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아파트 담합은 부동산간의 상도덕인가요?!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 시세 담합은 주로 매도자와 일부 공인중개사들이 협력하여 가격을 일정 수준 이상으로 유지하려는 행위 이니다. 단순히 매도자를 위한 것만은 아니고, 부동산 시장 내에서 다양한 이해관계자들의 이익을 반영한 결과적인 행위라고 볼 수 있습니다.매도자들은 최대한 높은 가격에 팔기를 원하기 때문에 가격 하락을 막으려는 움직임이 생기고 인근 부동산들이 시세를 높이거나 일정 가격 이하로는 매물을 내놓지 않도록 유도합니다. 중개업소들의 경우에도 거래 가격이 높을 수록 수수료가 증가하므로 낮은 가격에 거래되는 것을 원하지 않습니다. 낮은 가격으로 급매물이 나오면 이를 막거나, 해당 매물을 시장에 일부러 내놓지 않는 경우도 있습니다. 특정 아파트 소유자들은 우리 아파트가 싸게 팔리면 안된다는 심리를 가지고 있어서 저가 매물을 신고하고 커뮤니티를 통해서 가격을 통제하는 등으로 시세를 유지하려고 합니다.이러한 인위적인 가격 형성은 실제 시장 가격이 왜곡 되어 결국 실수요자들이 비싼 가격에 구매하게 됨으로써 합리적인 거래가 어려워지게 됩니다. 급매물들의 물건이 시장에 나오지 않고 쌓이게 되면 거래량 자체가 줄어들고 되고 시장이 경직되는 현상이 발생할 수도 있습니다. 공정거래위원회에서는 이러한 시세 담합을 공정거래법 위반 행위로 보고 조사하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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요즘 토지거래허가제 때문에 들썩거리나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지난 달 토지거래허가구역 해제가 되면서 집값이 상승하기 시작 했습니다. 아파트 거래 시 실거주 요건이 사라지게 되면 투자자들이 몰리게 되었고 이에 갭투자를 위해서 매물을 알아보는 분들이 많이 생겨났습니다. 자연스레 해당 구역과 주변 집값이 상승하게 되었습니다.그런데 약 한달 만에 다시 토지거래허가구역을 확대 지정하는 어처구니 없는 상황이 발생 했습니다. 민감한 부동산 시장에 적용하는 정책을 이렇게 손바닥 뒤집듯 한순간에 전환하는 건 정말 이해하기 힘든 상황 입니다. 토지거래허가구역이 다시 확대 지정 되면서 부동산 가격에 영향을 줄 수 밖에 없습니다. 허가를 받아야 거래가 가능하므로 수요가 줄어들게 될 것이고 투자자들도 부담을 느끼게 됨에 따라 거래량은 다시 줄어들도 시장이 다시 식어 버릴 가능성이 있습니다.토지거래허가제는 지정 초기에는 어느 정도 부동산 시장에 영향이 있지만 장기적으로 봤을 때는 그 효과는 미미할 것이라고 봅니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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아파트 주차장, 주차 대수 부족한 경우 많나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이전에는 세대당 0.8대 수준이기는 하였으나, 최근 지어지는 신축 아파트들의 경우 평균적으로 1.2~1.5대 정도를 확보하는 경우가 많아서 1대를 주차하는 건 크게 문제가 되지는 않습니다. 2대 이상 보유한 세대들이 늘어나고 있어서 전체적으로 주차 문제가 심각한 것으로 보일 수는 있습니다. 만약 신축 인데도 0.8대라면 이건 좀 심각한 주차 문제를 야기할 수 있는 상황인데요.. 이를 해결하기 위한 해결책으로는 1. 기계식 주차장 설치 확대 2. 차량 출입 시스템 개선(입주자 우선 주차 등) 3. 지역내 공영 주차장 등 활용 등의 방법이 있을 것으로 생각이 됩니다. 우선 입주자만 통과할 수 있도록 주차 시스템 개선해 가는 것이 필요한 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.03.20
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lh 청년전세임대 계약가능한 주택(단독,다가구, 다세대,연립주택,아파트,주거용 오피스텔)
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.건축물대장상에 주거용 오피스텔로 등록이 되어 있다면 청년전세임대는 가능합니다. 단순히 계약서에 주거용이라고 표시되는 것이 아닌 건축물대장상 용도가 주거용 오피스텔로 등록이 되어 있어야 합니다. 혹시 모르니 사전에 LH 측에 해당 오피스텔의 주소를 문의해서 가능여부를 직접 확인해 보시는 걸 추천 드립니다.
