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임대인이 계약 만료 3개월을 앞두고 실거주 이유로 계약 갱신 거절을 했는데 다른 세입자를 높은 가격에 들이려 하는 의심이 듭니다.
전세 계약 만료 3개월을 앞두고 임대인이 실거주 이유로 계약 갱신 거절을 통보했는데 주변 시세를 보니 임대인이 다른 세입자를 높은 가격에 들이려 한다는 의심이 듭니다. 만약 임대인이 실거주하지 않고 제 3자에게 임대했을 경우 제가 받을 수 있는 손해배상 범위는 구체적으로 어떻게 산정되나요? 또한 퇴거 후 해당 주택의 확정일자 부여 현황을 법적으로 확인이 가능한가요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대인의 실거주가 의심된다면 갱신거절 통지내용문과 기존의 임대차계약서를 지참하고 주민센터를 방문하여 임대차 정보제공요청서를 제출하여 확정일자 부여일이나 임대차 기간 등을 열람이나 교부받하 확인해 보실 수 있습니다. 만일 임대인이 다른 사람에게 임대한 것이 사실인 경우에는 갱신거절 당시 월차임(환산 월차임 포함)의 3개월분에 해당하는 금액, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절당시 환산월차임간 차액의 2년분에 해당하는 금액 또는 임대인의 실거주로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해 중에서 큰 금액에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 임대인이 실거주를 거짓을 하는 것을 확인하기 위해서 확정일자 부여현황을 확인 할 수 있습니다.
법적으로 임대인의 실거주 통보를 이유로 갱신이 거절된 세입자에 대해서 확정일자 부여현황을 확인 할수 있도록 규정하고 있습니다. 만일 실거주 거짓으로 판명이 나게 될 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상 규모로는 기존 임대차 계약의 3개월 치 환산임대료, 기존 임대차와 새로운 임대차의 환산임대료 차액 2년치,
기존 세입자가 입은 손해액 중에 가장 큰 금애기 손해배상액이라 할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 손해배상액 산정 기준과 방법
주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따르면, 별도의 합의가 없다면 임차인은 다음 세 가지 중 가장 높은 금액을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
- 환산월차임의 3개월치: 계약 갱신을 거절받은 시점의 보증금을 월세로 환산한 금액의 3개월분입니다.
- 임대료 차액의 2년분: 임대인이 제3자에게 임대하면서 받은 금액과 기존 임차인의 환산월차임 간의 차이, 즉 두 금액의 차이에 24개월을 곱한 금액입니다. 질문하신 상황처럼 임대인이 더 비싸게 재임대했다면 이 부분이 가장 큰 금액이 될 수 있습니다.
- 실제로 입은 손해액: 임차인이 이사비, 중개수수료, 신규 계약으로 인한 보증금 인상분의 이자 등 실제로 입은 손해가 있을 경우 계산에 포함됩니다.
*환산월차임 계산 방법
보증금을 월세로 환산할 때는 법정 전환율을 적용합니다.
계산식: 보증금 × (한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12개월
2. 퇴거 후 '확정일자 부여 현황' 확인
임차인이 퇴거한 뒤에도 법적으로 해당 주택의 임대차 정보를 조회할 수 있습니다.
기존에는 집을 비우면 이런 정보에 접근이 불가능했지만, 허위 실거주로 인한 피해를 막기 위해 법이 바뀌었습니다.
- 조회할 수 있는 사람: ‘실거주’ 이유로 갱신 거절을 당했던 퇴거 임차인
- 확인 가능한 내용: 새 임차인의 전입 여부, 확정일자 부여 현황, 새로 계약된 보증금과 월세 등
- 조회 방법: 신분증과 임대인에게 받은 갱신 거절 통지서(문자, 내용증명 등)를 갖고 주민센터를 방문하거나, 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로도 확인할 수 있습니다.
3. 효과적으로 대응하는 방법
임대인의 거짓 실거주를 입증하려면 아래와 같은 행동이 필요합니다.
