안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약 만료 후 이사, 복비는 누가 내야 하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 만료시 임차인은 계약종료 2개월전까지 임대인에게 계약기간 종료시 계약해지를 통지 해야 합니다. 만일 통지하지 않으면 묵시적갱신이 이루어질 수 있어서, 계약해지를 통지한 날로부터 3개월이 경과해야 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 기간에 맞게 계약해지를 통지하여 보증금을 돌려받는 경우에는 임대인이 복비를 부담하게됩니다.
부동산
Q. 전세안고 매매시 계약갱신거부권 승계받을수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.판례에 따르면 전세를 안고 매매시 새로운 집주인이 임차인의 계약기간종료 2개월전까지 등기를 완료하면 임차인의 계약갱신청구권을 거절하고 직접거주가 가능합니다. 하지만 이보다 늦게 등기가 이루어지고 임차인이 이미 계약갱신청구권을 사용한 경우에는 새로운 집주인은 더 이상 임차인의 계약갱신청구권을 거절 할 수 없습니다.
부동산
Q. 부동산을 계약한다고 말로만 하고 계약금을 넣지않으면 그건 계약이 성립된건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.판례에 따르면 당사자 사이에 특별한 약정이 없다면 계약 체결을 위한 의사의 합치만 있으면 계약금을 지급하지 않았더라도 계약은 성립되는 것이고, 당사자는 이에 따른 의무를 이행해야 합니다. 여기서 의사의 합치란 계약금액, 계약금 지급시기등 계약의 본질적인 사항이나 주요 사항에 관한 구체적인 의사합치 또는 장래에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법등에 대한 합의를 말합니다. 만일 이렇게 구체적인 의사가 합치되지 않고 단지 계약을 하기로만 한 상황이라면 계약 취소가 가능할 것입니다.
부동산
Q. 인감증명서는 자기가 사는 동 아니어도 뗄수있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인감증명서 등록시에는 주소지의 해당 주민센터에서 해야 하지만, 발급은 전국 아무 주민센터에서나 발급 가능합니다. 온라인으로 정부24에서도 발급이 가능하지만, 일반용으로만 신청할 수 있으며 부동산이나 자동차 매도용 또는 법원이나 금융기관제출용으로는 신청이 불가능합니다.
부동산
Q. 건설업과 부동산업 연체 잔액이 4조 523억 9900만 원이라는데요? 부동산업이 경제에 큰 영향을 끼치는거 아니였나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 대부분의 건설관련사들은 자금력이 충분하지 않은데 반해 큰 공사를 수행해야하므로 부동산 개발사업 초기단계에 먼저 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 브릿지론(대출의 이름)으로 차입을 하여 사업을 시작합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 PF대출로 갈아타게 됩니다. 그런데 부동산 경기가 나빠지면서 미분양 등이 발생하자 PF대출 상환에 어려움을 겪게되고 연체가 늘어나고 있는 상황인 것입니다. 이로인해 최근 경기가 좋지 않은데도 분양가가 계속해서 상승하고 건설사들의 돈되는 사업장 선별 수주 등의 문제가 발생하고 있습니다.2021년부터 2023년까지 KDI에서 조사한 바에 따르면 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 국내 시행사가 토지비 10% 수준인 토지 계약금만 자기자본으로 충당하고 나머지는 브릿지 론으로 조달하여 토지 구입부터 집행하여 어느정도 궤도에 오르면 PF로 갈아타는 형식으로 공사를 진행해온 것으로 나타났습니다. 이와같은 상황으로 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 자기자본비율을 20%이상으로 올리기로 하고 있는 것입니다.