다. 객관적인 시세에 맞는지, 공인중개사를 통해 정식 거래계약서가 작성되었는지, 금융거래는 원칙적으로 (실제로 ) 돈이 오갔는지 등 정상적인 매매임을 알 수 있는 자료를 구비하시는 것이 좋습니다. 이런 자료가 없으면 정상거래가 아닌 것으로 보아서 특례대출 승인이 거절되고, 증여세 조사가 나올 수 있습니다. 이런 점을 참조하셔서 안전하게 매매 및 대출 받으시길 바라겠습니다. 다시한번 결혼과 출산을 축하드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그 막막함이 너무나 공감이 됩니다. 가족에게 아파트라는 더 쾌적한 환경을 제공해 주고 싶은 마음도요.하지만, 서울의 높은 전세값이나 매매가는 근로소득만으로 만들어내기가 너무 힘듭니다. 청약에 당첨되더라도 막대한 대출 이자를 견뎌야 한다는 두려움 역시 매우 현실적이고 타당한 걱정입니다. 자책하지 마시고, 지금부터는 막연한 불안감 대신 국가에서 지원하는 주거 및 금융 제도를 최대한 활용하여 현실적인 징검다리를 놓는 방법에 집중하셔야 합니다.일단은, 현재 어느 형태의 주거로 계신지 모르겠지만, 가장 먼저 주거 비용을 획기적으로 낮춰 시드머니(종잣돈)를 모을 수 있는 공공임대주택 제도를 적극적으로 알아보셔야 합니다. 처음부터 무리해서 서울 민간 아파트 전세나 매매로 진입하기보다는, LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사)에서 공급하는 국민임대, 행복주택, 매입임대주택을 징검다리로 활용하는 것이 현명합니다. 자녀가 있으시다면 신혼부부, 신생아 가구, 혹은 다자녀 등 특별공급 자격으로 지원할 수 있으며, 시세의 30~80% 수준의 저렴한 임대료로 최장 20년까지 안정적으로 거주할 수 있어 매달 나가는 고정 지출을 크게 줄이고 저축액을 늘릴 수 있습니다.주거비 부감을 낮추면서 동시에 내집마련을 준비하실 때는 정부의 공공분양 주택인 '뉴홈'과 저금리 정책 대출 상품을 주목하셔야 합니다. 특히 공공분양 중 '나눔형'은 주변 시세의 70% 이하로 저렴하게 분양받고, 최대 40년 만기의 전용 저금리 모기지를 통해 집값의 80%까지 대출을 지원해주어 초기 자본금과 월 상환액 부담이 훨씬 적습니다. 또한, 2년 이내에 자녀를 출산하셨다면 최저 1%대 금리를 제공하는 신생아 특례 디딤돌대출(매매) 및 버팀목대출(전세)이 현재 가장 강력한 혜택을 자랑하며, 이에 해당하지 않더라도 무주택 서민을 위한 일반 디딤돌/버팀목 대출을 통해 시중 은행보다 훨씬 낮은 이자로 주거 자금을 조달하실 수 있습니다.주거 전략과 더불어 매달 새어나가는 돈을 막고 정부의 현금성 지원을 놓치지 않는 것도 중요합니다. 소득과 재산 기준을 충족하신다면 매년 5월에 신청하여 최대 수백만 원을 현금으로 환급받을 수 있는 근로장려금(EITC)과 자녀장려금(CTC) 대상자인지 국세청 홈택스에서 반드시 확인해 보셔야 합니다. 이와 함께 월급이 들어오면 가장 먼저 저축할 금액을 강제로 분리하는 통장 쪼개기를 실천하시고, 부모 급여나 아동 수당 등 지자체별로 제공되는 양육 지원금을 생활비로 쓰지 않고 아이 명의의 통장에 따로 묶어두는 등 철저한 현금 흐름 통제가 반드시 병행되어야 합니다.지금 더 나은 환경을 만들어주기 위해 고민하시는 것만으로도 최고의 부모님입니다. 오히려 영끌해서 가족 전체를 위험에 빠뜨리는 것보다는 국가 제도를 통해 발판을 하나씩 만들어 가는 것이 더 좋을 것으로 보입니다. 꼭 잘 확인하셔서 행복하시고 더 나은 환경이 되시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.적어주신 내용을 살펴보면, 현재 상황에서는 임차인이 보호받는 상황으로 정리해 볼 수 있을 것 같습니다. 우선 집주인이 말한 1년에 5%씩을 소급해서 올린다는 것은 전혀 법적근거가 없는 말입니다. 주택임대차 보호법상 증액은 기존에 계약된 금액기준으로 5% 까지만 가능하며, 과거에 올리지 않았던 비율을 누적하거나 소급할 수는 없습니다. 그래서 현재 전세 보증금인 1억 5천을 기준으로 5% 인 750만원만 요구할 수 있습니다. 그리고 주변 시세에 따라 올릴 권리도 없습니다. 제일 우려하시는 1년 계약만료 시점에 대해서도 안심하셔도 될 것 같습니다. 주택임대차보호법은 세입자 안정적 거주를 위해 계약기간을 최소2년으로 하고 있습니다. 만약의 경우 집주인이 요구하여 1년으로 명시해서 작성하더라도 세입자에게 불리한 조항은 무효가 됩니다. 따라서 그 계약은 2년으로 되는 것이지요. 즉, 서류상 1년계약을 하더라도 법적 권리에 따라 1년을 더 거주하겠다고 할 수 있습니다. 2년을 보장받으실 수 있습니다. 결론적으로는 이번 갱신 시점에는 보증금을 5%(750만원) 이내로만 인상하여 계약갱신 청구권을 행사하시게 되면, 서류상 1년으로 되더라도 법적으로는 2년이 보장되는 것입니다. 하지만, 이렇게 2년을 사시고 나면 새로운 조건으로 재계약을 하거나 퇴거를 하여야 하는 상황이 올 수 있습니다. 이러한 점을 참조하시어 대응하셔서 좋은 결과가 있으시길 바랍니다. 감사합니다.