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자식간에 부동산(아파트)거래후 대금
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단해당 사례는 명의신탁 또는 가장매매로 의심될 소지가 있습니다. 실질적으로 대가를 주고받은 거래라 하더라도, 어머니의 판단능력이 현저히 저하된 상태에서 체결된 계약이라면 ‘진의 아닌 의사표시’ 또는 ‘의사무능력자 거래’로 무효가 될 가능성이 높습니다. 또한 실질적으로 증여에 해당한다면 증여세 부과 대상이 될 수 있습니다. 따라서 현 시점에서는 계약의 유효성, 세법상 과세 가능성, 향후 상속재산 분쟁 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.법리 검토민법상 매매계약은 당사자의 진의에 따른 의사표시가 있어야 효력이 발생합니다. 그러나 문맹이거나 인지장애가 있는 상태에서 매매 의사를 명확히 인식하지 못했다면 계약은 무효로 평가될 수 있습니다. 또한 대금이 다시 자녀 계좌로 이체된 사실은 실질이 증여에 해당함을 시사하므로, 조세회피 목적의 가장거래로 인정될 여지도 있습니다. 이 경우 세무서가 증여세를 추징할 수 있습니다.수사 또는 재판 대응 전략① 우선 어머니 명의의 인지장애 진단서, 당시 금융거래 내역, 부동산 매매계약서, 자금이동 내역을 확보하십시오.② 어머니의 판단능력이 현저히 떨어진 상태에서 거래가 이루어진 점을 입증하면, 계약 무효 확인소송 제기가 가능합니다.③ 세무상으로는 실질 증여로 볼 여지가 있으므로, 조세 문제를 병행 검토해야 합니다.추가 조치 및 유의사항계약 무효를 주장할 경우 매수자인 자녀가 사실상 재산을 돌려줘야 할 가능성도 있습니다. 다만 상속 분쟁 또는 세무조사 가능성이 높으므로, 가족 간 합의와 별도로 법률대리인 선임을 권합니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.25
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- 정말 감사해요
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세입자가 전세금 반환시 계좌 변경을 원합니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단전세보증금을 임차인 본인이 아닌 자녀 계좌로 송금하는 것은 지급 과정에서 분쟁의 소지가 있으므로, 반드시 임차인의 서면 동의와 면책 특약을 추가해야 합니다. 집주인 입장에서는 보증금 지급이 정당하게 이행되었다는 점을 명확히 하기 위해, 송금계좌 지정 및 대리수령의 법적 효력을 특약으로 명시하는 것이 필수적입니다. 자녀가 여러 명이라면, 해당 계좌의 명의자가 유일하게 수령권자임을 임차인이 서면으로 확약해야 하며, 다른 자녀의 별도 동의까지 요구할 필요는 없습니다.법리 검토민법상 채무의 이행은 채권자(임차인) 또는 그 지정 대리인에게 해야 효력이 있습니다. 따라서 임대인이 임차인이 지정한 제3자(자녀)에게 전세금을 지급할 경우, 임차인의 명시적 서면 승낙이 있어야 채무가 소멸합니다. 만약 서면 승낙 없이 송금할 경우, 추후 임차인이 “본인에게 지급되지 않았다”고 주장하면 이중지급 위험이 생길 수 있습니다.실무적 대응 전략특약 예시는 다음과 같습니다.“임차인은 전세보증금 반환계좌를 (은행명, 계좌번호, 예금주: ○○○)로 지정하며, 이는 임차인의 명시적 요청에 따른 것으로, 해당 계좌 입금 시 임대인은 전세보증금 반환의무를 완전히 이행한 것으로 본다. 임차인은 추후 어떠한 사유로도 보증금의 재지급을 요구하지 않는다.”이 문구로 송금과 동시에 임대인의 면책이 확정됩니다.추가 조치 및 유의사항계좌 지정 동의서는 임차인의 자필 서명으로 별도 보관하는 것이 안전합니다. 자녀가 여러 명이라도 계좌 명의자가 명확히 특정되면 다른 자녀의 동의는 불필요합니다. 다만 자녀 명의 계좌가 미성년자일 경우 법정대리인의 동의가 필요할 수 있습니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.25
