안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
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Q. 마음에 드는 집이 있는데 입주시기에 해외출장을 가야해요
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.근데, 입주시기 때 해외출장을 3개월정도 다녀와야합니다. 놓치기싫은 집이라 3개월 뒤에 전세 계약을 하고 싶은데 그 전에 돈을 조금 주더라도 이 집을 잡아놓고싶은데 방법이 있을까요?1. 3개월치 월세를 주고 다시 전세로 재계약해도 되는지 묻고싶습니다==> 가능하지만 이러한 경우 임대인의 동의를 득해야 하는 사항입니다2. 아니면 다른 방법이 있을까요?==> 먼저 계약을 진행한 후 묶혀 두는 방법 밖에 없어 보입니다.3. 집주인이 타지방사람인데 너무 멀어서 못 온다고 서류로만 작성하고 싶다는데 원래 이게 맞나요?==> 집주인이 지방에 거주하는 경우 그러한 방법도 사용하곤 합니다.
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Q. 용산에 사는데 용산 아파트가 반값으로 떨어졌다고 하네요?
무슨일로 용산의 집값이 반값으로 떨어졌나요? 용산 못 살겠다 용산 그러네요. 왜 용산의 짒가격이 몯 떨어지나요? 알고 싶어요 부동산 정책 이레서야 되나요==> 아마도 정부의 대출제한정책에 의한 일시적 착시효과에 빠진 것으로 보이고 특히 서울주택도시공사에서 청년 안심주택을 매입하면서 일부 저가에 매수된 것이 반영된 것으로 보입니다. 그러나 현재도 한강변 재건축 단지 등은 20억원 안팎의 시세를 유지하고 있는 등 지금도 가격유지에 큰 변동이 없습니다.
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Q. 최근 전세 물량이 많이 줄어들고 월세가 늘어나고 있나요?
기존에 우리나라는 전세가 엄청 많고 그 영향으로 월세는 저렴한 경향이 많았잖아요.근데 전세사기를 비롯해서 전세대출 규모도 줄었는데 그 영향으로 최근 전세 물량이 많이 줄어들고 월세가 늘어나고 있나요?==> 최근 전세물량이 감소하는 이유는 공시가격에 따른 보증보험 가입이 불가해 발생되는 문제입니다. 이러한 경우 반전세로 입주를 하게 되면서 전세물량이 감소되고 월세가 증가되는 효과가 발생되고 있습니다.
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Q. 공공분양, 공공임대, 공공지원 민간임대주택은 어떤 차이가 있나요?
공공분양, 공공임대, 공공지원 민간임대주택은 어떤 차이가 있나요?기사를 보니까 내년 예산안을 통해서 내년에는 공공임대주택이 늘고 공공분양주택은 많이 줄어들 예정이라고 하더군욬근데 공적주택에 공공분양주택, 공공임대주택, 공공지원 민간임대주택이 있는데 어떤 차이가 있는 건가요?===> 차이는 다음과 같습니다.공공분양주택 : 무주택서민에게 저렴한 가격으로 분양해 자가 소유를 도는 것으로 공급주체는 sh, lh입니다.공공임대주택 : 저소득청, 청연, 고령자 등에게 장기 거주 안전성을 제공하기 위해서 건축한 주택공공지원 민간임대주택 : 민간이 공급하되 임대료 안정과 입주자 보호를 위하여 공급되는 주택에 차이가 있습니다.
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Q. 공시지가가 검색이 안되는 매물에 대해, 해당 건물에 대해 HUG 가입 조건이 되는지 알아 볼 방법이 있을까요?
질문 : 공시지가가 검색이 안되는 매물에 대해, 해당 건물에 대해 HUG 가입 조건이 되는지 알아 볼 방법이 있을까요?==> 공시지가가 없는 경우 감정평가결과를 바탕으로 대출여부 등이 결정됩니다. 현재 상태에서는 은행에 감정평가를 요구하시여 해결하시는 수 밖에 없어 보입니다.
