안녕하세요. 김동욱 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 1년 연장 후 부득이하게 중도퇴실할 경우 월세납부 관련 문의
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신요구권을 행사하거나 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우, 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.하지만 질문하신 상황에서 "1년 계약 후 추가 1년 연장"이 묵시적 갱신인지, 아니면 재계약인지에 따라 다릅니다:1. 묵시적 갱신일 경우묵시적 갱신은 임대차 기간 종료 2~6개월 전까지 임대인과 임차인이 아무런 의사 표시를 하지 않았을 때 발생합니다.이 경우, 임차인은 계약 기간 중 언제든 해지 통보가 가능하며, 3개월 후 해지 효력이 발생합니다.2. 계약갱신요구권 행사로 연장된 경우임차인이 계약갱신요구권을 행사해 계약이 연장된 경우에도, 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하며, 마찬가지로 3개월 후 해지 효력이 발생합니다.3. 새로운 재계약일 경우만약 1년 추가 연장이 단순히 새로운 재계약으로 이루어진 것이라면, 이는 기존의 계약과 별개로 새로운 조건에 따라 진행된 것입니다. 이 경우, 중도 해지는 계약서에 명시된 조건에 따르게 됩니다. 일반적으로는 중도 해지가 어렵지만, 임대인과 협의가 가능하다면 조정할 수 있습니다.결론묵시적 갱신이나 갱신요구권 행사로 연장된 경우에는 언제든 중도 해지가 가능합니다(3개월 후 효력).하지만 새로운 재계약이라면 중도 해지는 계약 조건에 따라 다르니, 계약서를 확인하고 필요하면 임대인과 협의해야 합니다.
부동산
Q. 부동산계약시 가족이 대리계약이 가능한가요?
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.부동산 계약에서 당사자가 직접 참석하지 못할 경우, 가족이 대리인으로 계약을 진행하는 것은 가능합니다. 다만, 적법한 절차와 서류가 필요합니다. 아래는 주요 내용을 정리한 것입니다:대리 계약 시 필요한 서류위임장: 계약 당사자가 대리인에게 권한을 위임한다는 내용을 명시한 문서.인감증명서: 당사자의 인감이 찍힌 위임장을 증명하기 위한 서류.당사자 신분증 사본: 본인의 신분 확인용.대리인 신분증: 대리인의 신원을 확인하기 위한 서류.주의사항대리인이 가족이라도, 단순히 가족관계만으로 대리 계약이 인정되지 않습니다. 위임장과 인감증명서 등 필수 서류가 반드시 필요합니다. 계약 상대방(매도인/임대인)이 대리인을 인정하지 않을 경우 문제가 될 수 있으니, 사전에 충분히 협의하세요. 계약 내용(금액, 조건 등)에 대해 당사자가 충분히 이해하고 있다는 점을 확인하는 절차(예: 전화나 영상통화)를 진행하는 것이 좋습니다.현장에서의 팁가족관계증명서를 추가로 준비하면 대리인의 신뢰도를 높이는 데 도움이 될 수 있습니다. 대리인이 계약을 진행한 후에도 당사자가 내용을 충분히 숙지하고 있다는 점을 녹취하거나 기록으로 남겨두면 분쟁 예방에 유리합니다.결론적으로, 가족이 대리인으로 계약하는 것은 가능하지만, 법적 효력을 위해 필요한 서류를 철저히 준비하고 상대방과 협의하는 것이 중요합니다!
부동산
Q. 전월세 계약 신고하면 실거래가 언제뜨나요.
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.전월세 계약 신고 후 실거래가가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 반영되기까지는 1~2개월 정도 걸릴 수 있습니다. 신고한 지 15일이 지났다면 아직 반영되지 않은 것이 정상일 수 있습니다.실거래가 공개는 계약일 기준으로 이루어지며, 신고 후 전산 처리와 데이터 집계 과정 때문에 시간이 걸립니다. 따라서 조금 더 기다리시면 실거래가에 반영될 가능성이 높습니다.추가로 궁금한 점이 있으시면 국토부 실거래가 공개시스템에서 확인하거나 신고한 관할 지자체에 문의해보세요
부동산
Q. 전세 대출 증액/연장 및 반전세 전환 시 대출에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.먼저, 제가 은행대출관련 전문가가 아니라는 점을 말씀드릴게요. 경험상으로 답변 드리지만, 정확한 내용은 꼭 은행 상담을 통해 확인하시는 걸 추천드립니다.대환대출 및 대출 증액 가능 여부계약 후 1년이 지나면 대환대출이나 기존 대출 증액이 어려운 경우가 많습니다. 특히 청년 전세대출은 계약 당시 조건에 맞춰 진행되기 때문에, 중간에 금액을 늘리는 건 쉽지 않습니다. 하지만 은행마다 정책이 다를 수 있으니 직접 문의해보시는 게 가장 확실합니다.계약 해지 후 동일 건물 재계약 시 문제같은 건물에서 재계약을 하더라도, 대출 심사는 새롭게 진행됩니다. 이 과정에서 기존 대출 조건과 달라질 수 있으니, 재계약 전에 은행에 미리 상담을 받아보세요. 특히 보증금이나 월세 구조가 바뀌면 대출 가능 여부나 한도에도 영향을 줄 수 있습니다.전세 → 반전세 전환 시 은행 통보 필요 여부반전세로 전환하면 보증금 금액이 달라지기 때문에, 은행에 반드시 알려야 합니다. 대출 조건이 보증금을 기준으로 설정되기 때문에, 이를 변경하지 않고 유지하면 문제가 생길 수 있어요.꼭 전문가와 상의하시고 좋은 해결책 찾으시길 바랄게요!
