안녕하세요. 김동욱 전문가입니다.
부동산
Q. 혹시 지금이 지방부동산 투자적기인가요?
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.여야에서 취득세 중과 폐지를 논의하는 것은 부동산 시장을 활성화하려는 움직임으로 볼 수 있어요. 만약 법 개정이 이루어진다면 다주택자 부담이 줄어들면서 거래가 활발해질 가능성이 있어요.지방 부동산 투자가 적기인지 여부는 지역별 공급과 수요, 인구 유입, 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 해요. 일부 지역은 가격이 조정되면서 투자 기회가 될 수 있지만, 인구 감소나 미분양이 많은 곳은 신중해야 해요.지금은 정책 변화에 따라 시장이 변동할 가능성이 크므로, 세제 개편 진행 상황을 지켜보면서 유망한 지역을 선별하는 것이 중요해요.
부동산
Q. 아파트에서 살면서 조심해야하는거는?
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.아파트에서 살면서 층간소음 외에도 여러 가지를 조심해야 해요.먼저, 공동생활에서 예의를 지키는 것이 중요해요. 복도나 엘리베이터에서 시끄럽게 떠들지 않고, 쓰레기는 정해진 시간과 방법에 맞게 버리는 것이 좋아요. 또, 주차 공간이 부족한 경우가 많으니 이웃과 주차 질서를 잘 지켜야 해요.보안도 신경 써야 해요. 공동 출입문을 제대로 닫고, 낯선 사람이 따라 들어오지 않도록 주의해야 해요. 택배 도난 사고도 종종 발생하니 공동 현관 앞에 두지 않고 안전한 장소를 이용하는 게 좋아요.화재나 안전사고 예방도 중요해요. 가스 누출, 전기 과부하로 인한 사고를 방지하기 위해 정기적으로 점검하고, 비상구나 소화기 위치를 미리 알아두는 것이 좋아요.아파트는 많은 사람들이 함께 사는 공간이니 작은 배려가 편안한 생활로 이어져요!
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Q. 신도시에는 아이들이 많은 편인데, 어떠한 이유에서 인가요?
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.신도시에서는 주로 젊은 부부와 자녀를 둔 가정이 많이 이사 오기 때문에 학생 수가 자연스럽게 많아져요. 새롭게 조성된 지역이다 보니 다자녀 가구를 위한 혜택이 적용되는 경우도 있고, 신규 아파트 공급이 많아 가족 단위 입주가 활발하죠. 이렇게 어린 자녀가 많은 환경이 형성되면 학군도 좋아지고, 이에 따라 학원의 수요도 증가해요.또한 신도시는 계획적으로 조성되기 때문에 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어요. 학부모들이 아이들을 학원에 보내기 편리한 환경이 만들어지면서 자연스럽게 학원가가 활성화되는 거예요. 학생이 많고 교육 환경이 좋아지면, 더 많은 학원들이 들어오면서 경쟁력이 높아지고, 교육열도 더욱 커지는 선순환이 이루어지는 것이죠.
부동산
Q. 부동산에서 농업지구는 어떤 기준으로 선정되나요?
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.농업지구의 토지는 농업 생산을 보호하기 위해 지정된 지역으로, 거래나 개발 시 국가의 허가가 필요할 수 있어요.농업지구에 해당하는 조건은 다음과 같아요.1. 농업진흥지역 – 농업 생산성이 높은 땅으로, 농사 외 다른 용도로 사용이 어렵고 거래에도 제한이 있어요.2. 보전관리지역 – 농업을 유지하면서도 일부 개발이 가능한 지역이지만, 허가 절차가 필요해요.3. 계획관리지역 내 농지 – 개발 가능성이 있지만, 여전히 농지로서의 성격이 강한 곳이에요.4. 농지법상 농지 – 논, 밭, 과수원 등 실제 농사를 짓는 땅으로, 용도를 변경하려면 허가를 받아야 해요.이런 토지를 사고팔려면 농지취득자격증명이 필요할 수도 있으니, 거래 전에 지정 상태를 꼭 확인하는 게 좋아요.
공인중개사 자격증
Q. 보증금,월세 500/45 에 대해 월세 5% 올리려는데 환산은 어떻게 하나요?
현재 조건: 보증금 500 / 월세 45환산 계산은 보증금을 월세로 바꾸는 방식인데, 보증금에 연 4% 이자율을 적용합니다.즉,기존 환산월세 = 45 + (500 × 4% ÷ 12) = 약 46.7만 원여기서 5% 인상하면 → 46.7 × 1.05 = 약 49만 원보증금 그대로 유지한다면,새 월세 = 49 - (500 × 4% ÷ 12) = 약 47.3만 원즉, 월세를 47만 원~47만5천 원 사이로 올리면 5% 인상에 해당됩니다.
