답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아파트나 부동산의 담보가치가 아무리 높더라도 신청자의 신용점수가 낮으면 대출이 거절될 수 있습니다. 담보대출은 부동산을 담보로 제공하기 때문에 신용점수가 크게 중요하지 않을 것이라고 생각하기 쉽지만, 실제 은행에서는 담보가치뿐만 아니라 신청자의 신용상태와 소득, 기존 부채까지 종합적으로 심사합니다. 은행 입장에서는 담보로 잡은 부동산을 처분해 대출금을 회수하는 것보다 대출자가 매달 원리금을 정상적으로 갚는 것이 중요하기 때문입니다. 따라서 10억 원짜리 아파트를 담보로 2억 원만 빌리려고 하더라도 신용상태가 좋지 않다면 대출이 거절될 수 있습니다.실제 대출심사에서는 신용점수와 소득이 각각 다른 역할을 합니다. 신용점수는 대출자의 금융거래 이력과 연체 위험 등을 판단하는 기준이고, 소득은 대출금을 얼마나 안정적으로 상환할 수 있는지 평가하는 기준입니다. 특히 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되는 대출은 연간 소득 대비 원리금 상환액을 계산하기 때문에 소득이 부족하거나 기존 대출이 많으면 담보가치가 충분해도 대출한도가 줄어들 수 있습니다. 반대로 소득이 높고 부채가 적더라도 신용점수가 지나치게 낮거나 연체 이력이 있다면 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 실제로 한국주택금융공사의 보금자리론도 일정 신용점수 이상을 요구하고 있으며, 연체 등 특정 신용정보가 남아 있으면 대출 취급을 제한하고 있습니다.결국 담보가치는 대출한도를 결정하는 중요한 요소이고, 소득은 상환능력을 판단하는 기준이며, 신용점수는 대출자의 신용위험을 평가하는 요소라고 이해하시면 됩니다. 어느 하나가 무조건 더 중요하다기보다는 세 가지 조건을 모두 충족해야 대출이 원활하게 진행되는 것입니다. 다만 은행마다 신용평가 기준과 대출심사 방식이 다르기 때문에 한 은행에서 거절되었다고 모든 금융기관에서 대출이 불가능한 것은 아닙니다. 신용점수가 낮은 상황이라면 무작정 대출을 신청하기보다는 연체 여부와 기존 부채를 먼저 확인하고, 여러 금융기관에서 대출 가능 여부와 예상 한도를 상담받아 보시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.방을 구할때는 몇군데 들러야 한다는 구체적인 규칙은 없습니다. 하지만 같은 방 2군데 이상에 문의하는 것은 주의해야 합니다. 방을 구하는 사람이 많다는 잘못된 시그널로 인해 집주인이 계약조건을 상당히 까다롭게 제시하거나 보증금 내지는 월세를 올려 조정할 수도 있습니다.굳이 없는 경쟁자를 스스로 만들어 가격을 올릴 필요는 없겠지요. 참고를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법은 전대차에도 일부 적용됩니다. 다만 일반적인 임대차와 달리 건물주인 임대인의 동의를 받았는지가 상당히 중요합니다. 전대차란 기존 임차인이 자신이 빌린 상가를 다른 사람에게 다시 빌려주는 계약을 말하는데, 상가건물 임대차보호법 제13조에서는 전대인과 전차인 사이에도 계약갱신이나 차임 증감 등에 관한 일부 규정을 적용하도록 하고 있습니다. 하지만 민법 제629조에 따라 임대인의 동의 없이 무단으로 전대한 경우에는 원래 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있고, 전차인은 임대인에게 자신의 임차권을 주장하기 어려워집니다.그렇다고 임대인의 동의 없이 작성한 전대차계약서가 무조건 무효가 되는 것은 아닙니다. 전대인과 전차인 사이의 계약은 원칙적으로 유효하기 때문에 보증금을 지급한 사실이 확인된다면 계약 종료에 따른 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 여기서 중요한 점은 보증금을 돌려줘야 할 상대방이 건물주가 아니라 직접 계약을 체결하고 보증금을 받은 전대인이라는 것입니다. 건물주가 전대차계약에 동의하지 않았다면 건물주에게 직접 보증금 반환을 요구하기는 일반적으로 어렵고, 전차인으로서 보증금의 우선변제권을 주장하는 데에도 문제가 생길 수 있습니다.현재 보증금을 돌려받지 못할 상황이라면 우선 전대차계약서와 보증금 이체내역, 문자나 카카오톡 대화 등을 확보하시기 바랍니다. 계약이 종료되었고 보증금 반환기일이 지났다면 전대인에게 내용증명으로 반환을 요구하고, 응하지 않을 경우 지급명령이나 보증금 반환청구소송을 검토할 수 있습니다. 상대방의 재산이 확인된다면 가압류도 고려해 볼 수 있습니다. 