답변 내역

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.전세 계약서에 이주기일까지 거주하는 특약이 명시되어 있으면 임대인의 조기 보증금 반환 요구 시 임차인은 거부할 수 있으며 임대인이 임차인을 강제로 내보낼 수 없습니다.임차인은 특약과 계약기간에 따라 합법적으로 이주기일까지 거주 권리를 가집니다.계약서 작성 시 특약 내용을 명확히 기재하고 필요 시 부동산 전문가와 상담하여 권리 보호를 강화하는 것이 중요합니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.공식적으로 관할관청의 조합설립인가가 난 시점부터 법적 조합원으로서의 지위가 확정됩니다.조합설입 이전에는 조합설립 동의로만 권리, 의무가 인정되고 인가 이후에는 조합원 명부에 등재된 자가 실제 조합원 자격을 갖게 됩니다.조합원이 사망하면 그 지위는 상속인에게 민법상 상속절차를 통해 당연히 승계됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.계약일자 오류는 서류상 행정착오일 뿐 실제 의사일치 시점이 법적 효력 기준이므로 분쟁이나 과실이 없는 한 큰 문제가 없을 것입니다.다만 거래 처리에서는 관련 서류상 날짜 불일치가 오해를 불러올 수 있으니 필요하다면 계약서에 실제 체결일 2025년 9월 25일 등 주석을 추가하거나 거래 당사자간 구두/문서 확인 절차를 남겨두면 안전합니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.장기간 방치된 토지는 도시 미관 훼손, 주변 가치 하락, 불법 투기, 폐기물 오염 시 환경법상 손해배상 책임까지 발생할 수 있습니다.방치 건축물이나 방치 토지는 안전사고, 범죄 위험이 커지면 지자체가 행정대집행을 명령할 수 있으며 관련 비용은 토지, 건축주에게 청구될 수 있습니다.실질적 활용 없이 방치하면 토지 용도별로 각조 규제에 따라 공익사업 수용, 개발 압력과 조기 처분 요구를 받을 수도 있습니다.토지를 장기간 방치하면 공시지가가 오르면 재산세, 종부세, 양도소득세 부담이 증가하고 공시지가 상승은 해당 지역 개발 정책, 주변 환경, 변화와 맞물려 예측하기 어렵고 실질적으로 활용하지 않는 토지라도 세금 부담에서 자유로울 수 없습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.묵시적 계약 연장 상태에서 집주인이 계약 갱신 거부와 보증보험 갱신 거부를 해도 임차인은 거주 권리가 보장되고 전세금 미반환 시 법적 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 또한 2금융권 대출은 전세 동의 없이 이뤄질 수 있으나 전세권자 입장에서는 대출 증가에 따른 위험성을 고려해야 합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.아파트 특별공급은 민간분양과 공공분양 모두 존재합니다. 공공분양은 국가나 공공기관이 주택을 공급하는 경우이고 민간분양은 민간 건설사가 공급하는 경우인데 두 유형 모두 특별공급이 다수의 정해진 비율로 운영됩니다.특별공급 신청 전제로 무주택이어야 하는 경우가 일반적입니다. 주택소유 이력이 없거나 현재 무주택 상태이어야 지원 자격이 됩니다. 단 다자녀 특별공급 등 일부 유형 일정 조건 하에 예외는 있습니다.다자녀 특별공급은 보통 미성년자 2명 이상이면 자격이 주어집니다.주택 소유 이력이 있더라도 현재 무주택 상태이며 다자녀 요건이 중촉되면 특별공급 지원도 가능합니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.네 맞습니다. 은행 선순위 근저당권을 모두 변제하면 그 다음 순위였던 전세권 2순위가 자동으로 1순위가 됩니다.등기부등본 을구에는 근저당권이 주로 표기되며 전세권을 별도 등기를 하지 않으면 등기부에는 표시되지 않습니다.전세권 등기가 되어 있지 않다면 법적으로 우선순위가 인정되지 않을 수 있으므로 전세권자의 순위는 등기부에 명확히 표기된 근저당에 비해 낮은 경우가 많습니다. 전세권이 등기부에 없으면 순위 확인이 어렵고 대항력을 확보하기 위해서는 확정일자 및 전입신고 등 다른 요건을 충족해야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.아닙니다.전세권자가 1순위 상태에서 집값이 상승하여도 근저당권의 순위는 변경되지 않습니다.즉 집값이 10억에서 13억으로 올라가더라도 근저당권이 이미 1순위라면 그 위치는 그대로 유지됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.등기부등본에서 을구 순위번호 1번 근저당 설정이 1억으로 나오는 경우 1순위 근저당권자는 그 집주인보다 먼저 근저당을 설정한 채권자입니다. 즉 근저당 순위는 등기를 먼저 한 순서대로 정해지며 근저당권 설정이 먼저 되어 있으면 1순위가 됩니다.전세권자는 일반적으로 근저당권보다 우선순위가 낮아 전세권 설정 등기가 별도로 되어 있지 않는 한 1순위 근저당권보다 후순위입니다.따라서 1순위 근저당권자는 집주인이 대출받기 전에 설정된 근저당권자가 맞습니다.집값이 상승하더라도 근저당권 순위가 바뀌지 않습니다. 근저당권의 우선순위는 등기 순서에 따라 결정되기 때문에 집값 변동과 무관합니다.만약 집주인이 대출을 많이 받아 은행에 의해 경매가 진행되면 1순위 근저당권자가 우선 배당을 받고 그 다음 순위 근저당권자가 그리고 전세권자 순으로 배당을 받습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.미군 및 미군 가족은 한국 내 민간 주택에 월세 계약이 가능합니다. 다만 미군부대 주택과의 승인 절차를 거치는 경우가 많습니다.미군 주택을 통해 계약이 검인되고 월세가 미군 주택과에서 임대인에게 직접 지급되는 시스템도 흔히 운영되기 때문에 안정적인 월세 계약이 가능합니다.일반적으로 소파 비자를 가진 미군 및 가족은 한국 건강보험 가입 대상이 아닙니다.대신 미군 의료체계를 통해 의료서비스를 받게 되며 주한미군 병원이나 협력 클리닉에서 진료받는 경우가 많습니다.감사합니다.