답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.잔금일에는 금융상 행정상 처리해야 될 일이 많이 있습니다.통상 특약을 통해서 잔금전 하자에 대해서는 매도인이 잔금 후 하자는 매수인이 책임을 진다라는 특약이 있을 경우 잔금전에 미리 체크를 하시는 것이 좋습니다.다만 계약 시 이러한 부분까지 매매가격에 적용이 되었는지도 살펴볼 필요가 있고 중대하자의 경우 법적으로 6개월 하자담보책임이 있을 수 있습니다.원만한 계약 마무리르 위해서 서로간에 감정상하지 않는 선에서 공인중개사에게 얘기를 해서 일을 처리를 하는 것이 좋다 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임차인이 월세가 2기(2번)이상 연체가 되게 되면 계약 해지의 사유가 될 수 있고 향후 계약갱신청구권의 권리도 소멸이 될 수 있습니다. 따라서 이러한 내용의 경고를 우선 내용증명등으로 보내시는 것이 좋습니다.또한 계속적인 연체가 발생이 되게 될 경우 계약해지를 통보를 하시고 밀린 월세 및 연체비에 대해서는 보증금에서 공제를 하시고 게약해지를 하시면 되고 그래도 퇴거를 거부하게 될 경우는 명도소송까지 진행을 해야 될 것으로 사료됩니다.우선적으로 임차인에게 문자 나 내용증명 아닌 경우 유선상으로라도 연체 2기(2번) 계약 해지 사유와 연체료 발생에 대한 주의를 한 줄 필요는 있다 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차 완료일 기준 6~2개월 사이 임대인과 임차인은 다음 재계약에 대해서 논의를 해야 됩니다.또한 2개월 전까지 임대인와 임차인 사이 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적 갱신으로 연장이 될 수 있습니다.다만 2개월 전에 임대인 및 임대인 가족이 실거주를 한다고 하면 어쩔 수 없이 계약 해지를 하고 퇴거를 하셔야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 향후 부동산 시장의 경우 양극화 시장으로 재편될 가능성이 크고 서울의 경우 강남3구 및 마용성등의 중심을 견고하게 시세를 다지면서 상승을 주도할 것이며 이러한 서울의 중심 및 서울의 접근성에 따라 시세가 형성이 될 가능성이 매우 크다 사료됩니다. 시흥의 경우 경기서남에 위치를 하고 향후 동서를 가로지르는 월곶판교선을 통한 교통 호재와 아울러광명역에서 신안산선을 통한 서울 여의도 접근성이 좋아지게 되면 시흥의 부동산 가치는 한층 더 상승을 할 수 있는 충분한 여력이 있는 지역이라 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재산이 받고 세금 계산 시 합산보다는 분리를 해야 경우에는 공동명의가 유리할 수 있습니다.예를 들면 1가구 1주택자일 경우 2년보유(거주)를 하게 되면 양도소득세 비과세가 되게 됩니다.이럴 경우는 공동명의나 단독명의나 비과세이므로 크게 상관은 없습니다.2주택이상일 경우 양도소득세가 많이 예상이 될 때 각각 인당 250만원 양도소득세 공제를 받는 부분등에서는유리할 수 있습니다. 다만 공동명의일 경우 각각 재산을 관리한다는 목적과 계약 등을 하게 될 경우 전원 각각 계약을 해야 된다는 불편함은 있을 수 있습니다. 상황에 맞게 단독 또는 공동에 대한 장단점이 다르다 볼 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차계약을 재계약으로 새로 계약을 하게 될 경우 임대차 완료일 까지 월세 및 관리비등 거주에 대한 책임을 지셔야 합니다. 아닌 경우 임대인의 동의하에 복비의 책임을 지고 새로운 세입자를 구해서 중도 퇴실을 하는 방법이 있을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주거용 오피스텔의 경우 준주택 또는 업무시설로 분류가 되기 때문에 주택법에 적용을 받지 않습니다.따라서 주거용 오피스텔의 경우 청약 시 주택수에 산정이 되지 않기 때문에 위의 경우 청약 시 무주택자로 처리 될 수 있다 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 집을 매수를 하기 위해서는 자금이 많이 필요합니다.따라서 대출이 필요하게 됩니다. 다만 정부에서 대출규제를 하기 때문에 잔금이 부족한 문제로 부동산 거래가 위축이 될 수 있습니다. 그러한 문제가 발생이 되자 집주인들이 잔금 시 잔금의 부족한 부분을 근저당권을 설정을 해서 대신 이자를 받고 소유권을 넘기는 형태로 거래를 하는 것을 말하는 것입니다. 최근 대통령이 이러한 방식으로 집을 처분하면서 논란이 되고 있는 상황이라 볼 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.서울 전역에 토지거래허가제가 실시되고 있습니다. 서울 아파트 매매 시 우선 허가를 받아야 하고 허가 후 4개월 이내 전입신고를 해야 하고 향후 2년간 실거주 의무가 있게 됩니다. 다만 무주택자가 매수를 하게 될 경우 기존 임차인이 있을 경우 임대차완료시점까지 실거주는 유예될 수 있습니다. 자금 조달 계획 시 자금 조달에 대한 증빙의 문제(여자친구분에게 차입 또는 증여)와 생애 최초 대출의 경우 주택 취득 시 잔금으로 실행해야 하므로 기존 매수할 집에 임차인이 있을 경우 대출이 후순위로 불가할 수 있습니다. 여러 부분을 체크를 해 봐야 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 기존 가계약이 성립이 되어다 보기 때문에 중개보수료 까지 지급이 된 것으로 보여 집니다.다만 다른 공인중개사와 상담을 하는 것은 상관이 없겠지만 이미 계약이 완료가 되어진 상태로 보여지고 만일 계약 취소를 하게 될 경우 계약금을 위약금으로 몰수를 당할 수 있고 중개보수료도 지급받지 못할 수 있습니다. 다시 한번 잘 고민해서 정리하시는 것을 추천드립니다.감사합니다.