안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 다주택보유은 싯가상관없이 투기목적으로 과세대상?
딸애가 해남에싯가 1억정도의 3채의 집이 있는데요 세받아 어렵게 먹고삽니다.엄마된 저는 순천서 월세는데요엄마가 살고싶어한 아파트를 구입해서 엄마께 세,를 놀까하네요.제일 염려되는건 다주택은 투기로 간주돼 세금폭탄 맞는건 아닌지 궁금합니다.※이러한 상황에는 주택임대사업자를 내는게 유리한지 궁금합니다.사업자를안냈을시 취,등록세와 종득세여부는 어떻게 되는지 궁금하구요.지인의 말로는 전체 보유주택의 총액이 5억 미만일 경우는 과세대상에서 제외된다 하는데요 그래서 질문드려봅니다.어려운용어 쓰지않고 쉬운설명 부탁드립니다.==> 현재 상황을 고려할 때 따님의 이름으로 주임사를 등록하여 처리하심이 적절해 보입니다 그렇지 않는 경우 주택수에 따라 매도시 양도소득세 부과대상이 되는 등 다주택자에게 불리한 점이 많기 때문입니다
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Q. 월세 사기 당할 가능성이 있을까요???
이번에 월세 계약을 진행하기로 하고 가계약을 진행한 상황입니다.다만 한가지 조건이 있는데 실입주일은 9/30일이지만, 10/23일까지는 전입신고를 하지 못한다고 하더라고요.그 이유가 집주인이 주택입대사업자여서 월세를 일년에 5% 갱신할 수 있기에 전에 살고 있는 임차임의 계약기간이 10/23일까지여서 5% 갱신한 월세로 계약서를 진행하기 위해 전입신고를 하지 못한다고 합니다.이 과정에서 이중계약 같은 사기를 당할 수 있는걸까요?전월세 신고나 확정일자는 9/30에 받을 수 있다고 합니다==> 임대인이 주임사라면 이중계약과 같은 사기를 당할 염려는 없어 보입니다. 이러한 경우 계약조건에 따라 나중에 임대차신고 등을 할 수 밖에 없어 보입니다
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Q. 현재 상황에서.. 묵시적 계약연장 주장할수있나요?
1) 계약기간 봤을때 2개월전에 말하지않은게되나요?묵시적계약연장을 근거로 들어서 방어할수 있을까요?(저는 이대로 2년 더 살고싶습니다 기존 2년계약이엇어요)==> 계약종료일자가 10. 25일이라면 최소한 8. 25일까지 재계약에 대한 의사표시를 해야 합니다. 이러한 조건에 해당되는 경우 묵시적인 계약갱신에 해당됩니다.2) 그동안 자동이체로 해둬서 월세지급일이 휴일이면 그다음영업일에 지급됐었습니다 2년간 총 15일정도인데 연체로 분류되어 묵시적연장계약 주장에 해가될까요?==> 법률적으로 문제가 되지 않습니다3) 월세증액은 제 동의없이 불가하더라도 관리비를 올리는식으로 꼼수를 부릴수있나요?==> 질문자님의 동의를 받아야 합니다.4) 그리고 만약 집주인이 받아들이지않을수도있나요? 그럼 이후는 어떻게되는건지 궁금합니다==> 집주인과 협의가 되지 않는다면 인상자체가 불가합니다
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Q. 오늘(7일) 부동산 대책이 2030년까지 수도권 공급만?
이번 오늘은 부동산 대책 발표 나왔는데 그런데 왜 수도권에서만 공급을 많이 나오고 비수도권에는 안나오고 그럴까요? 지금 비수도권에 미분양 쌓이고 그렇게 많은데...왜 이러는가요?===> 우선적으로 주택공급이 필요한 곳은 대부분 서울을 포함한 수도권이기 때문에 모든 부동산 공급정책이 이 지액에 집중되기 때문입니다.
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Q. 대통령 집무실 세종시 이전 가시화???
대통령 집무실 이전 등과 관련된 예산을 대거 편성 한다는 이야기가 있던데..세종시 아파트 가격에 영향이 있겠네요..혹시 대략 적인 일정이나 계획 등도 가시화된게 있는 걸까요?===> 26년 정부예산안에 대통령 세종 집무실과 국회 세종 의사당 건립비로 총1,196억원이 반영되었고 이는 설계비가 포함된 금액입니다. 현재 상황에서 설계비 정도 만 반영되었지만 기타 세부적인 로드맵이 설정된 것은 없습니다
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Q. 아파트 에 거주한다면 자신의 관리비(전기세ㆍ수도세 등) 을 알수있는 루트는 무엇인가요?
자신이 거주하는 아파트 에서 관리비(전기세ㆍ수도세ㆍ가스비 등) 을 알수있는 온라인 포털 이나 관련 고객센터 가 있을까요? 우편으로 청구서는 받지만 그 전에 대략적인 요금을 알수있는 방법 조언 구합니다===> 우선적으로 계량기를 검침하여 한전 등 고객센타에셔 현재 부과된 금액을 문의하여 확인하는 방법도 있습니다.
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Q. 공동명의로 된 부동산을 분할하는 절차 어떻게 되나요?
공동명의로 되어 있는 부동산을 여러가지 이유로 분할을 하게 되는 상황이 발생할 수 있습니다.그렇다면 부동산을 분할하는 절차가 어떻게 되는지 궁금합니다.===> 공동명의로 되어 있는 아파트를 분할 수 있는지는 건축물 대상을 가지고 판단해야 하는 사항입니다. 독립된 생활을 할 수 있는 여건이 된다면 일반건축물을 집합건물로 변환시킬 수가 있지만 단일 집합건물인 경우 분할이 불가합니다. 세부적인 사항은 주변 건축사사무소를 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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Q. 지방 중소도시의 부동산 침체의 원인이 무엇인가요?
수도권 지역의 부동산 시장과 중소도싱이 분위기는 사뭇 다른 것 같습니다.그렇다면 지방 중소도시의 부동산 침체의 원인이 무엇인가요?==> 우선적으로 부동산 경기가 침체된 영향도 있지만 가장 중요한 것은 수요공급을 고려하지 않고 건축을 한 영향도 있다고 할 수 있습니다.
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Q. 신축 아파트가 통으로 경매에 나오는 경우??
지방의 어느 한 아파트가 1세대만 분양이 되고,나머지는 전체 포기를 하면서 아파트 전체가 경매로 나왔다는 데요..이렇게 되면 분양받은 기존 1세대는 어떻게 되는 건가요?==> 집합건물인 만큼 분양된 1세대는 기존 소유자가 권리행사가능합니다.부동산PF 대출로 사업을 진행했다고 하던데..이렇게 아파트가 통으로 경매로 나오는 경우가 있었나요?==> 보기 드문 경우에 해당됩니다
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Q. 보금자리론 등기부등본 뜨나요???
부모님이 저희 보금자리론 대출받아서 집사는거 모르는데 등기부등본에 다 뜰까요? 집 사고나서 등기부등본때면 집 샀을때 가격이랑 다 뜨죠? 그거 부모님이 떼서 볼 확률이 클까요? 못보게하는 방법은 없겠죠? 안봤으면 좋겠어서요===> 보금자리론을 대출을 받는 경우 대출은행에서는 해당 아파트 등에 채권을 확보하기 위해서 근저당을 설정하는 것이 일반적입니다.