특히 처음부터 임대인의 동의가 없다는 사실을 숨기고 계약했거나 보증금을 반환할 능력이나 의사 없이 돈을 받았다는 정황이 있다면 사기 여부도 별도로 검토할 필요가 있습니다.결론적으로 임대인의 동의가 없었다는 이유만으로 보증금을 포기할 필요는 없습니다. 다만 건물주에게 법적 보호를 주장하기 어려운 상황이므로 일반적인 상가임대차보다 보증금 회수에 불리할 수 있습니다. 지인 사이에 체결한 계약이라도 법적으로는 엄연한 계약인 만큼 감정적으로 해결하려 하기보다는 계약관계와 반환 책임을 명확하게 확인하고 신속하게 대응하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정말 좋은 생각입니다. 캡슐 형태의 주택을 옮겨 다닌다니, 참신한 생각이네요.하지만 그 주택이 옮겨다닌다면 그것은 어떤 형태를 띌 수 있을까요? 바퀴를 달아 차로 옮길 수 있다면 그건은 캠핑카의 범주 안에 들어갈 것입니다.만약 필요한 경우에만 조립 및 분해를 통해 위치를 옮긴다면 옮길 때마다 건축허가 등을 받아야 하는 상황이 올 수도 있습니다. 그렇지않으면 불법건축물이 될 수도 있습니다.이러한 사항들을 잘 고려하여 생각해 보신다면 훨씬 더 나은 노마드적인 주택생활을 할 수 있을 것 같네요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중개사 매물은 많을수록 좋은 것이 아닙니다.많으면 5곳을 넘지 않도록 하세요.너무 많은 곳에서 보기시작해서 해당 매물이 여기저기 중개사를 돌면 가격이 오히려 떨어질 수 있습니다.해당 단지에 매물이 귀하지 않고 흔하다는 반증이 되기 때문이지요.그래서 추천드리는 점은 2개정도의 신뢰할만한 중개사무소에 올리고, 집주인이 직접 다방 , 직방, 당근 등에 올려서 온라인 공개를 하는 것이 좋은 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2년 전에 계약하셨는데 아직 착공도 하지 않고 사업부지에 모텔까지 영업하고 있다면 당연히 걱정되실 것 같습니다. 다만 몇 개월 전에 주택건설사업계획승인을 정식으로 받았다면 사업이 한 단계 진전된 것은 맞습니다. 사업계획승인은 주택 건설을 위한 중요한 행정절차이기 때문입니다. 하지만 사업승인이 났다고 해서 반드시 아파트가 지어지는 것은 아닙니다. 실제 착공까지는 토지 확보와 기존 건물 철거, 자금 조달, 시공사와의 협의 등 해결해야 할 문제가 남아 있을 수 있습니다.특히 신경 쓰이는 부분은 아직 모텔이 영업하고 있다는 점입니다. 해당 모텔이 실제 아파트 사업부지에 포함되어 있다면 토지 소유권이나 사용권 확보가 완료되었는지 확인할 필요가 있습니다. 이미 토지에 대한 권리를 확보했지만 기존 영업자의 퇴거가 늦어지는 상황일 수도 있고, 반대로 토지 소유자와의 협상이 마무리되지 않아 사업이 지연되는 것일 수도 있습니다. 두 경우는 사업 위험성이 상당히 다릅니다. 따라서 시행사의 설명만 듣기보다는 관할 시청이나 구청의 주택 관련 부서에 문의해 사업계획승인 여부와 승인 조건, 토지 확보 현황, 착공신고 여부 등을 직접 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.참고로 주택법에서는 일반적인 주택건설사업계획승인을 받은 경우 원칙적으로 승인일부터 5년 이내에 공사를 시작하도록 규정하고 있습니다. 그렇다고 5년 동안 무조건 기다려야 한다는 뜻은 아닙니다. 지금이라도 시행사에 구체적인 착공 예정일과 모텔 부지 문제의 해결 계획을 서면으로 요청해 보세요. 또한 계약하신 민간임대아파트가 일반적인 임대차계약인지, 협동조합형 민간임대주택의 조합원 가입계약인지에 따라 계약금 반환이나 해지 조건도 달라질 수 있으므로 계약서를 반드시 확인하셔야 합니다.개인적으로는 지금 상황에서 무작정 기다리시는 것보다는 정확한 사업 진행 상황부터 확인하시는 것이 우선이라고 생각합니다. 사업승인까지 받았다면 긍정적인 요소가 있는 것은 사실이지만, 2년이라는 시간이 흘렀고 아직 해결되지 않은 부지 문제가 보인다면 마냥 안심할 상황도 아닙니다. 시행사에서 조금만 기다리라고 하는 말보다 실제로 어떤 문제가 남아 있고 언제 해결할 예정인지가 훨씬 중요합니다. 너무 비관적으로만 생각하지는 마시되, 소중한 돈이 들어간 계약인 만큼 객관적인 자료를 확인하고 필요하다면 부동산 전문 변호사와 상담해 대응 방향을 결정하시길 권해드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.청년주택이나 원룸에 1명만 거주하도록 제한하는 이유는 단순히 집이 좁아서가 아니라 주택의 공급 목적과 입주자 선정 기준 때문입니다. 