경제 / 부동산
25.03.20
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임대아파트 입주시기 전환 후 매매가는 어떻게 형성되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한국토지주택공사나 SH 공사에서 감정평가를 진행하여 가격을 산정하게 됩니다. 감정평가법인 2곳 이상에서 평가한 평균 가격을 기준으로 하며, 주변 시세와 유사한 수준에서 책정이 되고 있습니다. 이 때 입주민들에게 우선 분양권이 주어지지게 됩니다.결과적으로 보면 주변 시세와 큰 차이 없는 가격으로 형성될 가능성이 높고 입주민들에게 일정한 우선권이 주어질 뿐 확실하게 저렴하게 분양받을 수 있거나 하지는 않습니다.
경제 / 부동산
25.03.20
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국내 부동산 시장 경기현황에 대해 궁금해요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 국내 부동산 시장은 전체적으로 그리 좋지 못한 상황이지만 실거주를 목적으로 하고 계시다고 하면,좋은 물건들은 저럼한 가격에 매입할 수 있는 시기라고도 볼 수 있습니다.서울의 경우 현재 토지거래허가구역 해제 후 약 한달 만에 다시 범위를 확대해 지정하으로써 현장에서는 모두 혼란스럽다는 반응입니다. 이렇게 한달만에 정책적인 변화가 있었다라는 건 그 만큼 정부나 지자체에서 부동산 시장에 대하여 전혀 제대로 파악하지 못하고 있다는 반증이기도 합니다. 토지거래허가구역 해제로 인해서 매매 계약을 하기로 한 당사자 분들의 경우 당장 24일 부터 적용이 다시 됨에 따라서 계약금을 포기하는 사례도 발생하고 있다고 합니다.지방의 경우 미분양 물량의 폭증으로 인해서 부동산 경기는 최악으로 치닫고 있으며 특히 제주도의 경우 그 상황 정도가 가장 심각한 것으로 보입니다.이렇듯 현재 부동산 시장은 혼란스럽다라고 밖에는 표현할 수가 없을 듯 하니,장기적인 안목을 가지고 지켜 보시는 것도 방법이 될 수 있을 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.03.20
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전세계약 만기로 집을 나가는데 복비 내야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약기간이 만료가 되서 나가실 때에는 별도의 복비(중개수수료)는 지불하지 않으셔도 되며,계약 당시의 상태로 원상복구만 해두시고 이사를 가시면 됩니다.계약 민기 전에 퇴거를 하시는 건 새로운 입주자가 아닌 임대인과 협의를 하셔야 하는 부분이며,임대인 분에게 사정상 20일 전에 퇴거를 해야 될 것 같다라고 이야기를 하신 후에 퇴거 후 임대인분이 집을 정비할 시간을 가지시게 하는 건 임대인 입장에서도 선호할 만한 내용 입니다.
