자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 장기수선충당금은 누구한태 받는건가요?
장기수선 충당금의 경우 집주인에게 받는 것이 맞습니다. 관리사무소에 이를 말하고 받아 집주인이 대신 납부를 다시 한다거나 집주인이 주는것이지 공인중개사가 주는것이 아닙니다. 하지만 해당 부동산을 관리하는 공인중개사의 경우는 다를 수도 있으니 우선 집주인에게 물어보는것이 맞습니다.
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Q. 요즘 편의점 창업관련해서 잘 될까요??
사업을 생각하는 것은 좋은 시작이라고 생각됩니다. 하지만 주변에서 잘된다는 얘기만으로 내가 잘될것이라고 생각하면 정말 큰 오산입니다.사업은 각 개인마다의 스타일이 담기고 전략을 짜고 서비스 마인드가 충분하며 일하는 직원을 관리 해야 하는 종합적인 일입니다.편의점 또한 고객의 대상을 파악하고 장사를 잘 하는것으로 고객의 소비 트렌드를 잘 파악해야 합니다. 이런 노하우들을 알려주지않고 주변에서는 그저 잘되는거로만 생각할 수 있습니다.사업은 사업자가 얼마나 해당 사업에 대해서 열의를 가지냐에 따라 잘되고 안되고가 있을 뿐만아니라 운도 매우 따라야 합니다. 입지가 좋아도 장사가 안되는경우도 있고 입지가 좋지 않아도 생각보다 잘되는것이 사업이기 때문입니다.
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Q. 1기 신도기 선도지구는 어떤 이점이 있나요?
아무래도 재건축의 속도가 빠르게 되기 때문에 사업성이 높아집니다. 사업이라는 것이 진행이 될때 여러 사안들을 검토하다보면 시간이 매우 오래 걸리는데 이를 점프하고 빠르게 개발이 추진될 수 있도록 하는 것입니다.이는 불필요한 금융비용을 지양하고 빠르게 개발을 진행하여 수익을 향상 시키는 것입니다.
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Q. 오피스텔의 장점이 뭐가있는지 궁금합니다
오피스텔의 경우 보통 입지가 좋은 곳에 위치해 있습니다. 이는 교통에 대해서 편의성을 제공하기도 하며 보안이라든지 쾌적성이 일반 빌라등에 비해서 더 나을 수 있습니다. 주기적으로 관리가 되기 때문이기도 하지만 그만큼 관리비가 다소 비싸기도 합니다.
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Q. 임대인이 관리비를 높이려는 이유는 뭔가요?
관리비가 올라가는 것은 제세공과금 등의 상승을 예로 들 수 있습니다. 기본적으로 임차인은 그대로 지내지만 세부담의 증가 공과금등의 증가 혹은 관리하는 비용의 증가 등으로 관리비가 증가 할 수 있습니다.임대인은 어느정도 정해진 수익률이 있으나 만일 세부담증가 혹은 공과금등의 증가로 인해서 수익률이 떨어지게 된다면 임차인에게 이를 전가하는 것입니다. 사용수익에 대한 부담이죠.
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Q. 우리나라 빌딩의 수명은 어떻게 되나요?
우리나라 빌딩의 수명은 사실 짧지 않습니다. 30년이상 50년이상이 되었다 하더라도 아직은 무너지지않고 잘 살고있는 건축물이 많습니다.다만 오래될 경우 붕괴우려 안전의 문제가 발생할 수 있기 때문에 그전에 다시 재건축 재개발을 하게됩니다. 그리고 우리나라의 경우 기술개발이 월등히 높을때 지은것들이 아닙니다. 절 과같이 나무라 하더라도 몇 백년이상이 되는 건축물 들이 있으나 사실 우리나라의 건물의 시작은 당장 살아야 할 집들을 짓고 이를 개발하면서 많은 이익을 남기면서 시작했기 때문에 오랫동안 사는 개념은 아니었습니다.
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Q. 전세사기의 비율이 가장 높은 건물 형태는 무엇인가요?
전세사기가 문제가 되는 형태는 다가구 다세대 입니다. 신축 건물이 주로 문제가 되었으나 최근에는 구축 또한 문제가 된는 경우가 많았습니다.이는 건물의 가격과 다가구 다세대 특성상 건물주가 다른 사람에게 넘기거나 할때에 전세로 채워서 갭투자 개념으로 넘기거나 할때에 쉽게 매수자를 구할 수 있습니다.
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Q. 전세사기는 왜 당하는 것인가요???
전세 사기는 주로 신축빌라에서 발생해오고 있습니다. 그 이유중에 하나는 신축빌라의 경우 시세를 파악하기 어렵다는 점에서 건물의 가치와 전세금의 파악이 어려운 점을 이용하여 1억 5천만원원의 한 호수를 2억원의 전세로 놓아 그럴수 있습니다. 게다가 하나의 호수라면 문제가 될 여지가 적을 수 있으나 건물을 짓고 이를 전세를 놓아서 선순위 권자는 어느정도 경매를 통해서 받을 수도 있으나 후순위로 갈 수록 받기 어려운 경우가 많습니다.이를 확인 할 때에는 등기부 등본을 확인해야 하나 등기부등본이 공신력이 없기 때문에 이를 맹신하는것 또한 문제를 해결할 수 없습니다. 하지만 전체 건물가액을 통해서 해당건물의 가격을 어느정도 추산하고 내 앞의 전세권자가 대략 몇명인지 파악하고 또 그후에 내 전세금이 안전한지에 대해서 대략적으로 생각해봐도 어느정도 위험한지 알 수 있습니다.부동산 경기가 좋을 경우 날로 높아지는 전세금과 건물가격으로 인해서 전세사기라고 보기 어려울 수도 있지만 이러한 경기가 거품을 만들고 이 거품이 걷어질 때에는 이 전세금을 받아주는 새로운 세입자가 없거나 낮은 전세금으로 들어올 경우 역으로 전세금 일부를 주인이 뱉어내야 하기에 못돌려주는 경우 피해가 발생할 수 있습니다.
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Q. 아파트 주차장이 포화상태인데 대책이 있다면?
주차장의 여유로움이 매우 부족한 현실입니다. 한 가구당 1.7정도면 나름 여유롭게 주차가 가능하지만 1.3정도만 되더라도 이중주차을 경험하게 됩니다. 이는 한가구에 적어도 두대 세대를 가지고 있고 또한 최근 택배 운송등으로 한 명이 차량을 두세대 가지고 있는 경우도 있습니다.이는 큰 문제라고 보여집니다. 한가구당 한대 그 외에는 추가적인 비용을 크게 내야 한다고 생각합니다. 2대분으로 주차장을 만들면 좋겠지만 사실상 어려운게 사실입니다. 또한 아파트 내부에 주차타워를 설치하는것도 쉽지 않죠. 그렇다면 차량대수를 줄이도록 하고 그에 따라 과도한 세부담 혹은 아파트 관리비로 많은 금액을 내게끔하여 유지하기 어렵게 하는 방법이 아닐까 생각되어 집니다.
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Q. 건축원가를 낮출수 있는 방법이 있을까요?
정상적인 개발에 개발단가를 낮추는 방법은 자재는 줄이기 어렵고 아무래도 공사기간을 단축하여 인건비를 줄이고 공사진행시 건설기계류를 잘 날짜를 맞추어 기간 자체를 줄이는것이 좋습니다. 차일피일 미뤄지다 보면 인건비가 더 상승하게 됩니다.