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토지허가제에대해서 좀 알려주실분!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가제는 부동산 투기 방지와 공공 목적 보호를 위해 도입된 제도 입니다.1. 토지거래허가제란?일정 지역의 토지를 거래할 때, 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 법적 근거: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」목적:투기 과열 방지무분별한 지가 상승 억제공익 사업(공공임대, 개발 계획 등) 보호2. 허가제가 적용되는 지역토지거래허가구역으로 지정된 곳에만 적용주로 다음과 같은 지역이 대상:개발 호재가 있는 곳급격한 땅값 상승이 우려되는 곳대규모 사업 예정지 (예: GTX 노선, 신도시 예정지) >> 주거지역은 18㎡ 초과, 상업지역은 20㎡ 초과 면적부터 적용됨3. 어떤 점이 제한되나요?허가 없이 계약하면 효력 없음허가 받아도 일정 기간(2~5년) 실제 이용 목적대로 사용해야 함예: 주거용으로 허가 받으면 임대나 상업용 전환 불가위반 시 계약 무효 + 형사처벌 가능4. 최근 동향 및 개정 가능성?2020년 이후 서울 강남, 용산, 성수, 대장지구, 세종시, 경기 고양·하남 등 다수 지역 지정됨최근 2024~2025년 부동산 시장이 침체되면서 허가구역 해제 또는 제도 자체의 실효성 논의가 증가 정부 기조가 "시장 정상화 → 규제 완화" 쪽이라 일부 완화 가능성 있음다만 투기 조짐이 생기면 재지정 또는 유지될 가능성도 여전선거 이후 (2024년 총선 이후 등) 제도 전반 재검토 논의가 가능하다는 전망도 나옴토지거래허가제는 투기억제용 ‘비상조치’ 성격의 제도입니다.특정 지역의 투기 과열 조짐에 따라 지정되며, 부동산 시장 흐름에 따라 유지·완화·해제가 결정됩니다. 당장 개정보다는 "지정 지역의 점진적 해제" 흐름이 먼저 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.05.09
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재개발 재건축 규제 합리화가 시급한 현실인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주거안정 문제와 공공주택 공급 확대를 실현하기 위해서는 재개발·재건축 규제의 합리화가 중요한 과제로 평가받고 있습니다.현재 규제는 다음과 같은 문제를 야기하고 있습니다:절차 복잡 - 정비구역 지정, 조합 설립, 인허가 등 수년 걸림 (10년 이상도 흔함)높은 기부채납 비율 - 조합원 입장에선 경제성이 떨어짐 (임대주택, 공원 등 무상 제공 부담 큼)층수 제한·용적률 제한 - 수익성 감소 → 민간 사업자 기피안전진단 강화 - 노후화된 단지조차 통과 못함 → 재건축 불가초과이익환수제 - 재건축으로 얻는 이익 과도하게 회수 → 사업 추진 꺼림규제 완화 혹은 합리화가 필요한 이유를 살펴보면...공공임대 확보도 재개발·재건축이 주요 수단공공이 민간 정비사업에 참여하면서 일정 비율을 임대주택으로 확보 가능규제 완화 없이 사업이 지연되면 공공물량 자체가 줄어듬노후 주거지 정비 없이 주택공급 확대 어렵다수도권 등 핵심지역은 신규 택지가 거의 없음이미 지어진 지역을 ‘다시 짓는 것’이 현실적인 해법주거환경 개선과 삶의 질 향상낡은 주거지 → 신축 아파트로 대체되면 난방, 소음, 단열, 주차 등 주거 질이 비약적으로 향상시장 불안정 시 '숨통' 역할규제를 풀면 사업이 늘어나고 → 공급이 늘어남 → 가격 상승 억제 효과도 있음다만, 규제 완화가 ‘투기 유발’로 이어질 수 있다는 우려도 여전히 존재합니다. 부동산 시장 과열, 서민 주거 안정이라는 원래 목적의 퇴색 등의 우려가 있어 시장 상황에 맞는 탄력적인 조정과 관리가 필요할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.05.09