경제 / 부동산
25.03.20
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제로에너지 건축 의무화로 분양가가 더 상승할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.제로에너지 건축은 건물이 에너지 소비를 최소화하고, 신재생에너지를 활용해 자체적으로 에너지를 생산하는 구조를 말하는데요.. 이를 위해서는 고단열, 고기밀 설계, 태양광 패널설치, 고효율 환기시스템, 스마트 에너지 관리 시스템 등 고도의 기술이 적용되어야 합니다. 이는 2025년 일정 규모 이상의 공동주택에도 단계적으로 적용 의무화될 예정으로 알져 있습니다.이렇게 될 경우 건축비용이 증가할 수 밖에 없기 때문에 분양가가 오르는건 당연한 수순으로 보여 집니다. 새로운 시스템의 도입과 부대 설비로 인해서 건설 비용 자체가 큰 폭으로 오를 수 있기 때문 입니다. 또한 설계더 더 복잡해지고 새로운 기술이 적용되어야 하며 건축 기준을 맞추기 위한 에너지 성능평가 및 인증 비용도 추가로 발생할 수 밖에 없습니다. 이로 인해 기본적인 설계 비용 자체가 증가하게 됩니다. 정부 지원이 있을 수는 있지만 전체적인 초기 투자 비용이 많이 들 수 밖에 없기 때문에 분양가 상승은 충분히 예상이 됩니다.장기적으로는 에너지 절감 효과로 입주자들에게 도움이 될 수는 있지만,초기 분양가는 기본적인 아파트에 대해서 높은 수준을 보일 수 밖에 없을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.03.20
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저당권이랑 질권이 부동산/물건과 관련된 것 말고 무슨 차이가 있나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.저당권과 질권 모두 담보물권으로서 채권자가 채무자의 재산을 담보로 잡고 있다가 채무를 이행하지 않으면 변재받을 수 있는 권리이나 설정방식과 적용 대상, 점유 여부에 등에서 차이가 있습니다.저당권이 경우 부동산 및 특정 동산 등에 설정이 되며 채무자와 계약을 통해 설정 후 등기가 필요합니다. 등기를 해야 효력이 발생하게 됩니다. 채무자가 변제를 못하는 경우 경매를 실해할 수 있습니다.질권은 동산(기계, 자동차) 및 권리(주식, 채권 등)에 설정을 할 수 있으며 채권자가 담보물을 점유해야 효력이 발생한다는 점에서 저당권과 큰 차이가 있습니다. 채권자가 직접 점유를 해야 하면 담보물을 넘겨 받게 되면 효력이 발생하게 됩니다. 질권도 공매 또는 경매를 통해서 변제를 할 수 있습니다.둘 다 채권자의 변제권을 보장하는 담보물권이지만 위와 같이 설정방식과 적용 대상에서 차이점을 확인 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.20
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지하철에 붙은 부동산 전단지는 마지막까지 팔리지 않는 매물인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지하철에 붙여진 부동산 전단지들의 경우 투자자 좋게 말하면 투자자 유치를 위한 마케팅 성격이 강한 홍보물이라고 보시면 될 것 같습니다. 이는 소진이 잘 안되는 물건이나 투자 수요를 끌어들이기 위한 매물일 가능성이 크죠.몇 년안에 몇 배 수익 이라는 말은 단순한 기대치 일뿐 실제로 그렇게 될지는 알 수가 없으면 수익률 계산에서 공실률, 운영비, 세금 등 중요한 요소를 빼고 보여진 결과라고 볼 수 있습니다. 상가 시장은 주거용 부동산과 다르게 리스크가 크며 경기 영향을 많이 받을 수 밖에 없고, 입지가 애매하거나 예산만큼 상권이 형성되지 않는다면 공실 위험이 큽니다. 실제로 괜찮은 상가들의 경우 입주 전부터 분양이 끝나거나 개발사가 네트워크를 통해 조용히 소화하는 경우가 많습니다.이에, 전달지로 홍보하는 물건들의 경우 입지가 불리하거나 조건이 좋지 않을 가능성이 크고, 안팔리는 물건을 처리하려고 그렇게라도 홍보를 하고 있는 것입니다. 크게 신경을 쓰지 않으셔도 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.03.20
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