안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
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Q. 1년에 주택 2채 매도시 양도세 비과세 적용여부
A 주택 : 5년 보유 및 실거주로 비과세요건 충족(매도예상가 11억)B주택 : A주택 취득 후 3년이후 취득하였고, 2년 보유 함(매도예상가 7억)A주택과 B주택을 동일년도에 아래의 순서로 매도하게 되면, 두 주택모두 일시적 2주택 비과세요건에 따라 양도세비과세가 가능한가요?A주택 매도 : 2025년 11월B주택 매도 : 2025년 12월==> 다음 기준에 충족하면 양도세 비과세 가능합니다. 기존 주택을 취득한 후 새주택을 3년 이내 취득을 하거나 세주택을 취득한 후 3년이내 기존 주택을 매도하는 경우에 해당됩니다.
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Q. 1가구 다주택에 대해 증여세 등을 문의힙니다.
경기도 성남에 있는 아파트를 재개발 후(조합원)2021년3월에 입주하였고 재2023년5월에 시골 농가주택(면단위에 있는 농가주택)을 증여받았습니다.경기도 과천에 있는 아파트를 추가로 구매하려고 하는데 1가구다주택에 대해 문의합니다.1. 두번째 주택인 농가주택은 1가구 다주택 수에 포함될까요? 1가구 2주택이 되는지요?==> 질문자님께서 현재 상황에서 주택을 구입하는 경우 1가구 3주택에 해당되어 취득세 중과대상입니다.2. 경기도 과천에 아파트를 추가로 구입하면 세금은 어떻게 될까요? 2주택, 3주택의 경우 취등록세가 궁금합니다.==> 취득세 8% 대상입니다.3. 경기도 성남1주택과 농가주택 1주택이 있는 경우 성남 아파트를 매도하면 양도세는 어떻게 될까요?이 아파트는 2001년에 매입한 주택을 2018년에 재개발하여 2021년4월에 입주하였고 현재 거주증 입니다.감사합니다==> 5년이내 매도를 하는 경우 양도소득세가 부과되지 않습니다
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Q. 요새 전세 보증 보험 없이 전세 대출 나오는 전세 매물이 있나요?
전셋집을 알아보는 중입니다. 그런데 제가 찾아간 집은 하필 임대인 분들이 전세 보증 보험 가입이 안 된다고 하더라구요그래서 공인중개사 분들께 여쭙고 싶은데, 요새 전세 보증 보험 없이도 전세 대출 받아서 입주하는 전세 임차인들이 많이 있나요?현업에 계시는 분들이 느끼기에 그런 매물이 거의 없다면 전세는 빨리 포기하고 월세를 알아보든지 하려고 합니다.==> 결론부터 말씀드리면 거의 없습니다. 전세인 경우 목돈이 소요되고 임차인들도 전세자금 대출을 받으면서 보증보험 가입을 우선적으로 검토하기 때문입니다.
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Q. 이제 공공분양은 거의 없다고 볼 수 있는 건가요?
과거에는 공공분양이라고 보통 일반적인 분양 대비하여 더 저렴하게 분양을 해서 인기가 많았고 또 로또청약으로 이어지는 경우도 많았잖아요.근데 이제 LH가 땅을 팔지 않는다고 하는데 그럼 이제 공공분양은 거의 없다고 볼 수 있는 건가요?==> 그렇지 않습니다. 특정계층 즉 신혼부부, 다자녀 가족 등을 위한 공공분양은 계속해서 진행되고 있습니다.
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Q. 아파트 분양하려고합니다. 계약금돌려받을수 있는지 궁금하네요
후분양이라 중도금 대출이 될지 안될지 조금 불안한상황이라, 돈을 마련하지못하여중도금을 치르지못하면 아파트 계약금 돌려받을수있나요?? 그리고 언제까지 돌려주나요?==> 일반적으로 계약을 한 후 중도금 대출이 불가하다는 이유 만으로 게약해제가 되지 않습니다. 계약서를 작성할 때 사전에 충분히 검토를 한 후 계약진행여부를 판단하시기 바랍니다
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Q. 오늘 나온 9.7 부동산 대책 내용이 어떻게 되나요?
보통 부동산 정책은 평일에 나오는 것이 일반적인 거 같은데 일요일에 갑자기 부동산 대책이 나왔다고 하더군요.이번 대책은 공급이 중점적으로 나온 대책이라고 하는데 그렇다면 오늘 나온 9.7 부동산 대책 내용이 어떻게 되나요?==> 우선적으로 공급을 하겠다고 밝혔지만 진작 부동산 가격이 급등되는 강남지역은 제외되어 있고 또한 1주택자, 법인 임대사업자 등 대출제한으로 요약될 수 있습니다.
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Q. 아파트 거래 신고 후 취소 사례의 발생에 따른 가격 인상?
최근 아파트 실거래가 신고 후에 취소 되는 사례들이 종종 있다고 하는데..이게 주변 시세를 끌어 올리려는 의도가 포함된 걸까요?==> 그러한 의도도 있지만 대부분 대출금 지급제한으로 인해서 발생되고 있습니다.간혼 부동산에서 일부러 가격을 높게 책정해서 매물을 올리는 경우도 있던데...시세를 올리려는 의도가 확인이 되면 뭔가 제재는 안되는 건가요?==> 공인중개사법 위반에 해당되어 벌금형 처분을 받을 수가 있습니다.
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Q. 월세도 계약 만기되기 몇 달 전에 알려야하나요?
1. 전세는 계약이 되어있어도 계약만기 2달인가 3달전에 나갈거라고 말해야 보증금 돌려받는 것으로 알고 있는데, 혹시 월세도 그런가요??==> 네 월세, 전세 등 모든 임차유형은 계약종료일자를 기준으로 2개월 이상 기간을 두고 재계약에 대한 의사표시를 하지 않는 경우 묵시적인 계약갱신에 해당됩니다2. 만일 맞다면 월세여도 몇 달 전 미리 말안하면 보증금 받기 어려울 수 있는건가요? 몇 달전에 얘기해야하는지..==> 최소한 2개월 이상 기간을 두고 통보해야 합니다
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Q. 서울의 빌라 거래량도 늘고 있는 건가요?
서울 내 다세대, 연립 주택 등 빌라에 대한 수요가 늘어나고 있다고 하던데...아파트 가격 상승으로 인해서 보다 저렴한 빌라로 관심이 전환되고 있는 건가요?아니면 향 후 미래 가치에 대한 투자처로 각광을 받고 있는 건가요?==> 현재 빌라 등도 거래량이 증가되고 있지만 이러한 경우 재개뱔, 재건축 또는 모아주택단지로 지정되거나 지정될 가능성이 높은 지역위주로 거래되고 있습니다
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Q. 전입후 다시 기존주소로 재전입 할수있는기간이 있는가요?
현재 사는곳에서 개인사정으로 인해 다른곳으로 전입을 하였는데 다시 기존에 살던곳으로 재전입을 해야 하는 상황입니다. 이럴경우 기간이 정해져 있나요? 다른 불이익이 있는지 궁금합니다.==> 주민등록법상에 사유 발생일을 기준으로 14일 이내 신고의무가 있고 이를 위반하는 경우 과태료 처분대상입니다. 그러나 현실적으로 늦게 전입신고를 했어도 과태료를 부과하지 않는 것이 일반적입니다.