답변 내역

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.임대라고 해서 모두 분양전환 되는 것은 아닙니다.임대주택은 크게 끝나도 계속 임대만 하는 곳과 임대기간이 끝나면 분양전환이 되는 곳으로 나뉘는데 지금은 분양전환 거의 없다고 보시면 되겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.정책으로 부동산을 잡을 수 없다고 생각삽니다.서울 집값은 정책만으로 단번에 꺾기 어렵고 결국 금리, 공급, 유동성, 세제, 심리가 같이 움직일 때 멈출 가능성이 크다 생각합니다.최근 보도처럼 서울 주택 평균 매매 가격이 10억 원을 넘겼고 규제가 강해져도 상승세가 다시 확대되는 모습이어서 지금은 정책의 즉효보다 공급과 기대심리 관리가 더 중요해 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.같은 공인중개업을 하는 곳이라 도의상 알려드리기 어렵습니다.또한 공인중개사 사무소 홍보가 될 수 있기 때문에 연락처 및 위치는 알려드릴 수 없는 점 양해바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.LH공임리츠의 분할납부는 전세가 아니라 분양대금을 나눠 내는 방식으로 이해하시면 되겠습니다.일반적인 전세대출 대상으로 보긴 어렵고 보통은 분양 잔금성 자금으로 접근하는 것이 맞습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.반셀프는 공정 순서, 책임 분리, 일정 관리 이 3개만 잡아도 절반은 성공입니다. 처음엔 다 불안한데 핵심만 놓치지 않으면 8천만 원까지 턴키보다 훨씬 효율적으로 갈 수 있습니다.제일 중요한 것은 가장 먼저 해야 할 건 내가 직접 할 것/업체가 할 것을 딱 나누는 것입니다. 철거, 전기, 배관, 타일, 목공, 도배, 마감처럼 공정이 엮어 있어서 한 번 꼬이면 일정과 비용이 같이 터집니다.특히 초보 반셀프는 모든 걸 직접 하려다가 망하는 경우가 많아서 위험 공정은 전문가에게 맡기고 나머지를 셀프로 가져가는 방식이 안전합니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.결론부터 말하면 공유지분 전원 동의서와 인감증명서가 항상 필요한 것은 아니지만 실제 인허가 실무에서는 토지, 건물 사용권한을 입증할 수 있어야 하므로 100% 안전하게 가려면 전원의 서류가 가장 확실합니다.질문제 적어주신 것처럼 전기 사업법 시행규칙상 사업양수 인가 신청서 첨부서류 목록만 보면 토지 및 건축물 공유지분권자 전원의 동의서가 명시적으로 적혀 있지는 않는 것으로 보입니다.즉 법 조문상 명문 규정이 없다는 점은 질문자님 해석이 상당히 타당합니다.다만 행정 실무에서는 사업부지에 대한 적법한 사용권한을 심사하기 때문에 토지나 건물에 공유자가 있으면 실질적으로 그 전체 사용에 대한 동의 여부를 더 엄격하게 볼 수 있습니다.현재 사안에 마줘 보면 지금은 A 90% B가 10% 공유지분이고 A의 사용승낙서와 인감증명서는 확보된 상태입니다.이 경우 법령 문언만 놓고 보면 B의 서류가 반드시 첨부서류로 정해져 있다고 보긴 어렵지만 B가 실제 공유자이기 때문에 관할청이 추가 소명을 요구할 가능성은 있습니다.특히 태양광은 토지, 건물 위 설치 구조라서 단순 발전설비 명의 변경이라도 부지 사용관계가 불명확하면 인가가 지연되거나 보완요구가 나올 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.네 전세계약 자체는 시세보다 낮게 작성해도 가능합니다. 가족 간 전세계약도 유효하게 할 수 있고 전세금에 법정 하한가가 정햐져 있는 것은 아닙니다.원칙적으로 임대인의 재량이라서 시세보다 싸게 전세를 놓는 것 자체는 가능하다고 보는 자료가 있습니다.전세는 월세와 달리 계약 자유도가 있어서 무상에 가깝게 하거나 시세보다 크게 낮게 적는 것도 계약상 가능하다는 취지입니다.다만 가족 간 거래에서는 너무 비정상적으로 낮으면 세무상 증여 의심이 생길 수 있습니다. 특히 부모, 자녀처럼 특수관계인 사이에서는 실제 보증금 지급, 자금 흐름, 계약서의 진정성이 중요합니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.네 있습니다. 감평사 경제학처럼 그래프와 식을 같이 다뤄야 하는 과목은 이해력 보다 그래프를 다루는 습관이 점수 차이를 크게 만듭니다 지금처럼 노력 대비 결과가 안 나오는 경우는 보통 개념이 약해서가 아니라 그래프를 머릿속에서 그리는 방식과 문제를 푸는 순서가 아직 자동화되지 않아서 그렇습니다.감평사 경제학은 감으로 푸는 과목이 아니라 반복해서 패턴을 익히는 과목에 가깝습니다.특히 기출 중심으로 자주 나오는 주제와 그래프를 반복해 손으로 직접 그려보는 방식이 중요합니다.즉 경제학을 잘한다는 건 복잡한 수학을 잘하는 것보다 축을 정확히 잡고 어떤 충격이 어느 곡선을 어떻게 움직이는지 빠르게 판단하는 능력입니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.네 연봉 4천만 원이면 14억짜리 집을 사는 데 필요한 4억 전후 대출은 DSR 때문에 빠듯하거나 불 가능할 가능성이 큽니다.다만 정확한 가능 여부는 기존 대출, 금리, 만기, 상환방식, 부부합산소득에 따라 달라집니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.상가, 오피스, 지식산업센터는 모두 수익형이지만 수요의 성격이 다르고, 공실, 규제, 매각 난이도도 크게 다릅니다. 한마디로 말하면 상가는 수익률 변동성이 크고 오피스는 수요가 비교적 안정적이며 지식산업센터는 입주 조건과 용도제한을 잘 이해해야 하는 상품입니다.감사합니다.