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부동산 지표가 좋아진다고 느끼려면 어느 지표를 봐야 하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시장의 회복 또는 상승 전환(반등) 신호를 감지하려면 단순히 "집값이 올랐다"보다 더 앞선 선행 지표를 관찰하는 것이 중요합니다. 이때 가장 먼저 반응하는 주요 지표는 바로 "거래량"입니다.1. 부동산 시장 회복의 '선행 신호'는?거래량 - 가장 빠르게 반응하는 지표. 실수요·투자심리 회복의 초기 징후매수우위지수 - 매수자와 매도자의 힘의 균형을 나타냄. 100 이상이면 매수세 우위미분양 주택 감소 - 공급 과잉 해소. 수요가 다시 공급을 따라잡는 신호청약 경쟁률 상승미래가치 기대 상승. 수요자들이 선제적으로 진입 중실거래가 상승가격 상승은 후행. 거래가 충분히 쌓인 뒤 나타남2. 왜 거래량이 가장 중요할까?가격은 일정 시점까지 하락하더라도 거래는 일어날 수 있음즉, “바닥 매수세”나 “저가 매물 소진”이 먼저 나타나는 곳이 거래량입니다.정부 정책, 금리 기대 변화 등은 가장 먼저 시장 참여 의지 = 거래량에 영향을 줍니다.부동산 시장이 바닥을 다진 뒤 반등할 때, 가격보다 거래량이 먼저 회복되며, 거래량 증가 → 매도자 관망 전환 → 가격 상승으로 이어지는 전형적 구조가 반복된다고 봅니다.[결론]"부동산 반등 조짐을 가장 먼저 보여주는 지표는 '거래량'"입니다.거래량이 증가하면, 그 다음은 매도자들의 가격 버티기,이어서 실거래가 상승이 뒤따릅니다.여기에 청약경쟁률 상승이나 미분양 감소가 동반되면 회복 신호 확정으로 간주됩니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.15
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공시지가는 왜 실제매매보다 값이 더싸나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 공시가격은 세금과 제도 적용을 위한 '행정 목적의 가격'이고, 실제 시장 거래가격(시세)과는 본질적으로 다릅니다.1. 공시가격이란?공시지가 - 개별 토지의 가격 / 토지만 있는 땅공시가격 (공동주택가격) - 아파트, 다세대 등 주택 전체의 가격 / 건물 + 토지 포함개별주택가격 - 단독·다가구주택의 공시가격 / 개별 단독주택즉, 질문하신 “공시지가 1.8억”이라는 건, 건물은 제외하고 ‘해당 부지(땅)만의 행정상 가격’일 가능성이 높습니다.2. 왜 시세보다 낮게 책정되나요? (1) 공시가격은 시세가 아니라 기준가격공시가격은 보유세(재산세, 종부세), 건강보험료, 기초연금 등의 부과 기준으로 활용되므로,시세보다 다소 낮게 평가되도록 설계되어 있습니다. (2) 시장 가격은 수요·공급·심리 등 다양한 변수에 따라 변동실거래가는 급등하거나 급락할 수 있지만,공시가격은 정부가 매년 1회 정해진 기준에 따라 비교적 보수적으로 조정합니다.예: 2025년 기준 시세가 4억이라 해도, 2024년 1월 1일 기준의 공시가격은 1.8억일 수 있음3. 실제와 공시가격의 차이 폭은 어느 정도?공시가격 현실화율 - 시세 대비 공시가격의 비율공동주택 현실화율 (2024 기준) - 약 70~75% 수준 (고가주택일수록 높음)단독주택 현실화율 - 약 50~60% 수준토지 공시지가 현실화율 - 65~70% 수준즉, 시세 4억인데 공시지가 1.8억이라면 현실화율은 약 45% 수준이니 토지 중심으로 평가되었거나, 단독주택이나 저평가된 지역일 가능성이 높습니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.15