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융자와 근저당권 차이를 쉽게 알고싶어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.융자와 근저당은 흔히 혼용하여 사용을 하지만 개념과 목적은 서로 다르며,등기부등본상 근저당권 설정 여부와 금액은 임차인에게 매우 중요한 확인 포인트 입니다.융자뜻 - 돈을 빌리는 행위(대출)형태 - 은행이나 금융기관에서 실제 돈을 빌림등기부등본 - 융자 자체는 표기가 안됨관걔 - 융자 > 근저당권이 따라옴근저당권뜻 - 빌린 돈을 담보로 설정하는 권리형태 - 부동산에 담보권을 설정등기부등본 - 근저당권이 등기 됨관계 - 근저당권이 있다면 대출이 있거나 있었을 가능성이 높음등기부등본상에 나오는 근저당권 금액은 실제 대출금액이 아니며 통상적으로 실제 대출금액의 약 120~130%로 설정이 된다고 보시면 됩니다. 그리고 임차인 입장에서 일반적으로 보증금이 근정다보다 낮으면 안전, 높으면 위험하다고 판단을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.09
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편의점 실적을 좌지우지 하는건 무엇이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.편의점 실적은 겉보기엔 단순해 보이지만, 실제로는 매우 다층적인 요인에 의해 영향을 받습니다. 특히 소매업 특성상 입지, 상품 전략, 고객 흐름, 계절성, 외부 경제 변수까지 복합적으로 작용합니다. 편의점 실적을 좌우하는 핵심 요인을 정리해 보면 다음과 같습니다.1. 입지(Location)실적을 가장 크게 좌지우지하는 요소주거 밀집지역, 오피스 근처, 유동인구 많은 장소일수록 매출 우수같은 브랜드라도 지하철 출구 앞 vs 골목 안쪽은 실적 차이 수배 이상2. 고객층 특성근처 유입되는 고객의 라이프스타일에 따라 인기 품목과 매출 패턴이 완전히 달라짐예: 대학가 → 음료·간편식·담배오피스 근처 → 도시락·커피·생필품관광지 → 기념품, 주류, 간식류3. 상품 구성력 (MD)인기 제품이나 PB 상품(자체 브랜드)의 유무트렌디한 신상품이나 계절 한정 메뉴 도입 여부타 매장 대비 차별화 전략이 중요한 경쟁력4. 계절 요인날씨에 따라 매출이 극명히 갈림여름: 아이스크림, 음료, 맥주, 냉커피겨울: 호빵, 컵라면, 핫팩, 따뜻한 도시락명절·연휴 특수, 휴가철 매출 증가도 포함5. 행사·프로모션 전략1+1, 2+1, 특정 카드 할인 등은 단가를 낮춰 체류 시간과 구매 유도주기적인 행사로 단골 확보 및 매출 부양 가능6. 경쟁 편의점 및 주변 상권 변화인근에 새로운 편의점, 카페, 마트 등 오픈 시 매출에 직접적 영향특히 24시간 운영 여부, 주차 공간 등도 고려됨7. 인플레이션/경기 영향불황에는 소형 소비(소위 '작은 사치')가 늘어나면서 편의점 소비 증가 경향 있음반면, 물가 상승으로 마진이 줄면 본사·점주 모두 실적에 타격 가능8. 운영 역량 (점주 역량)친절도, 매장 청결, 재고 관리, 빠른 신상품 반영, 유통기한 관리똑같은 브랜드의 편의점도 점주 역량에 따라 실적 격차 큼입지 + 고객층 + 계절성 + 상품 구성 + 점주의 운영 능력이 편의점 실적의 핵심 변수이며,여기에 행사 전략과 외부 경제 변수까지 더해지며 매출이 결정이 된다고 보시면 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.05.09
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부동산 전문가들이 바라보는 아파트 매입 시기 지금 괜찮을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.미분양 물량은 특히나 지방에서 많이 발생이 되고 있는 상황인데요...전문가 분들도 성향에 따라서 각각 의견이 다르기 때문에 어떤게 정답이라고 볼 수는 없을 듯 합니다.보수적인 성향의 전문가분들은 금리 인하 전까지는 관망, 기회론적인 시작을 가지신 분들은 좋은 입지를 가지고 있고 실거주 목적, 분양가가 주변 시세 대비 조금 저렴하다면 기회라고 보시는 분들도 있습니다.모든 아파트를 사는 것이 아닌 좋은 조건의 아파트를 골라서 사야 한다는 것입니다.