안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 재계약 집주인과 소통중에 문제가 있습니다
안녕하세요 제가 오피스텔을 전세로 1억 5500만원에 살고있고 내년에 집주인이 1000만원을 올리겠다고 하셔 제가 보증보험에 들 수 있게 현재 시세 하안가 1억 8000만원의 90프로인 1억 6200만원을 제시했습니더근데 집주인분이 그러면“ 1억 6200만원으로 계약하고, 잔여분 300만원에 대하여 계약시에 1년치 이자 36만원을 포함한 736만원을 입금하는 조건으로 계약하고자 합니다.” 라고 문자가 왔는데 저 1년치 이자 36만원이 대체 어디서 나온 발상인지 모르겠지만 이게 맞는건가요? 차라리 보증보험에 못들더라도 그냥 계약갱신청구권을 써서 5프로인 775만원을 더해서 1억 6275만원으로 계약하는게 나을까요? 저 36만원을 내면 버리는 돈인데 너무너무 아깝고 짜증나요,,==> 현재 상황에서 계약갱신 청구권 행사할 수 있는 조건이라면 임대인의 요구를 거절하시고 기존 보증금의 5% 까지 만 인상을 요구하시기 바랍니다. 그러나 이미 계약갱신 청구권을 행사하였다면 임대인과 협의후 해결해야 하는 사항입니다.
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Q. 엘베있는 빌라 vs 엘베없는 구축아파트
엄청 신축은 아니지만 엘베있는 빌라(테라스있음)그리고엘베 없는 구축 5-6층 아파트둘중에 매매해서 살아야한다면 어떤게 나을까요?==> 비록 엘베는 없어도 아파트가 적절합니다. 이러한 아파트는 주차장 등 편의시설이 빌라와 비교시 상대적으로 높은 조건이기 때문이고 나중에 재건축 진행도 가능하기 때문입니다.
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Q. 중개사님의 아파트 전세금 네고 언제까지 기다려야 할까요?
1. 매물 5억 2천(전세) - 입주일 10월 초2. 중개사님이 먼저 본인이 2,000만원 깎아볼테니 깎으면 계약할 의사 있냐고 해서 있다고 함이제 하루 지났는데 몇일 정도 기다리다가 중개사님한테 연락드리는게 좋을까요? 요즘 전세 구하기가 힘들다 보니깐 언제까지 기다려야 좋을지 문의드립니다.[비고]추가로 중개사님이 복비는 안받겠다 하셨는데 그런 경우도 있나요?==> 그러한 경우가 보기 드문 경우이지만 언제든지 협의결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
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Q. 경매공부를하다 아파트 경매 지분매각을 봤는데 지분을 전부 경매시
집합건물 철근콘크리트조 84.9393㎡ 공유자 김00 지분 2분의 1 및 이00 지분 2분의 1 각 전부이렇게 나와있는데 이건 경매물건의 전체를 경매한다는건가요아니면 2/1만 경매한다는 건가요?지분경매도 생소한데 뒤에 있는 각 전부라는 말도 어떤 의미인지 궁금하네요==> 각 전부라는 용어는 해당 건물 전체에 대해서 진행한다는 의미입니다.제생각은 지분매각이지만 전부 경매로 진행하기때문에 별문제 없을거 같은데 공유자 지분 전체가 경매로 나와 낙찰 받는다면 보통의 경매와 다른 점이 있을까요?==> 차이가 없이 동일합니다.그리고 이런 사건의 경우는 채무가 공유자 전체에게 있어서 이렇게 지분 전체가 매각되는건가요..?==> 네 그렇습니다.
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Q. 집뭘세 인상 상한이 5%는 계약갱신청구권시만 해당?
계약갱신청구권을 사용할 경우만 5%이내 인상 가능하고, 그걸 사용안할경우는 5%이상 인상해도 되는거죠? 많은 분들이 주택월세는 무조건 상한이 5%다라고 해서 혼동되네요.==> 계약갱신 청구권행사권한은 "주임법" 및 "민간임대주택법"에 규정하고 있습니다.주택임대차보호법 : 계야기간 중 1회에 한하여 행사가능민간임대주택법 : 사업기간 중 임차인이 원하는 경우 행사 가능합니다.
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Q. 아파트는 전세가기가 거의 없나요? 나름? 대단지 아파트입니다.