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Q. 형제 간 부동산 거래 시, 주택담보대출 가능 여부
형제 간 부동산 거래도 주택담보대출은 가능하지만, 편법 증여 의심 때문에 심사가 더 까다롭습니다. 실거래라는 점을 계약서, 자금출처, 시세 수준 거래금액 등으로 입증해야 하며, 은행마다 대출 승인 기준이 다를 수 있습니다.대출 가능 여부는 거래의 투명성, 담보가치, 소득·신용 조건에 따라 달라지며, 미리 은행과 상담해보는 것이 가장 정확합니다.
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Q. 요즘 건설기업들의 수익성이 얼마나 악화되고 있나요?
전반적으로 대형 건설사 대부분이 수익성이 크게 악화되었고, 일부는 적자 전환까지 이르렀습니다. 이는 분양시장 침체, 미분양 증가, 원가 상승, 프로젝트파이낸싱(PF) 부담 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.간단히 요약해드리면:GS건설: 2023년 영업이익 -7815억 원(적자 전환), 당기순이익도 큰 폭으로 감소DL이앤씨: 2023년 영업이익 3712억 원 → 816억 원으로 78% 급감HDC현대산업개발: 당기순이익 1474억 원 → 495억 원으로 66% 감소대우건설: 당기순이익 3454억 원 → 1412억 원으로 59% 감소
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Q. 부동산 계약서만 중개사무소에 맡기는 것도 중개수수료율로 비용이 드나요?
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.계약서만 작성하는 행위도 실제 중개행위에 해당하므로 보수료를 지급해야합니다.부동산 중개보수료는 법정 요율 범위 내에서 협의하도록 되어 있습니다. 일반적으로 거래금액이 클수록 보수료 금액도 커지지만, 계약서 작성만 중개업소를 이용하더라도 중개보수료는 동일한 요율 기준에서 협의하게 됩니다.다만 실제 중개 업무가 축소되었을 경우, 보수료를 낮춰 협의하는 사례도 많지만 이는 법적 강제가 아닌 ‘협의 사항’입니다. 결국 중개보수료는 거래금액과 업무 범위에 따라 조율할 수 있는 것이지, 계약서 작성만 한다고 자동으로 낮아지는 건 아닙니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증은 더이상 노후 보장이 안되나요?
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.과거엔 공인중개사 자격증이 은퇴 후 안정적인 수입원으로 여겨졌지만, 요즘은 아파트 거래량 감소로 수익이 줄었다는 말이 많습니다. 하지만 중개업은 아파트뿐 아니라 상가, 토지, 단독주택, 건물관리 등 다양한 분야가 있습니다. 결국 수입은 시장이 아니라 개인의 전문성과 노력에 따라 달라집니다. 자격증만으로 보장이 되는 시대는 지났지만, 잘 활용하면 여전히 충분한 기회가 있는 자격증입니다.
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Q. 부동산 직거래시 주의할점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김동욱 공인중개사입니다.부동산 직거래는 중개수수료를 절약할 수 있다는 장점이 있지만, 전문성이 부족한 개인 간 거래에서는 사기와 법적 분쟁의 위험이 큽니다. 아래에서 직거래의 주요 위험성과 실제 사례를 간단히 설명드릴게요.부동산 직거래의 주요 위험성소유자 확인 문제: 가짜 집주인이 신분증과 위조된 등기부등본으로 사기를 치는 경우가 많습니다.권리관계 미확인: 근저당, 가압류 등 숨겨진 제한물권을 확인하지 못하면 재산상 손실을 볼 수 있습니다.계약서 작성 미흡: 구두로 합의된 내용이 계약서에 포함되지 않아 분쟁이 발생할 수 있습니다.하자 문제: 집의 하자를 발견하더라도 사후 보수가 어렵습니다.사기 피해: 계약금만 받고 잠적하거나 허위 매물을 올리는 사례가 빈번합니다.실제 사례를 들어 설명해드릴게요.한 피해자는 당근마켓에서 전세집을 직거래로 구했습니다. 상대방은 신분증과 등기부등본을 제시하며 집주인이라고 주장했지만, 사실은 가짜였습니다. 피해자는 계약금을 송금한 후 연락이 두절되었고, 결국 전 재산을 잃었습니다.등기부등본과 신분증을 꼼꼼히 대조하세요. 권리관계(근저당, 가압류 등)를 반드시 확인하세요. 계약서는 표준 양식을 사용하고 모든 조건을 명확히 기재하세요. 가능하다면 변호사나 공인중개사의 도움을 받으세요. 직거래는 비용 절감의 유혹이 크지만, 안전한 거래를 위해 철저한 준비와 검증이 필수입니다!