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헬스장에서 옷을 도난 당한 거 같습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단헬스장 내 공용장소(카운터 옆 보관대)에 두신 의류가 분실된 경우, 우선 도난 여부 확인을 위해 헬스장에 CCTV 열람을 요청할 수 있습니다. 다만 이는 개인정보보호법상 당사자 본인 촬영분 확인 목적에 한해 가능하므로, 경찰을 통해 정식 수사 절차로 확보하는 것이 가장 안전합니다. 헬스장이 CCTV 영상을 보관·관리하지 않아 도난 경위를 확인할 수 없다면, 관리상 과실 책임이 문제될 수 있습니다.법리 검토민법상 보관계약이 성립하려면 사업주가 물건의 보관을 명시적으로 맡아야 합니다. 헬스장의 가방 거치대는 일반적으로 보관책임이 없는 ‘편의 제공 공간’으로 보지만, CCTV 설치와 관리인 상주 등의 사정이 있다면 주의의무 위반에 따른 불법행위책임이 인정될 여지도 있습니다. 특히 헬스장이 일정 기간 CCTV 영상을 보관해야 할 의무를 게을리했다면, 분실·도난 발생 시 관리상 과실 책임이 문제될 수 있습니다.수사 또는 재판 대응 전략① 즉시 경찰에 신고하여 도난 여부를 수사 절차로 진행하십시오. 경찰은 헬스장에 CCTV 보존을 요청하고, 증거 확보를 위한 임시 보존명령을 내릴 수 있습니다.② 헬스장에는 분실일 전후 24시간 내 영상 보존 요청서를 제출하십시오.③ 헬스장이 CCTV가 작동되지 않았거나 영상이 소실되었다면, 관리소홀에 따른 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.추가 조치 및 유의사항CCTV 영상 보존기간은 통상 7일 내외로 짧기 때문에, 즉시 보존 요청서를 제출하는 것이 중요합니다. 도난이 입증되면 절도죄로 형사고소가 가능하며, 헬스장이 보관시설로 오인될 만한 환경을 조성했다면 민사상 일부 배상책임도 검토할 수 있습니다.
법률 / 재산범죄
25.10.25
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계약서 불이행시 손해배상 청구 가능한지요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단임대인이 임대차계약 당시 건물 용도를 모두 근린1종으로 변경하기로 약정하고도 501호에 대해 이를 이행하지 않았다면, 이는 명백한 계약불이행으로 평가될 수 있습니다. 그 결과 임차인이 의원 영업을 양도하지 못하고 권리금 손실을 입은 경우, 임대인에게 손해배상 청구가 가능합니다. 핵심 쟁점은 계약서의 용도변경 의무가 명시되어 있고, 임대인이 이를 이행하지 않은 사실이 입증되는지 여부입니다.법리 검토민법상 채무불이행은 계약상 의무를 이행하지 않음으로써 상대방에게 손해를 발생시킨 경우를 의미합니다. 임대차계약서에 명시된 용도변경 약정이 존재한다면, 임대인은 행정적 절차를 포함한 실질적 이행의무를 부담하며, 이를 해태한 경우 손해배상책임이 발생합니다. 또한, 임차인이 해당 미이행으로 인한 권리금 손실을 입증할 수 있다면, 손해의 상당인과관계가 인정됩니다.수사 또는 재판 대응 전략① 계약서 원본과 공문, 변경허가 신청 기록, 지자체의 용도변경 불허 사유서 등을 확보하십시오.② 권리금 산정 근거(양도계약 초안, 권리금 견적서, 중개사 확인서 등)를 통해 손해액을 객관화하십시오.③ 임대인이 용도변경 절차를 이행하지 않은 경위를 입증할 수 있다면, 민사상 손해배상청구소송을 제기할 수 있으며, 필요 시 계약의 일부 해제 또는 신의칙 위반 주장도 병행 가능합니다.추가 조치 및 유의사항법원은 손해배상액을 실제 손해로 한정하므로, 권리금 산정의 객관적 자료 확보가 중요합니다. 또한 용도변경이 불가해진 시점이 2024년 개정법에 따른 것이라면, 임대인의 책임 범위는 그 이전 불이행의 귀책사유로 한정될 가능성이 있습니다. 계약서 내용과 경과에 따라 책임 비율이 달라질 수 있으니, 세부 검토가 필요합니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.25
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중도해지 임차인이 다음 임차인 구하는 과정에서 집주인에게 도움을 줘도 문제없는 범위에 대해