경기도 포천시에 아파트 전세를 들어가려고 합니다.아파트는 한 580세대이고 큰 단지입니다.허그를 하려고 하는데 안되는곳도 있고 서류도 복잡하고... 대부분 사람들이 말로는아파트는 거래가 잘 되기 때문에 전세사기가 거의 없다고 하는데,,,혹시 만약에 있다면 어떤식의 전세사기를 당할 가능성이 있을가요?==> 아파트인 경기는 전세사기가 거의 없는 것이 현실입니다. 대부분 시세가 형성되어 있는 만큼 권리관계 만 잘 정리된다면 법적으로 문제가 되지 않습니다.
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Q. 월세 계약 시 전입신고 및 보증금 관련 질문입니다.
1. 현재 집으로 전입신고가 되어있기 때문에, 내년 3월까지는 이사갈 월세집에 전입신고를 하지 못할 것 같습니다. 이럴 경우 제가 받을 불이익이 어떤게 있을까요?==> 해당 주택에 경매처분되는 경우 보증금 보호대책이 없는 만큼 가족 중 1명이라도 먼저 전입신고를 하시는 것이 적절합니다.2. 저는 보증금 액수가 3천만원이고 전입신고도 못하는 터라 안전장치를 마련해두고 싶습니다. 보통 월세에는 보증보험을 안한다고는 알고 있는데 진행할 경우 전입신고가 필수라고 하더라구요.. 전입신고 없이 가입할 수 있는 보험은 없을까요?==> 현재 상황에서 전세권을 설정하는 방법이 있는데 이러한 경우 임대인의 동의가 필요합니다.3. 제가 이사갈 곳에 살고있는 세입자가 있는데, 그 분은 전세로 살고계시고 전세권을 설정해두셨더라구요. 그 분이 이사를 가시면 바로 다음날에 제가 입주를 하려고 하는데, 전세권이 좀 걸려서 문의해보니까 일단은 전세권 말소 접수증으로 확인을 시켜주겠다고 하는데 이게 효력이 있을까요? 만약 효력이 없다면 이사를 미루려고 합니다.4. 인터넷 검색해보니 임대차계약 공증이라는게 있던데, 효력이 있는걸까요? 아니면 전세권 설정이 더 나을까요?==> 공증에 법적인 강제력이 없는 만큼 최소한 전세권을 설정해야 합니다.5. 우선 제가 알아본 바로는 공증, 전세권 정도가 있는데 이것 말고도 제가 보증금에 안전장치를 걸어둘 수 있을 만한게 있을까요?==> 공증보다 전세권 설정이 필요합니다.
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Q. 부동산 중개수수료 문의 드립니다.(특별한 경우입니다.)
1.권리계약에 대한 수수료도 제가 부담해야 하나요?==> 통상 양돟인 및 양수인 간 협의에 따라 정해야 합니다.2.옆 건물로 이전하는 임대차 계약 수수료는 제가 부담해야 하나요?==> 그렇지 않습니다.3.제가 먼저 의뢰한 계약이 아니라 수수료 의무가 없는건가요?==> 네 그렇습니다4.권리계약과 새로운 임대차 계약에 따른 수수료를 제가 부담해야 한다면 얼마를 부담해야 하나요?전문가님의 고견 부탁드립니다. 감사합니다.==> 임차조건 및 협의결과에 따라 사전 협의가 필요한 사항입니다.
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Q. 유튜브에서 분양 홍보하는 사람들 수수료
유튜브에 보면 경기도 광주 같은곳에서단독주택들 찍어서 분양홍보하는 사람들을많이 보게되는데요 이런 사람들은 분양 한건처리하면 본인들은 수수료로 얼마씩 가져가나요?==> 이러한 경우 분양업체와 건축주간 협의에 따라 결정되는 만큼 다양한 수수료로 구성되어 있고 통상 건당 1000-2000만원 정도 수령하는 경우도 있습니다.
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Q. 현정부 부동산 정책을 보았을때 부동산 전망은 어떨까요?
현정부 들어서면서 부동산 규제가 강화되고 있습니다 은퇴 준비로 부동산 투자를 해둘까 하는데 지금 타이밍에서 맞는건지 전문가들의 고견을 듣고 싶습니다==>현 정부에서 주택구입자금 대출한도 등을 제한하고 있습니다. 이는 주택 공급제한을 이러한 방법으로 해결할려고 하는 것인 만큼 투자시기로는 적절하지 않다고 할 수 있습니다.