지방 미분양 물량들의 경우 중도금 무이자, 발코니 무상확장, 추가 옵션 제공, 계약금 할인, 입주지원금 또는 분양가 할인 등의 혜택을 지원하고 있는 곳들이 있어서 실수요자 입장에서는 나쁘지 않는 기회라고 볼 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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아파트 청약 예비당첨은 몇번까지 정햐나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.예비당첨자는 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 판정을 받을 경우를 대비해서 후순위 대기자로 뽑는 사람들입니다. 이들은 계약 취소분이 생기면 순번에 따라 기회가 주어집니다.예비당첨자 숫자는 청약공고마다 다르지만, 원칙적으로는:공급 세대 수의 80%까지 예비당첨자를 선정할 수 있습니다.예: 모집 세대가 163세대라면, 예비당첨자는 최대 130명(=163×0.8)까지 선정할 수 있습니다.하지만 단지에 따라 100% 이상 예비번호를 뽑는 경우도 많습니다. 즉, 163세대 모집인데 예비번호가 193번까지 나온 건 특별한 일은 아닐 수 있습니다.. 다만, 193번은 예비순위도 꽤 뒤라 실제 기회가 올 가능성은 매우 낮습니다.예비당첨자를 많이 뽑는 이유는...부적격 당첨자가 생각보다 많습니다 (소득 초과, 청약자격 오류 등).자금 부족이나 사정 변경으로 계약 포기하는 사례도 많습니다.국토교통부 지침상 예비당첨자가 모자라 미계약분이 생기면 다시 모집해야 하므로 여유 있게 뽑는 것입니다.현실적으로 가능성을 따져보면 예비 193번이면 상당히 낮은 확률입니다. 통상적으로는 예비 20~30번 선에서 마감되는 경우가 많고, 인기 단지는 10명도 안 빠지기도 합니다.. 하지만 지역과 단지에 따라서 상황이 달라질 수 있으니 기다려 보시기 바랍니다. 좋은 소식이 있길 바라겠습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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2년 전세 만기전 이사 준비과정 순서와 부동산
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.현재 상황 요약전세 만기: 내년 1월 말만기 전 퇴거 예정 (사정상 이사)집주인은 “집을 직접 내놓으라”고 요청이사 준비 절차 요약 (세입자 기준)1. 집주인에게 조기 퇴거 의사 통보→ 이미 하셨고, 잘하셨습니다.2. 집 내놓기: 누구에게 맡기나?① 입주할 때 이용했던 부동산에 맡기기계약 이력과 구조를 잘 알고 있음② 집주인 측에서 거래했던 부동산 연락실제 집주인이 의뢰한 경우, 판매 권한 보유 가능③ 양측 모두 또는 근처 중개사무소에도 의뢰더 빨리 세입자 구하려면 다수 중개사무소에 내놓기>> 집주인의 '의뢰 부동산'이 따로 있다면 그쪽에도 내놓는 것이 우선입니다.>> 집주인이 직접 거래하는 중개사가 재계약 처리나 전세금 반환 처리 등을 주도할 수 있기 때문입니다.전세 만기 전 이사 시, 꼭 알아둘 점전세금 반환 - 원칙적으로 새 세입자가 들어와야 돌려받을 수 있음협의 여부 - 집주인과 협의 없이 나가면 반환이 늦어질 수 있음집 내놓기 책임 - 법적으로는 집주인이 해야 함, 하지만 현실적으로 세입자도 함께 발품 파는 경우 많음중개사 수수료 - 통상 집주인이 부담, 하지만 중개사에 따라 다를 수 있으므로 사전 합의 필요참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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실적을 미리 전망해서 제공하는건 기업인가요?!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실적 전망과 공시의 경우 어떻게 진행되는지를 살펴보면...1. 실적 전망(가이던스) 제공:▶ 기업이 스스로 제공하는 경우도 있고,▶ 증권사 애널리스트들이 추정하는 경우도 있습니다.※ 기업이 스스로 제공하는 가이던스는 의무가 아니며, 미제공하는 기업도 많습니다.2. 