안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
Q. 전세계약 만료 전 이사 후 전입신고 (보증금 문제)
부산집이 12월 계약 만료이고 서울로 집 알아보려 했는데부산 집주인은 계약 만료일에 돈 빼준다하여나중에 돈 받을 생각하는 마음에 퇴사전 미리 전세 대출하여이사 가려고 했습니다(현재 보증금은 바로 받지 않고 나중에 받아도 상관없음)근데 그 과정에서 새로운 집에 보증 보험 들려면 전입신고 확정일자가 필요한데 계약기간이 끝나지 않은 집을 냅두고다른집(서울)에 전입 신고를 하면 나중에 부산 집 집주인이전세금을 안돌려 줄 시에도 문제가 생기나요????계약자인 제가 아니여도 부산 빈 집에 친가족이나 지인을전입 신고를 해놓으면 대항력이 생길까요?==> 상기 질문요지를 고려할 때 일시적으로 임차주택이 2곳인 경우 대항력 유지방법에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 가족 중 일부를 기존 주택에 전입신고를 시켜 놓은 후 그 다음날 다른 곳으로 퇴거를 하여도 대항력이 발생됩되는 만큼 이를 잘 활용하여 보시기 바랍니다.
Q. 최근 부동산 시장에서 역전세난이란 말을 자주 듣게 되는데 무엇을 의미하나요?
우리나라에서는 전세라는 제도가 아주 익숙했지만, 최근에는 전월세 혹은 월세로 전환하는 경우가 많아졌습니다.최근 부동산 시장에서 역전세난이란 말을 자주 듣게 되는데 무엇을 의미하나요?==> 역전세난이란 계약시 보다 보증금이 낮아진 임대차가 진행된 경우 의미합니다. 이러한 원인이 발생되는 것은 금리인상, 갭투자 실패가 대부분입니다. 해결방안은 임대인이 낮아진 금액만큼 역월세로 전환하거나나 전세금 반환보증제도 등을 활용하는 방법 등이 있습니다.
Q. 면목동 모아타운내 빌라 매매시 조합원 자격 승계가 가능한지 궁금합니다.
면목동 모아타운내 빌라를 매매하려고 합니다.일단 투기과열지구는 아니라고 하고 조합설립인가까지 나온것으로 알고 있습니다.1. 투기과열지구가 아니라면 조합설립인가와 권리산정기준일 이후라도 매매가 가능하다고 알고 있는데 맞는지 궁금하고,2. 저희가 직장 등 사정상 실제 입주는 어려운 상황이라 전세를 주려고 하는데 주택임대사업자를 내면==> 네 맞습니다. 현재 상황에서 주택을 매입하여도 기존 조합원권리가 승계됩니다. 조합원 자격에는 부합한다고 들었는데 맞는지 궁금합니다. 만일 주택임대사업자를 내지 않고 그냥 일반임대를 줄 경우는 자격이 안되는지요? 그리고 임대사업자를 내면 기본 6년은 해야 한다는데 그기간동안 저희가 실거주는 불가능한건지 궁금합니다.3. 또한, 현재 주인세대 사정상 등기를 한달에서 두달이후에 해야 하는데 그럴경우 불이익은 없는지 궁금합니다.==>불이익이 없지만 관련 내용을 정리한 후 확인 차원에서 조합, 또는 주택과에 재확인이 필요합니다.
Q. 부동산 매매 계약 전 소유권이전청구권가등기 질문
부동산에서 매도인에 lh에게 매도할 때 필요한 자금을 빌려줬고 그로인해 본인이름을 걸어둔거라고 합니다.잔금 시 해당 부분은 다 말소될꺼라 걱정하지 말라고 하였으나이 부분 은행대출 진행 시 문제 안될까요?계약서에 잔금시 가등기 말소된다는 내용도 다 들어가고 대출하는데 문제될꺼 없다는 식으로 나오는데잔금시까지 3주밖에 안남은 시점에서 대출에 문제가 생길까 불안합니다.대출상담사에게 물어보니 가등기가 걸려있으면 은행대출 심사자체가 안된다고하고부동산에서는 문제없다는 식입니다..====> 현재 상황에서 동일한 날자에 소유권이전을 한 후 매매에약을 한 것으로 보입니다. 이러한 부동산을 매도하는 경우 가등기권자의 동의를 받아야 하는 사항입니다. 그렇지 않은 경우 매매계약을 하여도 기존 설정된 소유권이전 가등기가 우선입니다. 동일한 사람이 가등기를 설정하였다면 문제가 되지 않지만 가등기설정권자에게 확인이 필요합니다
Q. 땅 매매 시 양도세는 어떻게 계산을 하나요?
이번에 바다 근처를 다녀왔는데 바다 근처에 땅이 있으면 참 좋겠다는 생각이 들더군요.별장을 만들어도 괜찮고 카페를 만들어도 좋을 거 같고 근데 부동산 아파트 매매는 해봤어도 땅 매매 경험은 한번도 없다보니 아는게 많이 부족한데 땅 매매 시 양도세는 어떻게 계산을 하나요?==> 양도소득세는 매도하시는 분이 부담하는 세금이고 매수하는 분이 부담해야 하는 세금은 취득세입니다. 이러한 경우 4.6% 부담합니다. 양도소득세는 양도차익, 비업무용 토지인지 등을 고려하여 양도소득세가 부과되는데 비업무용 토지인 경우 약 40% 정도됩니다.