답변 내역

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.2019년 4월 개정된 화성시에 환산보증금은 5.4억원 입니다. 부가세를 제외한 임차조건을 계산해 보시면 되는데요. (월세*100) + 보증금이 상기 금액안에 들어간다면 상가건물임대차보호법상 모든 권리를 누릴수 있습니다. 환산보증금이 초과되는 경우에는 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 등 몇가지 내용만 보장받을수 있습니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.1년 계약을 하셨더라도 주택임대차보호법에서는 최단 2년의 임대차기간을 보장해 줍니다. 그러므로 최초로 묵시의갱신이 도래하는 시점은 26년 3월 임대차 만료시점이 됩니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인이 모두 조건변경의 통지나 임대차계약해지 통보등을 하지 않았다면 묵시의 갱신이 됩니다. 묵시의 갱신이 된 경우 2년 더 연장이 되고 이때 임대인은 임대차계약 해지를 할수 없고 임차인만 할수 있습니다. 임차인이 해지통보를 하면 임대인이 이를 받은날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지 됩니다

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.임대차계약시 임대인의 세금체납 여부는 임대차계약전과 임대차계약 잔금지급 전 두번 다 하시는게 안전합니다. 임대차계약시에만 확인을 해 준다면 특약사항에 관련내용을 잘 기재해 두시고 잔금지급전 임대차계약서를 가지고 임대인의 국세와 지방세 미납여부를 직접 확인해 보실수 있습니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.임대인 입장이신데요. 보증금에 증감이 없다면 새로 계약서를 작성하실 필요는 없습니다. 월차임이 있는 경우에도 역시 변동되는 조건이라면 작성을 해 두시면 되고 변동이 없다면 안하셔도 됩니다. 계약서 작성은 훗날 혹시 모를 분쟁이 생길 때를 대비해 입증자료로 해 놓는 것이므로 다른 방법으로 입증이 가능하다면 그 방법으로도 가능하나 아무래도 문서가 가장 좋은 입증방법이 될 것입니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.신축아파트단지에서는 대지권미등기인 경우들이 종종 있습니다. 대지권미등기인 경우 최초 분양받은 사람이 분양대금을 전액 완납했는지 체크해 보시고 전액 완납이 확인된다면 매매하셔도 됩니다. 대지권등기가 지금 가능할지 아니면 사업이 아직 완료가 안되 나중에 가능할지는 질문내용으로는 알수 없는데요. 대지권등기비용은 누가 어떻게 부담할지 정하셔야 할 것 같습니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.맞습니다. 취득세는 가격에 따라 차등 납부를 하셔야 합니다. 주택유상거래의 경우 취득가액의 6억이하 1%, 6억초과~9억이하 1.01%~2.99%, 9억 초과 3% 입니다. 그러므로 6~9억 구간은 매매금액에 따라 취득세율이 다르게 됩니다. 취득세 외 교육세등도 있는데요. 좀 더 자세한 취득세정보는 포털사이트에 취득세계산기 라고 검색해 보시면 얼마를 내셔야 할지 바로 계산이 됩니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.생애최초 취득세 감면시 오피스텔은 주택으로 보지 않습니다. 그러므로 생초 취득세 감면은 가능합니다. 그러나 주거용오피스텔이므로 취득세 산정시 매수하시려는 주택이 서울이라 2주택으로 세금계산이 될수 있습니다. 지방에 오피스텔이 공시가격 1억원 이하라면 문제가 없지만 1억원 초과라면 취득세 계산시 오피스텔 취득시점에 따라 오피스텔이 주택수에 카운트가 될수 있는 점 체크하시고 1억원 초과라면 매도하시고 서울의 아파트를 취득하시는게 좋겠습니다. 생애최초 이후 지켜야할 거주의무등이 있으니 이 부분도 잘 체크해 보시기 바랍니다. 자세한 내용은 관할 구청 취득세 담당자를 통해 확인을 해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.네 맞습니다. 1층이 아닌 상층부 상가는 1층 가격보다 가격이 저렴합니다. 최근 은행들도 1층이 아닌 2층에서 영업을 하는 곳들도 많습니다. 임대가격이던 매매가격이던 더 넓은 곳을 구하실수 있습니다.

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.임대인이 계약갱신요구를 실거주를 이유로 거절을 한 상황이신가 봅니다. 나중에 실거주가 아닌 새로운 임차인과 계약을 했는지에 대해서 확정일자 열람요청을 할수 있습니다. 혹시 네이버 등 매물로 나와 있는지도 체크를 해 볼수 있겠습니다. 손해배상을 청구하셔야 하는 상황이 발생한 경우 주택임대차보호법에서는 다음 3가지 중 큰 금액을 기준으로 정한다고 명시되어 있습니다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액(현재 월차임 전환율은 4.5%)2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.증액계약을 하시는 상황이시네요. 증액분에 대해서 먼저 설정된 근저당권이 있다면 추후 경매나 공매시 증액분 보증금보다 근저당권이 먼저 배당을 받게 됩니다. 최초 계약서에 확정일자는 유효하므로 이번에 증액분만 계약서를 작성하시더라도 추후 경매나 공매시 최초 계약분과 증액분 모두 배당요구 할수 있고 최초 계약서 확정일자는 근저당권보다 먼저 배당이 됩니다. 확정일자 받으시는데는 시간이 오래 걸리지 않습니다.