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Q. 보유중인 아파트 양도세/취득세 알고싶어요.
1. 상기와 같이 거래 시 양도세와 취득세가 궁금합니다.(상기 구입가는 확장 등 추가옵션 제외한 금액입니다.)2. 상기 2번의 회천신도시아파트 매매 시 3년 보유를 넘기고 매매하는게 좋은지 그 전에 매매해도 좋은지요.3. 상기 외 매매 방법이나 다양한 절세 방법은 무엇이 있는지요===> 취득세는 다주택자에 해당되어 3번째 주택은 취득세가 8% 중과대상입니다. 양도소득세 부분은 개인별 여건이 상이한 만큼 주변 세무사 사무소를 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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Q. 잔금치루고 확정일자를 2주 내에 해도 전세 보증금
A 집에서 집주인분께서 월말에 보증금을 주실 수 있대요B 집에는 중순에 들어갈거같은데 잔금치루고 전입신고•확정일자를 2주 내에 해도 전세 보증금을 보장받을 수 있나요?===> 현 임차주택에서 퇴거를 한다면 기존 주택에 대한 대항력이 상실됩니다. 보증금 규모가 크지 않는다면 퇴거를 하여도 되지만 그렇지 않는 경우에는 가족 중 일부라도 전입신고를 시켜 놓은 후 그 다음날부터 퇴거를 하시는 것이 적절해 보입니다.
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Q. 1가구 1주택 비과세 조건 (다가구 주택, 동거인거주)
1. 동거인 때문에 1가구 2주택으로 국세청에서 판단하지 않을지 궁금합니다.2. 상생임대주택의 경우 임대차계약시 5%이내 임대료로 재계약하면 된다고 알고 있습니다. 상생임대주택을 통해 다가구 주택 매매시 비과세 혜택을 받기 위해 사전에 더 챙겨야 하거나 주의해야 할것이 있는지 궁금합니다.===> 혼인신고가 되지 않았다면 동거인은 세법상 같은 세대로 간주되지 않습니다. 따라서 1가구 2주택에 해당되지 않는 만큼 걱정을 않으셔도 될 것으로 보입니다.
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Q. 이사을 들어갈려고하는데 부동산에 중계비을 들어가는 사람도 줘야하나요 아님 부동산에 집내놓은 집주인만 내면되나요?
이사을 들어갈려고하는데 부동산에 중계비을 들어가는 사람도 줘야하나요 아님 부동산에 집내놓은 집주인만 내면되나요? 들어가는 사람은 안 내도되지 않나요==> 중개보수는 임차인, 임대인(집주인) 모두가 부담해야 하는 사항입니다.
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Q. 아파트 묵시적 계약 관련 조건 문의드려요 (2년 연장 후 추가 2년)
1. 2021년 8월 말 계약2. 2023년 계약 만료 전 갱신청구권 사용으로 2년 계약 연장3. 이후 25년 8월 중순까지 임대인 연락없음4. 25년 8월 중순 전세자금대출 연장을 위해 임대인 연락하여 대출 관련 연락오면 동의 요청5. 임대인 월세 30만원 인상 요청6. 묵시적 갱신으로 알고 있었는데 당황스럽다고 의견 전달하고 월세 15만원 인상으로 협의 (문자)현재까지 진행한 상황 정리입니다.묵시적 갱신 기한이 지나면 임대인이 임차인에게 5% 내에서 인상 요청을 할 수 있고, 임차인은 거절해도 된다고나와있던데, 저같이 이미 2년 연장해서 살고 있는 경우에도 동일한 적용을 받을 수 있는지그리고 문자로 협의한 상태에서 묵시적 갱신 관련 내용을 임대인에게 공유하여 원복이 가능한지 궁금합니다==> 묵시적인 계약갱신인 경우 기존 임차조건으로 자동연장되는 만큼 임대인의 요구에 응하지 않아도 되는 사항입니다. 그리고 문자로 협의되었다면 사정변경원칙에 따라 이 조건을 준수해야 합니다.