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단귀하가 기존 임차인으로서 임대인과 차기 임차인 간의 계약 체결을 돕는 행위는 부동산 중개행위에 해당하지 않는 한 법적으로 문제되지 않습니다. 안내문 내용처럼 단순히 계약 조건을 전달하거나 연락을 중개하는 수준이라면 공인중개사법상 무자격 중개행위가 성립하지 않으며, 계약금 역시 임대인 계좌로 직접 입금되는 한 법적 효력에 문제가 없습니다.법리 검토공인중개사법은 타인의 부동산 거래를 보수나 대가를 목적으로 중개하는 행위를 금지합니다. 따라서 귀하가 금전적 보수를 받지 않고, 단순히 임대인 요청에 따라 연락·안내만 한다면 중개행위로 평가되지 않습니다. 또한 계약금이 임대인 명의 계좌로 입금되는 경우, 민법상 청약과 승낙이 완료되어 계약이 성립한 것으로 봅니다. 이때 귀하가 대리권 없이 계약금 수령에 관여하지 않으면 법적 책임은 없습니다.실무적 대응 전략① 안내문에는 “기존 임차인은 계약 과정에 관여하지 않으며 단순 전달 역할만 한다”는 문구를 반드시 포함하십시오.② 계약금은 반드시 임대인 명의 계좌로 직접 송금하도록 명시하고, 귀하가 금전 수수에는 일절 관여하지 않아야 합니다.③ 가능하다면 계약서 작성은 부동산 중개업소에서 형식적으로라도 진행하도록 하여 법적 안정성을 확보하십시오.④ 문자, 안내문, 송금내역 등 모든 커뮤니케이션 기록은 분쟁 대비 증거로 보관하시기 바랍니다.추가 조치 및 유의사항귀하가 대신 안내문을 전달하거나 조건을 설명하는 행위는 허용되지만, 계약 체결의 주체로 오인될 수 있는 언행은 피해야 합니다. 특히 계약금 반환, 조건 변경, 계약서 작성 시 입회 등의 과정에 관여하면 법적 분쟁 시 책임 논란이 발생할 수 있습니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.25
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- 정말 감사해요
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편의점 폐기 반출 법적처벌 당일퇴사 보상
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단귀하의 행위는 법적으로 ‘업무상 횡령’ 구성요건에는 해당할 여지가 있으나, 폐기물 반출이 실제 재산적 손해를 야기하지 않았고, 즉시 반환 및 사과한 점을 고려하면 형사처벌 가능성은 매우 낮습니다. 단순 오인 또는 절차 착오로 인한 행위는 고의성이 없다고 평가되므로, 경찰 단계에서 ‘혐의없음(불송치)’ 또는 ‘경미사건 각하’로 종결될 가능성이 높습니다. 피해배상 또한 현실적 손해가 없으면 청구가 어렵습니다.법리 검토형법상 횡령죄는 ‘타인의 재물을 보관하는 자가 불법영득의사로 재산을 처분’할 때 성립합니다. 그러나 폐기등록된 상품은 이미 매출 가치가 없고, 사업주 입장에서도 폐기물 처리 의무가 있으므로 실질적 재산적 가치가 부정됩니다. 또한 귀하가 폐기물 반출이 금지된 사실을 인식하지 못했고, 지적받자 즉시 반환했다면 불법영득의사 역시 부정됩니다. 실제 판례에서도 ‘폐기물 성격의 식품을 무단 반출한 경우, 반환 및 사후 합의가 이루어졌다면 형사상 처벌 대상이 아니다’는 사례가 다수 존재합니다.대응 전략① 문자·통화·사과문자 내역, 폐기물 반납 시점과 사장 반응 등을 모두 보존하십시오.② 경찰 신고가 접수되면 사실관계 진술서에 ‘금전적 손해가 없고, 몰랐으며 즉시 반환하였다’는 취지로 진술하십시오.③ 변호사 조력이 어렵다면, 수사 초기 단계에서 반성문과 반환 증빙을 제출하면 무혐의 가능성이 매우 높습니다.추가 조치 및 유의사항사장이 민사상 피해배상을 요구하더라도 폐기물은 손해 산정이 불가능하며, 실질 피해가 없다면 배상책임이 성립되지 않습니다. 단, 폭언이나 물리적 충돌이 있었다면 그 부분이 오히려 상대방에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 요약하면, 현 단계에서 처벌 또는 배상 위험은 극히 낮습니다.
