답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.개인 간 거리와 이동속도, 주변 밀도의 관계를 분석해도 혼잡한 공간에서의 충돌을 줄일 수는 없습니다. 해당 문제를 해결하려면, 진입하는 사람의 속도와 밀도를 제어하는 공간의 설계가 필요합니다. 사람은 사회적거리를 본능적으로 인식합니다. 일정 거리 이하로 간격이 좁아지면 불쾌감을 느낍니다. 관계가 좋을 경우에는 거리가 좁아질 수록 친밀감을 느낄 수도 있지만 보통은 그렇지 않습니다. 그래서 건축에서는 이러한 사람들의 동선을 파악하여 속도를 줄이는 장치 등을 평면에 사용하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.해방촌이라는 이름은 말 그대로 1945년 광복, 즉 ‘해방’ 이후에 형성된 마을이라는 데서 유래했습니다. 현재 서울 용산구 용산동2가와 남산 자락 일대를 해방촌이라고 부르는 곳입니다. 당시 해방 직후 서울에는 갑자기 많은 사람이 몰려들었지만 주택은 크게 부족했습니다. 남산 자락에는 비교적 빈 땅이 많았기 때문에 사람들이 임시로 집을 짓고 생활하기 시작했고, 한국전쟁 전후로 피란민과 월남민까지 들어오면서 마을 규모가 더욱 커졌습니다. 이렇게 ‘해방 이후 새롭게 생긴 마을’이라는 의미에서 자연스럽게 해방촌이라는 이름이 붙은 것으로 알려져 있습니다.지금처럼 핫플레이스는 아니었어요. 오히려 산비탈이 빽빽히 주택들이 들어선 서민촌에 가까웠습니다. 하지만 최근에는 독특한 분위기의 식당과 카페, 편집숍, 전시 공간 등이 들어서면서 젊은 사람들이 많이 찾는 지역이 됐고, 이찬혁 씨처럼 창작자들이 공간을 만드는 곳으로도 주목받고 있습니다. 참조 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험을 준비중이시군요. 게다가 직장에 다니시면서 준비하려고 하시니 조금 더 치밀한 준비가 필요할 것 같습니다.먼저 공인중개사 시험은 1차와 2차로 나누어집니다.1차와 2차는 모두 같은 날 오전 오후로 시험이 치러지고, 1차에 합격하고 2차에 불합격시, 다음년도까지는 2차만 봐도 되는 규정이 있습니다.그러나 그 반대의 경우는 모든 시험을 다 보아야 합니다.따라서, 1차에 해당하는 과목에 우선 많은 시간을 할애하시고, 2차과목은 1차 과목이 어느정도 확실하게 기본이 다져지신 후 진행을 하시는 것을 추천 드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.로얄동, 로얄층은 일반적으로 일조량, 조망, 소음, 동 간 거리, 출입구 및 커뮤니티 시설 접근성 등이 더 좋은 경우가 많아 가격이 높게 형성되는 편입니다. 나중 매도시에도 좀더 현금화가 빠르다는 장점이 있어요.다만, 무조건 몇천만 원의 웃돈을 주고 살 가치가 있는 것은 아닙니다. 같은 단지 안에서도 조망이나 일조 차이가 크지 않다면 가격 차이가 실제 거주 만족도에 비해 과하게 붙어 있을 수도 있습니다.그리고 부동산 시장이 좋지 않을 때에도 이 가치를 유지하느냐 하는 것은 미지수입니다.그래서 실거주 목적일 경우 어느정도 좋은 동이나 층을 고르는 것까지는 추천 드리지만 너무 차이가 큰데 억지로 로얄동이나 로얄층을 고르실 필요는 없습니다.저는 몇천만원 차이라면 로얄층을 굳이 들어가고자 하지 않을 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.시골 전원주택이 도시보다 겨울에 더 춥게 느껴지는 데에는 여러 이유가 있습니다. 