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집을 구할때 은행 대출을 받는다면 매매, 전세 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세의 장점은 보증금만 걸고 거주가 가능하다는 점인데 보증보험이 가입 가능 하면 안정성 확보가 가능하여 추천 드릴 수 있습니다. 하지만 전세가율이 너무 높은 집은 피해야 합니다. 전세 대출 시 이자 부담이 크지 않고, 전세가율이 안정적인 지역이라면 전세가 나은 선택지가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.24
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전세가 매매가 차이 얼마 안나는집 전세 위험할까요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매가와 전세가가 100만원 밖에 차이가 나지 않는다면 매매가가 비정상적으로 낮거나, 전세가가 과도하게 높은 상태일 가능성이 높습니다. 전세가율이 95~100% 에 가까운 경우 향 후 전세가 하락 시 집주인이 보증금을 돌려주기 어려워 질 수 있습니다. 전세가율이 높은 집은 세입자가 빠지면 급매로 가격을 낮춰야 하는 상황이 생기기도 합니다. 그리고 지금 상황을 보면 해당 지역이 장기적으로 하락할 위험이 있는지 확인해 보시는게 중요할 것 같습니다. 혹시 갭투자로 매입한 사람들이 손절을 하려고 내놓은 매물일 수도 있습니다. 매매가가 전세가와 거의 같다며, 집주인이 자기 자본 없이 집을 산 뒤, 하락장에서 손해를 보기 전에 매각하려는 경우일 가능성도 있습니다. 보증보험 가입이 가능한지 확인을 해보셔야 할 듯 하며 근정당 설정이 별도로 있는지 등도 확인이 필요할 듯 합니다.만약 해당 지역의 매매가가 지속적으로 하락하고 있고, 주변 매물들이 비슷한 가격으로 쏟아 지고, 집주인이 금융권 대출이 많다면 경매 위험이 높을 수 있으니 일단 피하시는게 좋을 것이라 생각이 됩니다. 그러나 보증보험 가입이 가능하고, 해당 지역이 장기적으로 발전 가능성이 있는 곳이라면 어느 정도 고려를 해볼 수도 있을 것 같습니다.중개사 분에게 관련 내용을 현장에서 다시 한번 설명을 꼭 들어 보시고 전체적인 검토를 마친 후에 결정을 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.03.24
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거주 중인 아파트가 리모델링 사업을 하는데 이를 반대할 경우
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 리모델링 사업에서 조합이 세대 분담금을 감당하기 어려운 세대를 매입하는 경우 매입 가격의 기준은 법적으로 명확하게 정해진 것이 아니라, 사업 시행 주체(조합)과 해당 세대 간의 협의에 따라 경정이 됩니다.감정평가를 통한 가격 산정 - 조합이 매입하는 경우 감정평가법인을 통해 해당 세대의 시장 가격을 평가한 후 매입 가격이 정해지는 것이 일반적이며, 보통 2개 이상의 감정평가법인에서 진행하며 평균값을 적용하는 방식이 많습니다.조합이 제시하는 매입 가격 - 감정평가를 기반으로 하되, 사업의 수익성, 조합의 재정 상태 등을 고려해 조합이 자체적으로 가격을 조정할 수 있습니다. 조합이 충분한 재정이 있다면 감정평가액 수준에서 매입이 가능 하지만, 재정이 부족하면 감정평가액보다 낮은 가격을 제시하는 경우도 있습니다.협의가 이루어지지 않을 경우 - 조합과 세대 간 가격 협상이 원만히 이루어지지 않으면 소송 등의 법적 절차를 갈 수도 있습니다. 강제수용은 리모델링 사업에서는 적용되지 않습니다.대부분 실무적인 관행으로 감정평가 후 매입을 원하는 세대와 협의하여 매입니 진행되며 감정 평가 가격을 기준으로 하지만 조합의 자금 사정과 사업성에 따라 가격 조정이 될 수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.24
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토지거래허가제가 다사 시행된다고 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네 이번 토지거래허가구역으로 지정 된 구역들은 이른바 갭투자가 원청 봉쇠가 되기 때문에,전세를 끼고 주택 거래를 할 수가 없게 됩니다. 주택의 경우 2년 간 실거주 목적일 경우에만 매매가 허용이 되기 때문 입니다. 지정 기간은 일단 3.24일 부터 9.30일까지 6개월 가량인데 필요하다면 기간 연장을 검토하겠다는 입장을 표명한 것을 보니 그 기간은 좀 더 늘어나지 않을까 합니다.이에 더불어서 정부에서는 토지거래하구역 지엉 이후에도 시장 과열이 지속되는 곳들은 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정하겠다고 밝힌 상태 입니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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강남3구, 용산구 토지거래허가구역은 비아파트도 해당되는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.강남 3구와 용산구 아파트 전체를 토지거래허가구역으로 다시 지정했는데요.. 이는 해제 발표 후 약 한달만에 다시 지정이 된 것인데... 더 넓은 구역을 묶어 버렸습니다. 이에 전세보증금을 끼고 집을 사는 갭투자가 완전치 금지가 되었습니다. 이렇게 한달 만에 정책 변화가 이루어지는 것은 시장의 변동성만 더 키우는 꼴이라 정부가 과연 시장을 제대로 바라보고 있는 건지 의문이 듭니다.일단 이번 지정은 모든 해당 구역 내의 모든 아파트가 대상이 되는데 아파트 외 부동산은 이번 지정의 직접저인 대상인 아닌 것으로 보입니다.다만, 비아파트 부동산 거래 시에도 토지 면적에 따라 허가 대상이 될 수 있으므로, 거래 전에 해당 부동산이 허가 대상인지 확인 하는 것이 필요할 것으로 보입니다. 