법률 / 민사
25.10.25
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통매음에 대해 궁금한 것이 있어 질문드려봅니다.‘
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단귀하의 발언은 성적 표현을 포함하므로 통신매체이용음란죄(성폭력범죄의처벌등에관한특례법상 범죄)의 구성요건에는 일부 해당될 여지가 있습니다. 다만, 상대방의 닉네임이 명백히 성적·유혹적 내용(‘하루종일 빨아주라’)을 포함하고 있고, 귀하의 발언이 이에 대한 일회적 반응 수준에 그쳤으며, 상호 대화가 지속되지 않은 점 등을 고려하면 실질적으로 기소되거나 처벌로 이어질 가능성은 낮습니다.법리 검토통신매체이용음란죄는 ‘공공연하지 않은 전자통신수단을 이용하여 성적 수치심을 유발하는 말을 상대방에게 전달한 경우’를 처벌합니다. 그러나 성적 대화가 ‘상대방의 유도나 자극된 맥락에서 발생했는지’, ‘상대방이 실제로 불쾌감이나 수치심을 호소했는지’, ‘반복·지속성이 있는지’가 핵심 판단요소입니다. 단순한 일회성 대화나 상대방의 선행적 유도(닉네임·프로필 등을 통한 성적 표현)는 ‘상대방의 보호법익 침해’가 약화되어 성립이 어려운 경우가 많습니다.수사 대응 및 현실 가능성실무상 경찰에 신고가 접수되더라도, 수사기관은 캡처 대화 내용, 맥락, 대화 경위 등을 종합 검토합니다. 대화가 한 차례뿐이고 상대방이 먼저 자극적 닉네임을 사용한 경우라면 ‘성적 목적의 의사표시 전달’로 보기 어려워 각하(불입건) 처리되는 사례가 많습니다. 다만 반복적 발언이나 음란사진 전송 등으로 확장될 경우 처벌 가능성이 높아집니다.추가 조치 및 유의사항향후에는 상대방 닉네임이 자극적이라도 대응하지 않고 대화를 종료하는 것이 가장 안전합니다. 신고가 접수되더라도 단순 문장 1~2회로는 실제 입건될 확률이 낮으며, 빠른 무혐의 또는 내사종결 가능성이 높습니다. 불안할 경우 해당 대화 캡처를 본인 보관용으로 저장해두는 것도 좋습니다.
법률 / 성범죄
25.10.25
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전세계약 갱신 협의 중 임대인의 집 매매
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단현재 문자로 갱신 의사와 조건이 합의된 이상, 임대인은 이미 계약갱신을 거절하기 어렵습니다. 이후 주택이 매매되어 소유권이 이전되더라도, 새 임대인은 기존 임차계약(또는 갱신합의)의 효력을 그대로 승계하게 되므로, 실거주를 이유로 한 갱신 거절은 원칙적으로 불가능합니다. 단, 아직 서면 갱신이 완료되지 않았다면 매매계약 체결 전 서면으로 갱신 사실을 확정해두는 것이 가장 중요합니다.법리 검토주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신 요구권을 보장하며, 임대인이 갱신 거절 사유로 주장할 수 있는 ‘실거주’는 원칙적으로 임대인 본인 또는 직계가족이 직접 거주하는 경우에 한정됩니다. 또한 매매로 인한 소유권 이전은 임대인의 지위를 자동 승계시키므로, 기존 임대차계약 및 갱신합의는 새로운 소유자에게도 그대로 효력이 미칩니다. 따라서 귀하가 갱신 합의를 문자 등으로 입증할 수 있다면, 이후 매수인이 나타나더라도 계약 만료 전 퇴거를 요구할 권한은 없습니다.대응 전략① 매매 전 반드시 서면(혹은 기존 계약서 여백)에 “동일 조건으로 2년간 갱신한다”는 문구와 양측의 서명·날인을 받아 두십시오.② 이 문서로 새 확정일자를 부여받으면 법적 효력은 완전한 갱신계약으로 인정됩니다.③ 새 소유자가 등장하면, 등기부등본을 확인하여 소유권 이전일을 기준으로 ‘임대차 승계 사실’을 내용증명으로 통지해 두는 것이 좋습니다.추가 조치 및 유의사항보증보험 갱신 시, 기존 계약서에 위 문구를 기재하고 확정일자를 새로 받는 절차로 충분합니다. 다만 보증보험사에서 갱신계약서 별도 양식을 요구할 수 있으니 사전 문의 후 진행하세요.결론적으로, 지금 시점에서 신속히 서면 갱신을 마무리하면 임차권은 안전하게 보호됩니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.25
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- 든든해요!
