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전세살이 중에 부동산 인수하는게 이득일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 시세대비 저렴하게 집을 매수할 수 있는 좋은 타이밍이고,이사비용, 중객수수료 등등 비용을 절감할 수도 있는 좋은 기회라고 보여 집니다. 계속해서 실거주하실 예정이라면 지금 매수를 고민해 보시는 것도 좋을 듯 보여 집니다. 그리고 무엇보다 계속 거주 중이여서 집의 하자 등에 대해서도 사전 파악이 되어 있을 수 있는 매수를 하는 것에 대해서도 고민을 조금이나마 덜 수 있는 부분 중에 하나라고 보여 집니다.그 외에 1주택자가 되면서 사라질 수 있는 혜택으로는 일단 생애최초, 신혼특공, 청약가점 등은 사라지게 될 것이고,1주택자가 되므로 보유세, 양도세 등 세금 관련 부분에 대해서도 고민을 해보서야 할 듯 합니다.무엇보다 사전에 등기부등본 확인 하시어 별도의 근저당은 없는지도 체크를 해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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어머니께 아파트 매매 가능한가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.어머님께 아파트를 매매하는 것은 법적으로 문제가 없고 말씀 하신 내용처럼 거래를 하는 것도 가능 합니다. 다만 계약서에 현 전세 계약에 대한 승계 조건으로 매매를 하는 것에 대해서 명확히 하시고, 실거래가 신고는 총 2.6억으로 해야 합니다. 신고를 잘못하게 되면 차액분에 대해서 소명이 필요할 수 있으니 실거래가 신고시 에는 전세금 포함한 총액 기준으로 신고를 하셔야 합니다.또한 부모와 자신간의 매매는 증여로 의심이 될 수 밖에 없기 때문에 실거래가와 매매가 차이가 너무 크거나 돈의 흐름이 없으면 증여세 문제가 생길 수 있으니 실제 송금 내역에 대해서도 증빙으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 또한 전세 보증금 인수 계약이 있다면 전세 계약서 승계 서류도 명확하게 준비를 해두시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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청약 신청시 세대원(미성년자녀) 누락시 자격박탈되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.위에 질문 주신 내용과 동일한 내용으로 보여 지는데요...자녀가 등본상 같이 거주를 하는 경우, 신청자 본인이 세대주 또는 동일 세대 구성원인 경우, 자녀는 미성년자이고 자산이나 주택 소유가 없을 경우, 청약자격 요건(무주택 여부, 소득, 부양가족 수 등)에 영향을 미치지 않는 경우에는 소명이 가능 하니 참고 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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생애최초 주택자금 대출로 집 사려는데 실거주 안하면 안되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.생애최초 주택자금 대출(= 생애최초 구입자금대출)은 국가가 실수요자를 지원하기 위해 만든 제도라서 “실거주 요건”이 반드시 따라붙습니다. 말씀하신 상황(부모님이 사는 집을 당신 명의로 구입, 본인은 수도권 전세)은 제도 취지상 허용되지 않습니다. 대출 실행일로부터 3개월 이내 전입을 하고 1년 이상 거주를 해야 합니다.실거주 위반 시 대출약정 위반으로 간주되어 대출 전액 회수 + 이자환수 + 제재금이 부과가 될 수 있고 향 후 주택금융공사 대출 제한 등 불이익이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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무순위(줍줍) 청약 신청할때 세대원(미성년자녀) 기재 누락했는데 괜찮나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무순위 청약 신청 시 세대원 기재를 누락한 경우 상황에 따라 당첨 취소가 되거나 소명으로 인정이 될수도 있습니다.잔여세대 소진 목적이기는 하나 자격 검증은 동일하게 적용이 되기 때문 입니다.주택청약에서세대정보는 무주택여부, 세대 분리 여부, 부적격 여부를 판단하는 핵심 기준으로 세대원을 누락했다는 건 고의적인 누락으로 해석될 경우 부정청약으로 간주가 될 수도 있으나, 자녀는 청약 자격 판단의 기준이 되는 요소는 아니고 무주택 요건 충족 여부나 세대분리 여부를 자녀가 크게 바꾸지 않는 이상 소명 가능성이 높을 수 있습니다.이에, 가족관계증명서, 주민등록등본을 통해 누락된 자녀가 동일 세대 임을 확인시켜 주시고, 당첨 후 서류제출 단계에서 자진시고를 하셔서 기재 실수 였다라는 점을 명확히 해두시는게 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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주거이전비 월세입자도 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무조건 적으로 받을 수 있는 것은 아니고 일정 요건을 충족해야 합니다. 