도시는 건물과 도로가 낮 동안 흡수한 열을 밤에도 방출하는 이른바 ‘도시 열섬 현상’이 있고, 건물들이 바람을 어느 정도 막아주기도 합니다. 반면 시골은 주변이 트여 있어 찬바람의 영향을 직접 받는 경우가 많고, 단독주택은 아파트보다 외부에 노출되는 벽과 지붕 면적이 넓어 단열이 부족하면 열이 훨씬 빨리 빠져나갑니다.난방비가 많이 나오는 것도 전원생활에서 생각보다 큰 부담입니다. 특히 도시가스가 들어오지 않는 지역에서 기름보일러를 사용하면 겨울철 사용량에 따라 한 달 난방비가 상당히 올라갈 수 있습니다. 그래서 보일러 종류를 바꾸기 전에 창호, 지붕과 외벽 단열, 문틈이나 창틀의 외풍부터 점검하는 것이 효과적이며, 오래된 전원주택이라면 난방기기 교체보다 단열 보강이 난방비 절감에 더 큰 영향을 줄 수도 있습니다.태양광은 전원주택에 무조건 필수라고 보기는 어렵지만, 설치 조건이 좋다면 전기요금을 줄이는 데 도움이 됩니다. 다만 기름보일러를 계속 사용하는 경우 태양광 전기가 난방용 기름 사용량을 직접 줄여주는 것은 아니므로, 전기식 히트펌프나 냉난방기와 함께 사용할 때 난방비 절감 효과가 더 커질 수 있습니다. 따라서 태양광부터 설치하기보다는 먼저 집의 단열 상태와 겨울철 전기·기름 사용량을 확인한 뒤 태양광 설치비와 예상 발전량까지 비교해 결정하는 것이 가장 현실적입니다.

가장 중요한 것은 말씀하신 집에 잡혀 있는 융자가 얼마나 되는지입니다. 융자가 있다고 해서 무조건 대출이 안 나오는 것은 아닙니다. 다만 선순위 근저당과 임차보증금을 합한 금액이 주택가격에 비해 너무 높으면 보증기관의 보증이 거절되고, 결과적으로 은행 대출도 어려워질 수 있습니다. 예를 들어 HF 전세자금보증은 선순위채권과 임차보증금의 합계가 주택가격의 90%를 초과하지 않아야 하는 등의 요건을 두고 있습니다. 특히 원룸이 다가구주택이라면 집주인의 융자뿐 아니라 먼저 들어와 있는 다른 세입자들의 보증금까지 선순위채권에 영향을 줄 수 있어 더욱 주의해야 합니다.따라서 지금 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 떼서 근저당권의 채권최고액을 확인하고, 계약하려는 원룸의 주택가격과 선순위 임차보증금까지 확인한 뒤 대출을 받을 은행에 사전상담을 받아보는 것입니다. 아직 본계약 전이라면 중개사에게 등기부등본을 요청하고, 은행에 주소와 보증금 3,000만 원, 필요한 대출금 약 2,300만 원을 알려주면서 해당 목적물로 대출이 가능한지 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 보증기관 요건을 충족하더라도 최종 대출 여부는 은행의 자체 심사에 따라 달라질 수 있습니다.질문자님의 신용점수는 문제가 없어보이고, 결국에는 해당 주택의 기존 융자가 문제가 될 수 있으니, 꼭 본계약 전에 금융권 상담을 받으시길 권합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세와 전세는 약간 고치는 범위에 대한 통상적인 이해가 다릅니다. 월세보다는 전세가 세입자의 범위가 넓게 생각하기때문에 월세집보다는 전세집이 집주인의 적극적인 참여를 유도하기가 힘듭니다. 이점 참조를 부탁드리고, 말씀하신 대로 먼저 수선하신 후 소송을 하는 것도 방법이지만 실익이 없을 수있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 부동산 시장은 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 가격 상승세가 나타나고 있지만, 현재 흐름이 앞으로도 같은 강도로 이어질지는 단정하기 어렵습니다. 