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우리나라가 부동산 투자에 집중되어 있는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라 사람들이 유독 부동산 투자에 집중하는 이유는 단순히 "집값이 오르니까" 정도로 설명하기엔 부족하고, 역사, 제도, 문화, 경제 구조가 복합적으로 얽힌 결과라 보시면 됩니다.(1) 자산 형성 수단으로서 부동산이 ‘가장 확실한 수단’이었기 때문1980~2000년대 동안 집값은 꾸준히 상승해왔고, 이 시기에 부동산을 산 사람들은 대부분 자산이 크게 늘어났습니다.주식 시장은 IMF, 카드 사태, 금융위기, 코로나 등으로 불확실성과 급락 경험이 강했지만,부동산은 상대적으로 안정적이고 상승 추세가 지속되었다는 인식이 자리잡았습니다."부동산은 배신하지 않는다"는 말이 생길 정도로 오랜 기간 집값 상승 경험이 집단적 기억으로 남아 있습니다.(2) 사회적 신분과 연계된 ‘집의 의미’한국 사회에서 내 집 마련 = 성취, 안정, 성공의 상징결혼 조건, 신분 상승, 자녀 교육, 대출 가능 여부 등 다양한 분야에서‘내 집이 있느냐 없느냐’가 삶의 질을 가르는 중요한 기준이 되어왔습니다.예: “전세냐 자가냐”, “서울에 집 있냐 없냐” 등 사회적 압력이 큼(3) 임대수익 + 시세차익 = 복합 수익 구조전세제도 덕분에 임대인이 투자금을 거의 들이지 않고도 부동산을 보유할 수 있는 구조가 장기간 유지됨.외국은 대부분 월세 위주라 매입 후 유지 비용이 크지만,한국은 세입자의 전세금이 사실상 집주인의 투자금을 대체하는 구조였음.(4) 금융 규제와 투자 대안 부족주식이나 펀드는 세금 혜택이 적거나 손실에 대한 사회적 안전망 부족예금 금리는 낮고, 벤처·창업투자 인프라는 취약반면 부동산은 오랫동안 세제 혜택 + 대출 레버리지 + 장기 보유 시 안정성이라는 조건을 갖춤(5) 도시 집중 + 교육 문제 = ‘입지 프리미엄’서울 및 수도권 중심의 인구·일자리 집중, 그에 따른 학교, 학원, 교통 인프라 밀집“좋은 입지의 집”은 거주의 의미를 넘어선 투자 대상으로 여겨짐이는 외국보다 투자 수요와 실수요가 섞여서 과열되는 구조를 만들기도 함조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.05.15
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논 1마지기는 면적이 어느 정도를 말하는지 궁금합니다. 그리고 만석꾼 부자는 어느 정도 규모를 나타내는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. “마지기”란? (논밭 면적 단위) >> “마지기”는 주로 논의 넓이를 말할 때 사용하던 전통적인 면적 단위입니다.1 마지기 - 한 가구가 논 1마지기에 벼 한 말을 심을 수 있는 면적현대 단위로 환산 시 - 약 0.02~0.03 헥타르 또는 0.05 에이커※ 지역과 시대에 따라 약간씩 차이가 있습니다. 일반적으로 300㎡ = 약 90평 정도로 보는 경우가 많습니다.“5마지기 논이 있다”면 약 1,000~1,500㎡ (약 300~450평)의 넓이를 뜻합니다.2. “만석꾼”이란? (부자 규모)“만석꾼(萬石-)”은 조선시대와 근대 초기까지 사용되던 표현으로, 논에서 1년에 쌀 1만 석을 수확할 수 있는 땅을 가진 사람을 뜻합니다.1석(石): 약 144kg의 쌀 (과거에는 사람 1년치 식량에 해당)1만석: 약 1,440,000kg, 즉 약 1,440톤의 쌀만석꾼의 부 규모일반 농민이 1년에 수확하는 양이 몇 석~수십 석 정도였던 시절,1만석은 상상을 초월하는 규모였고,수천 마지기 이상의 논을 보유하고 있어야 가능한 양입니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.15