- 증거 확보: 임대인이 실거주 의사를 밝혔다면 통화 녹음, 문자, 우편 등 관련 자료를 꼼꼼히 보관하세요.
- 정기적 정보 확인: 퇴거 후 3~6개월에 한 번씩 '확정일자 부여 현황'을 발급받아 새로운 임차인의 전입 여부를 확인하세요. 만약 제3자가 이미 입주한 사실이 공식적으로 확인된다면, 손해배상 청구 소송 또는 조정 절차에 근거자료로 사용할 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
손해배상액 산정은 전세금을 월세로 환산한 금액의 3개월분과 (신규 임대료-기존임대료) X 24개월을 합 금액으로 보통 이 금액이 가장 큽니다. 그리고 이사비, 중개수수료 등 실제 지출 증빙 금액 이 3가지중 가장 큰 금액으로 산정합니다. 법적 권리를 확인할 수 있으며 퇴거한 임차인 자격으로 주민센터에 방문하여 해당 주택의 임대차 정보제공 요청서를 신청하시면 됩니다. 본인이 나간 후 제 3자가 확정일자를 받았는지 혹은 전입해 있는지 법적으로 가능합니다. 이사 후 1~2개월 뒤 주민센터에서 임대차 정보를 열람하여 새로운 세입자가 있는지 확인하시면 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 실제 거주하지 않고 재임대했다면 세입자는 최대 3개월치 임대료 또는 손해액 범위 내 배상을 청구할 수 있습니다. 퇴거 후에는 등기부와 전입세대 열람, 확정일자 현황을 통해 신규 임차인 존재 여부를 확인할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대인이 실거주 사유로 전세 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대한 사실이 확인되면 법적으로 손해배상을 청구 할 수 있습니다. 손해배상 범위는 주택임대차보호법상 3가지 기준 중 최대 금액이며 퇴거 후 확정일자 부여 현황은 인터넷 등기소나 주민센터를 통해 간접 확인 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
먼저 손해배상범위는
월세의 3개월분
또는 기존 월세와 신규 월세의 차액분의 24개월치
또는 임차인이 실제 입은 손해액
[ 이사비용, 중개보수, 신규 주택 보증금/월세 인상분 등]
이렇게 입니다.
퇴거 후 해당 주택의 확정일자부여현황은 법적으로 확인이 불가합니다.
제 3자의 경우는 열람 권한이 없습니다.
보통은 네이버부동산이나 호갱노노 등,
같은 타입의 똑같은 동, 층, 타입이 매물로 나와있는지 체크
임대차거래신고 목록에 같은 동 층 타입이 나와있으면 임대인에게 내용증명을 보내
사실조회 목적으로 전입세대열람원 열람동의 물어보시고
거절하면 손해배상청구로 소송 중 사실조회로 열람 가능합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
임대인이 계약갱신요구를 실거주를 이유로 거절을 한 상황이신가 봅니다. 나중에 실거주가 아닌 새로운 임차인과 계약을 했는지에 대해서 확정일자 열람요청을 할수 있습니다. 혹시 네이버 등 매물로 나와 있는지도 체크를 해 볼수 있겠습니다. 손해배상을 청구하셔야 하는 상황이 발생한 경우 주택임대차보호법에서는 다음 3가지 중 큰 금액을 기준으로 정한다고 명시되어 있습니다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액(현재 월차임 전환율은 4.5%)
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
전세 계약 만료 3개월을 앞두고 임대인이 실거주 이유로 계약 갱신 거절을 통보했는데 주변 시세를 보니 임대인이 다른 세입자를 높은 가격에 들이려 한다는 의심이 듭니다. 만약 임대인이 실거주하지 않고 제 3자에게 임대했을 경우 제가 받을 수 있는 손해배상 범위는 구체적으로 어떻게 산정되나요? 또한 퇴거 후 해당 주택의 확정일자 부여 현황을 법적으로 확인이 가능한가요?
==> 주택임대차보호법 제6조의 3항을 참고하시기 바랍니다. 관련 법조항은 아래와 같습니다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액