실제 실적 공시(확정치)▶ 모든 상장사는 분기마다 실적을 공시해야 합니다. 이는 금융감독원 전자공시시스템(DART)에 의무적으로 등록됩니다.예상 실적 vs 실제 실적 간 오차는?기업의 가이던스는 대체로 보수적으로 제시합니다 (어닝 서프라이즈 유도).애널리스트 추정치와 실제 실적 간 오차는 종목에 따라 다르며, 5~20% 수준의 편차가 일반적입니다.그러나 변동성이 큰 산업(IT, 바이오, 게임 등)은 30% 이상 오차가 나기도 합니다.오차가 발생하는 주요 원인:외부 변수 (환율, 금리, 유가, 전쟁 등)신제품 출시 지연 또는 흥행 실패기업의 고의적 가이던스 축소 또는 과장애널리스트의 예측 오류 (정보 부족, 과잉 낙관 등)참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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밭을가지고있습니다.토지변경은 비용이 많이드나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.밭(농지)에 주택을 짓는 것은 단순한 토지 변경만으로는 되지 않으며, 꽤 많은 절차와 비용이 수반될 수 있습니다. 밭(농지)에 주택을 짓기 위한 절차와 비용1. 농지를 대지로 변경하려면?주택을 지으려면 토지의 용도를 ‘농지(전, 답)’ → ‘대지’ 또는 ‘잡종지’로 바꾸는 ‘농지전용허가 + 지목변경’ 절차가 필요합니다.2. 비용농지전용부담금 - 약 ㎡당 10만~30만/원공시지가, 위치에 따라 상이지목변경 수수료 - 약 수만 원~수십만 원/지자체에 따라 다름건축설계 및 허가비용 - 수백만 원 이상/설계사무소 필요상하수도·전기 인입 - 수백~수천만 원/인근 인프라 여부에 따라 다름조립식 주택 건축 비용 - 1채당 2,000만 원~5,000만 원/크기, 단열, 설비 여부에 따라 차이>> 총 비용은 상황에 따라 천차만별이며, 최소 수천만 원 단위로 생각하셔야 합니다.중요한 고려사항농지보전지역일 경우 허가가 거의 불가능하거나 매우 어렵습니다.친구들과 공동생활 형태는 향후 공동소유 문제, 세대 구분 문제, 건축법상 이격거리, 진입도로 규정 등을 잘 검토해야 합니다.법적으로는 ‘공동체 마을(협동조합 등)’ 방식으로 시도하는 경우도 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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기초생활 수급자가 콘도 소유가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기초생활수급자의 재산 보유와 관련해서는 보건복지부의 ‘수급자 선정 기준’에 따라 엄격하게 관리되며, 콘도 소유 여부는 수급 유지에 영향을 줄 수 있습니다. 아래에 구체적으로 설명드릴게요.[기초생활수급자 콘도 소유 가능 여부]가능은 하지만, 수급 자격 유지가 어려울 수 있습니다.콘도(공동주택 또는 회원권 형태 포함)는 재산으로 간주됩니다.특히 1억 5천만 원 대출을 동반한 콘도 구입은 아래 항목에서 수급자 탈락 사유에 해당할 가능성이 매우 높습니다.[수급자에게 적용되는 핵심 기준 3가지]1. 재산 기준수급자 선정 시 부동산, 차량, 금융자산, 부채 등을 합산해 ‘소득인정액’을 산정합니다.2025년 기준 주요 재산 기준은 대략 다음과 같습니다 (지역에 따라 상이):대도시: 1억 8백만 원 이하중소도시: 6,800만 원 이하농어촌: 5,700만 원 이하 >> 콘도를 구입하면 부동산 가액(재산)이 증가하고, 대출은 부채 공제가 되지만 전체 소득인정액이 기준을 초과하면 수급 탈락됩니다.2. 자동차 보유 기준고가 차량, 레저용 차량 등은 기준을 초과하면 감점 요인이 됩니다.콘도 관련 차량 사용(예: 별장 용도, 고급 차량 동반)도 문제가 될 수 있습니다.3. 소득 기준대출금 상환을 감당할 수 있는 소득이 있다고 판단되면, 생계급여 및 의료급여 대상에서 제외될 수 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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