특히 서울은 선호지역과 신축, 교통 여건이 좋은 지역을 중심으로 수요가 이어지고 있는 반면, 단기간에 가격이 많이 오른 지역에서는 매수 부담이 커지고 있다는 점도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 공급 부족에 대한 우려 역시 시장에 영향을 주는 요소 중 하나지만, 실제 가격 흐름은 금리와 대출 여건, 거래량, 입주물량 등에 따라 달라질 수 있습니다.향후 시장에서는 대출 규제와 가계부채 관리 정책도 중요한 변수가 될 수 있습니다. 대출 가능 금액이 줄어들거나 금융비용이 높아지면 매수 수요가 둔화될 수 있고, 반대로 금리 부담이 완화되거나 매물 부족 현상이 이어질 경우 가격을 지지하는 요인으로 작용할 수도 있습니다. 따라서 현재 상승세만을 보고 추가 상승을 예상하거나, 정부 규제만을 근거로 큰 폭의 하락을 예상하는 것은 다소 성급할 수 있습니다.또한 지역별 차이가 계속 나타날 가능성도 염두에 둘 필요가 있습니다. 같은 서울이나 수도권이라도 학군, 교통, 신축 여부, 정비사업 기대감, 주변 공급량 등에 따라 가격 움직임이 달라질 수 있기 때문입니다. 최근 상대적으로 덜 올랐던 지역이 따라 오르는 현상이 나타날 수 있지만, 이것이 모든 지역으로 동일하게 확산된다고 보기는 어렵습니다.실거주 목적의 매수라면 시장의 단기 방향을 맞히는 것보다 본인의 자금 상황과 대출 상환 능력, 거주 예정 기간을 기준으로 판단하는 편이 현실적입니다. 장기간 거주할 계획이고 감당 가능한 수준의 자금으로 매수한다면 가격 조정만을 기다리기보다는 적정한 매물을 비교해볼 수 있고, 반대로 최근 가격이 크게 오른 상황에서 대출 부담이 크다면 거래량과 금리, 대출 규제, 향후 공급 계획 등을 조금 더 지켜본 뒤 결정하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.처음 전세계약을 진행하신다면 중개사님이 안내한 순서가 큰 틀에서는 맞지만, 계약 전에 몇 가지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 본계약 전에는 등기부등본과 건축물대장, 주변 시세, 선순위 근저당이나 압류 여부 등을 확인하고, 가능하면 은행에 미리 문의해 해당 주택이 전세대출이 가능한지 확인하는 것이 좋습니다. 전세보증보험 가입 가능 여부도 계약 전에 확인해 두는 것이 안전합니다. 특히 전세대출이 꼭 필요한 경우에는 임대인이나 주택의 문제로 대출 또는 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약금을 반환하고 계약을 해제할 수 있다는 내용을 특약에 넣어두는 것이 좋습니다.계약서를 작성한 뒤에는 전세대출을 정식으로 신청하고 확정일자를 받아두시면 됩니다. 중개사님이 말씀하신 전세권 설정은 반드시 해야 하는 절차는 아니며, 일반적인 주택 전세계약에서는 실제 입주 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하는 경우가 많습니다. 전세권을 설정하더라도 전입신고와 확정일자는 별도로 해두는 것이 안전합니다.잔금일에는 잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 발급해 계약 이후 새로운 근저당이나 압류, 가압류 등이 설정되지 않았는지 꼭 확인하시기 바랍니다. 이상이 없다면 대출 실행과 잔금 지급, 열쇠 인도 및 입주를 진행하고 가능한 한 당일에 전입신고까지 마치는 것이 좋습니다. 계약서에는 잔금일 또는 그다음 날까지 임대인이 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 내용의 특약도 넣어두면 도움이 됩니다. 