또한 지역별로 그 기준이 상이할 수도 있으니 관할 구청 등에 문의 하셔서 확인해 보시는게 필요할 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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같은 아파트라도 층수나 방향에 따라 가격 차이가 큰데, 이런 가격 차이는 왜 생기는 걸까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트는 층수, 방향, 전망, 동-호수 위치 등에 따라서 가격이 다르게 형성되어 있으며,특히 남향 여부, 층수, 조망권은 가격에 큰 영향을 주고 있습니다.남향의 경우 햇빛을 가장 오래 받을 수 있어 겨울에는 따뜻하고, 여름에도 상대적으로 시원해서 선호가 되고 있습니다. 또한 햇빛이 잘 들어서 실내 습기가 덜 차고 곰팡이 발생 위험도 적습니다. 무조건 남향이 좋다기 보다는 조망권+층수가 같이 받쳐줘야 매리트가 있습니다.고층이 비싼 이유는 조망권이 뛰어나고 소음, 먼지, 벌레 등의 걱정이 상대적으로 덜하며 무엇보다 프라이버시 확보가 가능해서 선호가 됩니다. 최고층 팬트하우스의 경우 예외적인 공간으로 훨씬 비싼 가격에 거래가 되기도 합니다.이와 같은 것들은 좀 더 선호가 될 뿐이고 본인의 라이프 스타일에 맞추어 적절한 곳을 선택 하셔도 거주하시는데 큰 문제는 없습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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전세와 월세 중 어떤 것이 더 유리할까요? 요즘처럼 전세 가격이 많이 오를 때는 어떤 선택이 더 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세와 월세는 현재 시장 상황과 본인의 재정 상황에 따라서 선호도가 달라질 수 있기 때문에,어떤것이 더 좋다라고 이야기하기에는 적절하지 않을 수도 있어 여러가지 요소를 고려하여 선택하시는게 좋습니다.전세의 경우 한 번 보증금을 낸 후에 추가적인 지출이 없어서 장기 거주 시에 유리할 수 있습니다. 추가적으로 금리 상승기에는 이자 부담이 있을 수는 있지만 월세보다 총 지줄치 적을 수 있기 때문에 이러한 부분들은 잘 따져 보시는게 좋습니다. 보증금의 경우 계약이 끝난 후 돌려 받을 수 있어 자산에 대한 보전이 가능할 수 있지만 미반환 혹은 반환이 지연되는 경우 문제가 발생할 수 있습니다.월세의 경우 적은 비용으로 거주를 할 수 있다는 장점이 있고, 전세대출 금리가 올랐을 경우 전세 보다 월세가 유리할 수도 있습니다. 다만 장기거주시에는 전세보다 큰 금액을 지출할 가능성이 있으므로 거주 기간 동안 발생할 비용에 대해서도 따져 보시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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신도시 개발이 되면 주변 집값이 오르는 경우가 많은데, 왜 신도시가 생기면 기존 지역 부동산 시장이 영향을 받을까요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신도시가 개발되면 도로, 지하철, 학교, 병원, 공원 등 다양한 생활 인프라가 함께 들어오게 되고 기존 지역들도 신도시 개발 덕분에 인프라 혜택을 같이 누리가 되면서 집값이 상승하게 됩니다.이러한 신도시에 새로운 직장과 상업시설이 생기면서 인구가 증가하게 되고 인근 지역에서도 신도시와 가까운 기존 주택을 찾는 수요가 증가하게 됩니다. 또한 인구가 몰릴 것으로 기대하여 투자자들이 몰리면서 전체적인 부동산 시장의 상승 압력이 가해지게 됩니다. 신도시의 경우 초반에 편의시설이 부족할 수 있어서 주변 지역의 부동산 가치가 먼저 올라 가는 경우가 있습니다. 하지만 공급 과잉, 그리고 신도시 아파트 분양가가 상대적으로 저렴하게 책정이 되면 기존 주택들에 대한 수요가 신도시로 몰리면서 집값이 조정될 가능성도 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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완공전인 아파트를 분양시 등기가 나오는시점이 언제인가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 분양 후 등기 시점은 사용승인(준공) 이후 진행이 됩니다.아파트가 완공되면 사용승인을 받게 되는게 보통 입주 시작 직전에 진행이 됩니다. 입주자들이 입주하면서 소유권 이전 등기를 준비하게 되고 입주 후 2~6개월 내에 시행사가 잔금 납부를 확인한 후 등기 절차가 진행이 됩니다.보통 사용승인 후 3~6개월 이내에 등기가 완료된다고 보시면 될 것 같습니다.등기가 늦어지는 경우 시행사의 등기 관련 공지 일정 등을 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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전세 재계약시 추가로 올린 보증금은 언제 주나요 ?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.새로운 계약서는 기존 계약 종료 전에 작성해 두시기를 추천 드립니다. 계약 종료일 전에 작성하게 되면 확정일자를 새로 받기도 수월해지니 종료일 전에 작성해 두시기 바랍니다.추가되는 보증금에 대해서는 재계약서를 작성할 때 보증금 지급 날짜를 정해 두시면 될 것 같습니다. 집주인이 먼저 요구할 경우에는 계약서 작성 일자에 맞춰서 지급하고 이를 계약서 특약사항 등에 명시해 두시기 바랍니다. 이렇게 진행하면 큰 문제는 없을 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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