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1차 계약금 납부 후 분양권 해지 문의드립니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단사진의 붉은 밑줄 부분은 통상 “계약자가 1차 중도금 납부 전 계약을 해제할 경우, 기납부한 계약금을 포기하고 계약을 종료할 수 있다”는 조항입니다. 이 조항은 분양가 10% 위약금 조항과 별개로, 중도금 납입 전 단계에서 계약금만 포기하고 해제할 수 있는 권리조항으로 해석됩니다. 따라서 귀하가 중도금을 납부하지 않았다면, 계약금만 포기하는 방식으로 해지가 가능합니다.법리 검토주택공급계약은 민법상 매매계약의 일종으로, 해제 및 위약금 관련 약정이 있을 때 그 효력은 계약자유의 원칙에 따라 인정됩니다. 다만 분양계약서에 ‘계약금 포기로 해제 가능’이라는 조항이 명시되어 있고, 그것이 위약금 조항과 별도 문단으로 분리되어 있다면, 이는 계약 당사자 간 합의로 ‘중도금 납부 전 해제 가능’을 허용한 특약으로 간주됩니다. 공정거래위원회의 주택분양 표준약관 또한 이와 동일한 구조를 채택하고 있습니다.대응 전략① 서면으로 계약해제 통보서를 작성해 분양사무소 또는 시행사에 등기우편 발송하십시오.② 내용에는 ‘계약금 포기 조건에 따라 본 계약을 해제함’을 명시하십시오.③ 중도금 납입 전 해제임을 입증하기 위해 납입내역서 사본을 첨부하세요.④ 상대방이 분양가 10% 위약금을 주장하더라도, 해당 조항은 중도금 납입 이후 단계에만 적용된다는 점을 명확히 하십시오.추가 조치 및 유의사항분양사가 해지를 거부하거나 위약금 10%를 요구할 경우, 공정거래위원회 또는 소비자원 분쟁조정 절차를 통해 조정신청이 가능합니다. 법적으로는 계약금 포기 해제 조항이 우선 적용되므로, 강제 10% 부과는 부당합니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.25
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실손보험가입시 인상이 없다고 해서 가입햬는데
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단보험설계사가 “보험료 인상 걱정이 없다”고 말하며 가입을 권유했다면, 이는 사실과 다른 설명으로 계약자에게 오인·착각을 유발한 ‘불완전판매’에 해당할 가능성이 높습니다. 실손보험은 구조상 갱신형 상품으로, 보험료 인상 가능성을 고지하지 않았다면 보험업법상 설명의무 위반과 기망행위로 볼 여지가 있습니다. 녹취가 존재한다면 이를 근거로 민원 또는 손해배상 청구 절차를 진행할 수 있습니다.법리 검토보험업법과 금융소비자보호법은 보험모집인이 상품의 중요 내용(갱신 주기, 보험료 변동 가능성, 보장기간 등)을 명확히 설명할 의무를 규정합니다. “보험료 인상 없음”은 사실상 불가능한 조건임에도 이를 확정적으로 안내했다면, 계약 체결의 중요한 판단 요소를 허위로 고지한 것으로 기망행위에 해당할 수 있습니다. 이는 금융감독원 분쟁조정 사례에서도 반복적으로 위법·불완전판매로 인정된 바 있습니다.대응 전략① 보험사 고객센터 및 민원센터에 녹취록 존재 사실을 명시하여 불완전판매 민원 접수를 하십시오.② 보험사가 부인할 경우, 금융감독원 금융분쟁조정위원회에 조정신청을 할 수 있으며, 녹취록은 핵심 증거가 됩니다.③ 보험료 인상 전후 내역, 안내자료, 갱신 안내문을 함께 제출하면 인상 구조의 불합리성도 검토됩니다.④ 보험료 환급 또는 계약 해지 후 손해배상을 청구할 수 있습니다.추가 조치 및 유의사항보험사의 내부 민원 단계에서 해결되지 않으면 금융감독원에 직접 분쟁조정을 신청하고, 이후에도 부당 판단 시 민사소송으로 손해배상 청구가 가능합니다. 녹취에서 설계사의 확정적 표현이 담겨 있다면 책임이 명확해질 수 있습니다.
법률 / 기타 법률상담
25.10.25
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