자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 중국에서 직접 사는 직구 상품들이 저렴한 이유가 궁금합니다
국내 판매 제품은 유통경로가 제조업체에서 도매업체, 소매업체를 거쳐 소비자에게 판매되므로 단계마다 유통비용이 발생하게 됩니다. 즉 중간에서 과정마다 이익을 붙여 판매하는 것입니다. 해외직구는 국내유통 단계를 거치지 않기 때문에, 유통 비용이 절감됩니다. 해외직구가 도매업체와 소매업체의 마진이 없어서 소비자는 제품을 더 저렴하게 구매할 수 있습니다.일반적으로 해외 쇼핑몰에서 구매할 경우 결제 총액이 150달러 이상일 경우 이 세금들이 붙기 시작하고, 미국의 경우 200달러 이상부터 이 세금이 붙기 시작합니다. 이처럼 물품의 가격에 비례하여 세금이 붙기 때문에 판매자 입장에서는 물품을 조금 더 저렴하게 판매한 것처럼 속이면 세금을 덜 낼 수 있습니다.
부동산
Q. 출산율은 감소하는데 아파트를 계속 짓는이유가 궁금합니다.
아파트를 계속 짓는 이유중에 하나는 아무래도 기존 구축에 대한 아파트나 빌라 등은 살기 점점 불편하고 계속해서 수익창출을 해야하는 건설사의 행동이라고 볼 수도 있습니다. 지금 현재도 출산율이 적어진 것 뿐 부모아래서 캥거루 족 처럼 아직 독립을 하지 못한 자녀들도 많습니다. 출산율만 보면 건설을 계속하는 것이 문제가 있어보이지만 아직 가구를 구성하지 않은 청년층도 많다는 것입니다. 아직은 수요에 비해서 공급이 부족합니다. 가격이 낮아지면 그만큼 수요가 생길 수도 있지만 날로 높아져 가는 부동산에 매매보다는 월세 사는 사람들도 매우 많고 전세 등에서 거주하는 사람들도 매우 많습니다. 출산율이 적어진다는 것은 인구의 감소로 이어지기는 하나 현재 살고 있고 앞으로 구매가능한 사람들은 계속해서 늘어나는것 또한 사실입니다.
부동산
Q. 아파트 분양가는 왜 계속 올라가는건가요?
물가상승률을 대입하고 인건비 상승 및 금리인상으로 인한 수익률악화로 수익상승 재료비 상승 땅값의 상승 등 분양가는 올라갈 수밖에 없습니다.기존 부동산 또한 이와 같이 상승하고 있습니다.
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Q. 올해 12월30일 전세 만기 관련 연장불가통보
전세 계약 끝나기 6개월 전부터 2개월전에 임대인이든 임차인이든 전세만기 통보를 해야 합니다. 만약 이 기간을 넘어 가거나 할 경우 자동갱신 될 수도 있습니다.대략 6개월 전이나 빠르게 말씀드려야 임차인도 이에 대해서 대비를 할 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 매매할때 주의할점 있나요?ㅎ
부동산을 매수 할 때에는 큰 금액이 개인 간 이동이 되기 때문에 잘모르신다면 공인중개사를 이용하는 것이 좋습니다. 물론 일부 공인중개사가 한탕하고 떠나는 경우도 있지만 대부분의 공인중개사를 이용하게 된다면 큰 문제 없이 매매 거래는 이루어집니다.이때에 기본적인 권리 분석 정도는 확인하셔야 합니다. 공인중개사를 전적으로 믿기 보다는 기본적인 부동산 분석은 숙지하고 거래하시기 바랍니다.
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Q. 전세만기보다 더빨리 이사나갈때 복비
부동산 임대차계약이 기간을 다 채우고 만료가 되든 만료 이전에 종료를 하든 상관없이 다음 임차인과 임대인이 임대차계약을 맺는 과정을 중개하는 부동산의 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만, 우리 법원은 임대인과 임차인, 즉 당사자 간에 특별히 별도의 약정을 했다면 임대인이 아닌 임차인이 부동산 중개수수료를 부담하게 하는 것도 가능은 하다고 보고 있습니다.보통 계약 만료 한, 두 달 전에 나가는 게 아니라 아직 계약 기간이 상당히 남아있는 세입자가 이사를 나갈 경우에는 새로운 임차인을 구하기 위해 드는 중개수수료는 퇴거하는 기존 세입자가 부담하는 게 일반적인 관행입니다. 다만 계약 만료 전 나가는 세입자가 임대인 몫의 중개수수료를 부담하는 건 말 그대로 관행일 뿐 법적인 의무는 아닙니다. “계약 만기일 전 퇴거 시 새 임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다”와 같은 특약을 따로 기재했다면 임대인은 중도 퇴거하는 임차인에게 중개수수료를 법적으로 정당하게 요구할 수 있습니다.