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Q. 중개수수료도 절충이 가능한가요??
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.중개수수료는 부동산 거래할 때 중개사가 받는 돈인데, 이 금액은 법적으로 정해진 최대 요율 안에서만 받을 수 있어요. 예를 들어, 매매할 때는 최대 0.6%까지 받을 수 있고, 전세는 최대 0.5%까지 받을 수 있습니다.이 금액은 고정된 것이 아니라, 중개사와 협상해서 낮출 수 있어요. 특히 계약 체결 전에 협상하면 더 유리합니다. 다른 중개업소에서 더 낮은 금액을 제시한다고 말하면서 협상해보면 좋아요. 예를 들어, "다른 곳에서는 0.5%로 해준다고 하던데, 여기서도 가능할까요?"라고 말하면 되죠.중요한 건, 협상이 끝나면 반드시 계약서에 기록해 두는 거예요. 그리고 중개사가 간이과세자라면 부가세를 요구하지 않도록 주의하세요. 현금영수증도 꼭 발행받는 게 좋겠어요.중개수수료는 서비스의 대가이지만, 합리적인 선에서 절충이 가능하니까 적극적으로 협상해보세요!
부동산
Q. 1가구 1주택 종부세 기준은 수도권, 지방 똑같나요?
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.1가구 1주택자가 종합부동산세(종부세)를 내야 하는 기준은 수도권이든 지방이든 똑같아요. 현재 기준으로, 공시가격 11억 원을 초과하는 주택을 보유하고 있다면 종부세를 내야 합니다. 여기서 공시가격은 정부가 매년 산정하는 기준 가격인데, 실제 집값(시세)보다는 보통 낮게 책정됩니다.수도권과 지방의 차이는?기준은 같지만, 현실적으로는 수도권(특히 서울, 경기)과 지방의 집값 차이가 크다 보니 종부세 대상자가 주로 수도권에 몰려 있는 경우가 많아요. 수도권은 집값이 계속 오르면서 공시가격 11억 원을 넘는 집들이 늘어나고, 그만큼 종부세를 내야 하는 사람도 많아진 거죠. 반면 지방은 아직 공시가격 11억 원을 넘는 집이 많지 않아서 종부세 부담이 상대적으로 적습니다.왜 1가구 1주택인데도 종부세를 내야 할까?1가구 1주택자는 다른 다주택자에 비해 세금 혜택을 많이 받습니다. 예를 들어, 공제 금액도 크고, 세율도 낮게 적용돼요. 하지만 요즘 집값이 많이 오르면서, 특히 서울이나 수도권에서는 1주택자라도 공시가격이 11억 원을 넘는 경우가 많아지고 있어요. 그래서 종부세를 내는 분들이 늘어난 거죠.쉽게 말하면, "내가 사는 집 한 채뿐인데도 집값이 너무 올라서 세금을 내야 하는 상황"이라고 보시면 됩니다.
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Q. 경매로 아파트 낙찰 받을때 대출금은 어찌되나요?
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.보통은 갚지 않습니다. 하지만 상황에 따라 다릅니다.① 대출(근저당권)이 ‘후순위’인 경우 → 낙찰자 부담 없음경매로 낙찰받고 잔금(1억 5천)만 내면, 후순위 대출은 자동으로 소멸됩니다. 즉, 대출금 6천만 원은 원소유자가 책임지고, 낙찰자는 신경 안 써도 됩니다.② 대출이 ‘선순위’인 경우 → 낙찰자가 인수해야 함만약 그 대출이 경매에서도 살아남는 ‘선순위 권리’라면, 낙찰자가 대신 갚아야 합니다. 이 경우는 1억 5천 낙찰금 + 6천 대출까지 총 2억 1천 부담하게 되는 겁니다.핵심 포인트:그 대출이 '선순위'냐 '후순위'냐에 따라 낙찰자의 부담 여부가 결정됩니다. 등기부등본과 경매물건명세서를 꼭 확인하세요!