안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 매수시 기존 전세입자 있을시 문제
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세로 살고있는 세입자가 있는 경우 기존 계약기간동안은 강제로 나가게 할 방법이 없습니다. 하지만 계약기간 종료 2개월전까지 등기를 완료하게되면 임차인이 계약갱신청구권을 사용하더라도 직접거주를 사유로 이를 거절하고 계약기간 종료 이후에 입주를 하실 수 있습니다.
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Q. 계약만기 후 전세보증금 돌려주지 않을 시 대처방안 및 예방법 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금을 돌려받기 위한 최선의 조치는 전세보증보험에 가입하는 것인데, 현재 상황에서는 가입이 불가한 조건으로 판단되며, 계약기간이 경과해도 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차권등기명령을 신청해서 임대인을 압박하는 것이 필요하고, 내용증명등을 근거로 전세보증금 반환 소송을 진행하여 승소하면 경매에 넘기는 방법이 있으나, 현실적으로 시간이 많이 소요되고 그동안 스트레스도 많이 받게 됩니다. 3개월전 퇴거 예정을 내용증명을 통해 보내더라도 현실적인 대안이 될 수는 없습니다. 보증금이 반환되지 않아서 임차권등기명령신청을 하고 임차권이 등기되고나면 주소를 이전하더라도 대항력을 유지할 수 있으니, 이사는 가능합니다. 이때 반드시 임차권등기가 된 이후에 주소를 이전해야 함에 유의하시기 바랍니다.
부동산
Q. 인플레이션, 전세 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금액은 임대인과 임차인의 협의에 의해서 인상될 수 있으므로, 일단 주변 시세 등을 파악하여 상황을 먼저 확인하는 것일 중요할 것입니다. 실제로 주변 유사주택에 비해 전세비용이 저렴하다면 인상이 이루어질 수도 있는데, 만일 아직 계약갱신 청구권을 사용하지 않았다면 (1년 계약이라도 2년이 경과해야 사용할 수 있습니다.) 사용하면 5% 이내에서 전세보증금을 증액하게 할 수 있습니다. 그럼에도 부담이 되신다면 임대인과 협의하여 일부 금액을 월세로 돌리는 방법이 있으며, 이것도 안된다면 조금 더 저렴한 집을 알아 보셔야 할 것입니다. 출퇴근과 생활 편의성 등을 중요도 순으로 고려하여 적당한 주택을 구해서 이사를 하셔야 할 것입니다.
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Q. 우리나라의 부동산은 서울 일부지역을
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직까지 금리가 높게 유지되고 있고 부동산에 대한 규제가 많은 상황이라 부동산 투자가 쉽지 않은 상황인데, 특히 서울의 인기지역은 금액이 너무 높다보니 실질적으로 투자가 쉽지 않은 것이 사실 입니다. 하지만 점차 금리가 낮아지고 있는 추세이고 주택 공급이 급감하여 이런 추세가 이어지면 향후 공급부족으로 다시금 집값이 상승할 가능성도 있습니다. 투자를 위해서는 정부의 정책, 금리, 환율, 경제상황의 변화 등 지속적인 시장 변화 및 정부의 정책 변경 상황 등을 확인해나갈 필요가 있습니다.
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Q. 부동산 중개 수수료비 관련 문의입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.9억~12억 미만의 아파트 거래시 복비 상한은 0.5%가 상한치이지만 이는 지역에 따라서 약간씩 달라질 수 있고, 협의에 따라서 조정될 수 있습니다. 복비와 별도로 부가세가 부과될 수 있음과 계약전에 복비에 대한 협의를 할 필요가 있음에 유의하시기 바랍니다.
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Q. 이번 달 수도요금 폭탄 맞은 것 같은데 확인 할 방법 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도요금은 계량기에 나타난 지침에 근거하여 과금이 되므로 계량기의 사용량과 검침된 사용량이 일치하는 지 확인해 보시면 됩니다. 검침된 사용량이 맞는데 평소에 비해 많이 증가했다면 계량기 이후의 공급라인에서 누수가 되는 곳이 있는지 확인해 보실 필요가 있을 것입니다.
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Q. 7월부터 시행되는 dsr 3단계 질문 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.7월 1일부터 스트레스 DSR3단계가 도입되어 스트레스 금리 1.5%가 100% 적용 되는데, 6월 30일까지 부동산 매매 계약 체결분에 대한 주담대에 대해서는 현재의 DSR2단계가 적용 됩니다.
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Q. 리츠는 투자자들의 자금을 모아 수익성 있는 부동산에 투자하고, 임대료 등에서 발생한 수익을 배당으로 제공하는 구조라는데요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 지방 부동산 시장 안정화를 위해 CR리츠 등이 동원되고 있는데, CR(Corporate Restructuring)리츠는 구조조정용 부동산에 투자하기 위한 목적으로 만들어진 리츠로서, 투자자에게서 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 후 임대로 운용하다가 부동산 경기가 회복되면 주택을 매각해서 수익을 올리는 투자회사 입니다. 미분양이 증가해서 힘들어진 시공사에 투자금을 지원하고 투자사는 경기 회복시 주택을 매각하여 수익을 회수할 수 있습니다. 일반적으로 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영하고 그 수익금을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 운용되는 주식회사 형태의 부동산 간접 투자기구를 말합니다. 리츠는 주로 자기관리리츠, 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠(CR)로 나누어지는데 자기관리리츠가 상근 임직원이 있는 실체가 있는 회사로서 운영되는 반면 위탁관리리츠는 명목상의 회사로서 자산관리업무를 위탁하며, 기업구조조정리츠는 위탁관리회사와 유사하게 명목상의 회사를 설립하지만 목적이 정해져 있어 투자금 사용 용도에 제한 있고 주식공모나 상장의 의무가 없습니다.
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Q. 전세 전입신고 잔금을 일찍주고 전입신고 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 임대인과 협의가 이루어지면 계약기간보다 먼저 전입신고가 가능합니다. 계약은 임대인과 임차인간의 약속이므로 이를 변경 (계약일 보다 먼저 전입신고)하는 것도 반드시 협의가 필요합니다.
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Q. 주택담보대출과 관련해 질문이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 매도 및 매수할 때 거래일을 맞추게되면 주택 갈아타기로 기존 주담대를 상환하고 신규 주담대 설정이 가능합니다. 신규 매수주택의 잔금일자에 기존 보유주택 매도가 되면, 기존 보유주택은 주택수에 포함되지 않고 기존의 담보대출도 DSR 및 DTI 계산시 부채로 잡히지 않습니다. 갈아타기로 기존 주담대가 상환되면 새로운 매수자가 기존 주택에 대한 주담대를 받을 수 있는데, 일정을 잘 맞추셔야 합니다.