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Q. 전세만기통보 법적효력이 언제부터인가요
전세계약 만기 통보는 '계약이 해지되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 해지하겠다는 통보를 해야 한다'(주임법 제6조(계약의 갱신) 제1항)', 즉 법률상 늦어도 계약이 종료되기 2개월 전까지는 세입자가 집주인에게 계약 해지를 통보해야 계약 종료일에 맞춰 전세금을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.만약 이와 같은 통보가 없는 등으로 상호 묵시적 갱신이 이루어지게 될 수 있습니다.
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Q. 주택구매시 공동명의를 하게 되었을 경우 장단점
아파트 공동명의 변경 설정하게 되면은 해당 계약에 대하여 얻는 이득이 두명의 당사자가 동일하게 얻게되기도 하고 반대로 위험이나 책임 부담 또한 공동으로 두명의 당사자가 부담을 해야합니다.공동명의 장점으로는 제일 중요한 양도소득세절감 할 수 있습니다. 양도소득세는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 세금으로 단독명의일때보다 공동명의로 진행을 하게되면 양도소득세가 감소가됩니다. 다음으로는 종합소득세 절감입니다. 종합소득세는 임대수입에서 필요경비를 차감한 소득에서 소득공제를 하여 과세표준을 산정하게 되고 구간별 누진세율을 적용함으로 공동명의를 진행하게 되면 낮은 구간의 세율 적용으로 인하여 종합소득세를 절감할 수 있습니다.다음으로는 상속세의 경우 재산을 가족이나 친척 등에게 이전이 되었을 때 즉 상속이 발생했을 때 부과하는 세금을 말하는데, 상속세는 누진세율을 적용하고 있어서 재산을 분할하게 되면 세금 분산 효과가 크게 나타납니다. 공동명의 단점으로는 명의 변경 취득세 부담이 증가 됩니다. 공동명의로 진행을 하게되면 한쪽의 명의자 마음대로 처분을 하거나, 융자를 받을 수 없어 다시 단독명의로 바꾸는 경우도 많습니다. 이렇게 명의를 변경하게 되면 취득세를 다시 납부를 해야하기 때문에 명의 변경 취득세 부담 증가가 단점입니다.
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Q. 은마 아파트가 재건축 안하는 이유가 있을까요?
은마아파트 재건축은 2010년 안전진단 D 등급을 받으며 진행되려고 했습니다. 하지만 서울시와 정부의 규제로 더 이상 사업이 진행되지 않고 있다가 오세훈 시장으로 인해 재건축 규제가 폐지되고 이후 윤석열 대통령의 재건축 규제완화 공약으로 인해 분위기가 바뀌기 시작했습니다. 은마아파트가 다른 단지보다 유독 재건축 진행 속도가 느린 이유는 사업성 여부 때문이라고 볼 수 있다. 조합원이 많아 의견일치를 보기 어렵고 지분이 적어 사업성이 떨어지기 때문입니다. 개발 부담금 또한 높아진 공사비로 인해서 더욱이 부담될 듯 합니다. 하지만 최근 조합설립을 마쳤기 때문에 재건축에 있어서 반정도는 진행된 것이니 조만간 은마 아파트의 대 변신을 기대해도 좋을 듯 합니다.
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Q. 세입자가 화장실 욕조를 공사하고싶다는데요
문자메신저 혹은 녹음을 통해서 해당 부분 욕조공사비용 등에 대해서 근거를 남겨두시기 바랍니다. xxx호 세입자 분께서 해당 내용에 대해서 공사비용을 대신 지불 하겠다는 내용에 대해서 여러 근거 들을 남겨 놓으신다면 나중에 혹시 모를 분쟁에 대해서 문제 삼지 않으실 겁니다.