재건축인지 재개발인지에 따라서도 지급 여부와 기준이 달라지고 입주 시기와 계약 조건들도 영향을 주게 됩니다.재건축 시 받을 수 있는 경우를 살펴보면...관할 지차체에서 진행하는 세입자 조사(이주자 조사) 때 등록이 되어 있어야 합니다.사업시행인가일 기준으로 세입자였거나 그 전에 전입신고/거주 중어야 가능성이 높습니다.상가 등 비주거가 아니라 실제 거주지로 사용 중어야 합니다.실거주를 증명할 수 있어야 합니다.(전입신고, 계약서 등)위와 같은 조건을 충족해야 하나 현재 말씀 하신 상황으로만 보면 대상이 아닐 확률이 높을 것으로 보입니다.재건축 주거이전비 보상은 임대인 중심으로 초점이 맞춰져 있고 임차인은 대부분 보상 대상에 포함되지 않기도 합니다.만약 사전에 재건축으로 인해 중도 퇴거를 해야 하는 상황을 고지 받지 못했다면 임대인에게 현재 상황에 대해 설명 하시고 일정 부분에 대한 지원을 받을 수 있을지 확인해 보시는게 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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단독주택과 아파트의 매도가에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.단독주택은 토지값만큼 평가받는 경우가 많습니다. 특히 건물 시공 비용이 거의 반영되지 않거나 감가된 가격만 인정되는 경우가 대부분 입니다. 건축물의 경우 시간이 지나면 감가상각이 발생하게 되는데 단독주택의 경우 관리 상태가 제각가이라 실제로 건축비가 많이 들어갔다고 하더라도 매수자의 입장에서는 노후된 건물로 보일 수 밖에 없습니다. 특히 요즘 매수 성향으로 보면 리모델링을 전제로 주택을 구입하거나 심지어 철거후 신축을 고려하고 있기 때문에 사실상 기존 건축물은 거의 평가를 받지 못하는 경우도 많습니다. 그리고 단독주택은 아파트보다 선호도가 떨어져서 수요 자체가 적고 감정가 자체도 낮게 책정이 되서 대출이 잘 나오지 않는 경우도 많습니다. 무엇보다 최초 신축 당시 소유자의 선호에 맞춰 설계가 되어 있기 때문에 매수자의 성향에 따라 집의 구조가 마음에 들지 않을 수도 있습니다. 아파트는 대부분 비슷한 구조라 이에 대한 호불호는 거의 없는 편입니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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전세계약 종료 32일 전에 더 살고 싶다고 말했어도 묵시적 계약에 해당되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 묵시적 갱신이 성립이 되기 위해서는 임차인이 별도의 의사표시를 하지 않은 상태여야 하는데 지금 말씀 하시는 상황으로봐서는 이에 해당하지 않아 묵시적 갱신 조건에 해당하지 않는다고 볼 수 있습니다. 따라서 지금의 상황은 묵시적 갱신이 아닌 명시적 갱신 협의 요청이라고 봐야 할 듯 합니다.갱신의 의사표시를 하셨기 때문에 임대인이 이 갱신 요청에 대해 동의하는지, 거절하는지에 따라서 결과가 달라질 수 있습니다. 동의를 했다면 갱신 계약을 진행하시면 되고, 거절을 한다면 계약은 예정대로 종료가 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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공공재개발 지구지정지역 부동산 교환 가능할까요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가능은 할 것으로 보이지만 제한적일 듯 합니다. 특히 토지거래허가구역이기 때문에 거래나 교환 계약이 허가 없이 자동으로 성립되지는 않습니다. 토지거래허가구역 내에서는 매매 뿐만 아니라 교환, 증여, 임대차 등도 허가 대상이 됩니다.그리고 주민대표회의까지 구성이 되었다는 건 곧 조합설립 > 추진위 승인 > 사업 시행까지 이어지는 단계라고 볼 수 있는데 이런 단계에서는 권리 산정 기준일 이후의 거래는 권리가 인정되지 않거나 불이익을 받을 수 있습니다. 계약 전에 관할 구청 도시계획과 또는 부동산 허가과에 사전 상담을 꼭 진행하시는 걸 추천 드리며, 교환 계약서 작성 시에는 허가를 조건으로 한다라는 조건부 계약 문구를 명시하는게 안전할 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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소방서가 집근처에 있으면 집값이 떨어지나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.소방서가 있다고 집값이 떨어지거나 하지는 않고, 경우에 따라서 달라질 수 있습니다.일단 소방서에 옆에 있으면 안전성이 확보가 되어 심리적인 안정감을 줄 수 있고, 일부 화재 보험에서는 화재 취약 지역보다 보험료가 낮게 책정이 되는 경우도 있습니다. 다만, 24시간 활동에 따른 소음 문제로 인해서 실거주와 같은 수요에서 선호도가 조금 낮을 수는 있어 이러한 부분 때문에 집값이 낮게 책정이 되는 경우도 있습니다.그리고 대부분 소방서나 경찰서는 주거단지에서 어느 정도 거리가 떨어져 있기 때문에 크게 문제가 된다라고 보기에는 다소 무리가 있을 것으로 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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