특히 공공 청년주택은 주거비 부담이 큰 청년들에게 저렴한 주택을 공급하기 위한 제도입니다. 청년 1인 가구를 대상으로 공급하는 주택이라면 소득과 자산, 무주택 여부 등을 심사해 입주자를 선정하기 때문에 임의로 다른 사람과 함께 거주하는 것을 제한할 수 있습니다. 집이 아무리 넓더라도 당초 1인 거주를 전제로 공급된 주택이라면 해당 규정을 따라야 하는 것이죠.또 다른 이유로는 관리비와 공용시설 이용, 주차 공간, 소방 및 안전관리 등의 문제도 있습니다. 처음부터 1인 거주를 기준으로 운영하는 건물에 여러 명이 거주하면 관리상의 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 다만 일반 원룸이라고 해서 법적으로 무조건 1명만 살아야 하는 것은 아닙니다. 일반 민간 원룸은 임대차계약 조건에 따라 2명 이상이 함께 거주할 수도 있습니다. 청년주택 역시 종류에 따라 차이가 있으며, 실제로 2명이 함께 거주할 수 있는 셰어형 청년주택이나 신혼부부를 위한 주택도 별도로 공급되고 있습니다.결국 중요한 것은 집의 크기보다 어떤 조건으로 공급하고 계약한 주택이냐는 점입니다. 청년 1인 가구를 위한 공공임대주택과 일반 민간 원룸은 적용되는 기준이 다르기 때문에 모두 똑같이 생각할 수는 없습니다. 특히 청년주택에서 추가 동거가 가능한지는 해당 주택의 모집공고와 임대차계약서를 확인해야 합니다. 개인적으로는 주택 면적이 충분하다면 2인 거주를 허용할 여지도 있다고 생각하지만, 공공주택은 한정된 주택을 입주 자격에 맞게 배분해야 한다는 점도 고려할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.야탑역 근처에 발령을 받으셨다면, 모란, 수진, 단대오거리 쪽으로 알아보시는 것이 가격면에서 매리트가 있습니다.수내나 정자동의 오피스텔이나 원룸은 지가가 너무높아 월세가 질문자께서생각하는 것보다 더 높을 수 있습니다.처음 추천드린 라인은 8호선라인이므로 모란에서 한번만 갈아타면 야탑 접근이 가능합니다.다만, 야탑으로 한번에 가야한다면, 이매나 수내의 역 주변 에서 약간 거리가 있는 원룸을 살펴보시는 것도 도움이 됩니다. 참고 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가는 실거주를 위한 물건이 아니고 임대만을 위한 투자용물건임니다. 따라서 상가의 가격은 임대료를 기반으로 정해지는데, 이 때문에 동일지역의 아파트보다 시세가 낮게 되게 됩니다.그러나, 무조건 상가라고해서 주택보다 싼 것은 아닙니다. 임대료가 높은 상권에 있는 상가들은 오히려 평단가가 아파트보다 비싼 경우도 많이 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.무주택자 입장에서는 지금 집을 사야 할지, 가격이 떨어질 때까지 기다려야 할지 고민이 많을 수밖에 없습니다. 개인적으로는 집값이 떨어지기만을 기다리는 것도, 반대로 더 오를까 봐 조급하게 매수하는 것도 좋은 선택은 아니라고 생각합니다. 부동산 시장이라는 게 워낙 변수가 많다 보니 전문가들도 정확한 저점을 예측하기 어렵습니다. 막상 집값이 떨어지더라도 대출 규제가 강화되거나 금리가 올라가면 오히려 집을 사기가 더 어려워질 수도 있고요.다만 실거주 목적이고 앞으로 5~10년 이상 거주할 계획이라면 조금 다르게 접근할 필요가 있습니다. 직장이 안정적이고 모아둔 자금도 어느 정도 있으며, 대출 원리금을 갚으면서 생활하는 데 큰 부담이 없다면 굳이 집값이 크게 떨어질 때까지 기다릴 필요는 없다고 봅니다. 반대로 대출을 최대한 끌어와야 하거나 매달 상환액 때문에 생활이 빠듯해지는 상황이라면 매수를 서두르지 않는 편이 낫겠죠. 서울과 수도권이라고 해도 지역마다 가격 흐름이 다르기 때문에 관심 있는 지역의 실거래가와 거래량을 꾸준히 살펴보는 것도 중요합니다.결국 중요한 건 집값이 가장 저렴한 시점을 맞히는 게 아니라 본인이 감당할 수 있는 가격에 집을 마련하는 것이라고 생각합니다. 지금 당장 여력이 부족하다면 조금 더 기다리면서 자금을 모으는 것도 충분히 좋은 선택입니다. 반대로 경제적으로 준비가 되어 있고 마음에 드는 집을 적정한 가격에 찾았다면 무조건 하락장만 기다릴 이유도 없겠죠. 집이라는 게 투자 가치도 중요하지만 결국 가족이 생활하는 공간이기도 하니까요. 주변에서 집값이 오른다, 떨어진다는 이야기에 너무 휘둘리기보다는 본인의 경제적 상황과 앞으로의 생활 계획을 기준으로 판단하는 게 가장 현실적인 방법이라고 봅니다.