답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.공실의 위험을 최소화 하기 위해서는 수요가 많은 지역을 선택을 하셔야 합니다. 특히 대중교통, 특히 지하철역이나 버스 정류장과 가까운 지역은 수요가 안정적입니다. 직장인과 학생들이 선호하는 지역이기 때문에 공실 위험을 줄일 수 있습니다.또한 쇼핑몰, 병원, 학교, 공원 등 주요 시설들이 가까운 곳은 생활이 편리하여 임대 수요가 높습니다.그리고 무엇보다 내부 시설이 최신 상태거나 잘 관리된 물건은 경쟁력이 높습니다. 수리비용을 최소화하기 위해 상태 좋은 물건을 선택하는 것이 중요합니다.추가로 대학이 있는 지역은 학생들로 인해 안정적인 임대 수요를 보장되고, 재개발 및 재건축 지역: 재개발이 예정된 지역은 가격 상승이 예상되며, 이러한 지역은 장기적인 안정성을 확보할 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우리나라에서 가장 비싼 아파트는 서울 강남구 청담동 PH129(더펜트하우스 청담) 입니다.PH129는 서울 강남구 청담동에 위치한 총 29가구 규모의 최고급 빌라로 국토교통부가 발표한 시도별 공동주택 공시가격에 따르면 PH129 전용면적 407.71m2 공시가격은 164억원으로, 전국 공동주택 중 가장 비싼 것으로 발표가 되었고, 배우 장동건‧고소영 부부와 골프선수 박인비 등이 거주하는 것으로 알려졌습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주택 공동명의 장점으로는 우선 양도소득세 절감의 효과가 있습니다.(인별 공제)종부세 절감 효과도 있습니다. 공동명의로 등록하면 소유자별로 공제 금액이 적용됩니다.​예를 들어, 부부가 함께 아파트를 소유하면 각각 1주택자로 간주되어 공시가격 9억 원까지 공제가 가능하며, 이는 세금 부담을 크게 줄여주는 요인이 됩니다.그리고 한쪽 배우자가 사망하더라도 공동명의로 되어 있는 부동산은 상속 절차가 비교적 간단하게 진행됩니다.하지만 공동명의로 할 경우 각자 소득 및 신용상태에 따라 주택을 공동으로 소유하면 해당 주택을 담보로 한 대출을 받을 때 한도가 낮아질 수 있고, 대출 심사 시 각 소유자의 소득과 신용도를 개별적으로 평가를 합니다.공동명의로 인해 배우자가 지역가입자로 전환될 가능성이 있습니다.​특히, 공시가격이 9억 원을 초과할 경우 피부양자 자격을 상실하게 되어 건강보험료를 추가로 납부해야 할 수도 있습니다. 소유자 중 한 명의 신용도가 낮으면 금융 상품 이용에 불이익이 발생할 가능성이 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재개발 투자를 위해서는 재개발 사업의 사업성 분석이 우선 되어야 하고 조합원의 사업 진행 능력 및 사업지의 대지지분등을 충분히 검토를 해야 합니다. 또한 지역주택조합의 경우 사업진행이 더디고 돈이 묶일 가능성이 크므로 피하시는게 좋고 또한 사업성이 좋고 입지가 좋은 지역의 재개발에 투자를 하시는게 좋습니다.재개발 투자는 시간이 많이 걸리는 단점이 있으나 나중에 큰 수익이 뒷받침이 되니 장기투자 형식으로 대비를 하시고 투자를 하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.2025년의 경우 집값 상승 억제와 대출 규제의 한해가 될 것으로 예상을 합니다.하지만 현재 탄핵 정국이고 정권이 바뀔수도 있어서 어떻게 흘러갈지가 참 애매합니다.계획상 하반기 부터 스트레스 DSR3단계 시행을 하게 되면 부동산 시장은 더더욱 위축이 될 가능성이 크고,다주택자에 대한 징벌적 과세를 시행할 경우 똘똘한 한채 가격만 급등을 하는 양극화 현상은 더더욱 심화되리라 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.객관적 사시로 볼때 누수로 판명이 되고, 또한 그러한 사실을 매도인이 숨겼던가 아닌 경우 공인중개사가 설명의 의무를 다하지 못한 경우든 누수에 대한 판명이 나게 될 경우 위약금 없이 계약해지가 가능하리라 사료됩니다.하자책임에 대한 부분이 매도인에게 존재를 하므로 만일에 그 부분에 대한 책임을 지고 계약이행을 요구 할 수도 있으니 잘 살펴보시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.기본적으로 아파트 매수 시 아파트 하자에 대한 부분을 꼼꼼히 살펴 보셔야 하고,매매 계약서상에 잔금일로 부터 6개월 까지 하자에 대해 매도인이 보수비용을 부담한다 등의 특약사항을 매도인과 협의를 해서 넣으시면 좋을 듯 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.상가 임대차계약시 보증금/월세를 비율로 정하는 것이 딱히 정해지지는 않았습니다.통상적으로 주변 시세에 맞게 계약을 합니다. 예를 들어 10평 기준 주변 시세 1000/100일 경우 그와 비슷하게 형성이 되고 전월세 전환율에 따라서 임대인과 임차인이 보증금과 월세를 조정해서 계약을 하시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.집값은 수요와 공급에 의해서 결정이 됩니다. 즉 수요가 많은 지역에 공급이 한정적인 부동산이 가격이 올라가는데 통상적으로 사람들이 몰리는 지역입니다.대표적인 곳이 강남인데 강남의 경우 교육좋고, 교통좋고, 아파트 브랜드 좋고, 신축이고 주변 인프라 좋고 등등사람들이 볼때 누구나 살고 싶은 정도의 부동산 그곳이 가격이 비싼곳입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.토지의 경우 용도에 따라서 토지가격의 차이가 많이 납니다. 토지의 활용이 높은 상업지구의 경우 토지의 가치가 높게 형성이 되고 토지의 가치가 낮은 농지나 임야와 같은 경우 그 가치는 조금 떨어진다고 봐야 합니다. 또한 개발 가능성이 큰 토지의 경우 담보가치를 높게 봐주기 때문에 토지의 활용가치에 맞게 은행에서도 가치를 보고 담보가치를 결정을 해서 대출을 실행을 합니다.감사합니다.