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스카이 팜에는 무엇이 들어오는지요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.“스카이 팜(Sky Farm)”은 최근 도시 개발이나 신도시 택지지구 분양 조감도에서 자주 등장하는 용어로, 일반적으로 고층 건물 옥상 공간 또는 고지대의 유휴 공간을 활용한 친환경 농업 시설을 말합니다. 구체적인 구성은 개발 사업의 성격과 지자체의 기획 방향에 따라 다르지만, 다음과 같은 요소들이 주로 포함됩니다.1. 옥상 텃밭 또는 도시형 농장주민들이 이용할 수 있는 공용 텃밭채소, 허브, 과일나무 등 소규모 재배 가능일부는 스마트팜 기술(자동 급수, 온도 조절 등)을 적용2. 커뮤니티 농업 공간입주민들이 함께 가꾸는 공동 경작지분양 아파트 주민 대상 참여 프로그램 운영아이들을 위한 교육 농장 형태로도 활용3. 친환경 조경 및 휴게 공간단순 경작용이 아니라 정원, 쉼터, 산책로 등이 함께 조성됨일부는 온실형 유리 구조물로 만들어져 사계절 이용 가능4. 에코 체험 및 교육 시설어린이, 가족 단위의 체험 프로그램: 모종 심기, 수확 체험 등학교·지역사회와 연계한 환경 교육장으로도 활용 가능참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.15
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주유소마다 기름값이 서로 다른 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주유소마다의 가격차이가 나는 이유는 몇 가지가 있습니다.1. 유통 방식의 차이정유사 직영 vs 자영 주유소직영 주유소는 SK에너지, GS칼텍스 등 정유사가 직접 운영하며, 공급가도 통제받는 경우가 많아 가격이 비교적 안정적입니다.자영 주유소는 주유소 사장이 정유사나 도매상에게 기름을 구입해 운영합니다. 이 경우 공급가에 차이가 생기며, 가격 경쟁이나 마진 확보를 위한 전략적 가격 조정이 발생합니다.2. 지역·입지 조건유동 인구가 많은 도심, 고속도로 근처는 임대료와 운영비가 높아 기름값도 비싸지는 경향이 있습니다.반면 교외나 지방은 비용 부담이 덜하므로 비교적 저렴한 가격에 공급하는 경우도 많습니다.3. 마케팅·할인 전략일부 주유소는 현금 결제 할인, 멤버십 할인, 카드 제휴 할인 등으로 가격을 낮춰 경쟁력을 확보하려고 합니다.반대로 브랜드 이미지 유지나 프리미엄 서비스 제공에 집중하는 주유소는 가격을 낮추지 않기도 합니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.15
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보통 김치 프리미엄은 대충 몇 프로 정도 끼나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.김치 프리미엄은 한국의 암호화폐 시장에서 해외 시세보다 가격이 더 높게 형성되는 현상을 말합니다. 이더리움(ETH)이나 리플(XRP) 같은 메이저 알트코인에서도 종종 발생하며, 시장의 투자 심리나 자금 유입 상황에 따라 달라집니다.보통 김치 프리미엄 수준일반적인 수준: 보통 2~5% 정도가 ‘약간 낀 상태’로 간주됩니다.프리미엄이 많이 낀 경우: 7~10% 이상이면 꽤 과열된 시장으로 보기도 합니다.역프리미엄(해외보다 국내 가격이 낮음): 이것은 투자 심리가 위축되었거나, 환율·규제 이슈 등으로 자금이 빠져나간 상태를 반영합니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.15
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아파트 갭투자 관련 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.자금을 활용해 B아파트를 전세 놓고, 본인은 C아파트에 전세로 거주하려는 전략으로 보여 집니다.핵심 질문: 전세대출 가능한가요? >> 원칙적으로 가능하지만 조건이 있습니다.