이후 전세보증금 반환보증도 가입하시면 됩니다.임대인의 국세·지방세 체납 여부도 확인할 수 있습니다. 가장 간단한 방법은 계약 전에 임대인에게 국세와 지방세 납세증명서를 요청하는 것입니다. 계약 체결 후 일정 요건을 충족하면 임대인의 동의 없이도 미납 세금을 열람할 수 있는 제도도 있으므로 필요하면 세무서나 지자체에 확인해 보시면 됩니다. 처음 전세계약이라면 무엇보다 계약 전에 권리관계와 대출·보증 가능 여부를 확인하고, 잔금 직전에 등기부등본을 한 번 더 확인하는 절차를 꼭 챙기시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 부동산 시장을 보면 적어도 서울과 수도권의 인기 지역은 아직 상승 흐름이 완전히 꺾였다고 보기는 어렵습니다. 하지만 상승흐름을 끊는 몇가지 작용들이 있습니다.대출 규제는 상승세를 제한하는 요인입니다. 현재 규제지역 LTV는 일반적으로 40%, 은행권 DSR은 40%가 적용되고 있으며 수도권규제지역의 주택구입 목적 주담대는 주택가격에 따라 15억원 이하 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 한도가 제한돼 있습니다.정부도 2026년 8월 대책에서 이러한 수요관리 기조를 유지하겠다고 밝혔습니다. 실제 8월 전체 금융권 가계대출 증가액도 2조6천억원으로 7월보다 크게 줄었습니다. 따라서 예전처럼 대출이 집값 상승을 강하게 밀어 올리는 환경은 아닙니다.반면 서울 집값이 떨어지지 않게하는 가장 큰 요인 중 하나는 여전히 공급부족입니다. 올해 1~7월 서울 아파트 준공 물량은 1만7,603가구로 전년 동기보다 48.7% 감소했습니다. 서울처럼 수요가 지속적으로 몰리는 지역에서 실제 입주 가능한 신축 아파트가 부족하면 전세가격이 오르고, 이것이 다시 매매 수요로 전환되는 현상이 나타나게 됩니다. 정부가 수도권에 23만호 이상을 추가 공급하는 계획을 내놓고 서울의 착공 물량도 증가하고 있지만, 착공에서 실제 입주까지는 상당한 시간이 걸리기 때문에 단기적으로 공급 부족 문제가 바로 해소되기는 어렵습니다.그러나, 최근 서울 아파트 거래량이 크게 감소하고 있고 고가주택이 많은 강남3구에서는 이미 가격 조정이 나타나고 있습니다. 8월 서울 아파트 거래량은 전월보다 약 60% 줄었습니다. 가격은 오르는데 거래가 감소하는 상황이 장기간 이어지면 어느 순간 매수자와 매도자의 가격 차이가 커지면서 보합이나 조정 구간이 나타날 가능성도 있습니다. 특히 기준금리 추가 인상, 경기 둔화, 대출 규제 강화, 세제 변화 등이 겹치면 단기간에 5~10% 정도의 가격 조정이 나타나는 지역이나 단지도 충분히 생길 수 있다고 봅니다.결국 앞으로의 시장은 ‘서울·수도권 전체가 계속 상승한다’거나 ‘곧 큰 폭의 하락장이 온다’는 식으로 보기보다는 지역과 단지별 차별화가 더욱 심해질 가능성이 높아 보입니다. 입지가 좋고 직장 접근성이 뛰어나며 학군·교통·생활 인프라가 갖춰진 곳, 신축 또는 대단지처럼 실수요가 꾸준한 아파트는 가격 방어력이 상대적으로 높을 가능성이 있습니다. 실거주 목적이라면 시장의 정확한 저점을 맞히려고 하기보다는 자신의 자금 상황과 거주 기간을 기준으로 판단하는 것이 더 현실적입니다. 최소 7~10년 이상 거주할 생각이고 원하는 지역과 단지가 명확하며, 대출을 받은 뒤에도 원리금 상환에 무리가 없다면 가격이 조금 조정될 가능성만 기다리다가 매수 시기를 놓칠 필요까지는 없다고 봅니다. 이러한 점들을 참조해 주세요. 감사합니다.