전세대출 가능 조건 (1주택자 기준)실거주 목적: B아파트에 실거주하지 않아야 하며, 전세 놓은 사실이 확인돼야 함무주택으로 간주되는가? >> B아파트가 기존에 전세를 준 상태이거나, 전입 안 한 상태라면 실거주하지 않는 '1주택 보유자'로 전세대출 신청이 가능합니다부부합산 소득요건 등 충족 필요 >> 일반보증은 연소득 제한 없음, 보금자리론 등은 제한 있음보유 주택의 공시가격 or 시세가 과도하면 제한될 수 있음(예: 고가주택 보유 시 보증불가)주택 수에 따른 전세대출 규제 구분무주택자 - 대부분 가능 (대출한도 높음)1주택자 - 실거주 아닌 경우 예외적으로 가능 (증빙 필요)2주택 이상 - 불가능 (매우 제한적)→ 질문자님은 A아파트를 매도하고, B만 소유하므로 1주택자가 됩니다.→ 따라서 B아파트에 실거주하지 않는다는 전제가 증빙되면, C아파트 전세대출은 가능한 구조입니다.주의사항실거주 목적의 허위신고는 불법B아파트를 실거주한다고 신고해놓고 실제로 전세 줬다면 문제가 될 수 있습니다.전세대출 신청 시 B아파트 전입기록, 임대차 계약서 제출 요구 가능대출 목적에 따른 보증 조건 차이일반 전세대출 vs 버팀목 vs 보금자리 전세자금은 조건 다릅니다.B아파트가 고가주택일 경우 전세대출 자체가 거절될 수 있음보통 시세 9억 초과부터는 제한 있습니다 (특히 보증기관 심사 기준)일반적인 사항 기준으로 정리를 하였고 개인적인 의견이니 일단 참고를 하시고,실제 대출 가능 여부 등은 대출 예정 은행의 상담을 받아 보시기를 추천 드립니다.
경제 / 부동산
25.05.15
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경매 매물 많이 나오는 아파트는 어떤 문제가 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매로 자주 나오는 아파트가 꼭 '문제가 있는 아파트'라는 뜻은 아닙니다. 하지만, 반복적으로 경매 물건이 나오는 아파트는 특정한 공통 원인이나 리스크 요인을 갖고 있는 경우가 많습니다.1. 20년 이상 된 대형평수 아파트의 특성관심을 가지신 아파트가 "20년차 이상 + 대형평수 위주"라면, 다음과 같은 경향이 있습니다:수요가 적다 → 거래가 잘 안된다대형평수(예: 40평 이상)는 실거주 수요가 적고 매매·전세도 잘 안 나감유지관리비(관리비, 리모델링 등)가 높아서 중장년층도 부담스러워함특히 노후된 대형 아파트는 리모델링 기대감 없으면 수요 위축보유 부담이 크다공시지가 상승 + 종부세 부과로 세금 부담 증가공실 기간이 길거나 전세가 낮게 나가면, 대출 상환에 어려움 발생→ 이런 상황에서 자금 사정이 악화된 소유자들이 경매로 이어지는 일이 많습니다.2. 경매가 많은 아파트, 공통적인 원인들대형평수 위주 - 실수요보다 공급 많아, 공실·가격하락 위험 노후화 - 리모델링 논의 중이거나, 시설이 낙후되어 수요 적음투자 실패 - 고점 매수 후 시세 하락 → 보증금 반환·대출상환 실패임대 수익성 저하 - 전세가율 하락 or 월세 수익 하락지역 상권 변화 - 예전엔 좋았지만 상권 쇠퇴 or 교통망 불이익 등관리비 과다 - 오래된 아파트는 관리비 높고, 난방비 등 불만 많음경매가 많다는 건 소유자가 "자금 사정"으로 팔 수 없어 경매로 흘러간 경우가 많고, 반드시 하자나 위험한 구조물이라서 그런 건 아닙니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.15
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원룸투룸 알아보려고 하는데 부동산에 연락하면 알아보는 것만으로도 돈이 드나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 중개사무소에 연락을 하셔서 관련 물건들이 있는지 확인해 보는 건 비용이 들지 않습니다.전화로 원하시는 계약 조건과 필요한 스펙 등을 남겨 주시면 중개사 분이 해당 조건에 부합하는 물건들을 정리해서 연락을 주실 겁니다.일단 네이버 등 사이트를 통해서 대략적으로나마 원하는 지역과 스펙 등을 정리해 보시고 인근 중개사무소에 연락을 취해 보시기 바랍니다. 조건들이 구체적일 수록 빠르게 물건을 확인 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.15
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